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公寓物業(yè)的管理方案(通用13篇)
為保障事情或工作順利開展,往往需要預(yù)先進(jìn)行方案制定工作,方案是綜合考量事情或問(wèn)題相關(guān)的因素后所制定的書面計(jì)劃。那么大家知道方案怎么寫才規(guī)范嗎?以下是小編精心整理的公寓物業(yè)的管理方案,僅供參考,希望能夠幫助到大家。
公寓物業(yè)的管理方案 1
一、項(xiàng)目背景
xx師專xx校區(qū)規(guī)劃用地1500畝,已由華南理工大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院完成修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。第一期工程用地750畝,已完成征地工作并已辦理土地使用證,總建筑面積為63300m2,教學(xué)樓、圖書館樓、信息技術(shù)與學(xué)術(shù)交流中心、化學(xué)化工與生物工程中心、藝術(shù)樓、辦公樓、專家樓等政府性投資部分建筑單體已完成設(shè)計(jì)工作,從2月中旬開始施工招投標(biāo),3月份全面開工建設(shè)。
根據(jù)學(xué)校的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃,學(xué)生公寓及學(xué)生食堂等學(xué)生生活服務(wù)設(shè)施采用社會(huì)化引資建設(shè)。學(xué)生公寓部分,20xx年開工項(xiàng)目按容納約3000學(xué)生規(guī)模進(jìn)行建設(shè),分六個(gè)建筑單體建設(shè),每個(gè)建筑單體高6層,每層15個(gè)房間,每個(gè)房間住6人,人均建筑面積6.5m2,框架結(jié)構(gòu)。房間的'內(nèi)部使用功能為:每位學(xué)生單獨(dú)使用一副組合床架,上下位為學(xué)生書架書桌(可放電腦)、上位為學(xué)生床位(寬1m)配有雙衛(wèi)生間及洗盥間、有熱水供應(yīng),通信、有線電視網(wǎng)絡(luò)通達(dá)學(xué)生宿舍,預(yù)留空調(diào)結(jié)構(gòu)。時(shí)間要求:20xx年8月份前開工建設(shè),20xx年6月份建成,7月份學(xué)生入住。
二、20xx年開工項(xiàng)目建筑面積
單體建筑面積:6層×15間×6人/間×6.5m2/人=3510m2
總建筑面積:3150m2×6=21060m2
三、投資概算387萬(wàn)元/棟
。ㄒ唬┣捌诮ㄔO(shè)經(jīng)費(fèi)93.6萬(wàn)元
1、土地平整6.3萬(wàn)元
。1)平整面積:每棟樓占地15間×6人/間×6.5m2/人=585m2。按1500m2計(jì)算六棟樓共9000m2。
(2)土石方量:平整平均深度0.5m,土方及石方各按50%計(jì)。
土方量:9000m2×0.5m×50%=2250m3
石方量:9000m2×0.5m×50%=2250m3
(3)平整費(fèi)用
單價(jià):土方:8元/m3、石方:20元/m3
2250m3×8元/m3+2250m3×20元/m3=63000元≈6.3萬(wàn)元
2、巖土勘探:16.2萬(wàn)元
按每棟12個(gè)鉆孔,每孔平均深度15m,每米平均單體150元(含技術(shù)成果費(fèi))計(jì)算。
6×12×15×150=162000元≈16.2萬(wàn)元
3、單體設(shè)計(jì):23.3萬(wàn)元
設(shè)計(jì)單價(jià)第一棟按26.5元/m2,第二至六棟按30%計(jì)算3510×26.5+3510×26.5×5×30%=232537.5元≈23.3萬(wàn)元
4、人防費(fèi):21萬(wàn)元
按10元/m2計(jì)算
21060×10≈210600元
5、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi):26.8萬(wàn)元
施工價(jià)850/m2元,按施工總價(jià)1.5%計(jì)算
21060×850×1.5%=268515≈26.8萬(wàn)元
。ǘ┦┕ぴ靸r(jià)1790萬(wàn)元
按建筑單價(jià)850元/m2(含內(nèi)外墻普通裝修及水電設(shè)施費(fèi)用)
21060×850=17901000(元)≈1790萬(wàn)元
(三)附設(shè)生活設(shè)施經(jīng)費(fèi)438萬(wàn)元
1、熱水供應(yīng)設(shè)施132萬(wàn)元
供熱源打空氣熱泵,熱水供應(yīng)到每個(gè)學(xué)生宿舍,按熱水表收費(fèi)
226元/棟×6棟=132萬(wàn)元
2、學(xué)生組床架306萬(wàn)元
每棟按510人,每副床架按1000元計(jì)算
510×6×1000=306000(元)≈306萬(wàn)元
(3)學(xué)生組合行李框54萬(wàn)元
按每間宿舍配一個(gè),每個(gè)單價(jià)1000元計(jì)算
15×6×6×1000=540000(元)≈54萬(wàn)元
(四)每棟平均投資
。93.6+1790+438)÷6≈387(萬(wàn)元)
四、學(xué)生食宿費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
從20xx年開始到20xx年按1000元/年,從20xx年開始按1200元/年
公寓物業(yè)的管理方案 2
一、活動(dòng)主題:
創(chuàng)溫馨家園,建設(shè)安全文明和諧環(huán)境。
造公寓文化,弘揚(yáng)積極健康向上精神。
二、活動(dòng)意義:
繼承和發(fā)揚(yáng)學(xué)生公寓文化節(jié)活動(dòng)的精神,創(chuàng)造安全、文明、潔凈、溫馨的寢室居住環(huán)境,崇尚健康、向上、博學(xué)、和諧的寢室文化,充分展現(xiàn)城院大學(xué)生的風(fēng)采。
三、活動(dòng)對(duì)象:
湖南城市學(xué)院全體學(xué)生
四、活動(dòng)時(shí)間:
20xx年3月1日---20xx年4月29日
五、活動(dòng)內(nèi)容:
。ㄒ唬⿲W(xué)生公寓文化節(jié)標(biāo)志征集
(二)公寓文化節(jié)開幕式暨校園卡開通儀式
。ㄈ叭铱倓(dòng)員”趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)
。ㄋ模⿲W(xué)生公寓文化街
。ㄎ澹皽剀靶∥菸业募摇敝黝}征文大賽
(六)“寢室生活,美好瞬間”主題攝影、手抄報(bào)、DIY工藝品展
。ㄆ撸癘ne Dream One Home”星級(jí)寢室評(píng)比大賽
(八)城院三人籃球賽
。ň牛╅]幕式晚會(huì)暨頒獎(jiǎng)典禮
六、主要負(fù)責(zé)部門:
本次活動(dòng)將由校學(xué)生會(huì)宿管部牽頭,并邀請(qǐng)校學(xué)生會(huì)及各學(xué)院宿管部、宣傳部、女生部、文娛部協(xié)助。
七、活動(dòng)期間工作安排:
。ㄒ唬┣捌冢
1.策劃:由校校學(xué)生會(huì)宿管部進(jìn)行活動(dòng)策劃,并交由學(xué)生工作處進(jìn)行審批。
2.宣傳:以海報(bào)和宣傳板的形式宣傳,之后根據(jù)各個(gè)活動(dòng)的.安排和需要進(jìn)行宣傳。
。ǘ┲衅冢褐黧w活動(dòng)的開展。
。ㄈ┖笃冢夯顒(dòng)成果的展示。
公寓物業(yè)的管理方案 3
一、項(xiàng)目分析
天第公寓(后來(lái)在市場(chǎng)的推廣名被定義為"星期五公社"),項(xiàng)目位于上海浦東金橋地區(qū),社區(qū)僅僅2幢24F的高層,由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問(wèn)題擱置。
上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當(dāng)時(shí)市政動(dòng)遷原因建造的多層動(dòng)遷安置住宅為主,雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟,但由于區(qū)內(nèi)人口密集,新興住宅需求量激增,因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案,本案在地理位置是不占優(yōu)勢(shì)的,離區(qū)域繁華中心又遠(yuǎn),從小環(huán)境來(lái)講還是很偏僻,周邊配套還是很短缺的,加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競(jìng)爭(zhēng)壓力大……在面對(duì)眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下,要把這個(gè)幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場(chǎng)無(wú)疑是在打一場(chǎng)艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。
1.市場(chǎng)情況
大環(huán)境讓人欣慰,產(chǎn)品得過(guò)爛尾炎,遭遇"十面埋伏"。
從市場(chǎng)的眼光來(lái)分析,其較為有利的是,本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進(jìn)出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū),處在三大高能力消費(fèi)區(qū)之中,有充足的客源基礎(chǔ)。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域,其存在已有十幾年的歷史,在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善,足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求。對(duì)于本案來(lái)講,雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個(gè)案便利,但步行10分鐘左右,即可共享金橋的配套設(shè)施,而本案周邊,目前上市銷售的個(gè)案,也會(huì)增加一定量體的商業(yè)用房,另外,楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市,使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺,眾多公交路線和即將興建的輕軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無(wú)阻。
然而,本項(xiàng)目是爛尾房改造,所在這區(qū)域停工多年,在周邊居民心中有一定的負(fù)面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑,有些戶型在通風(fēng)采光上會(huì)受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高,得房率較低,物業(yè)管理費(fèi)較高,社區(qū)規(guī)模又小的可憐,再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會(huì)受到一定的噪音影響。這些都導(dǎo)致了購(gòu)房者心理認(rèn)同上的障礙。
而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地。20xx年,周邊市場(chǎng)供應(yīng)量2500個(gè)住宅單元,共計(jì)25萬(wàn)平方米左右,整個(gè)市場(chǎng)銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動(dòng)比較嚴(yán)重),有效供應(yīng)量在12萬(wàn)平方米左右。本案推案時(shí)周邊市場(chǎng)上供應(yīng)量將近8萬(wàn)平米。
綜上所述,本案的大環(huán)境還是良好的,但項(xiàng)目自身卻有較多先天不足之處,且周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案源源推出,都為本案的銷售帶來(lái)了一定程度上的抗性。
2.客源情況
本地的、外地的、老年人、青年人一個(gè)不能少。
針對(duì)本區(qū)域當(dāng)時(shí)情形考慮,本案的客源主要由3大部分為主:
、僦苓吘用
金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張、居住環(huán)境的改善,但又受經(jīng)濟(jì)支付能力的限制,對(duì)所購(gòu)房子的的總價(jià)極其看重,本案的出現(xiàn),對(duì)這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。
、谑姓疬w戶
上海整個(gè)城市的大規(guī)模改造,必能吸引大量的拆遷戶入場(chǎng)。
③外來(lái)工作者
上海作為人才高地,已成為中國(guó)人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地",而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ瑢?duì)這批客源將有極大的吸引力。
二、策劃思路
關(guān)鍵問(wèn)題是:怎樣才能做大眾情人呢?
無(wú)可辯駁,"天第公寓"的缺陷是顯而易見的,爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少,和周邊眾多新興多層建筑相比較,它根本是一個(gè)普通的不能再普通的房產(chǎn)項(xiàng)目。不過(guò)幸好,"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢(shì)的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐,交通便捷無(wú)疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來(lái)看,亮麗的建筑立面、獨(dú)一無(wú)二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、面面俱到的會(huì)所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白,將面積放到最經(jīng)濟(jì)最實(shí)惠的低總價(jià)的策略,都是和周邊項(xiàng)目有得一拼的。但是本案和其他個(gè)案一個(gè)最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項(xiàng)目力求爭(zhēng)取的對(duì)象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點(diǎn)的不確定性,使得做策劃時(shí)無(wú)法做到有的放矢,這是房產(chǎn)策劃的一個(gè)致命點(diǎn),客源模糊。怎樣才能使"天第公寓"成為人見人愛(ài)的"大眾情人"呢?做 "大眾情人"是要冒風(fēng)險(xiǎn)的,但是只要解決了這個(gè)問(wèn)題,"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨(dú)特的,有個(gè)性的,這就是USP策略的運(yùn)用。
怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構(gòu)想這個(gè)問(wèn)題時(shí),我還是從產(chǎn)品本身開始著手。既然要使本案與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品形成一定距離上的差異,那么必然要設(shè)法找到本產(chǎn)品本身與眾不同的亮點(diǎn)。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品格局上,利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白,采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分,并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法,變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代,從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案有相當(dāng)?shù)拿娣e和總價(jià)優(yōu)勢(shì),也在新穎的外立面上給客戶一個(gè)全新的樓宇概念外,弘揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)是毋庸置疑的,關(guān)鍵在于怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點(diǎn)。老子?《道德經(jīng)》曰:禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理,缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢(shì)。關(guān)鍵在于,怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢(shì)。
想要成為"大眾情人",除了產(chǎn)品的新鮮性,還需要在生活理念上從情感上真正感動(dòng)消費(fèi)者,了解他們最渴望的生活狀態(tài),觸及他們內(nèi)心深處最柔軟的地方。那么,現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活,內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉:
"星期五公社"策劃構(gòu)想:后集體生活的概念由來(lái)。
記得大學(xué)時(shí)代,一個(gè)同學(xué)是第一個(gè)到校外租房子,因?yàn)樗X(jué)得受不了男生宿舍的嘈雜混亂,可是最近碰到他,是在一個(gè)人群很多的俱樂(lè)部里碰到他,他說(shuō)我受不了辦公樓里那種氣氛,我現(xiàn)在特別懷念大學(xué)時(shí)代,有那么多同學(xué)那么多朋友,不像現(xiàn)在的環(huán)境,辦公室簡(jiǎn)直就是伏契克寫的《絞刑架下的報(bào)告》,走過(guò)去是七步,走過(guò)來(lái)是七步,我突然發(fā)覺(jué)自己是喜歡和向往集體生活的。
星期五公社行銷由來(lái)……
70年代,公社年代。
80年代,開放年代。
90年代,自我年代。
00年代,個(gè)性年代。
今天,個(gè)性群體共存的矛盾年代!
現(xiàn)在的都市,俱樂(lè)部如鮮花,我們殷勤如蜜蜂,為什么呢?因?yàn)槲覀兛释粋(gè)集體,就像我們?cè)?jīng)特別渴望一個(gè)私人空間一樣。
我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂(lè)不是這樣一種地方,在這里大家相聚在一起,沒(méi)有人追究你的過(guò)去,沒(méi)有人關(guān)心你的未來(lái),大家在一起可以聊天,可以一起做一件事情,依據(jù)個(gè)人的品位興趣,在這里可以重溫久違了的集體生活。
所以,我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活,而且稱之為"后集體生活",因?yàn)檫@樣的集體是自發(fā)自愿形成的,不像大學(xué)時(shí)代或是公社年代的集體,多少帶點(diǎn)不可抗拒的色彩,喜歡這種后集體生活的人,不要誤以為他們不喜歡獨(dú)處,其實(shí)他們更喜歡強(qiáng)調(diào)生活的自我。他們是都市非主流中的非主流,他們喜歡集體,喜歡朝九晚五后聚到一塊,因?yàn)樗麄兿M谶@個(gè)后集體空間能找到他們的同類,有相似的品位,有相似的生活體驗(yàn),有相似的生活觀價(jià)值觀世界觀,然后他們可以享受到后集體生活的愉快。
在這種后集體生活中,他們?nèi)菀淄羧粘^k公室里的瑣碎,人際交往的復(fù)雜,他們可以任性地在這個(gè)空間盡情享受生活帶給他們的快樂(lè),唱唱懷舊的歌曲,敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長(zhǎng)遠(yuǎn)。當(dāng)新的太陽(yáng)升起,他們揮揮衣袖,各自又回到自己的小圈子里,后集體生活對(duì)他們來(lái)說(shuō),就像星期五的感覺(jué),能讓人想起善待自己的生活,對(duì)于他們而言,家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方,是可以快樂(lè)的、幸福的、輕松的、生活的地方。
這個(gè)地方對(duì)于一個(gè)在外打拼甚感朋友太少,剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少,辦公室里小資白領(lǐng)品位相似的,更或是從知青年代走過(guò)來(lái)的人……是一種渴望,一種期待,一種這個(gè)時(shí)代輕松的懷舊,也是依依不舍的告別,告別永遠(yuǎn)過(guò)去的學(xué)生時(shí)代知青年代公社年代,那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時(shí)光。
所以我將星期五賦以"生活"的概念,公社賦以"當(dāng)代后集體"概念。
所以我把這種后集體生活的地方就叫,"星期五公社"。
注:"星期五公社"是"天第公寓"的推廣名。
就這樣,一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個(gè)嶄新的概念被我用一句很感性的語(yǔ)句表達(dá)了出來(lái),"金橋有個(gè)很生活的后集體,我們叫她"星期五公社"。這樣一句溫馨、幸福、甜蜜、輕松而又陽(yáng)光的話無(wú)疑對(duì)任何人都具有神秘感和吸引力。
所謂萬(wàn)事開頭難,既然策劃上的難點(diǎn)被突破了,接下來(lái)的事自然就好辦了。
三、銷售策略
以迅雷之勢(shì)推銷"大眾情人"。
在眾多周邊產(chǎn)品的強(qiáng)力圍攻下,我認(rèn)為本產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)該與周邊產(chǎn)品拉開一定距離。這樣才能吸引到潛在購(gòu)屋對(duì)象,所以,根據(jù)產(chǎn)品的格局和面積特性,我給"星期五公社"定下了低總價(jià)面向市場(chǎng)的價(jià)格策略。
我認(rèn)為,盡管本案與周邊個(gè)案有一定距離,但由于價(jià)格優(yōu)勢(shì),且量體小,上市后必然會(huì)引起消費(fèi)者的注意。所以,在短時(shí)間內(nèi)迅速出擊的銷售策略是比較正確的。
結(jié)合本區(qū)域市場(chǎng)情形以及以往操作的個(gè)案判斷,我們將以"短、平、快"的銷售策略,經(jīng)過(guò)12個(gè)月的前期準(zhǔn)備,在正式公開34個(gè)月之后,銷售率將達(dá)到7080%。
四、廣告表現(xiàn)策略
首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現(xiàn)符號(hào)。
在擬定廣告表現(xiàn)策略之前,我同樣讓專案組對(duì)市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案企劃表現(xiàn)方式進(jìn)行了收集整理和歸納,我的目的是想用差異化和獨(dú)特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點(diǎn),先看看競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的表現(xiàn)方法:
1."青年匯":
也是由爛尾房改造,它抓住了房型小、地理位置好的特點(diǎn),目標(biāo)客源針對(duì)青年人。企劃策略以產(chǎn)品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主,上市后迅速造成小房型市場(chǎng)的'火爆。不可否認(rèn),"青年匯"是十分成功的。
2."藍(lán)朝部落":
也是小房型白領(lǐng)住宅,企劃策略與廣告表現(xiàn)和"青年匯"類似,難免有步落后塵的味道。
3."東方時(shí)空":
在小房型市場(chǎng)火爆時(shí)借機(jī)推出,與先前的同類個(gè)案相似,無(wú)自己的創(chuàng)新,落入了人云亦云的俗套。
4."同領(lǐng)都會(huì)":
連廣告表現(xiàn)手法都和"青年匯"極其相似,根本沒(méi)有自己的個(gè)性。
本項(xiàng)目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據(jù)自己的個(gè)性來(lái)表達(dá)自己。這不免又要談到客源的問(wèn)題了。雖然本案客源分布較為廣泛,但也并非無(wú)跡可尋。
在這里,我把客源分為這樣幾種類型:
A、迷戀金橋的老頑固——金橋當(dāng)?shù)乜?/p>
B、掉進(jìn)蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群
C、學(xué)會(huì)了走路的蟲——IT行業(yè)、廣告行業(yè)者
D、想占便宜的人類——新薪人類、知青、外地打工的
E、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生
F、這個(gè)城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細(xì)分后就不難發(fā)現(xiàn),本案最大的個(gè)性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個(gè)性,而每一種類型又都是我們所不能忽略的。太多的個(gè)性就成了沒(méi)有個(gè)性,怎樣解決這一點(diǎn)呢?
于是,我試圖在這些個(gè)性中發(fā)掘共性。當(dāng)我把一些產(chǎn)品的東西羅列出來(lái)時(shí),我發(fā)現(xiàn)這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)是一個(gè)矛盾統(tǒng)一綜合體。
城市:共同的環(huán)境————新的集體
金橋:公認(rèn)的生活地————新的生活
社區(qū):共同的家 —————新的集體
大堂:共進(jìn)式 ——————集體
網(wǎng)絡(luò):共享式 ——————互動(dòng)的集體
會(huì)所:共享式——————互動(dòng)的集體
建筑:兩幢獨(dú)立—————在集體中獨(dú)立
綜合起來(lái),不就是一種個(gè)性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產(chǎn)品可以說(shuō)在上海是第一次出現(xiàn)的,因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸"。
既然是生活的宅邸,那么其文案基調(diào)不妨輕松、俏皮、煽情一些,可以針對(duì)各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài),然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設(shè)計(jì)色彩的表現(xiàn)上以輕松、活潑、穩(wěn)重為主,在矛盾中尋求統(tǒng)一。
當(dāng)50年代人聽見叉鈴的聲音時(shí) ;當(dāng)60年代人聽見讓我們蕩起雙漿的音樂(lè)時(shí);當(dāng)70年代人看到玻璃彈子時(shí);當(dāng)80年代人看到魂斗羅游戲時(shí)……他們會(huì)有什么樣的感觸呢?無(wú)疑,童年的美好回憶會(huì)在瞬間流淌。由此可見,每個(gè)人對(duì)自己的童年都有著一份難以割舍的情懷,而且每個(gè)人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡、性別的人在對(duì)童年的回憶里找到了共同的契合點(diǎn),那就是心中不泯的童真;诖,想到了成人漫畫,F(xiàn)在最流行的幾米的漫畫之所以廣受歡迎,是因?yàn)樗芄雌鹑藗儗?duì)美好生活的向往與憧憬。成人漫畫的吸引力由此可見一斑。因此,我決定用成人漫畫作"星期五公社"的設(shè)計(jì)符號(hào),把各個(gè)類型的客源用漫畫的形式分別量身定制的表述出來(lái)。
在上海各個(gè)已銷售或在銷售的房產(chǎn)個(gè)案中,運(yùn)用成人漫畫作為設(shè)計(jì)符號(hào)的幾乎沒(méi)有,即使有也是"拿來(lái)主義"。據(jù)我了解,目前只有復(fù)地集團(tuán)開發(fā)的"柏林春天"在報(bào)紙廣告上曾用過(guò)幾米的漫畫《地下鐵》中的場(chǎng)景。由此,我可以自豪地說(shuō),在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫作為廣告表現(xiàn)手法,"星期五公社"是首例。
五、媒體策略
大膽放棄報(bào)紙媒體,主打戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)銷售。
如何使用最低廣告費(fèi)用,來(lái)達(dá)成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的基本原則之一。
本案案量小,如果投入大量廣告經(jīng)費(fèi),即使達(dá)到預(yù)期效果也會(huì)造成公司銷售成本的增加。所以,我決定用不同與以往媒體策略,以達(dá)到減少公司銷售成本來(lái)提高公司利潤(rùn)的目的。
基于上述原因,我對(duì)常規(guī)的媒體策略作了一些改動(dòng),本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導(dǎo)旗來(lái)吸引客源,在現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)海報(bào)和DM并由銷售人員解說(shuō)"星期五公社"這個(gè)新概念和它所營(yíng)造的一種新生活來(lái)引起消費(fèi)者的興趣。電視媒體和報(bào)紙媒體因費(fèi)用較高,所以基本上不考慮,僅看銷售情況而定。如果在銷售時(shí)遇上阻力,才考慮用報(bào)紙媒體擴(kuò)大影響力。
六、市場(chǎng)反響
事實(shí)勝于雄辯
經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的考驗(yàn),事實(shí)證明本策劃案是非常成功的。在開盤當(dāng)日就有80%的房子被預(yù)訂,之后的一個(gè)多月時(shí)間里,又不斷有消費(fèi)者來(lái)電來(lái)訪,不到一個(gè)月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛(ài)。
可以說(shuō),用不到一個(gè)月的時(shí)間去化一個(gè)不占優(yōu)勢(shì)的住宅產(chǎn)品,這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的,所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見的。
產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會(huì)公眾的充分信任,進(jìn)而形成穩(wěn)定的消費(fèi)群。"星期五公社"策劃案的實(shí)施,不僅使公司第一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目一炮而紅,在賺取了利潤(rùn)的同時(shí)也給公司帶來(lái)了一定的品牌知名度,為公司將來(lái)的開發(fā)項(xiàng)目打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。
七、總論
房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)牽涉知識(shí)面很雜的學(xué)問(wèn),它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營(yíng)銷推廣等內(nèi)容,還涉及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、客戶心理學(xué)等方方面面的內(nèi)容。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過(guò)周密審慎的思考。
我個(gè)人以為:作為一個(gè)策劃者,要做好一個(gè)策劃案就必須用談戀愛(ài)的心態(tài)去對(duì)待它,以對(duì)待戀人的熱情去了解這個(gè)案子,策劃者只有在愛(ài)上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場(chǎng)上獲得成功。也就是說(shuō),策劃者要以相當(dāng)大的熱情去了解并接受策劃案,然后才能制訂出完美的策劃方案。
依據(jù)上述策劃戀愛(ài)論,我接手"星期五公社"后,就全身心地投入到項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備中,所謂市場(chǎng)情況的調(diào)查和了解只是解決了項(xiàng)目的利好、利空,也就是賣什么的問(wèn)題。搞清這個(gè)問(wèn)題后就要弄清楚東西要賣給誰(shuí)(客源)的問(wèn)題,其次也就是如何找到自己的個(gè)案的突破點(diǎn)的問(wèn)題,這個(gè)問(wèn)題是房產(chǎn)項(xiàng)目策劃中最關(guān)鍵的問(wèn)題,突破點(diǎn)找準(zhǔn)了,項(xiàng)目也就成功了一半。因此,在策劃中,我從收集整理和歸納市場(chǎng)資料和客源資料,然后找準(zhǔn)突破點(diǎn)全身心投入。
就本策劃案來(lái)看,之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨(dú)特性的策劃指導(dǎo)思想找準(zhǔn)了個(gè)案的突破點(diǎn),然后大膽地把項(xiàng)目的缺陷作為項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)去推廣,即客源層過(guò)于廣泛原是房產(chǎn)項(xiàng)目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點(diǎn)過(guò)多造成無(wú)法為項(xiàng)目定位),而我卻在個(gè)性中找到了共性,并巧妙地用一個(gè)新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來(lái)。由于找準(zhǔn)了客源層,并很好地解決了客源層廣泛所帶來(lái)的問(wèn)題,后面所面臨的問(wèn)題也就迎刃而解了。
眾所周知,只要一個(gè)策劃案有自己的創(chuàng)新點(diǎn),那么它肯定會(huì)吸引消費(fèi)群體的眼球,因?yàn)橄M(fèi)者通常會(huì)對(duì)新鮮的東西感興趣,進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買的欲望。本案就是利用這一消費(fèi)心理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃。
項(xiàng)目本身雖然沒(méi)有十分特別的地方,但我還是在平凡之中找到了特殊,利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白,采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分,并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法,變得更為亮麗和新穎。此為一新——產(chǎn)品設(shè)計(jì)手法新 ;為消費(fèi)者營(yíng)造了一份新的生活方式,提出了一種后集體的生活概念,此為二新——居住概念新;原創(chuàng)成人漫畫的廣告表現(xiàn)喚起了消費(fèi)者內(nèi)心對(duì)童年的美好回憶,并在情感層面上為各個(gè)類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場(chǎng)景,此為三新——廣告表現(xiàn)新 ;本案拋開了傳統(tǒng)的媒體通路——報(bào)紙廣告,僅用戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)銷售的媒體策略,為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn),此為四新——媒體策略新。
抓住這四個(gè)創(chuàng)新點(diǎn),使得差異性策略和獨(dú)特性策略在樓盤行銷中很好地得到運(yùn)用,再配合了低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì),本策劃案在極短的時(shí)間里獲得了市場(chǎng)認(rèn)同,圓滿地完成了銷售任務(wù),也為公司市場(chǎng)美譽(yù)度的同時(shí)也為公司下一個(gè)個(gè)案的品牌提升奠定了一個(gè)很好的基礎(chǔ)。公司因?yàn)樵诖隧?xiàng)目上獲得豐厚利潤(rùn),從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)瞄準(zhǔn)了市場(chǎng)的爛尾樓盤盤活。
公寓物業(yè)的管理方案 4
一、 前言
我國(guó)自2000年進(jìn)入老齡化社會(huì),而“曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓”項(xiàng)目是中國(guó)紅十字基金會(huì)是應(yīng)對(duì)我國(guó)老齡化社會(huì)到來(lái),為探索和創(chuàng)造出具有中國(guó)特色的社會(huì)化養(yǎng)老新模式而實(shí)施的一個(gè)公益項(xiàng)目。
這一項(xiàng)目是在政府的支持下,動(dòng)員社會(huì)力量,籌集社會(huì)資金進(jìn)行建設(shè),按照“公益性事業(yè),市場(chǎng)化運(yùn)作”的機(jī)制進(jìn)行運(yùn)行,所建的老年公寓實(shí)行自主經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧。曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓的建設(shè)和管理著眼中國(guó)老齡人口特點(diǎn),借鑒國(guó)際上的.成功經(jīng)驗(yàn),建成居家設(shè)施配套、社區(qū)環(huán)境適當(dāng)、服務(wù)功能齊全、區(qū)域環(huán)境幽靜、結(jié)構(gòu)合理的又具有可持續(xù)性發(fā)展的老年公寓,使所有入住曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓的老人真正能實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所居、老有所醫(yī)、老有所樂(lè)、老有所學(xué)、老有所為的目標(biāo)。
二、 活動(dòng)安排
1、 活動(dòng)主辦方:
2、 活動(dòng)策劃方:
3、 活動(dòng)時(shí)間: 20xx年5月28日
活動(dòng)地點(diǎn):杭州富春江曜陽(yáng)國(guó)際老齡公寓
人 數(shù):
到場(chǎng)人員:政府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、社會(huì)各界嘉賓及媒體
三、環(huán)境布置:
1) 搭建200平米左右舞臺(tái)一個(gè); 背景120平方噴繪內(nèi)容為:xxx剪彩典禮,舞臺(tái)前方擺放綠色盆景植物;舞臺(tái)由彩色氣球鏈環(huán)繞,顯示出濃重的喜慶氣氛。
2) 紅地毯鋪設(shè)整個(gè)過(guò)道
3) 場(chǎng)地入口跨度20米氣模拱門一只
4) 10個(gè)祝賀高空彩球,下拉巨型條幅。
5) 8門皇家禮炮
6) 武警軍樂(lè)隊(duì)、武警腰鼓隊(duì)
7) 舞獅大小兩對(duì)
8) 簽到臺(tái)及文房四寶,供簽到用。
9) 周圍彩旗或POP旗哄托。
10) 設(shè)貴賓休息室一間,備茶水、鮮花及水果。
11) 公寓四周懸掛祝賀條幅。
12) 開業(yè)花籃擺放在大門兩邊。
現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造:
1) 青春禮儀小姐30名,現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行迎賓、簽到、掛胸牌(胸花)、領(lǐng)位、剪彩、發(fā)放禮品等禮儀服務(wù)。
2) 剪彩喜慶鞭炮。
3) 專業(yè)舞臺(tái)音響一套。
4) 剪彩用品(金剪、花球、彩帶、繡布、托盤)。
5) 貴賓花若干。
6) 嘉賓花若干。
10)放飛小氣球。
公寓物業(yè)的管理方案 5
一、圈層活動(dòng)目的
圈層活動(dòng)目的不僅是以攻克現(xiàn)有影響力的客戶自己購(gòu)買,更是為了通過(guò)小型活動(dòng)的組織及參與,創(chuàng)造與其朋友建立關(guān)系及溝通的機(jī)會(huì),并讓這些有影響力的客戶影響他們身邊的人,從而實(shí)現(xiàn)圈層最大化,最終擴(kuò)大精準(zhǔn)有效的'購(gòu)房群體,達(dá)到引導(dǎo)成交及控制市場(chǎng)的能力。
二、圈層活動(dòng)要求
1、要求圈層營(yíng)銷活動(dòng)占營(yíng)銷中心整體活動(dòng)量的80%,要求多場(chǎng)次、低成本、高質(zhì)量、個(gè)性化。
2、原則上項(xiàng)目針對(duì)精準(zhǔn)客戶群組織圈層活動(dòng)為小眾活動(dòng),但如果主題性的圈層活動(dòng)吸引參與人數(shù)較多,活動(dòng)結(jié)束后必須對(duì)參與客戶進(jìn)行二次、三次甚至更多次的深入圈層挖掘,并詳細(xì)記錄跟進(jìn)效果。
3、在有限的資源條件下,重點(diǎn)針對(duì)具有購(gòu)買力、代表性的客戶群體進(jìn)行圈層活動(dòng)組織。
三、圈層活動(dòng)目標(biāo)群體
1、外來(lái)人員:來(lái)利川旅游度假的旅游客戶;
2、單身族:婚前首次置業(yè)的年輕人及其它單身人士;
3、普通上班族:對(duì)于置業(yè)壓力較大以租住為主的上班族;
4、創(chuàng)業(yè)及辦公者:對(duì)于創(chuàng)業(yè)者或更換辦公場(chǎng)所的團(tuán)體;
5、投資者:看好本產(chǎn)品在該區(qū)域內(nèi)未來(lái)租賃市場(chǎng)前景的投資者;
四、目標(biāo)圈層選取
1、政府單位;
2、學(xué)校、醫(yī)院、事業(yè)單位;
3、金融機(jī)構(gòu)(銀行、證券、貸款公司等)及保險(xiǎn)公司;
4、用工人數(shù)較多的私營(yíng)企業(yè)(如:酒店、休閑會(huì)所、建筑公司、大型生活超市、百貨商場(chǎng)、旅游風(fēng)景區(qū)及旅游公司等);
5、現(xiàn)有老客戶中的實(shí)力個(gè)體或意見領(lǐng)袖;
五、拓展形式
1、老客戶渠道:回訪邀約、活動(dòng)互動(dòng)(聯(lián)誼會(huì)、答謝會(huì)、推薦會(huì)等)、獎(jiǎng)勵(lì)刺激;
2、拓展渠道:拜訪、項(xiàng)目物料植入、發(fā)展關(guān)鍵人、專題推介會(huì)、專場(chǎng)活動(dòng)(聯(lián)誼、沙龍、賽事、宴會(huì)、品鑒)、團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。
物料類型:廣告筆+抽紙+U盤(不可刪除的三維動(dòng)畫及產(chǎn)品圖片)+指甲鉗套裝,DM單、名片、x展架、宣傳海報(bào)等;
物料數(shù)量:小抽紙10000盒,u盤500張,指甲鉗1000套,筆3000支,DM單、名片若干;
六、圈層活動(dòng)主題
圈層活動(dòng)的主題是圍繞目標(biāo)圈層的特性——藝術(shù)品位、消費(fèi)習(xí)慣、興趣愛(ài)好和價(jià)值觀等來(lái)進(jìn)行組織安排,不同的目標(biāo)圈層應(yīng)安排不同類型的活動(dòng)形式和內(nèi)容,讓目標(biāo)客戶群體在趣味營(yíng)銷活動(dòng)中即達(dá)成銷售。
七、活動(dòng)計(jì)劃安排及實(shí)施
專場(chǎng)活動(dòng)的安排是根據(jù)圈層計(jì)劃進(jìn)展情況來(lái)決定的,預(yù)計(jì)從9月15—23日對(duì)市區(qū)租住房集中的小區(qū)、私房以及員工較多的私營(yíng)企業(yè)進(jìn)行地毯式搜索以盡可能多的獲取剛需及過(guò)渡型需求潛在客戶,9月24日(周六)左右開始每周舉行一場(chǎng)圈層專場(chǎng)活動(dòng),具體實(shí)施計(jì)劃將在下表中呈現(xiàn)。
公寓物業(yè)的管理方案 6
一、介紹
天悅城位于光明路東,工業(yè)大街南,森源街以北,是35萬(wàn)平米城市首席公園地產(chǎn)綜合體,要打造呼倫貝爾地區(qū)30年內(nèi)無(wú)法復(fù)制及超越的綜合高端社區(qū),這是一個(gè)充滿極富特色的規(guī)劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì),營(yíng)造出超然出世的高尚生活社區(qū),演繹臨水而居的超然人生。
二、管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃
針對(duì)天悅城物業(yè)管理的各個(gè)要素,我公司展開了項(xiàng)目調(diào)研,通過(guò)項(xiàng)目的深入理解,深層挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上,在做銷售物業(yè)服務(wù)中對(duì)業(yè)主進(jìn)行人員消費(fèi)結(jié)構(gòu),服務(wù)需求等分析的基礎(chǔ)上,仔細(xì)剖析了小區(qū)所具備的各項(xiàng)特點(diǎn),以及物業(yè)管理服務(wù)中將面臨的難點(diǎn)、重點(diǎn),確立了此物業(yè)管理方案。
我們的整體管理方案可以概括為:“一種模式、三大重點(diǎn)、一個(gè)整體”。
1、一種模式:
1)根據(jù)本項(xiàng)目房屋建筑特征與購(gòu)買人群特性(綜合素質(zhì)較高、生活私密性強(qiáng),個(gè)性服務(wù)需求突出等)全方面綜合考慮,最終將天悅城的管理模式定位為:貼心管家式服務(wù)
。玻┵N心管家式服務(wù)管理模式的5大重點(diǎn):
a)一對(duì)一專人服務(wù)
b)家居生活的全方位“助理”
c)深入到微小細(xì)節(jié)的服務(wù)方式
d)高素質(zhì)+職能多面手
e)打造便捷、舒適的貴族生活
2、三大重點(diǎn):
重點(diǎn)一:管家式服務(wù)項(xiàng)目的多樣化
天悅城所承諾提供的物業(yè)服務(wù)(管家式服務(wù))不能與單純一對(duì)一的管家服務(wù)相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認(rèn)可程度,給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務(wù)方式內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)。首先管家式服務(wù)的內(nèi)容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務(wù),具有屬于管家應(yīng)具備的服務(wù)項(xiàng)目。由于物業(yè)管理費(fèi)中包括基礎(chǔ)性、公眾性服務(wù),所以從管家服務(wù)項(xiàng)目中篩選出適用于或通過(guò)改進(jìn)轉(zhuǎn)化為公眾性服務(wù)項(xiàng)目?紤]到物業(yè)服務(wù)的成本與物業(yè)費(fèi)掛鉤、人力資源數(shù)量質(zhì)量的限制、客戶群的文化、需求、消費(fèi)意愿和對(duì)生活方式、生活理想的差異性,在次篩選出即能達(dá)到營(yíng)利目的,又能滿足廣大業(yè)主需求,且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務(wù)。
重點(diǎn)二:酒店式禮儀帶來(lái)尊貴的享受
管家需要極高的自身素質(zhì),擁有豐富的生活經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)素養(yǎng):熟知各種禮儀,佳肴名菜、名酒古董的鑒賞,水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務(wù)角度看,要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去,其首要的是在基本服務(wù)(如保安、前臺(tái)接待、“管家”、保潔、維修)中體現(xiàn)管家服務(wù)的特點(diǎn),應(yīng)達(dá)到管家應(yīng)具備的基本素質(zhì)——禮儀。
管家式服務(wù)在全國(guó)物業(yè)管理服務(wù)中卻無(wú)規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn),尚處于摸索階段,本公司認(rèn)為:從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”,如果得到五星級(jí)酒店式的禮儀服務(wù),便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇(體現(xiàn)優(yōu)越感),更能在其親友來(lái)訪時(shí)受到的禮儀服務(wù)中滿足業(yè)主的“虛榮心”。
重點(diǎn)三:營(yíng)造一種“便捷、和諧、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境。
1、管家不單單是指購(gòu)物、準(zhǔn)備早點(diǎn)、送孩子上學(xué)、洗衣物、招待客人。而是體現(xiàn)了管家服務(wù)的另一特征——貼心。作為物業(yè)管理的管家“式”服務(wù),要把貼心容入到公眾服務(wù)當(dāng)中去,就能得到很大程度上業(yè)主的認(rèn)可。從最小的細(xì)節(jié)做起(例如:業(yè)主在小區(qū)中嬉戲、鍛煉累了想坐下來(lái)休息的時(shí)候,立即把附近的椅子擦干凈。);使業(yè)主在小區(qū)內(nèi),無(wú)論是戶內(nèi)還是戶外都能感受到原來(lái)生活是如此的簡(jiǎn)單,再次體現(xiàn)生活在天悅城貴賓級(jí)的享受(這個(gè)例雖有些夸張,但并非不切合實(shí)際)。
2、一個(gè)整體,多個(gè)獨(dú)體,宏觀把控管理:個(gè)體互相協(xié)作,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),形成小規(guī)模管理優(yōu)勢(shì)。宏觀管理把控,各小規(guī)模管理優(yōu)勢(shì)完成整體管理完善。
3、三個(gè)措施:
措施一:24小時(shí)不間斷全方位、一站式“管家”服務(wù)。
與一般項(xiàng)目不同,從物業(yè)接管期起,既要求專屬“管家”與業(yè)主建立良好的溝通,介紹物業(yè)的超前服務(wù)項(xiàng)目,使業(yè)主在入住前既感到“管家”的作用,體會(huì)到物業(yè)獨(dú)特超前“管家”服務(wù)。
利用辦理入住的良好時(shí)機(jī),充分體現(xiàn)物業(yè)特有的便捷、細(xì)致,通過(guò)準(zhǔn)時(shí)、高效的辦理入住流程;“管家”詳盡、專業(yè)的`介紹;簡(jiǎn)潔、精致的入住材料及為辦理入住業(yè)主預(yù)留車位的細(xì)致工作,將為居住天悅城業(yè)主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規(guī)范酒店式禮儀行為規(guī)范為業(yè)主提供服務(wù)。設(shè)立臨時(shí)“管家”,24小時(shí)不間斷電話,所有服務(wù)人員隨叫隨到。
所有“管家”必須能準(zhǔn)確、清晰回答業(yè)主的各類問(wèn)題,所有工作都講求時(shí)效性(各類投訴回復(fù)不超過(guò)24小時(shí),生活咨詢回復(fù)不超過(guò)12小時(shí)),在業(yè)主心中樹立重承諾、講信譽(yù)的規(guī)范形象,使業(yè)主產(chǎn)生信賴感。
全方位的生活咨詢,大到房屋裝修小到生活竅門,“管家”都能指導(dǎo)業(yè)主找到正確的答案。
接受業(yè)主的各類服務(wù)委托,做業(yè)主最放心的生活幫手。幫助業(yè)主全程監(jiān)督操作過(guò)程,讓業(yè)主輕松享受100%完美效果。
措施二:高素質(zhì)+職能多面手=強(qiáng)有力的業(yè)仆隊(duì)伍。
a)利用高素質(zhì)的個(gè)體,展現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的人文環(huán)境。
b)職能多面手,形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),利用有限的人力資源,100%完成管家下派的任務(wù)。
措施三:完善服務(wù)信息協(xié)調(diào)網(wǎng),提供全方位服務(wù)項(xiàng)目支撐。
a)通過(guò)各種途徑,聯(lián)絡(luò)各服務(wù)公司提供有效的服務(wù)項(xiàng)目支撐。
b)協(xié)調(diào)各服務(wù)公司,提供快速高效便捷的服務(wù)質(zhì)量,滿足業(yè)主的需求。
c)尋求廣泛有效便捷的信息來(lái)源,為業(yè)主提供全方位信息服務(wù)。
d)全方位儲(chǔ)備人力服務(wù)資源,第一時(shí)間滿足業(yè)主人力需求。
三、管家式服務(wù)內(nèi)部管理模式設(shè)想
把天悅城分為2種管理形式,由物業(yè)經(jīng)理宏觀把控。2種管理形式,把整個(gè)小區(qū)的管理分為2個(gè)區(qū)域,第一區(qū)域?yàn)閯e墅、花園洋房的管家式服務(wù)管理,第二區(qū)域?yàn)樾^(qū)的高層住宅的普通管家式服務(wù)管理。第三區(qū)域?yàn)樾^(qū)的整體公共服務(wù)前臺(tái)接待檔案管理信息協(xié)調(diào)中心等。
第一、二區(qū)域:
由管家進(jìn)行服務(wù)管理,并配有一定數(shù)量的業(yè)仆(保安保潔維修個(gè)性化服務(wù)人員外務(wù)總管司機(jī)等)由管家負(fù)責(zé)管理調(diào)度。由于管家在管理協(xié)調(diào)所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性,對(duì)管家要求的素質(zhì)和生活嘗試,知識(shí)的廣泛性和對(duì)物業(yè)服務(wù)觀念的深刻認(rèn)知度要相對(duì)管理員甚至項(xiàng)目經(jīng)理有質(zhì)的飛躍。同時(shí)管家在為業(yè)主服務(wù)能做到想業(yè)主所想,先業(yè)主所想,急劇貼心的服務(wù)觀念。
業(yè)仆由管家直接管理調(diào)度,鑒于每個(gè)服務(wù)區(qū)域基礎(chǔ)服務(wù)工作量具有伸縮性,和成本的考慮,為了使人力資源職能互補(bǔ),便于管家調(diào)度,和及時(shí)滿足業(yè)主的需求,我們將把專職的服務(wù)人員變更為可承擔(dān)多種服務(wù)項(xiàng)目的“高素質(zhì)+職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費(fèi)和人力不足等狀況的發(fā)生。
第三區(qū)域:天悅城雖分為3個(gè)區(qū)域,但物業(yè)工作的開展需以一個(gè)整體規(guī)劃為導(dǎo)向。小區(qū)整體的安全防范,消防,工程維修和辦公性的工作,由管理處統(tǒng)一安排管理,為各個(gè)區(qū)的管家式服務(wù)打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),為管家式服務(wù)提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境和支撐。由管理處直接負(fù)責(zé)小區(qū)保安保潔綠化,檔案管理,前臺(tái)接待,信息協(xié)調(diào)處的管理。
四、物業(yè)管理方案的實(shí)施天悅城物業(yè)處籌備
。ㄒ唬⑻鞇偝侨藛T素質(zhì)及要求:
物業(yè)經(jīng)理:1人,?埔陨蠈W(xué)歷,年齡35歲以下,有親和力及應(yīng)變能力,有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力,有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。
管家:2人,?埔陨蠈W(xué)歷,年齡24——30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn),具有一定生活經(jīng)驗(yàn),善于溝通,協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí),和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想。
財(cái)務(wù)人員:2人,?埔陨蠈W(xué)歷,年齡35歲以下,有物業(yè)或房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)操作經(jīng)驗(yàn),有會(huì)計(jì)師職稱。
公共保安主管:1人,中專以上學(xué)歷,年齡35歲以下,二年以上實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),退伍軍人,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。
公共保安員:6人,男性,年齡30歲以下,退伍軍人,具備游泳技能,身體健康,有較強(qiáng)的工作責(zé)任心,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。維修員(水、電、智能化):4人,具有強(qiáng)弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、
公寓物業(yè)的管理方案 7
一:園區(qū)簡(jiǎn)介
金沙縣工業(yè)園區(qū)位于金沙縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi),園區(qū)內(nèi)擁有綜合辦公樓、廠房、宿舍、食堂等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū);工業(yè)園以裝備制造業(yè)、食品加工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托,現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)體系。
二:園區(qū)物業(yè)管理
針對(duì)工業(yè)園的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu),占地面積龐大的特點(diǎn),我公司對(duì)園區(qū)的物業(yè)管理工作非常重視,我公司將組建完善的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行物業(yè)管理,與相關(guān)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改存在的問(wèn)題,減少物業(yè)今后運(yùn)行管理帶來(lái)的影響,為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ);提升園區(qū)的整體形象,更好的帶動(dòng)園區(qū)的招商引資。我公司經(jīng)觀摩園區(qū)后,為樹立好園區(qū)的專業(yè)化物業(yè)管理,我們確定了在管理上的五個(gè)重點(diǎn)及五大措施。 五個(gè)重點(diǎn):
1、樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象
通過(guò)環(huán)境形象,工業(yè)園區(qū)形象控制,公共設(shè)備和設(shè)施管理,治安和交通控制,管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合,塑造工業(yè)園區(qū)開放、高效、規(guī)范的整體形象。
2、確保因管理原因造成的治安消防事件
從治安、消防狀況的好壞是衡量物業(yè)管理績(jī)效的關(guān)鍵.通過(guò)技防,人防,物防的有效結(jié)合,可以確保該園區(qū)因物業(yè)管理原因而造成的治安,消防事件發(fā)生。
3、維護(hù)好園區(qū)的環(huán)境
工業(yè)園區(qū)是對(duì)外的窗口,在環(huán)境管理方面,衛(wèi)生管理是重點(diǎn),本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路,廠房,宿舍,辦公區(qū)等公共區(qū)域,以及外墻,只有通過(guò)專業(yè)的管理和不懈的努力,才能從根本上展現(xiàn)項(xiàng)目的良好面貌,同時(shí)園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護(hù)要達(dá)到茂盛,常綠,無(wú)死苗,無(wú)雜物,輔助性的展現(xiàn)項(xiàng)目的良好形象
4、設(shè)施及設(shè)備的管理
園區(qū)的設(shè)施設(shè)備在管理中,重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)專業(yè)管理及維護(hù),使其使用壽命增長(zhǎng),從而達(dá)到保值增值的目的。
5、樹立公司自身良好形象
我們將從自身人員形象上下功夫,狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理,文明執(zhí)勤,優(yōu)質(zhì)服務(wù),從根本上樹立良好形象,給到工業(yè)園的人留下良好印象。
五大措施:
1、根據(jù)園區(qū)情況,在治安管理上充分強(qiáng)調(diào)人的因素,所有保安員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度,強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合,即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合,全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合,保安管理與其它人員相結(jié)合,白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合,小圍合與大圍合相結(jié)合.在物防上加強(qiáng)對(duì)物品進(jìn)出管理,提高防范能力等。.
2、精心養(yǎng)護(hù)園林綠化,實(shí)施垃圾分流,加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè).針對(duì)該項(xiàng)目的現(xiàn)狀要求,我們將設(shè)置環(huán)境管理部(保潔,綠化),養(yǎng)護(hù)園區(qū)內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生,以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美,干凈整潔.加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識(shí)的教育,使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺(jué)愛(ài)護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境。
3、保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象,我們將對(duì)使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場(chǎng)溫馨管理,提示相結(jié)合,達(dá)到整齊,規(guī)范停車和秩序井然的目的.4:實(shí)行大圍整體管理與小圍局部管理相結(jié)合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排,治安,消防,衛(wèi)生設(shè)施,設(shè)備管理等各方面.我們以管理處為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理,同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)管理員負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)。
5、我們?cè)诠芾矸⻊?wù)中將24小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機(jī)制,確保該園區(qū)因物業(yè)管理原因而造成的治安,消防事件發(fā)生。
三、物業(yè)管理人員部門和具體管理實(shí)施方案
管理人員的工作職責(zé)及具體管理內(nèi)容 物管經(jīng)理:
1.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心的全面工作。
2.根據(jù)物業(yè)管理委托合同和有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策,組織員工向物業(yè)區(qū)域提供公共秩序、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、房屋及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)等服務(wù)。
3.擬定年度工作(含財(cái)務(wù)預(yù)算)計(jì)劃,執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度,控制管理成本,對(duì)物業(yè)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)管理狀況負(fù)責(zé)。
4.負(fù)責(zé)制定健全所屬部門的各類規(guī)章制度和防范措施,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)中心處置公共突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、演練。
5.對(duì)物業(yè)服務(wù)中心發(fā)生的各類安全事故和隱患要認(rèn)真核實(shí)、區(qū)分責(zé)任,提出處理建議。
6.指導(dǎo)檢查物業(yè)服務(wù)中心的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、美化工作,建立和完善行之有效的清潔、綠化量化管理運(yùn)作流程。
7.負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門、社區(qū)居委會(huì)、保持溝通,確保與其有良好的公共關(guān)系;
8.每周組織一次工作例會(huì),每月組織一次全體員工大會(huì),通過(guò)會(huì)議貫徹公司的經(jīng)營(yíng)思想和質(zhì)量方針,落實(shí)各項(xiàng)工作,及時(shí)協(xié)調(diào)各部門的工作關(guān)系,對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育,促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的提高; 9.每月要完整的對(duì)所管理的物業(yè)進(jìn)行一次巡視,以便全面檢查服務(wù)工作質(zhì)量情況;對(duì)物業(yè)服務(wù)中心的安全責(zé)任; 10.負(fù)責(zé)對(duì)主管以上管理者的業(yè)務(wù)培訓(xùn)指導(dǎo)和績(jī)效考核。
環(huán)境主管:
1.執(zhí)行公司規(guī)章制度工作程序,保質(zhì)保量,按時(shí)完成工作任務(wù)。
2.負(fù)責(zé)本部門公司質(zhì)量制度的貫徹和落實(shí)。
3.落實(shí)各項(xiàng)清潔衛(wèi)生,綠化工作,確保內(nèi)外、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。
4.負(fù)責(zé)保潔用品的領(lǐng)用、發(fā)放及采購(gòu)計(jì)劃的`編制。
5.負(fù)責(zé)對(duì)部門員工業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和工作考核。
6.負(fù)責(zé)制定保潔、綠化的工作計(jì)劃,及時(shí)計(jì)劃落實(shí)負(fù)責(zé)。
7.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與衛(wèi)生、城管、綠化等管理部門的聯(lián)系。
8.負(fù)責(zé)做好衛(wèi)生防疫工作,定期噴灑藥物,勤除“四害”。
9.負(fù)責(zé)落實(shí)投訴處理事項(xiàng)和各項(xiàng)有償、無(wú)償便民服務(wù)事宜。
10.完成管理處安排的其它任務(wù)。
安保主管
1負(fù)責(zé)制定管理處的治安、消防年度、季度工作計(jì)劃,做好保安隊(duì)年度預(yù)算報(bào)告。
2.負(fù)責(zé)維持秩序,預(yù)防和查處治安事故,協(xié)助、配合國(guó)家公安部門偵破有關(guān)治安和違法犯罪案件。
3.妥善處理有關(guān)安全方面的各種投訴。努力改造良好的治安環(huán)境,
4.開展以"四防"(防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故)為中心的安全教育和法制教育,定期檢查"四防"設(shè)施,增強(qiáng)全員的安全意識(shí)和法制觀念。
5.主動(dòng)督促檢查各重點(diǎn)部位的工作;協(xié)調(diào)各崗位工作確保重點(diǎn)部位的安全。
6.負(fù)責(zé)制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求,組織夜勤干部、員工逐項(xiàng)落實(shí)。確保夜間財(cái)產(chǎn)、人身安全。
7.負(fù)責(zé)完善、制定晝間、夜間各類鑰匙的管理規(guī)定,定期檢查執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)糾正和報(bào)告。
8.負(fù)責(zé)制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序,確保監(jiān)控范圍內(nèi)的防火、防盜安全。
9.適時(shí)完善、健全安全應(yīng)急措施,并負(fù)責(zé)督促屬下嚴(yán)格執(zhí)行和演練落實(shí)。
10.定期檢查各項(xiàng)保安措施,并做好記錄,確保消防設(shè)備、設(shè)施完好,以備查考。
11.及時(shí)督促檢查各部門對(duì)"誰(shuí)主管,誰(shuí)負(fù)責(zé)"責(zé)任制的執(zhí)行情況,并協(xié)助各級(jí)責(zé)任人做到管好自己的人,看好自己的門,辦好自己的事,確保安全工作落實(shí)。
12.組織好本部門的分工協(xié)作,每日召開部門當(dāng)值保安干部、領(lǐng)班例會(huì)。
13.負(fù)責(zé)對(duì)保安隊(duì)員工的培訓(xùn)、考核、評(píng)估工作以及聘免和推薦。
14.做好本部門員工的思想工作,關(guān)心員工生活,提高業(yè)務(wù)水平。
16.完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)
物業(yè)各部門人員及崗位工作職責(zé)
環(huán)境部:(保潔區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂)
綠化人員3人
嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范,制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲計(jì)劃,以無(wú)枯死、無(wú)黃葉、無(wú)病蟲害為指導(dǎo)思想,確保園區(qū)綠化的觀賞性。
保潔人員12人(分三個(gè)崗位:園區(qū)內(nèi)4人、園區(qū)外2人、辦公樓6人):
每日清掃區(qū)域內(nèi)垃圾并維護(hù)好區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生,垃圾統(tǒng)一收集在垃圾堆放點(diǎn),公共設(shè)施每日擦拭保持整潔,辦公樓內(nèi)地板隨時(shí)保持光亮,干凈。
安保部
安保人員21人(分3個(gè)崗位:值守門衛(wèi)6人、停車場(chǎng)6人、巡邏9人,三班倒制。安保區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂):
在指定的崗位執(zhí)勤,按規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)、任務(wù)完成上級(jí)交辦的治安保衛(wèi)任務(wù);負(fù)責(zé)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害事故等工作,保障責(zé)任區(qū)的安全;對(duì)出入大門的人、貨物進(jìn)行證件檢查,其中貨物出門需出門條,防止未經(jīng)允許的人員、車輛、物資進(jìn)出責(zé)任區(qū),維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)安全;負(fù)責(zé)檢查進(jìn)出車輛有無(wú)攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。負(fù)責(zé)維護(hù)大門口的進(jìn)出秩序和本區(qū)域的社會(huì)秩序,禁止小商小販在門前及大門兩側(cè)擺攤設(shè)點(diǎn);隨時(shí)掌握出入大門的車輛及人員情況,發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時(shí)查詢或報(bào)告,小商小販、無(wú)成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人,應(yīng)禮貌地設(shè)法加以勸離;發(fā)生糾紛和一般性治安問(wèn)題時(shí),應(yīng)依法及時(shí)處理并報(bào)告主管,同時(shí)及時(shí)疏散圍觀群眾,恢復(fù)正常秩序;負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不良行為,對(duì)造成影響、損失的當(dāng)事者,應(yīng)及時(shí)報(bào)管理處查處。
巡邏崗負(fù)責(zé)巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查(含防火、防盜、防治安案件等),以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。負(fù)責(zé)對(duì)樓區(qū)和周邊公路進(jìn)行巡邏檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決或報(bào)告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素,以消除隱患,保障安全;勸離夜間無(wú)故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員,及時(shí)控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員,并視情況報(bào)告值班人員,根據(jù)指令做好查控工作,預(yù)防各類案件的發(fā)生;仔細(xì)巡查易發(fā)生問(wèn)題的地方,及時(shí)制止和勸阻不符合安全的情況,避免發(fā)生意外事件;按規(guī)定程序處置突發(fā)事件;在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電,或聞到異味,或聽到可疑聲響,或發(fā)現(xiàn)可疑人員及物品應(yīng)立即做安全處理并及時(shí)報(bào)告;協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件;按規(guī)定填寫巡邏記錄,同時(shí)作好定時(shí)巡更踩點(diǎn)工作。
保證車輛有序停放.防止車輛亂停放現(xiàn)象,對(duì)車輛人進(jìn)行引導(dǎo)與現(xiàn)場(chǎng)溫馨指示、提示相結(jié)合,達(dá)到整齊,規(guī)范停車和秩序井然。
維修部(2人,服務(wù)區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂)
負(fù)責(zé)園區(qū)物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地的日常維修,保養(yǎng),巡視,檢查等工作。
辦公室(2人,文員、會(huì)計(jì))
做好辦公室檔案收集、整理工作。做好公司費(fèi)用支出、流水帳登記,并做統(tǒng)計(jì)及收納、保管。管理好員工人事檔案材料, 建立、完善員工人事檔案的管理,統(tǒng)計(jì)每月考勤并交財(cái)務(wù)做帳,留底。管理辦公各種財(cái)產(chǎn),合理使用并提高財(cái)產(chǎn)的使用效率等其他臨時(shí)工作.
公寓物業(yè)的管理方案 8
為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,改善人居環(huán)境,爭(zhēng)創(chuàng)人民滿意城市,特制定本方案。
一、指導(dǎo)思想
以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù),在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上,按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則,和“三先三后”的工作思路,深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系,有效提升居民對(duì)社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。
二、服務(wù)范圍
社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn),以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo),包括以下幾個(gè)方面:
。ㄒ唬┕仓刃蚬芾。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的流動(dòng)攤擔(dān)、店外經(jīng)營(yíng)、車輛停放的規(guī)范管理。
。ǘ┕箔h(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外)公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔,空中垃圾和樓道堆物清理,居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。
。ㄈ┕舶踩婪丁f(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí),搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。
。ㄋ模┕迷O(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。
。ㄎ澹┕簿G化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。
。┢渌。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
三、基本原則
。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分,要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》,在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上,充分聽取居民意見,通過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營(yíng),優(yōu)化整合資源配置,逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系,創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制,力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。
。ǘ┮虻刂埔说脑瓌t。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用,根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況,制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程,并按章程具體實(shí)施,不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間,可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。
。ㄈ┍忝窭竦'原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程,通過(guò)推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù),建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系,在凈化市容的同時(shí),努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè),提高服務(wù)水平,提升市民對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務(wù)
按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求,把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃。今年實(shí)施的xx個(gè)社區(qū)(小區(qū))是:xx小區(qū)。
五、工作思路
在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中,確定“三先三后”的工作思路。
。ㄒ唬┫日魏蠊芾。按照“整治在先,管理長(zhǎng)效”的原則,對(duì)先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專項(xiàng)整治,再通過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)效管理。
。ǘ┫刃麄骱髮(shí)施。通過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員,加深居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化的了解,取得居民對(duì)社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持,為后續(xù)工作營(yíng)造良好的群眾氛圍。
。ㄈ┫确⻊(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多,人均收入較低的現(xiàn)狀,實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則,先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處,再收取必須的服務(wù)費(fèi),保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
六、組織領(lǐng)導(dǎo)
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長(zhǎng):xx。
副組長(zhǎng):xx。
辦公室主任:xx。
辦公室副主任:xx。
成員單位:區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(zhǎng)的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。
七、職責(zé)分工
區(qū)政府辦:負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會(huì)職能分離的歷史遺留問(wèn)題;
區(qū)綜治辦:負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作;
區(qū)發(fā)改局:負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
區(qū)財(cái)政局:負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作;
區(qū)城管局:負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局:負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作;
區(qū)工商分局:負(fù)責(zé)對(duì)成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持;
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司:在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合;
各街道辦事處:組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。
八、方法步驟
。ㄒ唬(zhǔn)備階段。
1、xx月份對(duì)全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底,確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))名單。
2、xx月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會(huì),專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會(huì)。
(二)實(shí)施階段。
1、xx月份對(duì)今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū),由街道統(tǒng)一組織,重點(diǎn)拆除違法建筑,改善治安,交通現(xiàn)狀,整治老舊建筑的外墻,整修圍墻,道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施,改善社區(qū)基本狀況,強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理,辦好四件實(shí)事,重點(diǎn)解決路燈不亮,下水不通,路面不平,環(huán)境不潔的問(wèn)題,為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。
2、xx月上旬組織參觀,學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。
3、xx月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。
。ㄈ┛己蓑(yàn)收階段。
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對(duì)街道全年績(jī)效考核的一項(xiàng)重要資料。
2、xx月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評(píng)。
3、xx月份由區(qū)城管局牽頭,組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收,將以社區(qū)(小區(qū))實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變,市容衛(wèi)生是否得到顯著提升,周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù),社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn),對(duì)社區(qū)居民上門問(wèn)卷調(diào)查,滿意度未到達(dá)xx%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”,不予驗(yàn)收,扣除政府獎(jiǎng)勵(lì)資金和相應(yīng)的績(jī)效考核分值。
九、工作要求
。ㄒ唬└叨戎匾,充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處。
推行社區(qū)物業(yè)服務(wù),是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程,是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視,把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手。要召開班子會(huì),專題研究和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想,充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措,是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑,是加強(qiáng)社會(huì)治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段,也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。
(二)充分準(zhǔn)備,為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。
一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù),完成任務(wù)指標(biāo),作為今年一項(xiàng)重要工作去抓,要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn),要克服一切畏難情緒,不等不靠,充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性,把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí),抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳,努力爭(zhēng)取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作,最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案,落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案,細(xì)化工作職責(zé),要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上,要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
。ㄈ┤χС,為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障。
一是人員要落實(shí)。各街道和部門要明確專人抓此項(xiàng)工作,確定專責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))明確經(jīng)費(fèi)xx萬(wàn)元,區(qū)和街道各安排xx萬(wàn)元。區(qū)和街道先期各拿xx萬(wàn)元,作為啟動(dòng)經(jīng)費(fèi),保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行,驗(yàn)收合格后,全部經(jīng)費(fèi)到位。要?jiǎng)訂T廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理,自覺(jué)繳納相應(yīng)費(fèi)用,并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來(lái)源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制,牽涉到的各種專業(yè)問(wèn)題各部門要通力協(xié)作,給予足夠的支持。
公寓物業(yè)的管理方案 9
一、概述
項(xiàng)目位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心,地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思,引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念,通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌,
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用,降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。反饋運(yùn)行機(jī)制組織結(jié)構(gòu)圖經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖
四、人事
人事設(shè)置原則:一人多崗,不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。
五、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)
a)經(jīng)營(yíng)收入:19.14萬(wàn)元(年度,以下省略),物業(yè)管理費(fèi):11.34萬(wàn)元應(yīng)收12.6萬(wàn)元30000某12某0.35=某某某某(元)預(yù)計(jì)收入11.34萬(wàn)元(收繳率90%),維修服務(wù)費(fèi):0.5萬(wàn)元,特約服務(wù):5.8萬(wàn)元,其他收入:1.5萬(wàn)元
b)支出:20.25萬(wàn)元,人員工資福利:14萬(wàn)元,辦公費(fèi)用:2.5萬(wàn)元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等),維修保養(yǎng)費(fèi)用:1.5萬(wàn)元稅金:1.05萬(wàn)元,不可預(yù)見費(fèi)用:1.2萬(wàn)元
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無(wú)驗(yàn)收權(quán),僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗(yàn)收,既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收,也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上,對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后,對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí),重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;
接管小組按《圖紙資料移交清單》,技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商,請(qǐng)求給予協(xié)助解決。接管小組按《設(shè)備移交清單》,對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查,發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的,應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商,請(qǐng)求給予協(xié)助解決。接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查,并將檢查記錄在冊(cè),對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。在保修期內(nèi),因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題,公司應(yīng)查明原因,及時(shí)上報(bào)開發(fā)商,請(qǐng)求盡快解決。抄水、電、氣表的`底數(shù),記錄備案。接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,應(yīng)明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修,直至完全合格。接管驗(yàn)收符合要求后,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,辦理了必要的手續(xù)以后,整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準(zhǔn)備工作,治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報(bào)警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫(kù);垃圾清運(yùn):增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等,樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等),分步購(gòu)置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作,與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào),方便業(yè)主。與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系,了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié),以及有關(guān)聯(lián)系電話,入住時(shí)公告。
3、入伙現(xiàn)場(chǎng)入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后,要部署入伙現(xiàn)場(chǎng),彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè),安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更,迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請(qǐng)政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,造聲勢(shì)。注意事項(xiàng):避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序發(fā)函辦入伙手續(xù)簽約。
5、辦理入伙手續(xù)程序已繳款票據(jù)入伙手續(xù)書、身份證、購(gòu)房合同確認(rèn)業(yè)主身份繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、物管費(fèi),蓋章業(yè)主簽署向業(yè)主八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修,但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括:國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定,業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記,包括填寫業(yè)主裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》,根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字,繳納裝修管理押金及保證金,經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收,合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí),需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容,并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù),業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書上簽字蓋章。
八、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄,是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù),也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一,F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高,樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來(lái)越多,越來(lái)越復(fù)雜,越來(lái)越高科技化和專業(yè)化,因此一旦發(fā)生故障,物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整,時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面,從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境,整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的,歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存,利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。
九、日常管理
。ㄒ唬┓课莨芾磉\(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對(duì)業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天,入伙期間6H/天,消滅違章于未然每周三次100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定,無(wú)危及安全、外觀無(wú)改變、用途無(wú)改變無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接,無(wú)違章裝修,房屋完好率100%,投訴率1%以下。無(wú)違章裝修及時(shí)聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,業(yè)主滿意率99%以上對(duì)小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號(hào)、房號(hào)、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問(wèn)隨答,正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié),帳表相符,每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案。
。ǘ┚G化管理工作項(xiàng)目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補(bǔ)苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水,時(shí)間近午為宜;夏秋季每天二次,時(shí)間近早晚為宜春秋季一遍,根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍,冬季清園,嚴(yán)重者重點(diǎn)防治每月一遍,嚴(yán)重者半月一遍8H/天春夏季一遍,嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)均勻,保持綠色長(zhǎng)勢(shì)良好均勻,無(wú)重、無(wú)漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形,灌木造型,地被草保持30~50MM長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥。
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8H內(nèi)隨來(lái)隨辦,隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,污水管二遍/季急修不過(guò)夜,小修補(bǔ)24H內(nèi),中修二天,大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天,及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修每周檢查一遍,即壞即修每月檢查一遍,即壞即修每月檢查一遍,責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修,責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門每月檢查一遍,即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定,無(wú)危及安全、外觀,無(wú)改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置,公用設(shè)施完好率90%以上無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處,回訪率100%,業(yè)主滿意率90%以上平整率無(wú)積水,缺損,完好率90%以上無(wú)積水,無(wú)漏隔熱層完好整潔無(wú)缺,扶手完好,梯燈正常,無(wú)張貼痕跡暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常,無(wú)亂搭亂接,無(wú)泄漏燈泡正常,燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動(dòng)檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24H每周一遍24H,每20分鐘一遍24H5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)每周一次,每次1H標(biāo)準(zhǔn)人車進(jìn)出有序,車輛發(fā)牌、登記,交費(fèi)90%以上,無(wú)收購(gòu)、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2%違章率5%以下無(wú)違章、無(wú)鳴笛叫人100%無(wú)違章采取正確、恰當(dāng)措施國(guó)家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練。
。ㄋ模┌踩o(hù)衛(wèi)、停車管理
。ㄎ澹┍嵐芾砉ぷ黜(xiàng)目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14H/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月,向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn)地面無(wú)雜物、垃圾、道路無(wú)泥沙,無(wú)雜草、積水,單車棚、樓梯口無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng),清潔率95%以上所有公共區(qū)域無(wú)雜物、垃圾,保潔率95%以上無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng),無(wú)張貼、亂堆,扶手無(wú)塵,清潔率95%以上日產(chǎn)日清,整潔無(wú)味無(wú)污積,垃圾清運(yùn)率100%無(wú)蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15M2或室外管道20M內(nèi)3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運(yùn)垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運(yùn)垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
公寓物業(yè)的管理方案 10
物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今日的狀況,社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化的特征已不僅僅表此刻規(guī)范化和精細(xì)化的管理上,各大物業(yè)公司經(jīng)過(guò)多年的精心運(yùn)作,在規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)上已構(gòu)成了一套很完善的制度,如果想在物業(yè)行業(yè)異軍突起,那么除了做好規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)外,經(jīng)過(guò)舉辦多種活動(dòng)(特約服務(wù)和社會(huì)文化)突出表現(xiàn)出人性化的貼心服務(wù),將如晴天霹靂,一鳴驚人。本文將從傳統(tǒng)的規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)闡述物業(yè)管理的過(guò)程,并介紹幾種人性化的新穎服務(wù)資料。
一、管理目標(biāo):
1、業(yè)主委員會(huì)成立后12個(gè)月至18個(gè)月,到達(dá)深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);
2、業(yè)主委員會(huì)成立后24個(gè)月至30個(gè)月,到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);
3、業(yè)主委員會(huì)成立后36個(gè)月至42個(gè)月,到達(dá)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);
4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理,護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)值班,確保業(yè)主和住戶生合財(cái)產(chǎn)安全;
5、小區(qū)清潔實(shí)行專職保潔員職責(zé)制,保證小區(qū)內(nèi)24小時(shí)全天候干凈、衛(wèi)生、整潔;
6、小區(qū)車輛實(shí)行智能化IC卡管理,車輛憑卡進(jìn)出,無(wú)卡無(wú)證車輛禁止駛出小區(qū),所有外來(lái)車輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū);
8、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度,業(yè)主遇到問(wèn)題隨叫隨到,公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常,設(shè)備完好率100%;
9、綠化按時(shí)修剪、維護(hù)、堅(jiān)持花草樹木茂盛美觀,綠化完好率99%以上;
10、營(yíng)造小區(qū)濃厚的文化氛圍,每年社區(qū)文化活動(dòng)不得少于12次,每次參與人員不得少于300人;
11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù),把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項(xiàng)指標(biāo):
1.房屋完好率:100%
2.房屋零修、急修及時(shí)率:99%
3.維修工程質(zhì)量合格率:100%
4.管理費(fèi)收繳率:≥98%
5.綠化完好率:99%
6.清潔、保潔率:≥99%
7.道路完好率及使用率:100%
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率:100%
9.排水管、明暗溝完好率:100%
10.路燈完好率:100%
11.汽車場(chǎng)完好率:100%
12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率:100%
13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率:0
14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率:≤1年
15.消防設(shè)施、設(shè)備完好率:100%
16.火警發(fā)生率:≤1%
17.火災(zāi)發(fā)生率:0%
18.違章發(fā)生率:2%
19.違章處理率:100%
20.用戶有效投訴率:≤2%
21.有效投訴處理率:100%
22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率:100%
23.特種作業(yè)員工持證上崗率:100%
24.維修服務(wù)回訪率:≥30%
25.業(yè)主(住戶)對(duì)物業(yè)管理綜合滿意率:≥98%
服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)
一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式
二、快速、完善的服務(wù)形式:首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾
1、首按職責(zé)制
每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的提議,任何一位員工接到提議后,統(tǒng)一傳遞到辦公室,并告訴提議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)提議處理的情景直至客戶滿意為止。
接待服務(wù)提議時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z,盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢,因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方,爭(zhēng)取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時(shí)間最好控制在1~2天,一般不超過(guò)一周,特殊情景除外。處理完畢后,由處理人與對(duì)方交代清楚,需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的應(yīng)當(dāng)留簽字記錄,并告知第一接待人。
2、三分鐘服務(wù)承諾
第一接待人接到客戶的提議時(shí),應(yīng)及時(shí)將客戶的提議反饋到辦公室,由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方,為客戶供給相應(yīng)的服務(wù),這一過(guò)程不能超過(guò)三分鐘。若有特殊情景,無(wú)法在三分鐘趕到客戶指定的地方,應(yīng)在事先跟客戶解釋,取得客戶的諒解,在客戶同意的同提下,在最短的時(shí)間內(nèi),趕到現(xiàn)場(chǎng)為客戶服務(wù)。
三、突出、貼心的禮貌禮貌:三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)
1、三米微笑服務(wù)
管理處人員見到客戶必須微笑示意,具體做法是:在距離客戶三米時(shí),必須自然微笑示意,微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn),等客戶到身邊時(shí),輕聲、清晰道早上好、午時(shí)好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識(shí)的客戶時(shí),也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。
2、站立式服務(wù)
站立式服務(wù)表此刻:
(1)各固定崗(道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不一樣,應(yīng)在不一樣時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù),早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢(shì)的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓,時(shí)間為:7:30~9:00,11:30~12:00,13:45~14:30,17:30~18:30。
(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí),在客戶進(jìn)門時(shí),也必須站立并微笑致意,客戶離開時(shí),也必須站立微笑送別,并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務(wù)時(shí)間
1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù),客戶有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。
2、維修班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù),客戶普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的服務(wù),有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專人服務(wù),并在無(wú)專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話,以便客戶在無(wú)水值班的情景下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后,若不能在電話中處理了客戶的問(wèn)題,應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場(chǎng),給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區(qū),隨時(shí)待命,以便為客戶供給服務(wù)。
五、豐富的.社區(qū)文化活動(dòng)
豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng),還在于讓大部分客戶能自覺(jué)的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái),變客戶被動(dòng)理解管理處供給的文化活動(dòng),為客戶主動(dòng)參與各種活動(dòng),并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍,一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營(yíng)服務(wù)
常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng),對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行管理,對(duì)全體客戶供給共同的服務(wù),而沒(méi)辦法滲透到客戶個(gè)人的衣、食、住、行中,所以開展多種多樣的特約服務(wù),不僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入,也大大方便了客戶的生活,同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。
七、實(shí)行完全的封閉式管理
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對(duì)來(lái)訪人員和無(wú)關(guān)人員的管理,并沒(méi)有對(duì)外來(lái)送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理,而我們實(shí)行的完全封閉式管理,是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外,其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū),而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù),進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí),把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處。
公寓物業(yè)的管理方案 11
為規(guī)范小區(qū)管理,為業(yè)主供給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),我公司將采取一系列的管理措施,確保小區(qū)品質(zhì)。
一管理目標(biāo)
物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針,堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理念,對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、供給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上,不斷調(diào)整更新,導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念,使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(并高于此標(biāo)準(zhǔn)),確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。
二管理原則
為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo),追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,在物業(yè)管理過(guò)程中將始終把握以下原則:
。ㄒ唬┓⻊(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則
“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨,所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能,豐富服務(wù)內(nèi)涵,供給優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ),包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對(duì)業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻,建立嚴(yán)格、周全的管理制度,實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。
(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則
在日常管理中,要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性,即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,經(jīng)過(guò)服務(wù)中心對(duì)小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理,同時(shí)努力爭(zhēng)取業(yè)主及使用人的支持配合,使其能正確使用和維護(hù)物業(yè),并自覺(jué)遵守業(yè)主公約,共同創(chuàng)立禮貌的辦公環(huán)境。
。ㄈ┪锕転橹鳌⒍喾N經(jīng)營(yíng)的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí),從物業(yè)的實(shí)際出發(fā),開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng),既滿足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求,又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能,增加經(jīng)濟(jì)積累,以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。
四管理方法
。ㄒ唬⿲(shí)施全程物業(yè)管理,從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè)提出合理化提議,構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境;
。ǘ┏闪⑽飿I(yè)服務(wù)中心,配備專業(yè)管理人員,實(shí)施專業(yè)化管理;
(三)在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上,充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才,組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍;
。ㄋ模┲贫ㄒ惶浊泻蠈(shí)際的規(guī)章制度,確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范,以制度促管理,寓管理于服務(wù);
。ㄎ澹﹪(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),制定切實(shí)可行的管理方案;與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議,依法約束雙方行為;
(六)依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式,供給全方位服務(wù),開展多元化經(jīng)營(yíng)。
。ǘ┪飿I(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目
1、公共服務(wù)項(xiàng)目(全體業(yè)主能夠享受的服務(wù),費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)):
。1)房屋公共部位的日常維修與保養(yǎng);
。2)公共設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng);
。3)小區(qū)內(nèi)清潔管理,垃圾收集與清運(yùn);
。4)公共綠化的養(yǎng)護(hù);
。5)公共秩序維護(hù);
(6)消防管理;
2、有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目
。1)有償維修類;
。2)代辦性服務(wù);
。3)中介類服務(wù);
。ㄈ┦召M(fèi)管理
物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成
1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等;
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、物業(yè)企業(yè)辦公費(fèi)用;
7、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi);
8、法定稅金;
9、企業(yè)利潤(rùn)。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不含二次加壓供水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)和樓內(nèi)公共照明費(fèi),此部分費(fèi)用將另行收取。收費(fèi)資料和標(biāo)準(zhǔn)依照《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》、《唐山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》(唐價(jià)經(jīng)費(fèi)字〖20xx〗14號(hào))執(zhí)行。
。ㄋ模┤胱」芾
在辦理業(yè)主及使用人入住手續(xù)時(shí),供給方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù),給業(yè)主留下良好的第一印象,為后續(xù)管理打下基礎(chǔ)。
1、管理資料:
。1)準(zhǔn)備業(yè)主及使用人收房所需資料;
。2)為收房手續(xù)供給一條龍服務(wù);
。3)按收房流程辦理領(lǐng)房手續(xù):
1)根據(jù)業(yè)主及使用人持入住通知單和各類必備,發(fā)放交房資料;
2)收回業(yè)主及使用人按規(guī)定填寫的各類表格,收取應(yīng)繳納的費(fèi)用;
3)陪同業(yè)主驗(yàn)房;
4)對(duì)驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題,經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后,填寫《業(yè)主驗(yàn)房表》,將所有問(wèn)題提交開發(fā)商,并督促解決。
2、管理措施:
。1)制定入住方案,準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料;
。2)按照收房程序,安排工作流程;
(3)策劃業(yè)主及使用人入住現(xiàn)場(chǎng)布置方案;
(4)按規(guī)定辦理業(yè)主及使用人的入住手續(xù)。
(五)檔案資料管理
加強(qiáng)檔案資料管理,有助于保存物業(yè)的歷史資料,維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化,便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。
1、管理資料:
。1)工程檔案:從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等;
。2)業(yè)主檔案:所有業(yè)主及使用人的租房合同(復(fù)印件),業(yè)主及使用人的基本情景登記表、裝修表等有關(guān)的登記表等;
。3)財(cái)務(wù)檔案:逐年構(gòu)成的財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等;
(4)文件檔案:有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等;
。5)管理資料:綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄,車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。
2、管理措施:
。1)制定檔案制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;
(2)專人管理(由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任),專室專柜,編目造冊(cè),存放有序并且尊重業(yè)主及使用人的保密,保守秘密;
。3)科學(xué)管理,確保檔案資料完整、齊全,確保檔案完好率達(dá)100%;
(4)建立各類資料的電腦管理,計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息,提高管理水平。
(六)房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理
房屋管理,尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理,直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全,是物業(yè)管理的重中之重。
1、管理資料:
(1)房屋公共部位管理:根據(jù)現(xiàn)狀,分別制定不一樣管理計(jì)劃,確保房屋保值增值。
A、已交付房:
1)房屋交付時(shí),及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約,書面告知房屋裝修管理規(guī)定,并建立業(yè)主檔案;
2)加強(qiáng)裝修管理,對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止,情節(jié)嚴(yán)重者,提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門依法處理;
3)裝修期間,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù),確保房屋的安全、美觀。
B、空置房(含業(yè)主托管房):
1)定期到空置房查看、通風(fēng);
2)對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或盡快處理,或及時(shí)通知業(yè)主。
C、公共用房
做好公共用房(公共設(shè)施用房等)的維護(hù)、保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)破損,及時(shí)維修,確保房屋的安全、美觀。
。2)設(shè)備設(shè)施維護(hù):
1)公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時(shí)維修;
2)水泵、風(fēng)機(jī)房、電梯機(jī)房等設(shè)備定期巡查;
3)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;
4)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案;
2、管理措施:
。1)加強(qiáng)裝修戶管理,督促業(yè)主及使用人做好裝修前期申報(bào)工作,并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止,緊急情景時(shí)可采取停水停電等措施防止危害擴(kuò)大;
。2)對(duì)所有的維修人員進(jìn)行全面培訓(xùn),清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù);
(3)對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài);
(4)對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代;
(5)建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí),且有回訪制度和記錄;
。6)采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法,確保房屋及配套設(shè)施完好。
。ㄆ撸┚G化保潔管理
綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形象及業(yè)主生活環(huán)境,也是評(píng)定物業(yè)管理質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。
1、管理資料:
。1)綠化養(yǎng)護(hù):綠化工應(yīng)做到管理日;、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。
1)根據(jù)氣候,給花木適量澆水;
2)根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì),給花木適量施肥,適當(dāng)松土;
3)制定預(yù)防措施,防治病蟲害;
4)及時(shí)清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正,整修或補(bǔ)種適宜的苗木、花草;
(2)清潔衛(wèi)生:經(jīng)過(guò)日常保潔工作,使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔,公共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。
1)樓層公共區(qū)域每一天清掃;
2)小區(qū)道路、小品、綠化帶等公共部位每一天清潔。
3)每一天定時(shí)收集垃圾,確保垃圾袋裝化,定期對(duì)垃圾桶清潔、對(duì)垃圾房消毒;
4)對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。
2、管理措施:
。1)建立綠化保潔制度,按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,按操作規(guī)程規(guī)范操作;
。2)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),增強(qiáng)專業(yè)技能,聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù);
。3)落實(shí)“三查”(綠化清潔工自查、管理人員巡查、服務(wù)中心經(jīng)理抽查),加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查;
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運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性,維護(hù)物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全,這是物業(yè)管理工作的重要資料,我們采取常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。
1、管理資料:
(1)常規(guī)防范:采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的.方式,協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序,防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主及使用人安全的行為。
A、門崗的任務(wù):
1)維護(hù)出入口的交通秩序,車輛按有關(guān)規(guī)定的停車制度執(zhí)行,加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車管理,做到停放有序;
2)對(duì)外來(lái)車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記;
3)嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入小區(qū);
4)為業(yè)主供給便利性服務(wù)。
B、巡邏崗的任務(wù):
1)按規(guī)定路線巡視檢查,不留死角;
2)巡查車輛停放情景,維護(hù)道路暢通、車輛安全,做好安全防范工作;
3)對(duì)小區(qū)內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范;
4)對(duì)小區(qū)及樓宇安全、防火檢查;
5)對(duì)裝修戶的安全檢查;
6)防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件;
。2)技術(shù)防范:
應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng),對(duì)小區(qū)內(nèi)的治安情景實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控,以確保安全。
1)對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施,并及時(shí)通知值班秩序維護(hù)員,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。
2)值班秩序維護(hù)員配合公安機(jī)關(guān)處理治安案件。
2、管理措施:
(1)實(shí)行半軍事化管理,制定管理和獎(jiǎng)懲制度,嚴(yán)格付諸實(shí)施,以增強(qiáng)秩序維護(hù)人員的工作職責(zé)心;
。2)強(qiáng)化內(nèi)務(wù)管理,開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn),提高秩序維護(hù)人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能;
。3)加強(qiáng)秩序維護(hù)人員的行為規(guī)范教育,服裝統(tǒng)一,佩證上崗,語(yǔ)言禮貌,舉止得當(dāng);
。4)嚴(yán)格執(zhí)行巡更點(diǎn)到制度,確保巡邏質(zhì)量;
。5)監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng),確保監(jiān)控設(shè)備完好;
。6)保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備,建立安全管理檔案。
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消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn),所以要根據(jù)消防法規(guī)的要求,結(jié)合實(shí)際,切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作,確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。
1、管理資料:
。1)建立消防工作站,有健全的消防管理制度及組織;
。2)做好消防監(jiān)控中心的管理;
。3)做好消防設(shè)施、器材的管理;
。4)堅(jiān)持消防通道的暢通;
。5)加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理;
。6)嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹;
。7)嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品;
。8)防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。
2、管理措施:
。1)制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全職責(zé)制,做到職責(zé)落實(shí),器材落實(shí),檢查落實(shí);
。2)制訂消防事故處理預(yù)案,防患于未然;
(3)建立義務(wù)消防隊(duì),定期組織消防安全學(xué)習(xí)及消防演習(xí);
。4)定期進(jìn)行消防檢查,預(yù)防為主,防消結(jié)合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時(shí)消除;
(5)做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng),使之始終處于完好狀態(tài);
。6)制止任何違反消防安全的行為;
。7)積極開展防火安全宣傳教育,定期向業(yè)主講解消防知識(shí);
。8)發(fā)生火災(zāi),及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。
以上是我公司擬對(duì)xx項(xiàng)目的實(shí)施的物業(yè)管理方案,我公司將嚴(yán)格按照國(guó)家及唐山市有關(guān)法律法規(guī)實(shí)施管理服務(wù)。其中難免有不足之處,請(qǐng)房管局物業(yè)處領(lǐng)導(dǎo)多提寶貴意見,我們?cè)笧樨S南物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)應(yīng)有的力量!
公寓物業(yè)的管理方案 12
一、項(xiàng)目概況
1、地理位置
該項(xiàng)目位于xxx區(qū)與xx區(qū)的結(jié)合部,面臨武德路,北挨江津西路,南靠北湖路。
2、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
二、物業(yè)管理資料
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理與服務(wù)之中,建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶帶給全方位管理,服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì),總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”,即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”;常規(guī)性公共服務(wù)(合同服務(wù))委托性特約服務(wù)(非合同零星服務(wù))和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)(全方位、多層次的綜合服務(wù))。
1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面:
A、工作的主動(dòng)性
管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合,落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù),執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕?lè)⻊?wù),季節(jié)修繕?lè)⻊?wù)、重點(diǎn)修繕?lè)⻊?wù)和特殊修繕?lè)⻊?wù)等形式,并做到制度化、規(guī)范化。
C、工作的針對(duì)性
在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。
1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成,進(jìn)行統(tǒng)一管理,對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理,執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫(kù)等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專項(xiàng)類別,如:車庫(kù)、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過(guò)有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo),基本完好。
1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括:樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng),周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況,建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度,從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù),充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作,即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,垃圾日清,按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生,區(qū)域管理的過(guò)程控制,確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷,構(gòu)成環(huán)保意識(shí),日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合,提高住戶的生活質(zhì)量。
3、綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。通過(guò)我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的.管理養(yǎng)護(hù)人員,將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合,科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治(消)結(jié)合”的方針,對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
5、車輛交通管理
對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里,對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理,隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過(guò)程貼合消防管理規(guī)定的要求,并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀,使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理,如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù),是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如:清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶群體帶給的服務(wù),如:為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考,以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心,有步驟地開展各種無(wú)償與有償服務(wù),并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。
公寓物業(yè)的管理方案 13
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議經(jīng)過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,努力提高物業(yè)管理水平,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,特制定本方案:
一、指導(dǎo)思想
以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo),以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標(biāo)和范圍
。ㄒ唬┠繕(biāo):
1、有效解決開發(fā)遺留問(wèn)題,年底前整改率到達(dá)90;對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修,維修及時(shí)率到達(dá)90。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100;20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤,在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理,年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100。
6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
。ǘ┓秶簩(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果,進(jìn)行清理整頓,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作資料
。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情景,經(jīng)過(guò)調(diào)研,同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
。ǘ┤鉀Q開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé),按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,按照各部門職責(zé),落實(shí)到職責(zé)單位,做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū),逐個(gè)建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修,年底前房屋維修職責(zé)要全部落實(shí)到單位、到個(gè)人,維修及時(shí)率確保在90以上。同時(shí),有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,明確住宅區(qū)的交付使用制度,杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。
。ㄈ┘哟髮(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度,規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo),全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制,創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,及時(shí)制定貼合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度,建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的(含5萬(wàn)平方米)的新建住宅區(qū),必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下能夠采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí),鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,及時(shí)簽訂《(前期)物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主(臨時(shí))公約》,對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè),要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí),承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí),加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定,出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,限期整改,情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情景,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理,實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度,如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象,依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度,扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù),年終進(jìn)行綜合考評(píng),考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件,報(bào)房產(chǎn)行政主管部門,并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)供給質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),提高管理服務(wù)水平。同時(shí),加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn),與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合,繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),到達(dá)從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理(物業(yè)管理處主任)進(jìn)行培訓(xùn),在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上,市房產(chǎn)行政主管部門與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度,經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn),考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》,不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國(guó)家和建設(shè)部的有關(guān)文件,結(jié)合我市實(shí)際,爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》,明確各部門職責(zé),充分調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)的積極性,依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì),在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、職責(zé)心強(qiáng)、有必須組織本事的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為,促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
。ㄋ模┙⑹、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確職責(zé)體系。對(duì)于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū),要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理,爭(zhēng)取年底前物業(yè)化率到達(dá)100;對(duì)于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū),要確定管理單位,實(shí)行專項(xiàng)服務(wù),待具備條件后,推行物業(yè)管理。逐步構(gòu)成以社區(qū)為主,專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的職責(zé),為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
(五)采取多種形式,加大對(duì)物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的`宣傳方案,分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件,引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視,讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),引導(dǎo)全社會(huì)樹立正確的消費(fèi)觀念,促進(jìn)社會(huì)的和諧。
四、組織領(lǐng)導(dǎo)
為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處,市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長(zhǎng):邢凱
副組長(zhǎng):王鐵
成員單位:市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局,負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),抓好具體的組織實(shí)施。
五、職責(zé)分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則,市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo);市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查;各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施;各相關(guān)部門按照職責(zé)分工,密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門要明確分工,落實(shí)職責(zé),相互配合,加強(qiáng)檢查驗(yàn)收,切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督,并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問(wèn)題的整改工作,如:物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí),要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施,以方便后期的物業(yè)管理工作;二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收,不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū),不能予以驗(yàn)收,并限期整改;三是對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題,要制定整改工作方案,積極組織整改,到達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)。
市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作,使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范,促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責(zé)主體,要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題,制定具體的整改工作方案,積極配合市政府相關(guān)部門,加大管理力度,認(rèn)真組織整改,使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。
六、實(shí)施步驟
依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作,為確保完成本方案確定的工作資料,今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
。ㄒ唬┡挪殡A段(20xx年5月10日至5月31日)
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合,各區(qū)政府組織實(shí)施,對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查,并進(jìn)行登記造冊(cè),建立管理檔案。
。ǘ┱耐晟齐A段(20xx年6月1日至10月31日)
各區(qū)政府對(duì)排查中出現(xiàn)的各類問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真分析,查找根源,制定相應(yīng)的整改措施,報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查,審查合格后,方可按職責(zé)分工認(rèn)真組織整改。
。ㄈ(yàn)收階段(20xx年11月1日至11月15日)
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作資料和標(biāo)準(zhǔn),集中時(shí)間,認(rèn)真組織,對(duì)整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核,確保達(dá)標(biāo)。
七、保障措施
(一)提高認(rèn)識(shí),明確職責(zé)。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來(lái)抓,實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制,層層落實(shí)職責(zé)。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的職責(zé)體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理職責(zé),切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。
。ǘ┟芮信浜,抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng),密切配合,針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題,制定切實(shí)可行的整改措施,認(rèn)真抓好整改。對(duì)整改不及時(shí)或不徹底的,有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處,確保全部達(dá)標(biāo)。
。ㄈ┘訌(qiáng)宣傳,營(yíng)造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》,整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng),大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度,使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù),進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí),樹立正確的消費(fèi)觀念,使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
。ㄋ模⿵(qiáng)化管理,鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分,分工負(fù)責(zé),強(qiáng)化管理。特別是對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行整改后,要進(jìn)一步明確管理單位和管理職責(zé),避免類似問(wèn)題的再次發(fā)生,切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。
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