房地產設計與成本管理培訓心得范文
受公司領導的指派于2008年9月25日至28日到廣州參加了《房地產設計與成本管理細節(jié)執(zhí)行力》培訓學習,雖然只有兩天的學習時間,但倍感受益。
第一天學習的主要內容是《房地產成本管理》。
房地產成本管理體系解讀:簡要介紹了房地產的幾個季節(jié)。春天:前幾年房地產最火熱的時代,排隊購房,
深夜開盤,炒房熱,靠的是政策的優(yōu)越;秋涼,現(xiàn)在房地產降溫的過度時期,三級市場洗牌,購房者的觀望,投資者的資金壓力等。嚴冬:房地產嚴冬季節(jié)是否會來臨?怎樣面對?是保持原價還是降價,降多少等,如果兩三年不買房,房地產企業(yè)只剩下5%,怎樣看待?怎樣決策?房地產企業(yè)還會面臨什么?消費者觀望、行業(yè)間的強強聯(lián)合、資本市場的競爭、行業(yè)洗牌-轉立家電業(yè)�，F(xiàn)在的萬科正在向制造業(yè)學習,我們的對策之一要加強成本管理,將成本管理細節(jié)深化,投入增加了,收入降低了、利潤壓縮了,必須向成本管理要效益,成本管理顯得尤為重要,是未來企業(yè)的生命線。
成本管理主要集中在:項目策劃、設計管理、采購管理、工程管理之上,建立成本管理體系與實施作業(yè)過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要,采購供方的選擇和現(xiàn)場的管理都與成本有關聯(lián),動態(tài)管理的糾偏,責任體系的建立都是實現(xiàn)成本控制的手段和措施。
怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個重要環(huán)節(jié),設計變更和簽證是成本管理的一個重要組成部分,設計變更具體在變更投入是否合理,有的直接影響銷售,變更要考慮盈利,銷售好又快,變更的成本盈利就在其中,反之就是成本虧損,對設計變更要慎重考慮。
選擇什么樣的資源,選擇什么樣的乙方,怎樣的品牌定位,這些都是公司基于市場狀況而定的,還有公司的經營計劃的制定,目標的要求都是很大關系,都要考慮進去。
一、成本管理分三個方面:目標成本、動態(tài)成本、責任成本。
1、目標成本:整個項目需有明確的目標,花多少錢、建多少棟樓,定格什么樣的層次水平,服務對象是哪個階層,尤其是資金管理目標的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細化分析、注意市場的變化和材料價格的變化作出分析,關鍵是控制點的確定,有控制點就有主要的目標。
2、動態(tài)成本:怎樣控制成本的風險,建立有效的管理體系,主要落實到每個點面去,要管理好每個點面,怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去,花去的錢是否有好的成品實現(xiàn),這些只有通過計算才能看得出來。成本與財務接軌的問題,怎樣去結算成本,分期分批的界面在哪里,成本的盈利在哪里,怎樣體現(xiàn)出來,都是動態(tài)成本管理的工作。
3、責任成本:責任成本體系是通過確定責任主體和評價部分,通過經濟指標的'設定執(zhí)行和考核來保證目標成本的實現(xiàn),責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平,加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通,形成分工負責,有機協(xié)調的成本管理體系,體現(xiàn)結果與過程并重的原則。
責任成本的分解方式:
根據成本的科目對各項目費用的責任部門及主要職責予以說明,包括控制內容,控制要點和手段,形成成本控制的指引。
根據合同分類,將目標成本分解成
1、合同控制清單:將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門,以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成。
2、設計:開發(fā)設計部門落實成本目標。
3、招標:采購部門負責在招標中落實成本目標。
4、簽約:簽約部門負責將成本目標落實到合同。
5、履約:項目部、工程部在建造實施中實現(xiàn)目標。
6、最后是建立成本管理架構的確定:a、投資管控型b、戰(zhàn)略管控型c、運營管控型d、職能管控型e、矩陣式管控型f、項目管理型。
二、確定考核成本的可行性:
實施方案設計是這方面的重點,設計圖出來后要把資金框死在這個范圍內,設計主體圖紙出來后要概算出成本的范圍,投資回報率的計算是成本管理的重要環(huán)節(jié)。
三、目標的調整可行性:
目標成本的調整是有條件的,整體規(guī)劃的調整、產品定位的調整,開發(fā)計劃的調整都是要考慮進去,只能有限制的調整,不能隨意調整,不能無限制的調整,會影響整體規(guī)劃和總目標的實現(xiàn)。
"三大紀律":結果導向:保證目標成本的順利實施。過程導向:開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理。效率導向:實施過程中圖紙管理。
"八項注意":注意現(xiàn)場布局管理、注意招標環(huán)節(jié)、注意合同制定和執(zhí)行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現(xiàn)場管理措施、注意組織協(xié)調關系、注意成品質量。
第二天主講的內容是《房地產工程設計管理》,由資深講師謝麗萍主講。
一、房地產開發(fā)的設計管理:
是企業(yè)管理核心資源,核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產業(yè)整合。我們的能力:政策把控、資金供應、成本控制,獲力能力。我們的機構:管理結構、管理層級、運作模式、管理團隊。我們的機制:決策機制、預警機制、激勵機制、淘汰機制。要認真解讀基地密碼,放眼世界,面對未來,開動腦筋,運用聰明才智,大膽地創(chuàng)新,作好土地規(guī)劃,充分利用好土地資源。
二、項目開發(fā)設計管理:
要做好研究,基地環(huán)境,政策環(huán)境、市場環(huán)境,獲利模式的研究工作,確定目標。設計費用和設計工期要求合理利用,設計合同是決定設計質量和設計深度的關鍵,必須慎重的考慮和思考。設計限額不要拿結構說事,樓盤的主體結構是關鍵的關鍵,關系重大,不能隨意變更或更改,要通過精確計算對照相應的規(guī)范和規(guī)程來確定,只能跟蹤設計。室內裝飾和使用功能,室外園林可用限額的力度緊一點。消防是原則的重要一環(huán),只要能基本通過就行。符合性、功能性,完整性的評審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結構的一些問題。
三、設計成本內控責任分析:設計管理、成本管理。
1、設計管理分概念設計、施工圖設計。概念設計的主要內容:項目定位的開發(fā)檔次、戶型比例。關鍵指標是總建筑面積和可售面積。施工圖設計的主要內容:成本拆分-土建、裝修、園林、設備等成本是多少。限額設計包括結構、裝修、園林的設計,限額在什么范圍之內要具體明確。
2、成本管理分成本規(guī)劃、資金籌劃。成本規(guī)劃的主要內容:概念設計階段進行成本估算,施工圖設計階段編制成本測算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內容:資金投入、總量、峰值,資金缺口、資金平衡、資金回收節(jié)點和速度。
四、設計文件評審控制:
1、原則性評審包括:a符合宗地規(guī)劃指標;b符合強制性規(guī)范、節(jié)能、環(huán)保。
2、符合性評審包括:a有效性:滿足設計任務指標、滿足設計深度、滿足作業(yè)指導書要求b完整體:藍圖等圖紙、電子文件、計算書、預留專業(yè)間的信息接口。
3、綜合性評審包括:a投資控制:限額設計指標、方便工程發(fā)包b缺陷防范:功能缺陷、專業(yè)交叉出錯。
4、設計上功能缺陷防治:主要以示圖來說明。a、公共空間:防墜落、防攀爬,尺度適中,流線便捷。b、私人空間:門窗開啟不便或打架�？蛷d、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置,廚房操作流線不合理,衛(wèi)生間排水排氣影響使用功能,衛(wèi)生間私密性差,生活陽臺水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。c、陽臺防攀爬、鄰里之間防攀爬等。
通過兩天緊張系統(tǒng)的學習,房地產設計與成本管理是企業(yè)管理方面的學問,是值得研究和探討的,在激勵地市場競爭中,要想我們的企業(yè)立足于不敗之地,必須加強設計與成本管理,尤其是新樓盤的開發(fā)要注重項目前期規(guī)劃工作,要做好成本管理核算,把有限的資金投入到火熱的開發(fā)之中去,樹立品牌,向標桿企業(yè)學習,要大膽地向成本管理要盈利、要效益。
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