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公房使用權(quán)特殊的財產(chǎn)性質(zhì)
案情?1998年8月,南京市民高某(女)從自己單位分得公有住房一套,并與住房所有權(quán)所屬房產(chǎn)經(jīng)營公司簽訂了公房租賃協(xié)議。當(dāng)時,高某離異獨身,與兩任前夫共生有一兒(李男)一女(吳女),均未與其共同居住,但吳女的戶口在高某處。2000年1月,高某因病去世。同年5月,未經(jīng)征得吳女同意,李男以4萬余元的轉(zhuǎn)讓價格將該公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給胡某,房產(chǎn)經(jīng)營公司則收取過戶費5200元,并辦理了公房租賃過戶手續(xù)。吳女發(fā)現(xiàn)后,以自己對該公房擁有使用權(quán)為由向胡某提出異議,胡某即要求李男退房退款。李男退還了款項,但在重新辦理公房租賃過戶時卻遭到房產(chǎn)經(jīng)營公司拒絕。而胡某在從李男處取回款項后,即不再向房產(chǎn)經(jīng)營公司交納租金。2002年5月,房產(chǎn)經(jīng)營公司以胡某欠租為由解除了與胡某的租賃關(guān)系,收回了該公房。2002年11月、2003年1月吳女、李男分別起訴房產(chǎn)經(jīng)營公司,均要求房產(chǎn)經(jīng)營公司與自己建立公房租賃關(guān)系。
爭議?
案件主要爭議顯然集中在涉訴公房的使用權(quán)歸屬上。在審理過程中產(chǎn)生了三種意見。
第一種意見認(rèn)為,吳女、李男均不能取得該公房使用權(quán),訴訟請求均應(yīng)予以駁回。
理由為公房承租人高某去世后,原租賃關(guān)系消滅,再與任何人建立租賃關(guān)系均是房產(chǎn)經(jīng)營公司基于其房屋所有權(quán)實現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能的活動,簽訂公房租賃協(xié)議自然需要房產(chǎn)經(jīng)營公司同意;诜课菟袡(quán)人的意思表示,吳女、李男均不能取得公房使用權(quán)。
第二種意見認(rèn)為,吳女應(yīng)得到公房使用權(quán)。
理由為按照《城市公有住房管理規(guī)定》第二十八條規(guī)定,公房原承租人死亡的,與其同戶籍的家庭成員有權(quán)繼續(xù)承租吳女戶籍與高某在一起,即有權(quán)繼續(xù)承租該公房;李男與原承租人不屬同一戶籍,且另有住房,不享有繼續(xù)承租的權(quán)利。對于吳女提起的訴訟,雖然其中尚有李男、胡某與房產(chǎn)經(jīng)營公司的糾葛,但其繼續(xù)承租的權(quán)利仍然應(yīng)當(dāng)保護(hù),吳女應(yīng)取得該房的使用權(quán)。故應(yīng)判決房產(chǎn)經(jīng)營公司與吳女簽訂公房租賃協(xié)議。
第三種意見認(rèn)為,吳女、李男共同擁有公房使用權(quán)。
理由為高某享有的公房使用權(quán)作為附著相應(yīng)價值的財產(chǎn)權(quán),當(dāng)可發(fā)生繼承。李男、吳女以繼承人身份享有權(quán)利,共同擁有該公房使用權(quán)。在這種共同的權(quán)利基礎(chǔ)上,再在實體處理上尋求更合理的解決之道即可,比如一人承租,另一人得到相應(yīng)補(bǔ)償?shù)鹊取?/p>
筆者同意第三種意見。
評析?
第一種意見將公房使用權(quán)納入傳統(tǒng)物權(quán)法體系的思路,其優(yōu)點當(dāng)然是很容易在民法理論中找到立足點。但筆者感覺其有意無意間回避了公房使用權(quán)的現(xiàn)實狀況,有“刻舟求劍”之嫌,并可能傷及既存權(quán)利體系的穩(wěn)定與衡平。
第二種意見雖多了一些法益衡量上的合理性,但以《城市公有住房管理規(guī)定》這樣一個部門規(guī)章作為裁判依據(jù),要對抗傳統(tǒng)的所有權(quán)理論,層級太低。何況《城市公有住房管理規(guī)定》已經(jīng)廢止,取其條款立法本意實在勉為其難。
而第三種意見,貌似從繼承入手,實際上則從對公房使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)的判斷上迥異于前述兩種意見,尤其是第一種意見。第三種意見雖缺失于傳統(tǒng)的物權(quán)法理論根據(jù),卻有立足于公房使用權(quán)歷史與現(xiàn)實、有利于維護(hù)現(xiàn)存權(quán)利體系的優(yōu)點,而頗值得理論界及實務(wù)界探討。
筆者認(rèn)為,我們有必要關(guān)注公房使用權(quán)特殊的財產(chǎn)性質(zhì)。
首先需要明確,我們這里講的公房使用權(quán)是公有制基礎(chǔ)上,公房作為一種生活資料由國家進(jìn)行分配制度的產(chǎn)物,是計劃經(jīng)濟(jì)的遺存,具有明顯的“中國特色”。按照與之相關(guān)的原有規(guī)章及有關(guān)地方法規(guī)、規(guī)章尤其是政策的規(guī)定和實際執(zhí)行情況,公房的分
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