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房產(chǎn)推介下月起不得承諾“學(xué)區(qū)戶口”
“購買雙學(xué)區(qū)房，增值教育坐享其成”“20年黃金教育鏈”“12年全齡名校”……今后，這些讓人眼熱心動(dòng)的房產(chǎn)廣告語將不能出現(xiàn)了，
房產(chǎn)推介下月起不得承諾“學(xué)區(qū)戶口”
。國家工商總局近日發(fā)布、下月起實(shí)施的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，廣告內(nèi)含有學(xué)區(qū)、戶口、商業(yè)、交通設(shè)施等市政規(guī)劃類承諾將被視為違規(guī)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一規(guī)定將和去年實(shí)施的新《廣告法》一起，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)形成行政和法律層面的合力。
看廣告去購房，陷入維權(quán)煩惱
南京市民顧琴最近剛買了一套瑯琊路小學(xué)學(xué)區(qū)房，72平方米，318萬元，用她的話說“幾乎傾家蕩產(chǎn)”。2013年，顧女士早已花費(fèi)300多萬元購買了河西仁恒江灣城一套房產(chǎn)。當(dāng)初開發(fā)商承諾有學(xué)區(qū)，但由于市政規(guī)劃調(diào)整，學(xué)區(qū)落空。她和不少業(yè)主被迫走上維權(quán)路，但最終開發(fā)商只作出“由附近學(xué)校臨時(shí)代招”這一差強(qiáng)人意的答復(fù)。
南京橋北的大華錦繡華城也曾遭遇大批業(yè)主維權(quán)，起因是開發(fā)商銷售時(shí)承諾樓盤有配套的公辦幼兒園。但很多業(yè)主入住之后才被告知，幼兒園每年是有配額的，很多適齡兒童因此無法入學(xué)。中電頤和家園開發(fā)商曾承諾二期業(yè)主將來能上紅山小學(xué)，但由于二期跨越玄武、棲霞兩個(gè)區(qū)，部分業(yè)主的孩子至今無法上紅山小學(xué)。
廣告上承諾的學(xué)區(qū)不翼而飛，僅南京這兩年就連續(xù)發(fā)生數(shù)十起業(yè)主和開發(fā)商之間的糾紛。南京城東麒麟板塊幾家樓盤業(yè)主也在集體維權(quán)，因?yàn)殚_發(fā)商承諾的“拉力瑯之一的名校學(xué)區(qū)”，收房后才被告知是普通學(xué)校。河西雨潤國際廣場(chǎng)曾大肆宣傳學(xué)區(qū)是新城小學(xué)，后來卻被劃入新城小學(xué)北校區(qū)，令購房人不滿：“北校區(qū)遠(yuǎn)了好幾公里不說，師資也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如本部!”最后經(jīng)業(yè)主維權(quán)，開發(fā)商跟教育部門協(xié)商，最終把新城小學(xué)的學(xué)區(qū)劃了回來。
購學(xué)區(qū)房，是靈丹還是苦藥
去年南京樓市整體火熱，學(xué)區(qū)房價(jià)格更是高歌猛進(jìn)，龍江、奧體板塊學(xué)區(qū)房已漲了20%左右。以拉小分校銀城小學(xué)學(xué)區(qū)一套64平方米的房子為例，去年初成交價(jià)為200萬元左右，年末已漲至250萬元，且出來一套就被瘋搶，
資料共享平臺(tái)
《房產(chǎn)推介下月起不得承諾“學(xué)區(qū)戶口”》(http://m.msguai.com)。奧體東部新城學(xué)區(qū)部分二手房每平方米一年內(nèi)漲了近萬元，已達(dá)4萬元。名校刺激家長們的神經(jīng)，也成為樓盤廣告策劃“必殺技”。數(shù)據(jù)顯示，去年南京市法院共受理商品房糾紛案件1684件，同比增58%，原因主要就是開發(fā)商的虛假宣傳。學(xué)區(qū)房，既可以是拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“靈丹”，也可能是消費(fèi)者不得不服下的一味“苦藥”。
南京市教育部門明確：樓盤在交付前，教育局通常不會(huì)明確劃分其學(xué)區(qū)歸屬。即使廣告打得再招搖，也僅僅是宣傳手段而已。新房學(xué)區(qū)要等交付后，看教育部門當(dāng)年發(fā)布的“學(xué)區(qū)劃分”。“所以不管是新房還是二手房，在當(dāng)年教育局公布學(xué)區(qū)劃分之前，因?yàn)閷W(xué)區(qū)而購房其實(shí)都是存在風(fēng)險(xiǎn)的。”
目前從教育部到各城市乃至各縣區(qū)，學(xué)區(qū)政策可謂變化多端。不久前，教育部再次提出要試點(diǎn)“分片入學(xué)”，即使住房地點(diǎn)被分進(jìn)名校學(xué)區(qū)，也不保證能夠入讀。此舉或?qū)⑾♂屆W(xué)區(qū)房的含金量，倘若以后推廣開來，購房人沖著學(xué)區(qū)買房的風(fēng)險(xiǎn)無疑更大。
南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝認(rèn)為，房地產(chǎn)廣告文案千變?nèi)f化，無奇不有，僅僅在廣告文案上要求不出現(xiàn)學(xué)區(qū)房、戶口等，對(duì)開發(fā)商約束力和對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)力度并不大。
違法成本低，購房人權(quán)益待保護(hù)
在《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》中，違法宣傳者最高將被處以違法所得三倍以下但不超過三萬元的罰款。對(duì)此，不少網(wǎng)友吐槽：“3萬塊，還抵不上南京學(xué)區(qū)房一個(gè)平方的錢，約束力太低!”
江蘇維世德律師事務(wù)所首席律師肖霄表示，按照該規(guī)定執(zhí)行處罰，違法成本太低，約束力有限。如果購房人單憑該規(guī)定進(jìn)行訴訟，勝算也不大。合同，才是維權(quán)的重要依據(jù)。
《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》還提出：廣告中面積應(yīng)當(dāng)標(biāo)明為建筑面積或套內(nèi)建筑面積。房地產(chǎn)廣告不得含有升值或投資回報(bào)的承諾;不能以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置;不能模糊學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的建設(shè)情況等。
“買的沒有賣的精!”肖霄提醒購房人，開發(fā)商承諾的學(xué)區(qū)、樓間距、容積率、停車位、綠化率等應(yīng)寫進(jìn)購房合同才算保險(xiǎn)，否則很難保護(hù)自己的權(quán)益。當(dāng)前購房人在房產(chǎn)糾紛司法訴訟中總體仍處于弱勢(shì)，應(yīng)當(dāng)從全國人大立法等更高層面保護(hù)購房人權(quán)益。
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