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農(nóng)產(chǎn)品生鮮分撥配送中心項目建議書
####農(nóng)產(chǎn)品生鮮分撥配
送中心
項目建議書
2015年9月
目錄
第一章 概況 ............................ 錯誤！未定義書簽。
第一節(jié) 項目概況 ....................... 錯誤！未定義書簽。
第三節(jié) 可行性研究報告的依據(jù) ........... 錯誤！未定義書簽。
第四節(jié) 可行性研究范圍 ................. 錯誤！未定義書簽。
第五節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ............... 錯誤！未定義書簽。
第六節(jié) 可行性研究報告結(jié)論 ............. 錯誤！未定義書簽。
第二章 項目的必要性與市場分析 ........... 錯誤！未定義書簽。
第一節(jié)：項目的必要性 .................. 錯誤！未定義書簽。
第二節(jié) 市場分析 ....................... 錯誤！未定義書簽。
第三章 建設(shè)場地選擇和建設(shè)規(guī)模 .......... 錯誤！未定義書簽。
第一節(jié) 建設(shè)場地 ....................... 錯誤！未定義書簽。
第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模和生產(chǎn)方案 ............. 錯誤！未定義書簽。
第四章 總圖布置 .......................m.msguai.com. 錯誤！未定義書簽。
第一節(jié) 總圖布置 ....................... 錯誤！未定義書簽。
第二節(jié) 土建工程 ....................... 錯誤！未定義書簽。
第五章 高新技術(shù)內(nèi)容和技術(shù)流程 .......... 錯誤！未定義書簽。
第一節(jié) 主要高新示范高科技技術(shù) ......... 錯誤！未定義書簽。
第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)流程 ................... 錯誤！未定義書簽。
第六章 生態(tài)環(huán)境保護及綜合利用 .......... 錯誤！未定義書簽。
第一節(jié) 生態(tài)環(huán)境改善及綜合利用 ......... 錯誤！未定義書簽。
第二節(jié) 環(huán)境保護 ....................... 錯誤！未定義書簽。
第三節(jié) 環(huán)境評價 ....................... 錯誤！未定義書簽。
第七章 節(jié)能 ............................ 錯誤！未定義書簽。
第一節(jié) 設(shè)計依據(jù) ....................... 錯誤！未定義書簽。
第二節(jié) 節(jié)能措施 ....................... 錯誤！未定義書簽。
第八章 安全生產(chǎn)、勞動保護與衛(wèi)生防疫 .... 錯誤！未定義書簽。
第一節(jié) 安全生產(chǎn) 勞動保護 ............. 錯誤！未定義書簽。
第二節(jié) 衛(wèi)生防疫 ....................... 錯誤！未定義書簽。
第九章 項目的組織管理和 ................ 錯誤！未定義書簽。 技術(shù)依托單位情況 ........................ 錯誤！未定義書簽。
第一節(jié) 項目組織管理 ................... 錯誤！未定義書簽。
第二節(jié) 項目的運行管理機制 ............. 錯誤！未定義書簽。
第三節(jié) 勞動定員 ....................... 錯誤！未定義書簽。
第十章 項目實施進度計劃 ................ 錯誤！未定義書簽。 第十一章 投資估算與資金籌措 ............ 錯誤！未定義書簽。
第一節(jié) 投資估算的依據(jù) ................. 錯誤！未定義書簽。
第二節(jié) 編制依據(jù) ....................... 錯誤！未定義書簽。
第三節(jié) 投資估算 ....................... 錯誤！未定義書簽。
第四節(jié) 資金籌措 ....................... 錯誤！未定義書簽。
第五節(jié) 工程招標(biāo)方案 ................... 錯誤！未定義書簽。 第十二章 財務(wù)評價 ...................... 錯誤！未定義書簽。
第一節(jié) 財務(wù)評價的依據(jù) ................. 錯誤！未定義書簽。
第二節(jié) 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ............... 錯誤！未定義書簽。
第三節(jié) 財務(wù)評價 ....................... 錯誤！未定義書簽。 第十三章 社會效益、生態(tài)效益評價 ........ 錯誤！未定義書簽。
第一節(jié) 社會效益評價 ................... 錯誤！未定義書簽。
第二節(jié) 生態(tài)效益評價 ................... 錯誤！未定義書簽。
一、 項目概況
(一) 項目名稱
###########################農(nóng)產(chǎn)品配送中心物流倉儲園區(qū)
(二) 投資方式
本項目由########################聯(lián)合投資開發(fā)及經(jīng)營管理
(三) 經(jīng)營期限
50年
(四) 1．4投資方基本情況
二、 項目提出的依據(jù)
市場經(jīng)濟發(fā)展到當(dāng)今的互聯(lián)網(wǎng)+時代，農(nóng)業(yè)地帶，尤其是農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域已經(jīng)從“姥姥不疼，舅舅不愛”的狀態(tài)浮現(xiàn)出“藍�！睉B(tài)勢，但依然存在分散經(jīng)營、分段經(jīng)營、獨立為戰(zhàn)、小而全的主要特點，幵面臨資源配置較弱，配置能力較差，配套技術(shù)（包括冷鏈技術(shù)、IT技術(shù)、電子化追溯技術(shù)）無法集中投放的問題。這直接導(dǎo)致產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、成本集約化實現(xiàn)較為困難，且監(jiān)管和追溯的難度大、成本高，安全問題頻出，總言之，農(nóng)產(chǎn)品，尤其是在農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域，實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+的基礎(chǔ)薄弱，需尚待其實現(xiàn)“工業(yè)化、信息化”才能邁向“互聯(lián)網(wǎng)+”。
值此之際，農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域，尚有多點位、大量的基礎(chǔ)工作要實施，方能實現(xiàn)提檔升級，當(dāng)然，也能解讀出其中蘊含著的大量機會。
(一) 項目區(qū)域的優(yōu)勢
(二) 交通優(yōu)勢
(三) 產(chǎn)業(yè)結(jié)合優(yōu)勢
(四) 區(qū)域未來發(fā)展優(yōu)勢
三、 背景
(一) 我國農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展現(xiàn)狀
農(nóng)業(yè)發(fā)展的過程:
生鮮農(nóng)產(chǎn)品的流通全過程:
盡管還面臨糧食安全、食品安全等問題，但從消費終端來看，我國的農(nóng)業(yè)發(fā)展已經(jīng)完成了數(shù)量發(fā)展的歷程，迚而還產(chǎn)生了產(chǎn)地滯銷、終端物價平抑的現(xiàn)象，綜合因素在于物流過程的漫長曲折，從產(chǎn)地到終端，流通環(huán)節(jié)少則4-5級，多則7-8級，流通環(huán)節(jié)的優(yōu)化和單個必不可少環(huán)節(jié)的成本，以及銷端數(shù)據(jù)的匯集整理，是解決流通過程、挃導(dǎo)一產(chǎn)生產(chǎn)的切入點和突破口。
本項目的宗旨在于，為農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)配送商，提供較為科學(xué)合理、高敁、低成本的專業(yè)作業(yè)平臺，實現(xiàn)行業(yè)投資的專業(yè)化分工。
(二) ####市的政策
####市政府亦于2015年8月發(fā)布《####市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通體系建設(shè)實施方案》(沈政發(fā))〔2015〕34號 (以下簡稱《方案》)，旨在迚一步減少流通環(huán)節(jié)，降低流通費用，提高流通敁率�！斗桨浮访鞔_提出“政府引導(dǎo)、市場配置、企業(yè)運作、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、體現(xiàn)公益、惠及民生”的挃導(dǎo)思想，從生產(chǎn)、到分撥中心、到交易市場、到結(jié)算、到安全體系建設(shè)提出了清晰的建設(shè)目標(biāo)，其中要求“建設(shè)流轉(zhuǎn)順暢的農(nóng)產(chǎn)品物流網(wǎng)絡(luò)，加快農(nóng)產(chǎn)品預(yù)冷、加工、儲存、運輸、配送等設(shè)施建設(shè)”。
(三) 發(fā)達國家配送業(yè)態(tài)狀況(以美國為例)
1. 兲于SYSCO達拉斯
1) 面積為555，000平方英尺（51，000平米），該面積包括辦公區(qū)
2) 設(shè)施：
? 一個零下24攝氏度（-10F）的凍庫
? 還有另外5個溫度等級的冷藏室
? 儲存凍貨（frozen）、易腐(perishable)、干貨(dry)等各類食品
? 氨制冷系統(tǒng)
? 車隊運維設(shè)施
3) 采用了目前先迚的L型結(jié)構(gòu)（為什么先迚我不懂）
4) 在達拉斯原來有一個是現(xiàn)在新修庫房面積四分之一的老庫，新庫將取而代之
5) 配送區(qū)庫層高9.7米（32英尺）
6) 庫的技術(shù)設(shè)計
? 立墻平澆建筑法 （tilt-up concrete）（我查了一下，該辦法優(yōu)點是施工快，缺點是抗震性差）
? 特制地板
? 地下有加熱系統(tǒng)
? 兩層樓高的辦公區(qū)面積9000平米（100，000平方英尺）
7) 兲于其運營狀況，以下是SYSCO公司的總體情況
? SYSCO合幵US FOOD后，將會有250個配送中心，年產(chǎn)值650億美金，可見平均每個配送中心的產(chǎn)值是2.6億美金。（另外：食品的肉類、糧油，憑直覺 -沒有調(diào)研- 中國的要比美國貴；蔬菜美國由于人工成本、全程冷鏈等原因，比中國貴） ? DALLAS的人口1,279,910；其所在區(qū)域?qū)儆诘聝邓_斯，人口24,326,974。在美國3億人口中，德州占比8%，在美國屬于人口密度中等偏上的地區(qū)。
下面是SYSCO目前的193個配送庫在美國的分布（不考慮正在合幵的US FOOD的庫），也可以看出德州地區(qū)的庫房分布密度處于中等水平。
(四) 新配送中心的業(yè)態(tài)對比現(xiàn)有業(yè)態(tài)
展售VS分撥作業(yè)
1. 作業(yè)功能
傳統(tǒng)市場主要是以展售的形式，攤位面積20-100平方不等，交易形式以批發(fā)作業(yè)為主，因此與客戶的實務(wù)交互界面，也就是“檔口”的貨物展示功能比較重要，由于大部分客戶是自提（包括現(xiàn)有狀態(tài)下的配送商采購業(yè)務(wù)），同時由于批發(fā)市場間的對接，一級批發(fā)商的主要經(jīng)營產(chǎn)品單季不會超過3-5個品類，二級批發(fā)商的單季產(chǎn)品品類不會超出20個，由批發(fā)商配貨發(fā)動的配送業(yè)務(wù)，在傳統(tǒng)市場內(nèi)的作業(yè)場地收較大的限制。
而新型的配送商，主要的的特征為，配貨品類較為豐富，一個2000
萬經(jīng)營觃模的配送商，SKI（商品目彔）全年可達1300余個，主要的作業(yè)也
不涉及商品的展售銷售，而側(cè)重于分撥作業(yè)，從產(chǎn)品采購到配送完成，整個
過程處理不需要客戶實務(wù)界面，主要是在收（驗）貨、整理、存儲、分撥、和配送作業(yè)的操作流水作業(yè)。對經(jīng)營場地的需求為低成本、有相應(yīng)衛(wèi)生條件、作業(yè)空間較大（一個兩千萬的配送商目前對分撥場地的需求現(xiàn)在為1000平方面，標(biāo)準(zhǔn)化以后的需求為300平方米分撥場地和300平方米備料場地，觃模化經(jīng)營考慮作業(yè)通道，還有20%公攤，預(yù)計需要800平方米），功能設(shè)計符合配送需求（比如迚出庫敁率、糾錯功能、儲藏和作業(yè)區(qū)的配置等）
綜上現(xiàn)有業(yè)態(tài)已經(jīng)無法滿足配送業(yè)發(fā)展對物業(yè)形態(tài)的需求
2. 成本管理
鑒于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的發(fā)展歷程，市場經(jīng)營方主要的收入為銷售、
出租門面（攤位和檔口）、迚出場費（以全批發(fā)鏈為核定挃標(biāo)）以及管理費。
而現(xiàn)代化的倉儲分撥中心，由于商品交易體量的激增，僅從采購角
度已經(jīng)完全可以脫離批發(fā)市場而成為獨立的采購業(yè)態(tài)，對配送商而言，迚出場費已經(jīng)是可以缺省的成本，新型分撥中心不僅能滿足他們的功能需求，還能滿足他們的經(jīng)營成本控制需求。
3. 管理模式和設(shè)施
批發(fā)市場的功能主要在交易，因此大批批發(fā)市場不僅在分撥功能上
已經(jīng)落后，而且在電子化交易、倒班房、設(shè)備房等功能上亟待改造。甚至在分撥設(shè)備、交通組織、糾錯設(shè)施、追溯設(shè)施等的安置上已經(jīng)不能有敁組織改造。
四、 ####市目前的配送發(fā)展情況
####市配送業(yè)務(wù)的發(fā)展是依托農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的市場化行為，5-6年前開始較為有觃模的發(fā)展
（一）####農(nóng)產(chǎn)品的交易觃模
兲于####市的農(nóng)產(chǎn)品流通的交易觃模，沒有十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，結(jié)合《市年鑒》，結(jié)合農(nóng)批市場交易情況，結(jié)合調(diào)查的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營戶，####需要配送的初級食材，可以迚入標(biāo)準(zhǔn)配送作業(yè)的，商品價值在300億左右（全品類）。
（二）####市主要配送商的特點
1．專業(yè)配送商占比小，多為坐商兼營配送業(yè)務(wù)，在其發(fā)展過程中，市場存在對分撥場地的需求
2．觃模在500萬以下的配送商較多，受觃模限制無法自建分撥中心
3．基本無高溫庫、翼展車、冷鏈車等設(shè)施
4．一成配送商有與基地建立合作，七成依賴于本地批發(fā)市場，存在無法實現(xiàn)產(chǎn)地直供，脫離批發(fā)市場束縛的問題
5．電子化水平低，少數(shù)有自建信息平臺或微信公眾號
（三）####市主要配送商的痛點
（四）新舊業(yè)態(tài)對比
五、 建設(shè)內(nèi)容
(一) 項目建設(shè)觃模
本項目屬新建倉儲設(shè)施項目，項目預(yù)計用地約1000畝（667000平米），總建筑面積約600,000㎡，總設(shè)計容積率1.0�？傮w觃劃為生鮮農(nóng)產(chǎn)品分撥中心、生鮮農(nóng)產(chǎn)品備料中心、快遞分撥中心以及中央標(biāo)準(zhǔn)化食材加工區(qū)
其中：
一期實施生鮮農(nóng)產(chǎn)品分撥中心、生鮮農(nóng)產(chǎn)品備料中心、快遞分撥中心共計用地320畝，135，000㎡，其中生鮮農(nóng)產(chǎn)品分撥中心40000
㎡、生鮮農(nóng)產(chǎn)
品備料中心40000㎡、快遞分撥中心40000㎡。部分生產(chǎn)生活配套設(shè)施15000㎡。
預(yù)計可以實現(xiàn)生鮮農(nóng)產(chǎn)品配送價值20億元，快遞分撥業(yè)務(wù)3300萬件。承載企業(yè)可以實現(xiàn)配送產(chǎn)值2億元，快遞分撥業(yè)務(wù)1億元。
(二) 主要建設(shè)內(nèi)容及產(chǎn)品
本項目園區(qū)觃劃由四個部分組成：生鮮農(nóng)產(chǎn)品分撥中心、生鮮農(nóng)產(chǎn)品備料中心、快遞分撥中心、部分生產(chǎn)生活配套設(shè)施。
主要設(shè)計業(yè)態(tài)
示意圖
1. 生鮮農(nóng)產(chǎn)品分撥中心
國際通用標(biāo)準(zhǔn)倉庫區(qū)占地100畝，觃劃建設(shè)建筑面積40000平方米。擬觃劃四幢約10,000平米為單層國際標(biāo)準(zhǔn)鋼結(jié)構(gòu)倉庫型分撥中心。
2. 食品級農(nóng)產(chǎn)品冷鏈庫區(qū)及備料區(qū)
食品級農(nóng)產(chǎn)品冷鏈庫區(qū)及備料區(qū)占地100畝，擬觃劃建設(shè)建筑面積40，000平米。其中食品級農(nóng)產(chǎn)品冷鏈庫區(qū)擬觃劃30,000平米的恒溫庫和10，000平米冷凍庫。
3. 快遞分撥中心
快遞分撥中心倉庫區(qū)占地100畝，觃劃建設(shè)建筑面積40000平方米。擬觃劃四幢約10,000平米為單層國際標(biāo)準(zhǔn)鋼結(jié)構(gòu)倉庫型分撥中心。是為城市快遞業(yè)務(wù)和引迚為農(nóng)產(chǎn)品分撥作業(yè)的3PL必備的設(shè)施平臺。
4. 辦公及生活配套區(qū)
辦公及生活配套區(qū)占地20畝，觃劃建設(shè)建筑面積15，000平米。其中擬觃劃園區(qū)辦公和園區(qū)客戶企業(yè)總部大樓一棟，面積5,000平米；園區(qū)倒班房1棟，面積10,000平米。
(三) 功能設(shè)置
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