開發(fā)商行使追償權(quán) 業(yè)主沒錢被迫退房

　　業(yè)主拒不支付商品房按揭貸款，開發(fā)商被迫承擔(dān)還款義務(wù)，替業(yè)主返還381萬元欠款。隨后，替人還債的開發(fā)商在履行擔(dān)保責(zé)任后，向法院申請行使追償權(quán)，意圖向拒不支付“月供”款的購房人討回這筆巨款。日前，北京市第一中級人民法院順利執(zhí)結(jié)了這起借款合同糾紛案，最終雙方當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議，由開發(fā)商退還購房款，同時業(yè)主將已購商品房退還給開發(fā)商。

　　2000年，陸先生在北京眾多房地產(chǎn)項目中選中了北京萬泉新新家園的房子，并向中國建設(shè)銀行北京海淀支行申請按揭貸款。2000年11月17日，銀行向陸先生發(fā)放個人住房貸款455萬元，貸款期限10年，月還款4.9萬余元。陸先生以其購買的北京萬泉新新家園房屋作抵押，北京萬泉花園物業(yè)開發(fā)有限公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

　　起初，陸先生主動交了一段時間的房屋貸款，然而自2002年9月起，他卻不再向銀行交“月供”了。由于陸先生已經(jīng)逾期七個月沒有交“月供”，銀行遂向北京市第一中級人民法院起訴，請求法院判令解除按揭貸款合同，陸先生償還貸款本金及利息，并由萬泉物業(yè)公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任。

　　經(jīng)審理，法院判令陸先生償還銀行360余萬元本金及利息，萬泉物業(yè)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。判決生效后，陸先生和萬泉物業(yè)公司均未自動履行義務(wù)，銀行遂向法院申請強制執(zhí)行。

　　在執(zhí)行過程中，法院執(zhí)行人員向被執(zhí)行人陸先生和萬泉物業(yè)公司分別發(fā)出執(zhí)行通知，責(zé)令其自動履行義務(wù)。在法院強制執(zhí)行的威懾下，萬泉物業(yè)公司支付了涉案的本金、利息、罰息和案件受理費等共計381萬余元。

　　根據(jù)法律規(guī)定，萬泉物業(yè)公司在履行連帶責(zé)任后有權(quán)行使追償權(quán)，向法院申請強制執(zhí)行陸先生的財產(chǎn)。于是，萬泉物業(yè)公司在繳納了381萬元欠款后，隨即向法院申請行使追償權(quán)，申請執(zhí)行業(yè)主陸先生拖欠的巨額房款。在執(zhí)行中，執(zhí)行員向被執(zhí)行人陸先生發(fā)出執(zhí)行通知，責(zé)令其自動履行義務(wù)。在法院強制執(zhí)行的壓力下，陸先生與萬泉物業(yè)公司達(dá)成和解協(xié)議，雙方解除買賣合同，陸先生將在萬泉新新花園所購房屋退還萬泉物業(yè)公司，萬泉物業(yè)公司將購房款扣除相應(yīng)墊付款后，退還陸先生共計105萬余元，并已經(jīng)全部履行完畢。

　　至此，這件業(yè)主不還按揭貸款，開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任后行使追償權(quán)案順利執(zhí)行完畢，畫上了一個圓滿的句號。

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　　商品交易中，債權(quán)人為保證自己的債權(quán)得以實現(xiàn)，常常要求債務(wù)人提供保證擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人可以要求保證人以自己的財產(chǎn)向債權(quán)人履行義務(wù)（連帶保證責(zé)任情況下）�；蛘撸�當(dāng)債務(wù)人的財產(chǎn)已經(jīng)不足以償還債務(wù)時，債權(quán)人可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任（一般保證責(zé)任情況下）。當(dāng)然，保證人就此可以向債務(wù)人行使追償權(quán)，以補償自己的損失�！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第十二條規(guī)定，已經(jīng)承擔(dān)保證責(zé)任的保證人，有權(quán)向債務(wù)人追償。這是法律賦予保證人的追償權(quán)。

　　那么，保證人如何行使其追償權(quán)呢？依照最高人民法院對擔(dān)保法的解釋，保證人可以通過以下兩種方式實現(xiàn)自己的追償權(quán)：

　　1、要求法院在判決書的主文中明確保證人的追償權(quán)，保證人在承擔(dān)保證責(zé)任后，可依法院判決文書直接向債務(wù)人行使追償權(quán)，要求債務(wù)人向保證人承擔(dān)給付義務(wù)。

　　2、保證人承擔(dān)保證義務(wù)后，在其已承擔(dān)保證責(zé)任的事實基礎(chǔ)上，就其追償權(quán)向人民法院提起訴訟，要求人民法院判決債務(wù)人向保證人履行給付義務(wù)，從而實現(xiàn)其追償權(quán)。

　　此外，在有兩個以上保證人提供的擔(dān)保中，一個保證人履行完畢保證責(zé)任后，也可以向承擔(dān)連帶責(zé)任的其他保證人追償其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額，以減少自己的損失。

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