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怎樣簽訂商鋪租賃合同

時間:2018-12-31 12:00:00 資料大全 我要投稿

怎樣簽訂商鋪租賃合同

  簽訂商鋪租賃合同注意事項

怎樣簽訂商鋪租賃合同

  一、調(diào)查商鋪的檔案

  承租之前,應當赴所在地房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,確認以下幾個重大的信息:

  1、 房屋的用途和土地用途

  必須確保房屋的類型為商業(yè)房性質(zhì),土地是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪性質(zhì),否則,將面臨無法辦營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風險,

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。

  2、 房屋權(quán)利人

  以確保與房屋權(quán)利人或其他由權(quán)利人簽署租賃合同。

  3、 房屋是否存有租賃登記信息

  若已經(jīng)存有租賃登記信息的,導致新租賃合同無法辦理登記手續(xù),從而導致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人,也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。

  二、免租裝修期

  商鋪租賃合同中,免租裝修期經(jīng)常會在合同中出現(xiàn),只要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修,實際不能辦公、營業(yè),此種情況之下,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但在“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念,因此,在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租期起止時間,免支付的具體費用,一般情形下,只能免租金,實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需要按合同約定承擔。

  三、租賃合同保證金

  俗稱“押金”,注意用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用,因為商鋪相應的電費、電話費、物業(yè)管理費等費用比較高,因此建議押金應當適當高一些,以免不夠抵以上的費用,另外,還需要特別注意的是,承租人在承租過程中,不斷地拖付相應的費用,押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以約定補足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費用后,承租人應當在合理期限內(nèi)補足支付“押金”,如果出租人通知后一定時間內(nèi)補齊的話,則出租人可以單方解約,并追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定,則可以有效整治承租人“老賴”行為。

  四、稅費承擔

  按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及其他規(guī)范性文件規(guī)定,出租或轉(zhuǎn)租商鋪的,出租人或轉(zhuǎn)租人應當承擔以下稅費:

  1、 出租

  營業(yè)稅及附加 租金*5.55%

  房產(chǎn)稅 租金*12%

  個人所得稅 所得部分*20%

  印花稅 租金*01%

  土地使用稅 按房屋地段每平方米征收,具體以代征機關(guān)實際征收為準

  2、 轉(zhuǎn)租

  營業(yè)稅及附加 轉(zhuǎn)租收入*5.55%

  印花稅 轉(zhuǎn)租金*0.1%

  在實際中,商鋪租賃稅費的繳納比較多樣的,上述標準只是法定征收標準,不同區(qū)域或許有不同的征收方法,具體可在簽訂合同簽咨詢代征網(wǎng)點工作人員。

  上述描述是繳納主體是承租人或轉(zhuǎn)租人,但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔人。

  五、營業(yè)執(zhí)照

  承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)商活動,而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件是必須取得營業(yè)執(zhí)照,因此,在簽訂商鋪租賃合同時,許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照辦理來設置,只要涉及以下幾個方面:

  1、 原有租賃登記信息沒有注銷,從而導致新的租賃合同無法辦理租賃登記,從而導致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照,

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  2、 商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照,二該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移,從而導致同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照。

  3、 房屋類型不是商業(yè)用房,從而無法進行商業(yè)經(jīng)營活動,而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。

  4、 涉及特種經(jīng)驗行業(yè)(娛樂、餐飲)的,還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格,取得治安許可證,衛(wèi)生許可證等證件后,方可取得營業(yè)執(zhí)照。

  5、 因出租人材料缺失導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。

  以上1.2.3.4.5情形,可以再和他中設定為出租人義務,兵給與出租人合理寬限期,超過一定期限還無法解除妨礙的,應當承擔相應違約責任;以上第4條,可設定為無責任解約情形,以保障承租方萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責任解除合同。

  六、處置裝修

  商鋪租賃中,往往需要花費大額資金用于鋪面裝修,為了確保裝修能夠順利進行,以及保障裝修的利益,在合同中應當注意幾個問題;

  1、 明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等,若有特別約定的'改建,搭建的,應當明確約定清楚,對于廣告,店招位置也可約定清楚。

  2、 解除合同的違約責任,不僅僅考慮違約金部分,因為違約金常常會等同押金,數(shù)額不高,往往不及承租人承租人的裝修損失,因此,應當約定此情形下,出租人除承擔違約金外,還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。

  3、 明確租賃期滿時,裝修,添附的處置方式。

  七、水、電、電話線等

  因商鋪經(jīng)營的特殊性,對于水、電、電話線均可能特殊需要,這些公共資源的供應又會受到各種因素影響,建議承租商鋪前,應當先行考慮是否滿足使用需求,若不滿足的,確定如何辦理擴容或增量,以及辦理擴容或增量所需費用,并在合同明確約定相關(guān)內(nèi)容,以及無法滿足正常進行需求的情形下,承租人免責解除合同的權(quán)利。

  租賃合同登記備案,屬于合同備案登記性質(zhì),此登記效力主要包括以下內(nèi)容:

  1、 登記與否不合同本身的生效,即使沒有辦理備案登記,合同依然在生效條件滿足時就生效;

  2、 經(jīng)登記的案件,具有對抗第三人的法律效力,比如,若出租人將房屋出租給兩個人承租的,其中一個辦理了租賃登記,另一個沒有辦理租賃登記,則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

  八、轉(zhuǎn)租問題

  商鋪市場中經(jīng)常會遇到許多“二房東”“三房東”情形,這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題,俗稱的“轉(zhuǎn)租”其中涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”,依法律規(guī)定,“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系部解除,本手在此建立租賃關(guān)系,二“是指上手租賃關(guān)系,新承租人直接代替原承租人與出租人建立租賃關(guān)系,在這兩形式下,需要注意以下問題:

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