房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨展望 -總結(jié)
多事之秋的2010年終于落下帷幕,房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨展望
。這一年,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩個(gè)拐點(diǎn):第一個(gè)拐點(diǎn)是市場(chǎng)的拐點(diǎn),之前一直被過熱所困擾中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于降溫,而且幅度之大超出很多人的預(yù)計(jì),成交大幅減少,樓價(jià)普遍下跌;第二個(gè)拐點(diǎn)是政策的拐點(diǎn),在連續(xù)幾年的“防止樓市過熱,抑制樓價(jià)過快上漲”之后,從2010年下半年開始政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)全局的需要開始轉(zhuǎn)變思路出臺(tái)系列“鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)”的 政策,“維護(hù)樓市穩(wěn)定,防止樓價(jià)過度下跌”的提法開始出現(xiàn),并且漸漸成為各個(gè)地方政府新的工作指導(dǎo)方針。在此大環(huán)境下,作為華南樓市代表的廣州樓市也展現(xiàn)出相應(yīng)的特點(diǎn),包括:市場(chǎng)完成了從供不應(yīng)求到供大于求的轉(zhuǎn)換,土地拍賣市場(chǎng)遇冷,一、二手樓市雙雙“量縮價(jià)跌”,行業(yè)面臨洗牌,等等。
一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)云變幻,密集出臺(tái),上半年“穩(wěn)健、從緊”,下半年“積極、適度寬松”,但是金融危機(jī)大環(huán)境下樓市調(diào)整的格局已經(jīng)形成,觀望氣氛無法打破,一、二手行業(yè)雙雙陷入困境。
2010年是名副其實(shí)的“政策年”。上半年,在“穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策”的指導(dǎo)方針下,為了防止經(jīng)濟(jì)過熱以及通貨膨脹,央行5次提高存款金率,至17.5%的歷史新高。下半年,為了應(yīng)對(duì)由美國次貸危機(jī)引發(fā)的世界性金融危機(jī)的新形勢(shì),中國轉(zhuǎn)為實(shí)施“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”,多次降低存款準(zhǔn)備金率,并從9月中旬開始百日之內(nèi)連續(xù)5次降息,累計(jì)降息216個(gè)基點(diǎn),同時(shí)出臺(tái)了多個(gè)鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)的樓市利好新政,包括首次購買普通住宅契稅降至1%、首付降至二成、享受最低7折的利率優(yōu)惠;給予改善型置業(yè)人群房貸優(yōu)惠;二手房營業(yè)稅征收年限從5年降至2年、征稅方式由全額征收改為差額征收等,密集的政策對(duì)防止樓市“大落”起到了積極的作用。
不過,由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成,再加上金融危機(jī)之下市民“現(xiàn)金為王”的理財(cái)觀念,頻頻出臺(tái)的政策始終無法徹底打破預(yù)期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒,因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來。在此情況下,包括大開發(fā)商在內(nèi)的大多數(shù)開發(fā)商一方面難以獲得資本市場(chǎng)和商業(yè)銀行的融資、信貸支持,另一方面新房的銷售情況又不理想,腹背受敵,只好用降價(jià)這個(gè)最原始有效的方式加大樓款回籠力度,緩解資金緊張的困局。
與一手開發(fā)企業(yè)的窘境一樣,廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了過去幾年的高速擴(kuò)張之后,面對(duì)突然降溫的市場(chǎng)也不得不收縮陣線、開源節(jié)流。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,一些品牌大中介紛紛開展與一手開發(fā)商的“一二手聯(lián)動(dòng)”代理合作,力爭(zhēng)多渠道度過經(jīng)營難關(guān)。
二、土地出讓市場(chǎng)低迷,年度土地出讓指標(biāo)兩度調(diào)低仍無法完成,“底價(jià)出讓”、“流拍”成為常態(tài),中小開發(fā)商趁機(jī)抄底拿地,取代大開發(fā)商成為土地出讓市場(chǎng)的主角!暗赝酢北砬閷擂,紛紛難產(chǎn)。
2010年12月16日,廣州年內(nèi)最后一宗住宅地塊僅用了5分鐘不到的時(shí)間就以底價(jià)成交,為全年的土地供應(yīng)劃上了句號(hào)。至此,2010年廣州十區(qū)共出讓住宅用地19宗,用地總面積1.32平方公里,超過年度計(jì)劃1.8平方公里的7成。在此之前,廣州市曾兩度調(diào)整住宅用地供應(yīng)計(jì)劃,在9月份將最初的4.9平方米公里調(diào)整為2.5平方米公里,又在11月份修正為1.8平方公里,但是由于頻繁出現(xiàn)“流拍”,最終還是未能完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃。
綜觀2010年的廣州住宅土地出讓市場(chǎng),年初員村絹麻廠地塊經(jīng)過兩百多輪競(jìng)投,創(chuàng)下了13053元/平方米的樓面地價(jià),刷新了天河區(qū)住宅歷史最高地價(jià)成為“地王”,但是只是曇花一現(xiàn)。此后,受商業(yè)銀行惜貸、ipo受阻、銷售業(yè)績大幅滑坡等多個(gè)因素的影響,房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈危機(jī)凸顯,過去兩年瘋狂拿地的廣州大型房企無力再續(xù),令土地出讓市場(chǎng)一蹶不振,頻頻出現(xiàn)“流拍”、“底價(jià)出讓”的狀況。大開發(fā)商的退出給了中小開發(fā)商“抄底”的機(jī)會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì),全年共有10宗地塊以底價(jià)成交,有8宗地塊的樓面地價(jià)在1000元/平方米左右,其中絕大部分為不知名的中小開發(fā)商拍得。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2010年廣州的平均樓面地價(jià)僅為3000元/平方米出頭,與XX年年相比下跌了30%左右。例如,年末最后一塊地花都新華寶田豬場(chǎng)地塊樓面地價(jià)僅1040元/平方米,與去年賣出的同區(qū)域的地王相比降幅高達(dá)約80%。
在地價(jià)回落的同時(shí),包括員村絹麻廠地塊在內(nèi)的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例,繳納土地出讓金的大限早已在7月份過期,由于開發(fā)商沒有履行合約,按照正常手續(xù)該地塊將會(huì)被收回,但是至今無論是國土部門還是地產(chǎn)商都三緘其口,不得而知。在XX年年產(chǎn)生的多個(gè)“地王”中,盡管對(duì)外宣稱的理由各不一樣,但是基本上都選擇了“拖”字訣,動(dòng)工的是極少數(shù)。開發(fā)商們對(duì)“地王”的冷處理,資金鏈緊張導(dǎo)致開發(fā)困難是一個(gè)原因,而現(xiàn)時(shí)不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實(shí)。
不過盡管如此,廣州在10年出讓的地塊加上之前兩年開發(fā)商拿下的地塊,仍然足以滿足未來兩三年的市場(chǎng)供應(yīng)需求,郊區(qū)地塊的大量出讓還有可能在局部市場(chǎng)形成比較突出的供大于求,
總結(jié)
《房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨展望》(http://m.msguai.com)。高價(jià)地與低價(jià)地同臺(tái)共舞將大大考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)智慧。三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%,成交均價(jià)從XX年第四季度的萬元高位回落至9000多元/平方米;市場(chǎng)供求格局轉(zhuǎn)變,明顯供大于求,消化率僅為68.1%。根據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù),1-11月,全市新建商品住宅共成交504.46萬平方米,同比大幅減少33.5%;與此同時(shí),由于房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏的延續(xù),全市的新建商品住宅供應(yīng)并沒有因?yàn)槭袌?chǎng)拐點(diǎn)的出現(xiàn)而減少,1-11月批準(zhǔn)預(yù)售量達(dá)到了740.45萬平方米,同比大增23.2%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1-11月份,僅有6月份的成交量大于批準(zhǔn)預(yù)售量,市場(chǎng)供銷比從去年的1比1.21逆轉(zhuǎn)為1.47比1,消化率只有68.1%,處于明顯供大于求的格局。
(1) (2)
具體到各個(gè)月份來看,前5個(gè)月市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷,一直徘徊在二、三十萬平方米左右,直到6月份才首次沖破60萬平方米。下半年,隨著政府一系列 政策的出臺(tái),市場(chǎng)成交情況有所好轉(zhuǎn),但是由于政策變化頻繁市場(chǎng)表現(xiàn)頗為反復(fù),其中10月份一度降至35.83萬平方米,但是11月份又很快回到50萬平方米以上。以產(chǎn)品來看,全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品,限價(jià)房以及以低價(jià)策略出擊的郊區(qū)樓盤長期盤踞陽光家緣成交榜的前列。此外,一些搶在市場(chǎng)前頭果斷降價(jià)的市區(qū)樓盤銷售情況也較樂觀。
價(jià)格方面,1-11月全市一手住宅成交均價(jià)為9466元/平方米,同比上漲11.5%。盡管樓價(jià)水平仍然高于XX年年,但是與XX年年第四季度的平均過萬元的均價(jià)水平相比已經(jīng)下了一個(gè)臺(tái)階。其中,9月份由于限價(jià)房以及遠(yuǎn)郊商品房的大量成交均價(jià)一度下降至8244元/平方米,回到XX年年7月份左右的水平。需要指出的是,全市90平方米以下普通住宅的成交均價(jià)走勢(shì)呈上升趨勢(shì),這與樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)。年初“90/70”產(chǎn)品尚未大量出現(xiàn),主要以限價(jià)房和郊區(qū)商品房為主,因此成交均價(jià)相對(duì)較低。從下半年開始,樓市包括市區(qū)在內(nèi)的“90/70”商品房的大量供應(yīng),拉高了成交均價(jià)。
總體來看,2010年廣州市區(qū)的一手樓價(jià)依然比較堅(jiān)挺,老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤成交均價(jià)普遍保持在萬元以上,但是花都區(qū)等遠(yuǎn)郊地區(qū)的樓盤價(jià)格回調(diào)比較明顯,從去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右,與XX年、XX年的水平相當(dāng)。
四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少28.5%,回到XX年之前的水平;二手樓價(jià)從高位振蕩下跌,但是整體水平仍然高于XX年年;自住剛性需求成為樓市的主導(dǎo)力量。
受XX年年第四季度實(shí)施的房貸新政引爆的宏觀調(diào)控累積效應(yīng)影響,廣州二手樓市在XX年年第四季度進(jìn)入“拐點(diǎn)”,出現(xiàn)成交量減少、價(jià)格下跌的趨勢(shì),并且這種影響隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化在2010年被持續(xù)放大、加深,盡管從下半年開始中央頻頻出臺(tái) 政策,但是樓市調(diào)整的大趨勢(shì)已經(jīng)形成,成交低迷的'情況并沒有得到根本改觀。根據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù),1-11月,全市二手住宅成交面積為413.03萬平方米,同比大幅減少28.5%;月均成交面積僅為約37.5萬平方米,大大低于XX年年月均62.3萬平方米的成交水平,與XX年之前的成交水平基本相當(dāng)。
在成交低迷的同時(shí),廣州二手樓價(jià)也呈振蕩下跌的態(tài)勢(shì)。11月份,二手住宅成交均價(jià)年內(nèi)首次跌破6900元/平方米的支撐線,與XX年年8月份的水平相當(dāng)。不過,從總體而言,2010年廣州二手樓價(jià)的平均水平仍然高于XX年年。滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示,1-11月的成交均價(jià)為7058元/平方米,同比上漲10.8%,但漲幅明顯低于之前三年(XX年至XX年年的漲幅分別為15.9%、19.5%和32.1%)。二手樓價(jià)沒有因?yàn)槌山涣康拇蠓s大跌,表明盡管廣州樓市的投資性需求已經(jīng)離場(chǎng),但是以首次置業(yè)和改善需求為主的自住剛性需求在樓市形成了有效的支撐力,所以只要樓價(jià)回到合理水平就會(huì)形成交易。滿堂紅地產(chǎn)研究部在2010年12月份針對(duì)二手樓市成交買家的電話訪問調(diào)查顯示,有70.8%的買家購房目的是自。黄浯问菗Q房的買家,比例為19.0%。此外,投資型買家的比例合計(jì)只有5%,樓市的投資氣氛明顯消退。
五、展望2010年,在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及供大于求的行業(yè)環(huán)境下,廣州樓價(jià)仍有小幅下調(diào)空間,“緊貼經(jīng)濟(jì)脈搏,低位盤整等待回暖時(shí)機(jī)”將會(huì)是09樓市的典型概括。
在度過了最為困難的2010年后,2010年的中國經(jīng)濟(jì)依然面臨著巨大的挑戰(zhàn),由美國次貸危機(jī)引發(fā)的世界性金融危機(jī)對(duì)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響有多廣、有多深都會(huì)在這一年顯現(xiàn)出來,并且成為包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各行各業(yè)的發(fā)展風(fēng)向標(biāo)。
滿堂紅地產(chǎn)研究部認(rèn)為,在實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”之后, 連續(xù)重拳出擊的 政策為保持中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長提供了積極的動(dòng)力,但是國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然錯(cuò)綜復(fù)雜,經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨很大的壓力。同樣的,雖然2010年下半年密集出臺(tái)的惠及和針對(duì)樓市的利好政策對(duì)防止房地產(chǎn)市場(chǎng)“大落”有正面的作用,但是由于供大于求的市場(chǎng)格局的形成以及置業(yè)者信心的欠缺,2010年的廣州樓市也難言快速走出低谷,“緊貼經(jīng)濟(jì)脈搏,低
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