從中國石化集團物業(yè)管理的實踐中探索獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展模式
中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨立工礦企業(yè),由于社會經(jīng)濟、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點所決定,承擔(dān)著沉重的社會負擔(dān)。煉油化工企業(yè)多建在遠離城市的郊區(qū),生活區(qū)往往自成體系,石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣,居民區(qū)分散建設(shè),沒有城市依托,企業(yè)不得不建設(shè)自我封閉、包羅萬象的社會服務(wù)系統(tǒng)。到2000年底,石化集團社會服務(wù)系統(tǒng)擁有固定資產(chǎn)原值200多億元,從業(yè)人員20余萬人。物業(yè)系統(tǒng)是社會服務(wù)部分的主要內(nèi)容,擁有居住面積4300多萬平方米,住宅總數(shù)超過66萬套,各類物業(yè)公用基礎(chǔ)設(shè)施和文體娛樂活動設(shè)施等超過4萬個,資產(chǎn)原值超過20億元。從事物業(yè)管理工作的人員達到近8萬人。1998年經(jīng)國務(wù)院決策,石油和石化兩大行業(yè)進行了重組,實現(xiàn)了上、中、下游業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營。為了適應(yīng)國際化競爭需要,尋求更大發(fā)展,1999年開始,石化集團對內(nèi)部業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進行了重組。將核心業(yè)務(wù)中的優(yōu)良資產(chǎn)從集團公司剝離出來,改制成中國石化股份有限公司,并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業(yè)人員60%的非核心業(yè)務(wù)和大量的不良資產(chǎn)作為存續(xù)企業(yè)留在了母體,主要包括專業(yè)化施工、生產(chǎn)后勤輔助、多種經(jīng)營和社會服務(wù)四部分。在過渡期,對存續(xù)企業(yè)實行關(guān)聯(lián)交易、限額虧損、定額補貼的經(jīng)營管理政策。社會服務(wù)部分的改革目標(biāo)是將來與企業(yè)分離,在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關(guān)于企業(yè)辦社會的指導(dǎo)方針和企業(yè)體制的重大變化對物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區(qū),物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向是什么?應(yīng)采取什么樣的發(fā)展模式和對策?本文擬就這些問題作粗淺的探討。
一、石化集團物業(yè)管理的探索和實踐
伴隨著石化集團重組改革的進程,作為社會服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進行了改革嘗試,取得了一定的進展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求,企業(yè)辦社會部分的人員、資產(chǎn)從原來的主營生產(chǎn)單位分離出來,組建了專門的社區(qū)管理和服務(wù)機構(gòu)。例如,在油田企業(yè)管理層設(shè)有公共事業(yè)管理部門,分片設(shè)立若干社區(qū)管理中心(二級單位),下設(shè)物業(yè)管理公司或物業(yè)管理站,負責(zé)居民小區(qū)的日常管理工作。二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)涉及的內(nèi)容包括房屋的維修、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理,小區(qū)環(huán)境的綜合治理,治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通、消防管理,向居民提供日常生活服務(wù),組織開展健康有益的康樂活動,豐富社區(qū)文化生活等。三是按照關(guān)聯(lián)交易的原則物業(yè)公司形成了新的經(jīng)營運行機制。物業(yè)管理公司做到了經(jīng)費來源規(guī)范、成本明晰、費用開支透明。物業(yè)管理費支付結(jié)算實行業(yè)主(即主營單位)與服務(wù)方(即物業(yè)管理公司、站)共同簽認(rèn)制度。物業(yè)管理單位實行了獨立核算,實行以滿意率指標(biāo)為主的綜合考核。四是形成了合理的服務(wù)定價機制。定價是業(yè)主和委托服務(wù)方關(guān)注的焦點。為了體現(xiàn)公正、公平、公開的精神,服務(wù)價格確定的原則是;有國家定價的按國家規(guī)定的價格執(zhí)行,無國家定價的按市場價格執(zhí)行,既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價,以上情況都不適用的通過雙方協(xié)商定價。
物業(yè)管理改革的實踐證明,對獨立工礦企業(yè)的居民小區(qū)實行物業(yè)管理,得到了主營單位和廣大居民的支持擁護,總體效果是好的。一是礦區(qū)面貌有了很大的改觀。居民的生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量有了明顯的提高,廣大職工更加安居樂業(yè)。二是礦區(qū)的城市化水平有了顯著的提高。實行物業(yè)管理,解決了過去長期存在的各自為政、重復(fù)建設(shè)的狀態(tài),為居住小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)、優(yōu)化資源配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進一步拓展了社區(qū)的綜合服務(wù)功能,加快了礦區(qū)城市化的進程。三是有力地促進了企
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