房屋雙重買(mǎi)賣(mài)的法律問(wèn)題

　　原告：陳某

　　被告：張某、王某

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　　李某（女）、張某為夫婦，二人曾于1994年10月以10萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)置本市陽(yáng)光中路150號(hào)一座二層樓房，后因嫌該房離其工作單位較遠(yuǎn)，決定將其賣(mài)掉，但一直未找到合適的買(mǎi)主。1995年2月初，張某赴外地出差，本市的陳某經(jīng)人介紹，找到李某，稱(chēng)過(guò)去已看過(guò)該房，愿以9萬(wàn)元價(jià)格買(mǎi)下，李某不同意，雙方經(jīng)協(xié)商，李某決定以10萬(wàn)元價(jià)格將該房出售，次日，陳某將5萬(wàn)元送來(lái)。李某遂將鑰匙交給陳某，但因產(chǎn)權(quán)證被張某存放在單位，李某提出待丈夫出差回來(lái)，即辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。辦完手續(xù)后陳某再付另5萬(wàn)元。同年7月初，張某從外地返回后得知該房?jī)r(jià)格已經(jīng)上漲，遂找到陳某，要求增加2萬(wàn)元價(jià)款才能去辦理過(guò)戶登記手續(xù)，陳某不同意，張某便在同年8月10日以12萬(wàn)元的價(jià)款，將該房賣(mài)給了王某，并于8月15日，與王某辦理了登記過(guò)戶手續(xù)，王某遂找到陳某要求其搬走，陳某遂到法院提起訴訟，告張某、王某侵害其所有權(quán)，并要求法院解除張某與王某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。而張某提出，其妻李某將該房賣(mài)給陳某時(shí)，他并不知道，也未得到其同意，因此該買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的。

　�。ǘ�）對(duì)本案的不同觀點(diǎn)

　　關(guān)于陳某的請(qǐng)求是否應(yīng)受到支持的問(wèn)題，法院對(duì)此存在兩種觀點(diǎn)。

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：陳某與李某之間的買(mǎi)賣(mài)合同雖已履行，但并未辦理登記過(guò)戶手續(xù)，所以陳某并沒(méi)有取得房屋的所有權(quán)，因此他不能告張某和王某侵權(quán)，也不能要求解除張某與王某的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：盡管因未辦理房屋的登記戶手續(xù)，陳某還沒(méi)有取得對(duì)該房屋的所有權(quán)，但未登記并不是因陳某的過(guò)錯(cuò)造成的，而是因?yàn)閺埬车脑�因造成的，因此�?yīng)該承認(rèn)李某與陳某之間的合同的效力，并責(zé)令張某為陳某補(bǔ)辦手續(xù)，解除張某與王某的合同關(guān)系。

　�。ㄈ�）作者的觀點(diǎn)

　　1.關(guān)于房屋登記的效力問(wèn)題

　　在本案中，原告陳某與李某之間的買(mǎi)賣(mài)合同雖已實(shí)際履行，但并未辦理登記過(guò)戶手續(xù)，原告對(duì)已占有的房屋享有何種權(quán)利？其與李某之間已經(jīng)履行的買(mǎi)賣(mài)合同是否應(yīng)被宣告無(wú)效，這就涉及到登記的效力問(wèn)題。

　　關(guān)于登記的效力，大陸法系國(guó)家主要有兩種不同的觀點(diǎn)：一是登記要件說(shuō)。此種觀點(diǎn)認(rèn)為登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合法移轉(zhuǎn)的要件，未經(jīng)登記，所有權(quán)不發(fā)生移轉(zhuǎn)，德國(guó)法主要采納了這種觀點(diǎn)；二是登記對(duì)抗說(shuō)。此種觀點(diǎn)認(rèn)為登記只是當(dāng)事人在物權(quán)變動(dòng)后應(yīng)當(dāng)履行的手續(xù)，未經(jīng)登記，物權(quán)的變動(dòng)在法律上也可有效成立，但只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生效力，不能對(duì)抗第三人，日本民法采納了此種觀點(diǎn)。這兩種作法各有特點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)賦予登記較強(qiáng)的公示力，任何人在與他發(fā)生交行為交易時(shí)，要確定對(duì)方是否有權(quán)利轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，只需要信賴(lài)登記而不必信賴(lài)任何協(xié)議；第二種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要尊重當(dāng)事人關(guān)于移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所達(dá)成的協(xié)議，同時(shí)也注重對(duì)善意一方當(dāng)事人在非因其過(guò)錯(cuò)而未進(jìn)行登記的情況下的利益保護(hù)。

　　我國(guó)立法一向采納登記要件說(shuō)。根據(jù)的《城市私有房屋登記管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)�！钡�9條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，賣(mài)方須持所有權(quán)證和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。”1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部又制訂了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓及房屋的改建等都必須辦理登記手續(xù)。在土地使用權(quán)的取得、變更、轉(zhuǎn)讓方面，現(xiàn)行立法也要求登記。根據(jù)《土地管理法》第9條：“取得土地所有權(quán)和使用權(quán)必須登記�！备鶕�(jù)該法第10條規(guī)定：“依法改變土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書(shū)�！薄耙婪ǜ淖兺恋氐乃�有權(quán)、使用權(quán)，或者因依法買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附屬物而使土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地證書(shū)�！备鶕�(jù)我國(guó)學(xué)者的一般看法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。我國(guó)司法審判實(shí)踐對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則上以登記為準(zhǔn)。我國(guó)現(xiàn)行的立法完全采納了登記要

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