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繼續(xù)租房不交租金 構(gòu)成違約要賠償

時間:2023-05-01 05:02:43 法學論文 我要投稿
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繼續(xù)租房不交租金 構(gòu)成違約要賠償

  案  情

    某房地產(chǎn)開發(fā)公司將位于某大廈的寫字間租賃給某商貿(mào)公司,雙方簽訂合同,約定租期1年,每平方米日租金4元,每季度交納一次。商貿(mào)公司先期支付10萬元作為房租保證金,7.5萬元作為電話保證金。如租期屆滿,商貿(mào)公司向房地產(chǎn)開發(fā)公司付清房租、電話等費用,房地產(chǎn)開發(fā)公司將退還保證金;如商貿(mào)公司拖欠租金等費用累計相當于一個月的租金,房地產(chǎn)開發(fā)公司有權(quán)終止合同,收回房屋且不退保證金。合同簽訂后,商貿(mào)公司交納了保證金。租期屆滿時,商貿(mào)公司結(jié)清了各項費用,但沒有按期搬離房屋,繼續(xù)使用83天后才將房屋交與房地產(chǎn)開發(fā)公司。房地產(chǎn)開發(fā)公司認為,商貿(mào)公司強行滯留房屋,且沒有交付相關(guān)費用,不應(yīng)退還保證金。而商貿(mào)公司認為,合同到期后,曾與房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)商續(xù)約83天,現(xiàn)續(xù)期已滿,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)將83天的房租等費用從保證金中抵扣后,退還其余保證金。雙方達不成一致,商貿(mào)公司起訴至法院,要求房地產(chǎn)開發(fā)公司扣除相關(guān)費用后,退還保證金。庭審中,商貿(mào)公司沒有提供證據(jù)證明曾與房地產(chǎn)開發(fā)公司就續(xù)約事宜進行協(xié)商,而房地產(chǎn)開發(fā)公司對商貿(mào)公司繼續(xù)使用租賃房屋也沒有提出過異議。

繼續(xù)租房不交租金 構(gòu)成違約要賠償

  正方觀點:

  構(gòu)成違約。商貿(mào)公司于租賃期屆滿后繼續(xù)使用租賃物,房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有提出異議,原租賃合同繼續(xù)有效,雙方仍按原租賃合同享受權(quán)利、履行義務(wù)。商貿(mào)公司續(xù)租房屋83天,沒有支付相關(guān)費用,存在違約行為,其無權(quán)要求返還保證金。

  反方觀點:

  不構(gòu)成違約。商貿(mào)公司繼續(xù)使用承租房屋的行為應(yīng)認定是單方滯留,而不是原合同的延續(xù),原租賃合同無效。滯留期間,雙方?jīng)]有關(guān)于違約責任的約定,商貿(mào)公司雖沒有給付房地產(chǎn)開發(fā)公司各種費用,但不構(gòu)成違約,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)在扣除商貿(mào)公司使用房屋的有關(guān)費用后退還商貿(mào)公司保證金。

  爭議焦點:

  商貿(mào)公司沒有與房地產(chǎn)開發(fā)公司重新簽訂租賃合同而繼續(xù)使用租賃房屋的行為是否構(gòu)成違約。

  筆者意見

  筆者同意正方觀點。

  民事法律行為以意思表示為核心要素,其效果是由當事人意思表示決定的。意思表示是行為人把進行某一民事法律行為的內(nèi)心效果意思,以一定的方式表達于外部的行為。其形式有明示和默示兩種。明示是使用直接語匯實施的表示行為;默示是含蓄或者間接表達意思的方式。默示包含的意思他人不能直接把握,而要通過推定手段才能理解。推定是行為人并不直接用口頭或書面形式進行意思表示,而是通過實施某種行為來進行意思表示。推定行為實際上是通過行為人實施的積極行為,推定出行為人已做出要達到某種法律后果的意思表示。本案中,商貿(mào)公司在合同租賃期屆滿后繼續(xù)使用房地產(chǎn)開發(fā)公司的房屋,并在庭審中表示愿意按原租賃合同的約定支付各項費用,這在行為上做出了積極表示,房地產(chǎn)開發(fā)公司也沒有對此提出異議。雖然雙方當事人沒有簽訂書面合同進行續(xù)約,但商貿(mào)公司的積極行為、房地產(chǎn)開發(fā)公司的默示行為卻符合法律規(guī)定的推定形式的意思表示,應(yīng)認定雙方簽訂的原房屋租賃合同繼續(xù)有效,雙方只是延展了租賃期間。

  由此,商貿(mào)公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司在雙方簽訂的租賃合同期屆滿后,原租賃合同仍有效,商貿(mào)公司應(yīng)按原合同約定的事項承擔責任,履行義務(wù)。雙方在原租賃合同中約定了違約責任,商貿(mào)公司在繼續(xù)使用房屋83天后,沒有向房地產(chǎn)開發(fā)公司交納相關(guān)費用,行為構(gòu)成違約,應(yīng)承擔責任。

  法院判決

  法院判決駁回商貿(mào)公司的訴訟請求。

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