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該案房屋購(gòu)買是否適用善意取得制度
2002年3月，臨高縣農(nóng)業(yè)機(jī)械修理廠（下簡(jiǎn)稱修理廠）辦理了準(zhǔn)建證和施工許可證，與投標(biāo)包工頭呂某協(xié)商簽訂建房合同。合同規(guī)定，修理廠建造兩棟共24間商品房，由呂某墊資30萬(wàn)元承包建筑工程，定于2002年國(guó)慶前完工交付。如商品房完工交付三個(gè)月內(nèi)?即2003年元旦?，修理廠不付清呂某工程款，則以建成的商品房南邊第一至第四間房屋每間價(jià)格7.5萬(wàn)元抵償呂某，房產(chǎn)權(quán)證由呂某與修理廠雙方于半年內(nèi)辦理。呂某已如期完工交付商品房，修理廠卻在三個(gè)月內(nèi)分文未付工程款。2003年元旦后，呂某找到符某，提出以價(jià)格8萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓一間房屋，并向符某出示了建房合同及有關(guān)證件，符某同意購(gòu)買。同年1月8日，符某經(jīng)查證該建房合同和修理廠尚欠呂某工程款情況屬實(shí)，遂與呂某訂下協(xié)議，呂某將修理廠抵償?shù)纳唐贩磕线叺谝婚g為8萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓符某，符某先期付房款4萬(wàn)元，本月20日再付3萬(wàn)元，半年內(nèi)呂某與修理廠將房產(chǎn)證辦妥即補(bǔ)足房款。依此協(xié)議約定，符某將購(gòu)買的商品房進(jìn)行了裝修，先后付了房款，購(gòu)置了一批家俬，于當(dāng)年春節(jié)前夕準(zhǔn)備搬進(jìn)新居。此時(shí)，修理廠領(lǐng)導(dǎo)出面阻止，其理由是：該商品房是本單位國(guó)有企業(yè)財(cái)產(chǎn)，不是呂某個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)，符某與呂某購(gòu)買無(wú)效。符某認(rèn)為，該房是在修理廠抵償呂某的情況下，自己與呂某購(gòu)買的，房產(chǎn)權(quán)手續(xù)按呂某與修理廠簽訂的建房合同辦理并無(wú)不合法。符某為此多次與修理廠交涉未果，遂于2003年4月向法院起訴，請(qǐng)求保護(hù)自己購(gòu)買該房的合法權(quán)益。該案有三種觀點(diǎn)。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖修理廠違反建房合同，但該所謂抵償之商品房產(chǎn)權(quán)仍屬修理廠所有，呂某無(wú)權(quán)處分，因此，符某與呂某之間訂立的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，符某購(gòu)買該房屋不合法，不應(yīng)予保護(hù)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，按修理廠與呂某簽訂的建房合同，修理廠欠呂某的工程款是一種債權(quán)，不是物權(quán)。修理廠將該商品房抵償呂某問(wèn)題即使成立，符某與呂某之間進(jìn)行的房屋轉(zhuǎn)讓，沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，這種房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也屬于無(wú)效。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，該抵償商品房在辦理房產(chǎn)權(quán)證之前，應(yīng)確認(rèn)為修理廠所有，呂某將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，確實(shí)構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。但由于符某購(gòu)買該房時(shí)是善意的，因此，符某可基于善意取得制度獲得該房產(chǎn)的所有權(quán)。
以上三種不同觀點(diǎn)，歸結(jié)起來(lái)，就是本案該房屋購(gòu)買是否適用善意取得。所謂善意取得，是指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)占有人，在不法將其動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，就依法取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原所有人不得要求受讓人返還。本案該房屋購(gòu)買是否適用善意取得制度問(wèn)題，是我們?cè)趯徟袑?shí)踐中遇到的一個(gè)新問(wèn)題，確實(shí)值得探討。
筆者同意第三種觀點(diǎn)。
第一，符某購(gòu)買本案房屋時(shí)出于善意且無(wú)過(guò)失，并已平穩(wěn)公然地開(kāi)始占有。本案呂某與修理廠之間的合同，實(shí)際上是一個(gè)附條件合同即以商品房完工交付三個(gè)月內(nèi)，修理廠能否付清工程款作為房屋抵償?shù)纳l件。從該合同的內(nèi)容、方式來(lái)看，應(yīng)認(rèn)定為合法有效合同，即雙方約定的條件成立，該抵償則應(yīng)當(dāng)生效。然而該抵償條件因未辦理手續(xù)而未能實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，呂某對(duì)該抵償之房無(wú)權(quán)處分。由于呂某在找到符某協(xié)商房屋轉(zhuǎn)讓一事時(shí)，出示建房合同等有關(guān)證件，都可證明修理廠抵償該商品房是合法有效的，且呂某以8萬(wàn)元大于抵償?shù)膬r(jià)格，也符合商品房市價(jià)，房產(chǎn)登記手續(xù)問(wèn)題按建房合同規(guī)定半年內(nèi)雙方辦理，既不違背移轉(zhuǎn)物權(quán)的占有的原則，又符合民法公平與誠(chéng)實(shí)原則，這使符某很難想到呂某有詐；而且符某在進(jìn)行該房裝修時(shí)候，修理廠從未有人干涉，這使符某更難懷疑該房產(chǎn)抵償?shù)恼鎸?shí)性。由此可見(jiàn)，符某購(gòu)買本案房屋，實(shí)在是出于善意且是通過(guò)交換而實(shí)際占有取得的財(cái)產(chǎn)。
第二，符某購(gòu)買本案房屋，是應(yīng)予以依法保護(hù)的財(cái)產(chǎn)。按傳統(tǒng)的善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，因不動(dòng)產(chǎn)的取得以登記為要件。但是，我們應(yīng)該看到，房屋是一種不動(dòng)產(chǎn)的分離物，它一經(jīng)分離，就不再具有不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)，因而可以適用善意取得制度。由于不動(dòng)產(chǎn)的商品交易，往往會(huì)有因登記錯(cuò)誤、疏漏或未登記等原因發(fā)生無(wú)權(quán)處分問(wèn)題，必然存在是否知情即是否善意的問(wèn)題。除了國(guó)家專有以及法律禁止或限制流轉(zhuǎn)的國(guó)家財(cái)產(chǎn)以外，國(guó)有
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