區(qū)分所有權(quán)制的立法思考

　　[內(nèi)容提要] 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房商品化的實(shí)現(xiàn)，公有住房的改革，出現(xiàn)了一棟高樓存在多個(gè)所有權(quán)的狀況，這就使原來(lái)的共有所有權(quán)和相鄰關(guān)系的立法無(wú)法調(diào)整。本文從區(qū)分所有權(quán)的立法迫切性和如何立法作了一些思考。

　　[關(guān)鍵詞] 區(qū)分所有權(quán) 立法 必要性

　　中華人民共和國(guó)成立后，城鎮(zhèn)房屋大部分收歸國(guó)有，除少量私有房屋可以租賃外，共有住房采取分配辦法，成為職工福利的一部分，居住者只支付象征性租金，房屋所有權(quán)仍屬于國(guó)家，不具有商品性質(zhì)。近年來(lái)，隨著住房制度的改革，國(guó)家在房屋建設(shè)方面允許房屋作為商品進(jìn)入商品流通市場(chǎng)，推行住房商品化，因而原來(lái)國(guó)有、集體所有的房屋分屬不同的住戶所有。這對(duì)于發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿足人們的生活需要具有積極的作用，也放映了我國(guó)房屋所有權(quán)制度的發(fā)展方向。本文試圖對(duì)住房商品化后出現(xiàn)的區(qū)分所有權(quán)制的法律問(wèn)題進(jìn)行探討：

　　一、 區(qū)分所有權(quán)制立法的必要性

　　區(qū)分所有權(quán)制是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立，在住房商品化的基礎(chǔ)上出現(xiàn)的一種既非單獨(dú)所有，又非共有的所有權(quán)制的特殊形式。所謂區(qū)分所有權(quán)，就是數(shù)人對(duì)同一建筑物各有其一部分的所有權(quán)和由各所有人共同使用的部分的共有權(quán)結(jié)合而成的權(quán)利。區(qū)分所有人的所有權(quán)僅僅及于其所有的部分，而不能及于全部。這種所有權(quán)制單靠傳統(tǒng)的民法已無(wú)法適應(yīng)，需要靠民法、經(jīng)濟(jì)法和行政法等法律的綜合調(diào)整，而目前這方面的法律不完善。由于區(qū)分所有權(quán)制在社會(huì)生活中有其特殊的地位和作用，研究它具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　第一、 有利于城市房地產(chǎn)的健康發(fā)展，推進(jìn)住宅商品化。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，兩者都屬于不動(dòng)產(chǎn)，彼此在物質(zhì)形態(tài)上不可分離，存在著密切的聯(lián)系，地產(chǎn)是房產(chǎn)的基礎(chǔ)，房產(chǎn)是依附于地產(chǎn)的建筑物，這里是指樓房住宅。關(guān)于地產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)憲法和有關(guān)法律的規(guī)定，城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。這說(shuō)明，土地的所有者是國(guó)家和集體。但對(duì)于房產(chǎn)，其所有者有國(guó)家、集體和個(gè)人三種形式。而以往的城市個(gè)人所有的房屋并不多，而且普遍是平房，彼此間存在的關(guān)系多屬相鄰關(guān)系。個(gè)人對(duì)國(guó)家和集體所有的房屋只享有用益權(quán)，不享有所有權(quán)。但隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由原來(lái)的個(gè)人使用變?yōu)閭�(gè)人所有，這就出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，即一棟高層房屋有數(shù)套住宅，不同這住宅屬于不同的所有者，那么，每一個(gè)所有者對(duì)自己住宅的專有權(quán)與整棟樓房的整體權(quán)應(yīng)如何劃分，如何行使，公共部分由誰(shuí)管理。這類房屋如果無(wú)人管理或管理不善，就會(huì)出現(xiàn)權(quán)利濫用和義務(wù)不清的情況。如，有些住戶擅自改變自己的房屋結(jié)構(gòu)，安置不合理設(shè)備，危及整棟樓的安全和其他住戶的生命財(cái)產(chǎn)。這類問(wèn)題，如果不從立法上明確各住戶的權(quán)利和義務(wù)，必然會(huì)發(fā)生更多的扯皮和糾紛，甚至?xí)�危害居民的人身�?cái)產(chǎn)安全，使居民對(duì)剛起步的房地產(chǎn)業(yè)隱藏著潛在糾紛產(chǎn)生不安全感，這將影響城市房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　第二、 有利于加強(qiáng)物業(yè)管理。伴隨著城市高樓拔地而起，物業(yè)管理成為人們?cè)絹?lái)越關(guān)心的問(wèn)題。物業(yè)管理是伴隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立而產(chǎn)生并發(fā)展起來(lái)的一個(gè)新的服務(wù)行業(yè)，它是一個(gè)國(guó)家、一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民生活狀況和文明素質(zhì)高低的綜合體現(xiàn)，是房地產(chǎn)保值增值的重要保證，是一項(xiàng)系統(tǒng)的管理工作和專業(yè)化程

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