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商品銷售管理辦法范文
商品銷售管理辦法范文1
第一條為規(guī)范商品房價格行為，保護消費者的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，根據(jù)《城市房地產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》、《廈門市價格管理條例》、《福建省制止商品房銷售價格欺詐暫行規(guī)定》，制定本辦法。
第二條凡在本市從事商品房銷售（包括現(xiàn)售和預(yù)售）的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營單位均應(yīng)遵守本辦法。
第三條商品房銷售的價格行為，應(yīng)當遵循公平、公開和誠實信用原則，遵守國家價格政策和法規(guī)。
第四條商品房銷售價格管理采取直接管理與間接管理相結(jié)合的原則，建立主要由市場形成價格的機制，保護正當競爭，禁止壟斷價格。
第二章價格的制定
第五條商品房銷售價格根據(jù)不同情況實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位以行政劃撥或協(xié)議出讓方式獲得的土地，接受政府委托開發(fā)建設(shè)的住宅實行政府定價。
普通商品住宅（不含高級公寓、別墅等高檔商品住宅）實行政府指導(dǎo)價。
不屬前款規(guī)定的房屋實行經(jīng)營者定價。
第六條商品房銷售價格應(yīng)以建設(shè)成本為基礎(chǔ)，加上法定的稅金和合理的利潤，結(jié)合市場供求和國家有關(guān)政策制定。
第七條政府定價的房屋銷售價格構(gòu)成包括：
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1.征地拆遷補償費，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2.前期工程費，指開發(fā)項目前期發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計、勘察、測繪和“三通一平”等費用。
3.房屋建設(shè)、安裝工程費：指按建筑安裝預(yù)算價格計算的房屋本身的土建、設(shè)施設(shè)備安裝造價。
4.小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配套建設(shè)費，指按小區(qū)規(guī)劃要求的非營業(yè)性公共配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費用。
5.管理費，按成本費的1？4項之和為基數(shù)提取3％。
6.利息，按實際發(fā)生數(shù)審定。開發(fā)經(jīng)營單位向購房者預(yù)收購房款的利息按實際抵扣。
（二）政府定價的房屋分為成本房和微利房。成本房不計利潤，微利房利潤率以本條中1？4項之和為基數(shù)，按不超過7％計算（按工程實際情況具體核定）。
（三）稅費，按稅法和有權(quán)機關(guān)規(guī)定計征或減免。
第八條城鎮(zhèn)公有住房的出售價格實行政府定價，其成本測算按《福建省出售公有住房成本價測算辦法》執(zhí)行。
第九條實行政府指導(dǎo)價、經(jīng)營者定價的房屋銷售價格構(gòu)成包括：
�。ㄒ唬┏杀緲�(gòu)成，包括地價（土地使用權(quán)出讓金）和征地拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑、安裝工程費、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施配套建設(shè)費、利息。
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第十條水、電、氣、郵電通訊等屬房屋配套性質(zhì)的建設(shè)費用按規(guī)定的收費標準計入房屋建設(shè)成本，一并計入房價，不得以任何借口重復(fù)計費。
第十一條普通商品住宅的政府指導(dǎo)價格是市物價局會同有關(guān)部門在掌握全市各區(qū)域商品住宅開發(fā)建設(shè)成本基礎(chǔ)上，根據(jù)國家有關(guān)政策，面向全市定期的商品住宅的銷售指導(dǎo)價格。
第十二條商品房銷售合同中應(yīng)明確載明購房者所購置的房屋的建筑面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積（實得建筑面積）及應(yīng)合理分攤的公用建筑面積。
商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤，應(yīng)按建設(shè)部頒發(fā)的《商品房銷售面積及公用建筑面積分攤規(guī)則》執(zhí)行。
第十三條實行政府定價的房屋，開發(fā)經(jīng)營單位必須按本辦法第七條規(guī)定的價格構(gòu)成項目報送市物價局會同有關(guān)部門審核，由市物價局批準。
第十四條實行政府指導(dǎo)價、經(jīng)營者定價的房屋，開發(fā)經(jīng)營單位按第九條規(guī)定的價格構(gòu)成項目制定銷售價格，并按本辦法第五章具體要求履行申報備案手續(xù)。
第十五條實行政府指導(dǎo)價的房屋，銷售價格在指導(dǎo)價格規(guī)定的浮動幅度內(nèi)的，備案后可自行銷售；特殊情況下銷售價格超過指導(dǎo)價格規(guī)定的浮動幅度的，須經(jīng)市物價局審批后銷售。
第十六條商品房銷售實行一次性定價。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位必須在銷售合同中，標明房屋的最終銷售價格；如按合同銷售后，確實發(fā)生不可預(yù)見費用或政府有權(quán)機關(guān)另有規(guī)定而需加收費用的，應(yīng)報市物價局核批。
第三章價格的標示
第十七條商品房銷售實行明碼標價。
實行政府定價的房屋，標示的應(yīng)是市物價局審定的.價格；實行經(jīng)營者定價的，標示的應(yīng)不超過市物價局備案后的價格；實行政府指導(dǎo)價的，標示的不得超過當年同類房屋政府指導(dǎo)價格或市物價局核準的價格。
第十八條未經(jīng)市物價局批準，商品房銷售不得冠以安居工程、解困房、平價房、成本房、微利房等名稱。
第十九條商品房廣告標示涉及到價格標示的，必須做到價格與銷售單元對應(yīng)，同時標明房屋的屋位、朝向及地理位置和周邊環(huán)境等影響價格水平的因素。
商品房廣告標示涉及到價格標示的，不得使用最低（平）價、特（惠）價、超（值）價等極限性詞語，不得使用起價、底價、平價、保本價等含義不確定或容易引起歧義的詞語。
商品房廣告標示中的價格標示涉及優(yōu)惠、贈與或提供免費服務(wù)的應(yīng)當標明優(yōu)惠額、贈與的品名和數(shù)量或免費的服務(wù)項目。
第二十條經(jīng)營者必須以售房價格說明書的形式向購房者明示以下內(nèi)容：
�。ㄒ唬┟總�售賣單元的座落位置、房型簡圖、套內(nèi)建筑面積（實得建筑面積）及應(yīng)分攤的公用面積，各廳、室使用面積、樓層、朝向，房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、材料質(zhì)量標準和設(shè)備、設(shè)施的品名、型號、數(shù)量、等級，以及售價、付款方式；
�。ǘ┓弦�(guī)定的代收代付的具體收費項目與收費標準；
（三）經(jīng)市物價局預(yù)先核準的開發(fā)商暫時自行管理或由其委托管理期間的物業(yè)管理服務(wù)收費項目及標準。
第四章價格的執(zhí)行
第二十一條商品房銷售成交價格，即商品銷售合同價格或預(yù)售合同價格均不得超過明碼標示的價格。
第二十二條實行政府定價的房屋，開發(fā)、經(jīng)營單位必須嚴格執(zhí)行市物價局制定的標準；實行經(jīng)營者定價的房屋，開發(fā)、經(jīng)營單位必須先向市物價局申報備案，具體執(zhí)行中不得高于備案價格，實行政府指導(dǎo)價的，執(zhí)行中不得超過當年政府同類房屋指導(dǎo)價格（情況特殊且經(jīng)市物價局批準的除外）。
第二十三條銷售價格在合同中簽定后，不得加收任何其他費用，政府依法調(diào)整的除外，不得擅自以重新簽定合同或補充合同形式提高銷售價格。
第二十四條商品房價格構(gòu)成外的代收代付費用，屬于選擇性的服務(wù)項目，應(yīng)由購房者自行決定是否接受；屬分攤性質(zhì)的只能按實際發(fā)生的直接成本（費用）合理分攤，不得額外加收任何名目的費用。
第二十五條商品房預(yù)售的暫測面積應(yīng)與竣工后的實測面積相符。實測面積與暫測面積的誤差值為±1％以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方可不作任何補償；誤差值為±1％以上至±5％以內(nèi)（不含本數(shù)）的，買賣雙方按售房合同確定的單價多退少補；誤差值超過±5％（含本數(shù)）的，應(yīng)允許購房者選擇，或按照合同單價多退少補，或取消合同。取消合同的，經(jīng)營者應(yīng)在30天內(nèi)退回購房者已付的全部房價款和各種費用利息（以付款日起至實際退款日止的時間為計息時限，參照退款之日的同期銀行貸款利率計算）。
前款所稱的實測面積，是指房產(chǎn)管理部門核發(fā)的權(quán)證上記載的面積。前款所稱的暫測面積，是指房屋未竣工前，經(jīng)營單位或委托房管部門測量機構(gòu)依施工圖及規(guī)定的計算辦法所測算的面積。
第二十六條商品房銷售必須做到質(zhì)價相符。如實際交付的商品房的結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備質(zhì)量標準低于合同確定的標準，經(jīng)營者應(yīng)向購房者作出合理補償。
第二十七條經(jīng)營者必須按合同約定時間將房屋交付使用，因故延期交付使用的另加三個月的寬限期（售房合同中約定理賠時限的除外），超過寬限期的，經(jīng)營者應(yīng)向購房者作出合理補償。
第二十八條商品房開發(fā)、經(jīng)營單位為購房者提供銀行按揭證明、預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓證明，不得收取手續(xù)費。
第二十九條售房價格說明書與涉及物業(yè)管理內(nèi)容的約定文書應(yīng)作為商品房銷售合同附件。物業(yè)管理約定文書內(nèi)容應(yīng)符合有關(guān)文件規(guī)定。
第五章備案與勸告
第三十條實行政府指導(dǎo)價、經(jīng)營者定價的商品房銷售價格實行申報備案制度。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營單位將本單位即將制定或調(diào)整的商品房銷售價格按要求填入商品房價格申報表（具體格式由市物價局另行制定），附售房價格說明書，報市物價局備案。
房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營單位報送備案的申請表及說明書一式二份，一份由開發(fā)、經(jīng)營單位留用，一份由物價局存檔。
市物價局接到備案材料后，所備案的銷售價格如符合國家、省有關(guān)商品房售價規(guī)定和本辦法的，應(yīng)當在申報表加蓋市物價局商品房價格備案專用章。商品房銷售價格經(jīng)履行備案簽章手續(xù)后生效。
房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營單位應(yīng)當認真執(zhí)行備案后的價格標準，須調(diào)整價格標準時，應(yīng)當按照以上要求重新辦理備案手續(xù)。
第三十二條市物價局在受理房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營者的商品房銷售價格備案時，發(fā)現(xiàn)其所制定的銷售價格與有關(guān)法律、法規(guī)或政府規(guī)章規(guī)定不符的，應(yīng)當勸其修改。
對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營單位制定的銷售價格標準需要進行勸告的，由市物價局提出，并以簽有備案專用章的“勸告書”形式實施勸告。市物價局實施勸告，應(yīng)當在接到備案文件之日起三十日內(nèi)下達“勸告書”。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者應(yīng)當在接到“勸告書”之日起十五日內(nèi)做出答復(fù)。對不聽勸告的，不予以履行備案手續(xù)。
在商品房銷售價格的備案與勸告期間，不影響政府價格監(jiān)督檢查機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營單位價格違法行為的檢查處罰。
第三十三條未履行備案手續(xù)的商品房，不得銷售。
第六章監(jiān)督檢查
第三十四條經(jīng)營者不得有下列行為：
（一）不執(zhí)行政府規(guī)定的價格（收費），擅自漲價或亂收費用的；
�。ǘ┻`反規(guī)定成本項目或價格構(gòu)成，隨意或重復(fù)攤提成本的；
�。ㄈ⿲�(yīng)在商品房價格內(nèi)包含的成本（費用），改在價外另行收取的；
�。ㄋ模┻`反代收代付費用征收規(guī)定，牟取非法利益的；
（五）不按規(guī)定實行明碼標價或者使用虛假、不規(guī)范的標價手段的；
（六）短給面積或隱瞞要害條款，欺騙對方接受不實價格的；
（七）不履行合同，降低質(zhì)量，變相提高價格的；
�。ò耍┎话春贤s定時間交付使用又不給消費者合理補償?shù)模?/p>
（九）采取其他欺詐行為損害消費者利益的；
（十）不按規(guī)定申報備案的；
�。ㄊ唬┢渌`反本辦法的。
對價格違法行為由物價監(jiān)督檢查機構(gòu)按有關(guān)法律、法規(guī)或政府規(guī)章進行查處。
第三十五條經(jīng)營者應(yīng)自覺接受和服從物價部門的監(jiān)督檢查，如實提供有關(guān)的價格（收費）資料。
第七章附則
商品銷售管理辦法范文2
上海商品房銷售：總則第一條 為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。
第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當遵守本辦法。
第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門(以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門)按照職責(zé)分工，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。
上海商品房銷售管理辦法： 銷售條件第六條 商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七條 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當符合以下條件：
(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;
(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件;
(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(四)已通過竣工驗收;
(五)拆遷安置已經(jīng)落實;
(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;
(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
第十三條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。
上海商品房銷售管理辦法：廣告與合同第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。
第十六條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容：
(一)當事人名稱或者姓名和住所;
(二)商品房基本狀況;
(三)商品房的銷售方式;
(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
(五)交付使用條件及日期;
(六)裝飾、設(shè)備標準承諾;
(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;
(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;
(九)面積差異的處理方式;
(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;
(十一)解決爭議的方法;
(十二)違約責(zé)任;
(十三)雙方約定的其他事項。
第十七條 商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。
第十八條 商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。
商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責(zé)任。
按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
第十九條 按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。
按套(單元)計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變;套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責(zé)任。
第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;
(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比=---------------100%
合同約定面積
因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當事人不解除合同的'，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。
第二十一條 按建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。
第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。
符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。
第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。
經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責(zé)任。
上海商品房銷售管理辦法：銷售第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。
第二十六條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第二十七條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。
受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。
第二十八條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。
上海商品房銷售管理辦法：交付第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責(zé)任。
因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時告知買受人。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。
第三十二條 銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責(zé)任。當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。
商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。
在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責(zé)任。
第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
第三十五條 商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責(zé)任。
上海商品房銷售管理辦法：法律責(zé)任第三十六條 未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定處罰。
第三十七條 未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第三十八條 違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得;收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。
第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
(一)未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的;
(二)未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的;
(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;
(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;
(五)分割拆零銷售商品住宅的;
(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的;
(七)未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的;
(八)委托沒有資格的機構(gòu)銷售商品房的。
第四十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十四條 國家機關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
上海商品房銷售管理辦法：附則第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。
本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的房屋面積。
第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。
第四十七條 本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)解釋。
商品銷售管理辦法范文3
一、企業(yè)銷售與收款的風(fēng)險
在制造行業(yè)中，銷售與收款是企業(yè)經(jīng)營活動非常重要的工作，其基本包括6個環(huán)節(jié)——市場推廣、銷售合同談判和簽訂、客戶服務(wù)、發(fā)貨、開具發(fā)票確認應(yīng)收賬款、收款。銷售與收款環(huán)節(jié)中，收款是最后一個環(huán)節(jié)，體現(xiàn)前面環(huán)節(jié)的成果，如果前面各環(huán)節(jié)出現(xiàn)舞弊風(fēng)險，將會給收款環(huán)節(jié)留下很大的財產(chǎn)損失風(fēng)險。同時銷售業(yè)務(wù)質(zhì)量的高低完全可以體現(xiàn)在應(yīng)收賬款的變化上，從財務(wù)上看，會計科目應(yīng)收賬款的借方反映銷售額的多少，貸方反映貨款回收的多少，余額則反映沒回收的貨款還有多少，所以如果銷售與收款的風(fēng)險發(fā)生了，最終會體現(xiàn)為企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
企業(yè)為了在競爭中贏得主動，抓住商機，除了要提高產(chǎn)品質(zhì)量、改善售后服務(wù)外，還要運用賒銷方式來擴大銷售，只要有賒銷就必定有應(yīng)收賬款。在當今中國，商品與勞務(wù)的賒銷、賒供已成為經(jīng)濟發(fā)展中的一個基本特征。而商品、勞務(wù)賒銷的結(jié)果，一方面擴大了企業(yè)產(chǎn)品的銷路，增加了產(chǎn)品銷售收入，提高企業(yè)競爭能力和經(jīng)濟效益，另一方面又形成了一定的應(yīng)收賬款，增加了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。隨著這一銷售方式的普遍運用，不少企業(yè)應(yīng)收賬款占總資產(chǎn)及流動資產(chǎn)的比重居高不下，嚴重影響了資金周轉(zhuǎn)，甚至產(chǎn)生大量的呆壞賬，給企業(yè)帶來極大的財產(chǎn)損失。因此，企業(yè)必須采取措施，制定合理有效的管理辦法，加強銷售與收款中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理，特別是做好應(yīng)收賬款的事先預(yù)防、事中監(jiān)督和事后回收等管理工作，以保證應(yīng)收賬款的合理占用水平和收款安全，降低財產(chǎn)損失帶來的財務(wù)風(fēng)險。
企業(yè)銷售與收款業(yè)務(wù)是企業(yè)的重要工作，筆者在某公司了解到，年銷售3億多元，應(yīng)收賬款平均余額在1.4億元，已經(jīng)核銷的壞死賬累計2200萬元，賬面還有呆賬2100萬元，2年以上賬齡的應(yīng)收賬款占總應(yīng)收的16％。企業(yè)在市場擴張過程中，怎樣控制收款風(fēng)險，怎樣平衡占領(lǐng)市場和賒銷風(fēng)險的關(guān)系是應(yīng)該考慮的問題。
二、銷售與收款風(fēng)險控制的方法探討
1、職能分離法
職能分離法適用于預(yù)防企業(yè)所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的舞弊風(fēng)險，銷售一收款循環(huán)也不例外。很多企業(yè)中，銷售一收款循環(huán)過程一直由銷售部獨立負責(zé)，這種獨家控制銷售一收款業(yè)務(wù)的好處是能夠提高工作效率。但是，同時也增加了潛在的風(fēng)險。比如銷售人員出賣企業(yè)信息資料，侵吞市場推廣費，自己開公司銷售本企業(yè)和競爭對手的產(chǎn)品，參與制造仿冒本企業(yè)產(chǎn)品，貪污挪用銷售貨款以及濫用公關(guān)交際費用等等。為了預(yù)防這些問題，企業(yè)可將銷售一收款業(yè)務(wù)循環(huán)中的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進行拆分。例如，將前期的市場拓展和銷售合同簽訂、客戶信用評估以及售后服務(wù)進行分割；銷售人員的業(yè)務(wù)主要集中在市場拓展和銷售合同簽訂；客戶服務(wù)由質(zhì)量管理部負責(zé)；信用評估則由獨立的信用管理部或財務(wù)部信用管理人員負責(zé)；銷售發(fā)貨則由物流部組織安排；銷售人員催款，而貨款回收則由財務(wù)部為主負責(zé)辦理。
2、建立客戶信用評估和控制機制
在簽訂銷售合同以及辦理銷售發(fā)貨的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中，一個非常重要的控制環(huán)節(jié)就是客戶信用評估。過去由于企業(yè)對客戶信用評估不重視，為了占領(lǐng)市場盲目擴大客戶源，為日后銷售收款埋下了巨大的隱患。一些銷售業(yè)務(wù)人員更是利用企業(yè)信用管理的漏洞，冒險向不該發(fā)貨的“特殊客戶”大量發(fā)貨，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)巨額的壞賬損失。這就是業(yè)務(wù)人員舞弊活動的后果。為此，規(guī)模到了一定程度的成熟企業(yè)紛紛建立了客戶信用評估控制程序，并建立了獨立于銷售部門的信用管理部。當銷售業(yè)務(wù)人員和客戶談判簽訂銷售合同前，必須事先經(jīng)過信用管理部門的調(diào)查和風(fēng)險評估。銷售部門提出的賒銷額度，事先也必須獲得信用管理部門的審核并經(jīng)過主管副總或總經(jīng)理的批準。當銷售業(yè)務(wù)人員向物流部提出發(fā)貨申請前，必須經(jīng)過信用管理部的核查，確保發(fā)貨額度控制在已經(jīng)批準的賒銷限額之內(nèi)。信用管理部門有權(quán)根據(jù)客戶的資信情況和過去的付款情況拒絕或批準銷售發(fā)貨申請。
信用評估部門須了解客戶信息，建立客戶檔案，對客戶資料實行動態(tài)管理，及時更新，為評定客戶的`信用等級提供依據(jù)，依此確定采用不同的銷售方式。
國際大公司實踐證明，有效的信用控制可以極大地預(yù)防銷售業(yè)務(wù)中應(yīng)收賬款的安全風(fēng)險。
3、建立客戶訪問和應(yīng)收賬款對賬制度
作為控制和預(yù)防銷售舞弊風(fēng)險的重要政策，企業(yè)可以制定內(nèi)控和內(nèi)審人員對客戶進行訪問的制度。企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)可定期或不定期訪問客戶，內(nèi)控人員也應(yīng)當在對被審計單位的客戶進行隨機抽查訪問，可以直接了解客戶對被審計企業(yè)銷售業(yè)務(wù)人員的看法，以及對公司客戶服務(wù)水平的反饋意見；企業(yè)的財務(wù)部應(yīng)收賬款主管人員以及信用部人員也應(yīng)當對客戶定期進行對賬。達到對本企業(yè)銷售業(yè)務(wù)人員遵守企業(yè)規(guī)定起到監(jiān)督作用。4、制定嚴格的銷售收款政策
保證銷售貨款安全、及時足額返回企業(yè)是一項重要工作。財務(wù)部是應(yīng)收賬款和收款業(yè)務(wù)的主體。企業(yè)應(yīng)當明確規(guī)定禁止銷售業(yè)務(wù)人員收取現(xiàn)金貨款，同時盡可能要求客戶直接向公司指定賬戶匯款支付銷售貨款。對于一些臨時需要支付現(xiàn)金或承兌匯票的客戶，則應(yīng)當制定程序要求客戶或銷售業(yè)務(wù)人員提前向公司財務(wù)部主管和其銷售主管報告具體的付款時間、付款數(shù)額、付款方式以及攜帶轉(zhuǎn)賬的安全措施。預(yù)防相關(guān)業(yè)務(wù)人員內(nèi)外勾結(jié)實施貪污、挪用、截留等舞弊行為。企業(yè)內(nèi)控人員、財務(wù)主管以及銷售業(yè)務(wù)主管應(yīng)當定期對銷售回款進行監(jiān)督檢查，抽查核對與客戶的往來賬務(wù)，預(yù)防舞弊行為的發(fā)生。
5、建立應(yīng)收賬款分析、催收和預(yù)警制度
企業(yè)要建立應(yīng)收賬款賬齡分析制度和逾期應(yīng)收賬款催收制度。銷售部門負責(zé)應(yīng)收賬款的催收，財務(wù)部門有權(quán)督促銷售部門加緊催收。應(yīng)收賬款超過2年會失去訴訟時效，企業(yè)應(yīng)按季度分析賬齡，建立風(fēng)險預(yù)警程序，向貨款清收部門預(yù)警接近訴訟時效的應(yīng)收賬款，以及時采取財產(chǎn)保全、法律訴訟等措施，對催收無效的逾期應(yīng)收賬款通過法律程序予以解決，最低程度降低應(yīng)收賬款形成壞賬的風(fēng)險。
6、建立確認制度
建立確認制度。要求銷售人員做到，及時取得客戶的收貨確認函和收到發(fā)票確認函，銷售部門負責(zé)專門整理和保存，避免對方惡意拖欠或貨物丟失，造成公司損失。
置銷售臺賬，及時反映各種商品銷售的開單、發(fā)貨、收款情況。銷售臺賬應(yīng)當附有客戶訂單、銷售合同、客戶簽收回執(zhí)等相關(guān)購貨單據(jù)，如果客戶惡意拖欠，產(chǎn)生了法律糾紛，這些資料和單據(jù)將是企業(yè)以后維權(quán)的有力證據(jù)。
7、控制銷售渠道
有些企業(yè)放棄對銷售業(yè)務(wù)人員的控制，只要完成預(yù)定的銷售目標和費用指標后，銷售人員干什么企業(yè)也不管。這種做法弊端顯而易見，銷售人員容易和客戶或競爭對手勾結(jié)，做出損害公司利益的事情。
有些企業(yè)或者干脆將銷售業(yè)務(wù)包括售后維修服務(wù)都委托第三方貿(mào)易公司和專業(yè)維修公司去做，大多數(shù)家電行業(yè)即是例子。這樣做的好處是充分利用第三方的專業(yè)營銷能力和維修技術(shù)力量，便于集中精力做好產(chǎn)品質(zhì)量和提高生產(chǎn)效率。但是，其缺陷也非常明顯，這些第三方將控制企業(yè)的整個銷售渠道和商業(yè)秘密。
8、建立舞弊案件舉報制度
為了預(yù)防各種舞弊行為產(chǎn)生，企業(yè)也會建立特別的舞弊案件舉報處理規(guī)定。企業(yè)的內(nèi)部審計、內(nèi)部控制、紀檢監(jiān)察等有關(guān)部門設(shè)立了一個舞弊案件舉報中心，設(shè)置公開的電子郵箱，接受來自企業(yè)員工或外部相關(guān)單位及人員的舉報。這里包括來自客戶甚至競爭對手的舉報。
9、嚴格執(zhí)行退貨和三包政策
產(chǎn)品銷售后的三包政策也是銷售一收款循環(huán)中的一個分支環(huán)節(jié)。執(zhí)行三包政策的關(guān)鍵是要對退貨商品進行嚴格的鑒定，原則上只有質(zhì)量部門才能對客戶退貨進行質(zhì)量鑒定，見到質(zhì)量部門的鑒定報告后，屬于退賠范圍的，銷售部門才能執(zhí)行退賠，要預(yù)防銷售業(yè)務(wù)人員利用三包政策從事舞弊活動。
10、銷售人員自律聲明
銷售業(yè)務(wù)人員作為敏感崗位職工應(yīng)當簽署員工自律聲明。此外，企業(yè)還應(yīng)當制定銷售人員保證書。該保證書主要針對銷售人員特別設(shè)計。這里包括：承諾遵守公司內(nèi)控管理政策，遵守和客戶、銷售商和經(jīng)銷商的交往原則，遵守信息規(guī)矩，填寫銷售人員工作日志等。銷售人員特別要對違反申明承諾后的公司處罰事先做出接受承諾。以保證企業(yè)發(fā)現(xiàn)銷售人員違反職業(yè)道德后能夠及時做出有效的處罰。銷售人員保證書對銷售一收款業(yè)務(wù)中的各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都具有預(yù)防舞弊風(fēng)險的作用。
11、銷售人員工作日志
這是針對銷售人員工作特點設(shè)計的一套最關(guān)鍵的控制措施。銷售業(yè)務(wù)人員和其他業(yè)務(wù)人員的工作有一個重大的區(qū)別，那就是點多面廣，頻繁出差或長期駐外工作遠離辦公現(xiàn)場。銷售人員的工作壓力普遍較大，也非常辛苦。為了鼓勵銷售業(yè)務(wù)人員積極拓展市場，為客戶提供良好的售后服務(wù)，許多企業(yè)均會給予各種不同的優(yōu)惠政策。但是，也正因為具有這些特點，企業(yè)也最容易對銷售業(yè)務(wù)人員失去有效的監(jiān)督和控制。事實上，銷售業(yè)務(wù)人員已經(jīng)成為企業(yè)最難管理的一個特殊團隊。
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