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王某訴張某未辦理房產(chǎn)登記案
案情簡(jiǎn)介原告 王某
被告 張某
１９９７年４月３０日，原告將其所有的房屋賣與被告，雙方簽訂了房產(chǎn)交易協(xié)議書(shū)，約定：房?jī)r(jià)為３８５００元，有關(guān)交易一切費(fèi)用均由買(mǎi)方承擔(dān)，辦理手續(xù)同時(shí)一次交付全部房款。１９９７年５月３日，原告收到被告給付的房款，并將房照交給被告從該房屋搬出，隨后被告搬入該房屋，居住至今。但雙方一直未辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。２００１年５月，原告以其得知被告一直未辦理法定過(guò)戶手續(xù)后多次督促，但被告一直拖著未辦為由，訴至法院，請(qǐng)求依法判決買(mǎi)賣房屋合同無(wú)效。
被告以自己已支付房款，原告已將房屋交付使用并已居住四年為由，請(qǐng)求判決買(mǎi)賣合同合法有效。
法院審判
法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告之間的房屋買(mǎi)賣合同是有效的。且已實(shí)際交付房照，被告已付給原告房款。房屋買(mǎi)賣合同生效后，被告應(yīng)及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，原告應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。原告要求判決房屋買(mǎi)賣關(guān)系無(wú)效之請(qǐng)求，因過(guò)戶登記是已經(jīng)生效合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，過(guò)戶登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，并不是買(mǎi)賣合同有效的要件，因此，原告之請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十二條，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十五條之規(guī)定，遂判決：原、被告之間的房屋買(mǎi)賣合同有效；爭(zhēng)議房屋歸被告所有。
專家評(píng)析
本案涉及的法律問(wèn)題是：房屋買(mǎi)賣交易未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記是否有效；應(yīng)由誰(shuí)辦理過(guò)戶手續(xù)。
在房屋買(mǎi)賣案件中，因雙方當(dāng)事人未到房管部門(mén)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，常常被認(rèn)為該房屋買(mǎi)賣行為無(wú)效。這種看法在認(rèn)識(shí)上存在一個(gè)誤區(qū)，有必要加以澄清。房屋買(mǎi)賣行為是否有效，取決于房屋買(mǎi)賣合同是否有效�！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。據(jù)此可以看出，合同生效有兩種形式：一是依法必須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，以辦理該手續(xù)為確認(rèn)生效的時(shí)間。這種批準(zhǔn)、登記，指的是當(dāng)事人之間在簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門(mén)辦理批準(zhǔn)或登記，合同即生效。二是合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，合同本身無(wú)須批準(zhǔn)或登記就生效。房屋買(mǎi)賣合同的效力問(wèn)題，屬第二種情況，買(mǎi)賣后的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記并不是合同生效的要求，而是物權(quán)變動(dòng)的要求，即當(dāng)事人要憑簽訂的合同及原產(chǎn)權(quán)證件去辦理標(biāo)的物所有權(quán)變動(dòng)的登記。所以，是否辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買(mǎi)賣合同及其效力沒(méi)有影響。不能因?yàn)楫?dāng)事人還未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，就認(rèn)定當(dāng)事人的買(mǎi)賣合同無(wú)效。這是依法判決本案之買(mǎi)賣合同生效的理由和依據(jù)。
辦理產(chǎn)權(quán)更名過(guò)戶手續(xù)，應(yīng)由買(mǎi)賣雙方哪方負(fù)責(zé)呢？
一是這個(gè)問(wèn)題涉及到過(guò)戶更名手續(xù)費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)，買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確約定由誰(shuí)承擔(dān)費(fèi)用、辦理手續(xù)。二是雙方應(yīng)主動(dòng)配合辦理相關(guān)手續(xù)，特別是賣方當(dāng)事人在此環(huán)節(jié)上居于主導(dǎo)地位，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時(shí)，賣方需要提供與原產(chǎn)權(quán)相關(guān)的各項(xiàng)手續(xù)，如原產(chǎn)權(quán)是否屬于共有，其他共有或受益人對(duì)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)所出具的手續(xù)等。因此，賣方更應(yīng)該主動(dòng)配合，對(duì)于產(chǎn)權(quán)及時(shí)變更和轉(zhuǎn)移具有重要作用。合同法第一百三十五條規(guī)定：出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。此規(guī)定也說(shuō)明賣方在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中負(fù)有積極的主要義務(wù)。當(dāng)然買(mǎi)方不配合也會(huì)影響過(guò)戶手續(xù)的辦理，此行為可視為一種違反合同附隨的協(xié)助義務(wù)的行為，但不影響買(mǎi)賣合同效力的認(rèn)定。
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