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高端寫字樓物業(yè)的管理方案

時間:2024-09-05 17:55:33 方案 我要投稿
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高端寫字樓物業(yè)的管理方案范文(精選5篇)

  為了確保我們的努力取得實效,就需要我們事先制定方案,方案是有很強(qiáng)可操作性的書面計劃。方案應(yīng)該怎么制定才好呢?以下是小編為大家整理的高端寫字樓物業(yè)的管理方案范文(精選5篇),供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。

高端寫字樓物業(yè)的管理方案范文(精選5篇)

  高端寫字樓物業(yè)的管理方案1

  第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置

  一、任務(wù)

  工程部是實施大廈工程管理,保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。工程管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性,這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強(qiáng)后盾,是反映大廈服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。

  工程部的職責(zé)范圍如下:

  一、負(fù)責(zé)大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運(yùn)行管理,維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修;

  二、負(fù)責(zé)大廈公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng);

  三、負(fù)責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù);

  四、負(fù)責(zé)大廈外派工程的監(jiān)管工作。

  五、負(fù)責(zé)對用戶提供收費特色服務(wù)以及特約服務(wù)。

  二、工程部架構(gòu)圖(A座)

  人員配置說明

  項目負(fù)責(zé)人:1人

  工程專業(yè)工程師:3人(土建、電氣、機(jī)電各1人)

  綜合維修班:15人

  領(lǐng)班:1人(兼維修)

  綜合維修工:15人

  設(shè)備運(yùn)行:8人

  領(lǐng)班:1人(兼維修)

  運(yùn)行工:7人

  配電室值班電工:16人

  領(lǐng)班:1人(兼值班)

  BC座配電室8人

  DE座配電室8人

  庫管1人

  共計44人

  第二節(jié) 崗位職責(zé)

  一、工程部經(jīng)理崗位職責(zé)

  一、負(fù)責(zé)組織開展大廈工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理工作。

  二、負(fù)責(zé)制訂培訓(xùn)計劃,定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn),監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作,定期對本部門進(jìn)行考核。

  三、協(xié)助物業(yè)公司完成所交辦的各項工作。

  二、主管崗位職責(zé)

  一、在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。

  二、制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案

  三、制訂本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃。

  四、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

  五、提出本系統(tǒng)的備倉計劃,協(xié)助采購專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。

  六、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系,負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

  三、領(lǐng)班崗位職責(zé)

  一、在項目主管領(lǐng)導(dǎo)下,對所轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理。

  二、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。

  三、監(jiān)督執(zhí)行本部門的工作指令,負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。

  四、定期組織所轄員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識的交流。

  五、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。

  六、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。

  四、電工崗位職責(zé)

  一、在電工值班時應(yīng)留意變配電室高、低壓設(shè)備的運(yùn)行情況,填寫各種相應(yīng)記錄,做到每兩小時巡視一次,特殊情況加強(qiáng)巡視次數(shù)。

  二、必須按照安全操作規(guī)程操作,在值班時間內(nèi)值班人員對變配電室設(shè)備負(fù)有監(jiān)視、維修、保養(yǎng)、操作及事故處理并上報上級領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

  三、員工必須嚴(yán)格執(zhí)行供電局頒發(fā)的規(guī)章、制度。嚴(yán)格遵守公司制定的各項規(guī)章、制度。

  四、熟悉公司所轄范圍內(nèi)各用電系統(tǒng)的運(yùn)行方式,掌握主要設(shè)備的性能及故障處理。

  五、保證機(jī)房內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。

  六、管理好固定資產(chǎn),三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工作、保衛(wèi)工作、防火工作。

  五、水工崗位職責(zé)

  一、自覺遵守公司及工程部制定的各項規(guī)章制度,服從公司各級領(lǐng)導(dǎo)的管理,樹立高度的`責(zé)任心,做好本職工作。

  二、負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的上下水、采暖、空調(diào)、送風(fēng)及各種管道的正常運(yùn)行與維修保養(yǎng)工作。

  三、做好所屬設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作,保證冷、熱及采暖系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

  四、做到日有日檢,周有周檢,發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并處理,當(dāng)班發(fā)生的問題不得交班,應(yīng)配合下班完成修理任務(wù)。

  五、認(rèn)真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料及工時報本部主管領(lǐng)導(dǎo)。

  第三節(jié) 內(nèi)部管理規(guī)定

  一、值班規(guī)定

  一、值班員工必須嚴(yán)格堅守崗位,不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者,作違反勞動紀(jì)律處理;造成損失的,追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

  二、值班員工必須服從當(dāng)值主管的安排,聽從調(diào)配,執(zhí)行當(dāng)值主管的工作指令。

  三、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度,做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快,及時發(fā)現(xiàn)隱患,迅速扣除故障,保證設(shè)備安全運(yùn)作。

  四、值班員工必須做好當(dāng)班的工作記錄,按欄目要求認(rèn)真填寫。

  二、交接班規(guī)定

  交班人:

  一、必須在交班前認(rèn)真填寫好交班記錄,寫明運(yùn)行情況及發(fā)現(xiàn)的問題,準(zhǔn)確無誤地寫明問題現(xiàn)象、解決辦法、建議并轉(zhuǎn)達(dá)上級對員工下達(dá)的指令。

  二、工具、勞保用品、文具等物品應(yīng)交接清楚。

  三、做好交班前的一切準(zhǔn)備工作,整理現(xiàn)場,做好環(huán)境衛(wèi)生和設(shè)備衛(wèi)生,為下一班工作創(chuàng)造有利條件。

  接班人:

  一、接班人在接班前4小時內(nèi)嚴(yán)禁飲酒,否則嚴(yán)禁交接班。

  二、應(yīng)提前十五分鐘到崗,由交班人將交班事項交待清楚。

  三、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地,確認(rèn)無誤后,由接班人簽字后方可離崗。

  四、在交接班期間發(fā)生的設(shè)備問題,應(yīng)立即停止交接班,并由交、接班人遠(yuǎn)共同協(xié)力解決,同時上報本工種領(lǐng)班和當(dāng)值主管。

  三、運(yùn)行記錄管理制度

  一、所管轄系統(tǒng)巡查記錄表每日做好記錄,由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業(yè)公司存檔。

  二、設(shè)備月度檢查保養(yǎng)表填好后交領(lǐng)班,項目經(jīng)理審查后每月交物業(yè)公司存檔。

  三、所有記錄必須按時完成,不準(zhǔn)弄虛作假。

  第四節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理

  設(shè)備設(shè)施管理的主要內(nèi)容有:

  一、確保能源的供給及有效地控制能耗

  二、建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度,并作好詳細(xì)記錄

  給排水系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)管理

  給排水系統(tǒng)是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設(shè)施等。

 。1)加強(qiáng)巡視檢查,檢查范圍包括室內(nèi)外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。

 、偎すぷ髀氊(zé)之一就是巡視檢查,一般每天不少于一次,一旦發(fā)現(xiàn)問題,及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。

  ②水箱清洗消毒,水箱定期進(jìn)行清潔消毒工作,每一年消毒一次。清洗消毒應(yīng)由專業(yè)清潔公司進(jìn)行。

 。2)若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時,應(yīng)事先與物業(yè)公司溝通,說明停水原因和停水時間。

  (3)定期對泵房內(nèi)水泵、管道、電機(jī)等進(jìn)行日常維修保養(yǎng)。

 。4)要定期清理局部面天溝、污水坑井,使之疏通。

 。5)室外管道、水表、閥門等需定期養(yǎng)護(hù),減少銹蝕。在冬季來臨之前,做好保溫防凍工作。

 。6)每年對化糞池進(jìn)行2-3次清掏,以保證管線通暢。

  (7)每年對各管線節(jié)門,水泵壓一次盤根,各節(jié)門水泵螺絲上機(jī)油一次。

  供電系統(tǒng)的維護(hù)管理

  配電室是供電的中心,為加強(qiáng)這方面的管理,需制定管理規(guī)定。

  一、配電室施行“三鐵”管理。鐵門鐵柜鐵窗。各種高壓設(shè)備配件,高壓安全用具嚴(yán)格管理,分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據(jù),每年按照規(guī)定對上述備件用具送供電局進(jìn)行耐壓檢測。

  二、嚴(yán)格實施要害部門的門禁制度,未經(jīng)項目經(jīng)理或主管批準(zhǔn)任何非本崗位人員一律禁止入內(nèi)。

  三、配電室的全部機(jī)電設(shè)備,由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理和值班。送停電由值班人員在主管批準(zhǔn)后填寫操作票并完成。

  四、建立運(yùn)行記錄,每年進(jìn)行兩次全面停電設(shè)備大修維保,解決處理平時記錄以及大修時發(fā)現(xiàn)的故障隱患,并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。

  五、供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯著,停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)示牌,非有關(guān)人員絕不能動。

  六、嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。

  七、嚴(yán)格執(zhí)行供電局頒發(fā)的“四措八制”,以及公司對緊急停電等有關(guān)事項的規(guī)定。

  八、在大風(fēng)、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下,要加強(qiáng)對設(shè)備的巡視,當(dāng)發(fā)生事故時,應(yīng)保持冷靜,按照操作規(guī)程及時排除故障,并及時做好記錄。

  九、操作檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等。

  空調(diào)系統(tǒng)管理

  一、風(fēng)機(jī)房管理規(guī)定

  一、嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房內(nèi)。

  二、風(fēng)機(jī)房設(shè)備由空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修、維護(hù)及日常巡查。

  三、風(fēng)機(jī)房內(nèi)必須保持整潔,各類標(biāo)志清晰,不得存放雜物或作其他用途。

  四、進(jìn)入風(fēng)機(jī)房維修必須注意用電、防火安全。

  五、空調(diào)員工定期巡查風(fēng)機(jī)房,發(fā)現(xiàn)問題及時修理,并記錄在檢查表上。

  二、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容

  一、設(shè)備巡查

 。1)巡查運(yùn)行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài),聽有沒有異常聲音;觀察電壓、電流是否在正常范圍;檢查水位是否在正常位置,有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現(xiàn)象。

 。2)巡查設(shè)備是否在規(guī)定時間內(nèi)運(yùn)行或停止。

  二、空調(diào)機(jī)房

 。1)主機(jī)是否正常,油溫是否在正常濕度,油位是否正常;三相電壓是否正常;水壓是否在正常壓力。

 。2)巡查水泵運(yùn)行狀態(tài),檢查進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常,運(yùn)行中有無過熱現(xiàn)象,檢查閥門等設(shè)備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

  三、水塔、水箱檢查

 。1)涼水塔:檢查水塔有無溢流、缺水,風(fēng)扇運(yùn)行時是否發(fā)出噪音,風(fēng)扇起動電柜有無故障指示。

  (2)膨脹水箱:檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。

  四、風(fēng)機(jī)等檢查

  (1)新風(fēng)機(jī):檢查運(yùn)行時有無發(fā)出噪音,起動箱指示燈是否正常,走廊風(fēng)口的風(fēng)量是否足夠,塵網(wǎng)有無堵塞,電梯廳盤管塵網(wǎng)是否干凈,運(yùn)行有無噪音。

 。2)分體機(jī):運(yùn)行時有無發(fā)出噪音,制冷能力是否良好,塵網(wǎng)有無堵塞,去水冷凝盤去水是否順暢。

  三、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定

  一、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé),電工主管進(jìn)行監(jiān)督。

  二、每班當(dāng)值人員定期巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次,并將運(yùn)行參數(shù)記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上,未經(jīng)主管批準(zhǔn),不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。

  三、按大廈空調(diào)運(yùn)行時間表準(zhǔn)時啟?照{(diào)系統(tǒng)。

  四、在不影響大廈正常營運(yùn)的前提下,積極探索并實施有效的節(jié)能方法。

  四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

  一、空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)大廈空調(diào)設(shè)備的維修,并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設(shè)備保養(yǎng)。

  二、專業(yè)主管每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃,并負(fù)責(zé)組織實施。

  三、設(shè)備維修過程所要更換的零件,必須做詳細(xì)記錄。

  四、注意用電、防火安全,如需燒焊,須辦理動火證,并嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定,配備滅火器施工。

  五、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫冷水機(jī)組檢查表,冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風(fēng)機(jī)檢查表等表格。

  五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)爭處理方案

  (一)冷水機(jī)組

  一、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障,應(yīng)立即停止該機(jī),轉(zhuǎn)開備用電機(jī)。

  二、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告專業(yè)主管并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)公司維修。

  三、設(shè)備保養(yǎng)公司接通知后,辦公時間內(nèi)4小時內(nèi)到場維修,非辦公時間12小時內(nèi)到場維修,并在事后做維修報告。

  (二)水泵

  一、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常,應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機(jī),后停異常水泵,開啟備用水泵,并啟動主機(jī)繼續(xù)供冷。

  二、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修,可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù),并記錄在當(dāng)值日志上。

  三、屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報告專業(yè)主管,由其組織維修,并在事后作維修報告。

  (三)涼水塔

  一、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常,應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機(jī),后停異常水泵,開啟備用水泵,并啟動主機(jī)繼續(xù)供冷。

  二、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修,可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù),并記錄在當(dāng)值日志上。

  三、屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報告專業(yè)主管,由其組織維修,并在事后作維修報告。

  (四)管網(wǎng)系統(tǒng)

  一、發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。

  二、采取相關(guān)措施,以防水浸入電梯井和用戶單元,并將水引入地漏;如地漏排水量不夠,則將漫出的水導(dǎo)入走火梯。

  三、對漏水口做處理,以防水到處亂射;將空調(diào)機(jī)房內(nèi)管道底部排水口打開排水,留意水泵房污水泵抽水情況;一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高,則需關(guān)閉排水口。

  四、報告專業(yè)主管,由其安排搶修并在事后作維修報告。

  五、事件發(fā)生后,將情況通知物業(yè)公司及相關(guān)單位。

  第五節(jié) 維修管理細(xì)則

  (一)工程部入戶維修流程圖

  維修服務(wù)宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”,做到維修問題及時解決,把業(yè)主的困難當(dāng)作自己的困難,方便業(yè)主是維修工作的惟一準(zhǔn)則。具體要求如下:

  一、接報修

  (1)接報修時先講:“您好,維修班XXX,先生(小姐)有什么事情請講”;

 。2)記錄好報修內(nèi)容、棟號、如預(yù)約維修記錄好約定時間。

  二、從接到報修開始,一般無其他特殊情況,應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)業(yè)主家;

  三、敲門、按門鈴

  到達(dá)業(yè)主家門口,先輕輕敲門或按一下門鈴,如無反應(yīng),應(yīng)間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次,不要連續(xù)按或是按住不放。

  四、業(yè)主開門后,應(yīng)招呼一聲您好!說明自己的身份,告訴業(yè)主維修事項,得到業(yè)主認(rèn)可后:

 。1)脫鞋或帶鞋套進(jìn)入;

 。2)在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間,不隨意走動。

  五、修理

 。1)電氣修理必須按照“市低壓電氣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”進(jìn)行;

 。2)在修理當(dāng)中必須移動有關(guān)物品時,應(yīng)先征行業(yè)主同意,并小心輕放。

  六、清場

  (1)在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布,不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房內(nèi)的臺面、地面上;

  (2)工作完畢請業(yè)主驗收,并將移動過的物品放回原處,清理現(xiàn)場。取得業(yè)主認(rèn)可后,填寫維修工作單,由業(yè)主簽字確認(rèn)。

 。3)禁止收取業(yè)主的禮物禮品,離開房間時與業(yè)主道別。

  (二)其他區(qū)域維修管理

  維修人員除上述直接為業(yè)主服務(wù)時需達(dá)到的服務(wù)規(guī)范處,在間接方面應(yīng)定期對泵房、配電室、消防設(shè)施進(jìn)行定期巡視,并做好記錄。

  一、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次,要求燈泡亮度正常,燈罩完好。北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄,每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況,白天統(tǒng)一維修,作業(yè)時必須使用安全帶,工作程序必須遵守高空作業(yè)有關(guān)規(guī)定。

  二、污(雨)水井溝定期清理,化糞池每年清理2-3次,嚴(yán)重的要用吸糞車進(jìn)行吸取,保證無污水外溢現(xiàn)象。

  三、天頂面定期進(jìn)行檢查,做到無積水,無滲漏,隔熱層無破損。如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴(yán)重應(yīng)及時報請專業(yè)施工隊修復(fù),石材層面如破損開裂應(yīng)及時給予修復(fù).

  第六節(jié) 緊急情況處理方案

  (一)水工緊急情況處理

  一、跑水事故預(yù)案

  發(fā)生跑水時,工程人員應(yīng)及時趕赴現(xiàn)場,檢查跑水情況,關(guān)閉泄漏點最近上級截門、閥門進(jìn)行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復(fù)正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應(yīng)。處理完畢做好相關(guān)記錄,并將處理結(jié)果反饋領(lǐng)導(dǎo)。

  二、在遇到消防、噴淋系統(tǒng)欠壓、起泵時應(yīng)立即報與專業(yè)領(lǐng)班組織人員進(jìn)行檢查,并與消防中控室等相關(guān)部門聯(lián)系,查明原因具體處理。

  三、在發(fā)生突發(fā)事件處理的同時通知物業(yè)公司發(fā)放通知。

  四、在突發(fā)事件處理完成后,應(yīng)認(rèn)真填寫相應(yīng)記錄,要求詳細(xì)清楚。

  (二)電工緊急情況處理

  一、電器火災(zāi)故障處理預(yù)案

  遇到電器故障引起的火災(zāi)時,應(yīng)立即切斷電器設(shè)備電源,利用現(xiàn)場滅火器材控制火勢,并及時通知保安部消防控制中心及上級領(lǐng)導(dǎo)。當(dāng)保安部人員到達(dá)時應(yīng)協(xié)助滅火,并做好現(xiàn)場配合如臨時照明,用電等。機(jī)房值班人員按消防要求啟動相應(yīng)設(shè)備如排煙風(fēng)機(jī)消防水泵等。滅火完畢后,做好善后處理及填寫相關(guān)記錄,提交書面事故報告。

  二、電器事故(停電跳閘)處理預(yù)案

  值班人員在值班時,如遇到電器事故,應(yīng)首先根據(jù)報警和中央信號盤指示及時準(zhǔn)確判斷故障點。向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報,根據(jù)指示要求迅速、無誤的處理故障,嚴(yán)禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴(kuò)大和拖延停電時間。事故處理后,要先查明事故原因,并做好相應(yīng)記錄。

  三、觸電事故緊急處理預(yù)案

  如遇危害到人身或設(shè)備安全事故時,應(yīng)先處理事故,后向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。

  1)脫離漏電物體

  大廈內(nèi)發(fā)生人員觸電事故時,首先應(yīng)及時準(zhǔn)確的斷開漏電物體電源開關(guān)。(同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害)。然后對觸電人員施救。當(dāng)無法找到或無法切斷漏電物體電源時,應(yīng)立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。

  2)觸電人員急救

  首先檢查觸電人員受傷情況,把傷者仰面平放,頭部稍微后仰,放松傷者領(lǐng)帶腰帶,保持呼吸通常。打電話報120或999。當(dāng)觸電者無呼吸時,對其進(jìn)行人工呼吸。無心跳時,對其進(jìn)行胸外積壓。當(dāng)觸電者呼吸心跳都停止時,如傷者無明顯致命外傷,在醫(yī)務(wù)人員到來之前不能停止救助。醫(yī)務(wù)人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行救助,做好善后處理及填寫相關(guān)記錄,提交書面事故報告。

  四、電梯緊急事故處理預(yù)案

  電梯困人事故處理預(yù)案

  1)工程維修人員在接到報修后,應(yīng)立即組織相關(guān)人員到達(dá)現(xiàn)場。首先確認(rèn)電梯轎廂位置(根據(jù)樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。

  2)詢問轎廂內(nèi)是否有租戶或客人,安撫被困人員。

  3)關(guān)閉故障電梯總電源。

  4)用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協(xié)助乘客離開轎廂

  5)當(dāng)電梯遠(yuǎn)離平層位置時應(yīng)進(jìn)入機(jī)房,按照操作規(guī)程盤車,使電梯轎廂到達(dá)最近樓層,救出被困人員。

  電梯進(jìn)水事故預(yù)案

  1)當(dāng)樓層跑水而使井道或底坑進(jìn)水,應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時關(guān)閉電梯總電源。

  2)通知電梯公司前來,為電梯做進(jìn)水進(jìn)行緊急處理,并提交情況及處理報告。

  電梯特殊故障處理預(yù)案

  遇到工程人員無法處理的復(fù)雜故障時,應(yīng)關(guān)閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應(yīng)對事故處理過程進(jìn)行記錄備案,并上報領(lǐng)導(dǎo)提交書面事故報告。

  (三)火災(zāi)處理應(yīng)急方案

  一、報警程序

  一旦發(fā)現(xiàn)火災(zāi)苗頭,如煙、油、味、聲等異常狀態(tài)時,每一位員工都有責(zé)任立即向消防監(jiān)控室報警,請其查明原因。發(fā)現(xiàn)火情的人應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,并立即采取各種滅火措施:

  (1)立即通知消防監(jiān)控室。

 。2)采用電話報警時講話聲音要清楚,要說明起火地點,是否有人被圍困,火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等,然后通報自己的姓名和部門,并注意傾聽監(jiān)控室的補(bǔ)充詢問,認(rèn)真回答,得到允許后方可掛斷報警電話。

 。3)不要在火場附近區(qū)域高叫“著火了”,以免造成混亂。

  二、工程各系統(tǒng)配合滅火工作程序

  在接到火情通知后,立即檢查本部門各個控制系統(tǒng)崗位,啟、閉消防設(shè)施達(dá)到自動滅火狀態(tài);組織本部員工義務(wù)趕赴火場,撲滅火災(zāi);組織本部員工義務(wù)負(fù)責(zé)處理火場區(qū)域的水電等技術(shù)問題。其他系統(tǒng)工作人員要做到:

 。1)配電室(高壓、低壓):接到火情通知后,密切注意火場附近的電力運(yùn)行情況,隨時準(zhǔn)備切斷火場的電力供給,當(dāng)接到切斷火場電源的指令后,應(yīng)立即按指令控制設(shè)備。

 。2)電梯監(jiān)控:接到火情通知后,立即將消防電梯降到首層,并親自控制,專供滅火工作使用,同時停止火場區(qū)域的其他電梯的運(yùn)行。

 。3)水系統(tǒng):接到火情通知后,立即做好消防用水的供應(yīng)工作,并做好供水設(shè)備的搶修工作。

 。4)空調(diào)系統(tǒng):接到火情通知后,立即關(guān)閉起火區(qū)域的空調(diào)機(jī)組。

  高端寫字樓物業(yè)的管理方案2

  一、施工工藝

  消防工程

  大多數(shù)石巖寫字樓裝修時都要做隔斷,假如隔斷要到頂部的時候,就要進(jìn)行煙感和噴淋的改動,而物業(yè)公司通常都要求業(yè)主或者裝修公司自行去解決,假如這樣的話就要找有那些有資質(zhì)的消防公司,消防公司按照劃定還要報批當(dāng)?shù)叵谰诌M(jìn)行審批,這個時間通常10~15天。(有的寫字樓物業(yè)部也可以解決消防題目的)

  中心空調(diào)

  同樣仍是在合肥寫字樓裝修中需要隔斷來劃分空間,那么就要考慮到每個空間都要留存一定數(shù)目的中心空調(diào)出風(fēng)口與回風(fēng)口,這樣一來同樣還需要找有正規(guī)資質(zhì)的中心空調(diào)安裝公司。在辦公室裝修改造前一定要先把中心空調(diào)改造平面布置圖交與物業(yè)公司審核。工程完工后物業(yè)公司還要求出示一份中心空調(diào)工程竣工圖。

  強(qiáng)弱電

  強(qiáng)弱電工程是寫字樓裝修工程中最主要的一點,由于它關(guān)系著整個公司的正常工作,所以也不能忽視。首先也是要找專業(yè)有資質(zhì)的綜合布線公司,由專業(yè)技術(shù)職員到現(xiàn)場進(jìn)行實際丈量,把強(qiáng)弱電的預(yù)留開關(guān),插座以及各種線路走向全部體現(xiàn)規(guī)劃到圖紙上,然后交與物業(yè)公司審核。

  辦公眾具

  辦公眾具在寫字樓裝修前要先找好家具公司,由于大多數(shù)辦公室都需要辦公高隔斷,良多線路,插座都要與隔斷相連接的,所以家具公司一定要與電器工程師有個緊密的銜接,圖紙最好要先由這兩方共同確定完后才要拿到物業(yè)公司審核的。

  二、注意事項

  1.進(jìn)場第一件事就是對地面的處理,辦公室地面必須平整,如果不平整就會對辦公室地面裝飾造成一定的影響;

  2.現(xiàn)代的辦公室對消防的要求有相關(guān)的規(guī)范,如果公司寫字樓要吊頂,室內(nèi)所有的噴淋口一定要露出吊頂一定尺寸,而且要保持水平,這件事得交給相關(guān)專業(yè)裝飾公司來處理。

  3.如果辦公室內(nèi)隔出了新的空間,根據(jù)消防規(guī)范,必須增加單獨的煙gan器,而且還得請專業(yè)公司來做,如果這一項改不好的話,是通不過物業(yè)驗收的。

  4.很多寫字樓裝修由于規(guī)模小,弱點改造(包括網(wǎng)線和電話線)往往不會請專業(yè)公司來做,這時就要注意數(shù)據(jù)和語音的標(biāo)簽一定要在放線的時候做好,不要給以后的工作帶來麻煩。

  5.裝修過程中網(wǎng)絡(luò)布線需要穿管的線,按規(guī)定盡量用鐵管,線盒也要用鐵盒子,不要用家里常用的那種管,很多寫字樓配有中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng),但室內(nèi)出風(fēng)口不一定剛好就能滿足要求,所以需要委托專業(yè)人士延長或改造出風(fēng)口,并需要吊頂工程配合。

  6.辦公室吊頂不管選用石棉板或礦棉板,都要用螺絲拉桿懸掛,保持經(jīng)久耐用

  7.辦公家具進(jìn)場后,強(qiáng)弱電走線需要隨著辦公隔斷一起安裝到每個工位,不要亂拉亂放,這樣容易造成安全和使用隱患。

  三、電纜布線

  電纜可以直接走天花板架,放入線槽,埋入墻中,工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)允許在接近連接地方引入結(jié)合點。 有采用地面線槽走線與采用走吊頂?shù)妮p型槽型電纜橋架兩種方式

  采用走吊頂?shù)妮p型槽型電纜橋架的方式

  這種方式適用于大型建筑物。為水平線纜提供機(jī)械保護(hù)和支持的裝配式槽型電纜橋架,是一種閉合式金屬橋架,安裝在吊頂內(nèi),從弱點豎井引向設(shè)有信息點的房間,在由預(yù)埋在墻內(nèi)的不同規(guī)格的鐵管,將線路引到墻上的暗裝鐵盒內(nèi)。

  線槽的材料為冷軋合金板,表面可進(jìn)行相應(yīng)處理,如鍍鋅、烤漆、噴塑等,線槽可以根據(jù)情況選用不同的規(guī)格。為保證線纜的轉(zhuǎn)彎半徑,線槽需配以相應(yīng)規(guī)格的分支配件,以提供線路路由的轉(zhuǎn)彎自如。

  為確保線路的安全,應(yīng)使槽體有良好的接地端,金屬線槽、金屬軟管、金屬橋架及分配線機(jī)柜均需整體連接,然后接地,如不能確定信息出口準(zhǔn)確位置,拉線時可先將線纜盤在吊頂內(nèi)的出線口,待具體位置確定后,再引到信息出口。

  采用地面線槽走線方式

  這種方式適應(yīng)于大開間的辦公間,有密集的地面型信息出口的情況,建議先在地面墊層中預(yù)埋金屬線槽或線槽地板。主干槽從弱電豎井引出,沿走廊引向設(shè)有信息點的各房間,再用支架槽引向房間內(nèi)的信息點出線口,強(qiáng)電線路可以與弱電線路平等配置,但需分隔于不同的線槽中,這樣可以向每一個用戶提供一個包括話音、數(shù)據(jù)、不間斷電源、照明電源出口的集成面板,真正作到在一個清潔的環(huán)境中,實現(xiàn)辦公自動化。

  四、重要細(xì)節(jié)

  1.進(jìn)場第一件事就是對地面的評估,如果地面足夠平整的話,簡單弄一下就可以了。否則,就需要找平,這項費用完全不能省,不能怪開發(fā)商,只能怪運(yùn)氣。不管地面最終是選用地毯還是木地板,平整的地面都是絕對的前提廈門裝修公司。

  2.還是和地面有關(guān),那就是打線槽。需要要注意的是線槽的深度和寬度,因為尺寸不足也會讓地面在放線管后不平,到時候只有返工。

  3.說完地面,就是天花板了,F(xiàn)代的辦公室對消防的要求有相關(guān)的規(guī)范,如果你要吊頂,室內(nèi)所有的噴淋口一定要露出吊頂一定尺寸,而且要操持水平。這件事得交給專業(yè)的公司來做。云鵬裝飾公司。

  4.如果室內(nèi)隔出了新的空間,按照消防規(guī)范,必須增加單獨的煙gan器,而且還是要請專業(yè)公司來做,一般是大樓的維保單位。這一項和上面那項如果改不好的話,是通不過物業(yè)驗收的。

  5.很多寫字樓裝修過程中,因為規(guī)模小,弱電改造(包括網(wǎng)線和電話線)往往不會請專門的綜合布線的'公司來做。這時就要特別注意,數(shù)據(jù)和語音的標(biāo)簽一定要在放線的時候做好,不給后續(xù)工作帶來麻煩。

  6.辦公室所有需要穿管的線,必須用鋼管,而不能是家裝里常見的PVC管,線盒也是鐵盒子,也許PVC也能用,但要求就是這樣。

  7.很多的樓宇配有中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng),但室內(nèi)出風(fēng)口不一定剛好滿足要求。需要廈門裝修公司委托專業(yè)人士延長或改造出風(fēng)口,并需要吊頂工程配合。

  8.辦公室墻面如果質(zhì)量不好,刮膩子后一定要等到干透,

  9.辦公室吊頂不管選用石棉板或礦棉板,都要用螺絲拉桿懸掛,這樣才能經(jīng)久耐用,用鐵絲懸掛是絕對不允許的工裝監(jiān)理。

  10.辦公家具進(jìn)場后,強(qiáng)弱電走線需要隨著辦公隔斷安裝一起安裝到每個工位,不能亂拉亂放,容易造成安全和使用的隱患。

  五、裝修設(shè)計誤區(qū)

  很多人對寫字樓走廊設(shè)計的認(rèn)識存在誤區(qū):認(rèn)為家里走廊占掉了寶貴的居住面積,其實不然,只要在設(shè)計上經(jīng)過一些處理,不僅能改變走廊給人的一種壓迫感,而且還能起到很好的裝飾效果,使家更孕育著豐富的內(nèi)涵和生活的色彩。你會感覺他們根本就不害怕各種鮮艷的顏色,而是會很好地運(yùn)用顏色的搭配,形成時尚多彩的獨特氣氛。走廊作為溝通個各個居室的樞紐和通道,其地位不可小覷!它在古代建筑中被稱做“廊”,也是必不可少的基本空間構(gòu)成哦。

  地面最好用耐磨易清潔的材料,地板花紋最好橫向排布。地面的顏色可比頂面稍深,也可以區(qū)別于相鄰空間,但是也不宜太深。

  地板豎向拼接方式,過道走廊明朗更順暢。

  在室內(nèi)居室裝飾中,走廊是重要的環(huán)節(jié),隨著居室面積的增大,許多寫字樓都有了或長或短的走廊,是室內(nèi)不可少的,美麗的居室配上空白的走廊,絕對沒有傳說中的缺憾美。美麗新穎的走廊裝飾能體現(xiàn)主人的生活情趣,提高辦公裝飾的品位。

  對走廊設(shè)計提出 注意事項:

  1、走廊不要放置過多雜物和擺放大型家具,要保持行進(jìn)的通暢。(試想,如果在走廊上安一個突出的壁柜,所謂收納節(jié)約空間,那該會是多么的壓抑啊。)

  2、走廊燈多時開關(guān)要分組,以免造成浪費。

  3、走廊墻面飾品要精而簡,布置要有節(jié)奏感

  4、地面要用耐磨的裝飾材料。(其實家庭和商場不同,所以沒有必要選擇像“;u”那樣耐磨的材料。其實您在選擇走廊的地面裝飾材料時,防滑才是最重要的。

  寫字樓裝修的墻面設(shè)計應(yīng)根據(jù)每一面墻的特點,或以虛為主,虛中有實,或以實為主,實中有虛。應(yīng)盡量避免虛實各半、平均分布的設(shè)計方法。通常把門、窗納入墻面的豎向分割或橫向分割的體系中去,可以削弱其孤立感,建立一種秩序。

  其次,通過墻面圖案的處理來進(jìn)行寫字樓墻面造型裝修設(shè)計。可以對寫字樓墻面進(jìn)行分割處理,使墻面圖案肌理產(chǎn)生變化;例如采用壁畫、繪有各種圖案的墻紙或面磚等手段豐富墻面設(shè)計;還可以通過幾何形體在墻面上的組合構(gòu)圖、凹凸變化,構(gòu)成具有立體效果的墻面裝飾。整面墻用繪畫手段處理,效果獨特,內(nèi)容合適和內(nèi)涵豐富的裝飾繪畫,既豐富了視覺感受,又能強(qiáng)化主題思想。

  另外,墻面造型設(shè)計還應(yīng)當(dāng)正確地顯示空間的尺度和方向感,不恰當(dāng)?shù)奶搶崒Ρ汝P(guān)系、墻面分割形式、肌理尺度,都會造成錯覺,并扭曲空間的尺度感和方向感。廣州寫字樓裝修設(shè)計者認(rèn)為,通常低矮空間的墻面適合于采用豎向分割的處理方法,高聳空間的墻面適合采用橫向分割的處理方法,這樣可以從視覺心理上增加和降低空間高度。橫向分割的墻面常具有水平方向感和安定感,豎向分割的墻面則可以使人產(chǎn)生垂直方向感、興奮感和高聳感。

  高端寫字樓物業(yè)的管理方案3

  一、操作思路及方法

  租售并舉

  策略闡述:整體產(chǎn)品以銷售產(chǎn)權(quán)為主,迅速回籠資金,但為了培育市場、擴(kuò)大客源層面、提升人氣,故建議指定一小部分產(chǎn)品作為集中招租的對象,吸納租賃客源,同時在銷售過程中,這部分產(chǎn)品也便成為了“帶租約”的產(chǎn)品,增強(qiáng)了產(chǎn)品的附加價值。

  策略目的:

  雙管齊下,擴(kuò)大目標(biāo)客群

  迅速樹立寫字樓的使用形象,培育市場、提升人氣

  增加項目的附加價值,增強(qiáng)投資者的投資信心

  策略操作方法:

  招租部分

  1、指定招租的樓層(E棟的6—10層5個層面)

  2、成立專門的招租中心和招租小組,對有意向租用寫字間的客戶,根據(jù)實際的需求做詳細(xì)登記,并引導(dǎo)其選擇指定的樓層。

  3、在銷售的過程中,可以將項目招租策略,以及所積累的租用客戶作為賣點進(jìn)行說辭宣傳,增強(qiáng)投資者的投資興趣,同時根據(jù)實際情況也可將欲租用客戶的情況給予介紹,起到“中介”作用。

  二、收取定金的形式

  由于項目目前還處在準(zhǔn)現(xiàn)房階段,未能及時交房使用,所以建議以收取定金的形式穩(wěn)定前期的客戶,但對于租賃客戶不能“一刀切”收取固定的定金額度,故建議采用如下定金收取方式:

  租賃面積在100平米以下(含100平米),收取定金:10000萬元

  租賃面積在100—200平米(含200平米),收取定金:20000萬元

  以此類推,每增加100平米,定金增加10000萬元。

  三、媒體配合情況

  從常規(guī)寫字樓的操作模式來看,短效媒體對寫字樓的銷售并不能起到很大的推動作用,寫字樓銷售和租賃的`有效媒體為長效媒體、項目自身包裝和業(yè)主的口碑傳誦,所以,本項目在媒體配合上做如下建議:

  短效媒體:報紙廣告只是針對重要的時間節(jié)點,如亮相、開盤、重大的促銷事件等才進(jìn)行宣傳。

  長效媒體:是寫字樓宣傳的主要媒體,包括:樓宇電視廣告、路旗、公交車體、廣播等。

  項目自身包裝:由于本項目面向青年大街、人流、車流集中,而且,從機(jī)場方向駛過的車輛很清楚地看到本項目的形象,所以圍檔、樓體本身的包裝是對寫字樓宣傳的最經(jīng)濟(jì)、最有效的載體。

  高端寫字樓物業(yè)的管理方案4

  為充分利用空置樓房,擴(kuò)展辦公經(jīng)費來源,唐洞街道辦事處擬將辦公樓的6、7、8樓出租,特制定以下出租方案。

  一、出租樓層基本情況

  出租樓層為文峰路唐洞街道辦事處辦公大樓的6、7、8層,六樓和七樓各有小辦公室5間、會議大廳一間,八樓沒有隔小辦公室,只有一間大廳和一間會議大廳,每層樓面積都是,總面積1600平方米。

  二、對承租方的基本要求

  承租方對承租的樓層只能用于辦公室、會議室等合法文明不喧鬧的辦公用途,不得經(jīng)營歌舞廳,洗腳城等娛樂性的場所。承租時間三年以上,在裝修時不得隨意打墻改變房屋結(jié)構(gòu)。

  三、出租方式

  出租方式分為三類:

  第一類,由黨政聯(lián)席會討論,在所有報名有意向承租房屋的企業(yè)個人里定人選。

  第二類,先篩選一些比優(yōu)質(zhì)的`企業(yè),然后以招標(biāo)的形式,在有資質(zhì)的企業(yè)里誰出的租金最高誰承租。

  第三類,先篩選一些比優(yōu)質(zhì)的企業(yè),然后以暗標(biāo)的形式,選出出租金最高的前三位,再由黨政聯(lián)席會討論,考慮各方面的因素選出最佳的承租企業(yè)。

  四、租金及給付方式

  租金為0.25元/㎡/天,同時收取1元/㎡/月物業(yè)管理費。一年的租金與物業(yè)管理費總額為:壹拾陸萬伍仟貳佰元(0.25*1600*365+1*1600*12=146000+19200=165200元)。

  前3年的租金一次性付清,付款交房,以后繼續(xù)承租應(yīng)在在到前三個月預(yù)付下一年的租金,同時考慮物價浮動,根據(jù)實際情況再做調(diào)整。

  水電費用、電梯使用與費用訂立合同時再做磋商。

  高端寫字樓物業(yè)的管理方案5

  一、活動目的:

  1、加強(qiáng)員工之間溝通,增強(qiáng)團(tuán)隊意識。

  2、加強(qiáng)團(tuán)隊合作,激發(fā)員工積極性。

  3、豐富員工文化生活,展現(xiàn)員工風(fēng)采。

  4、給節(jié)假日員工營造一個向上、向心節(jié)日氛圍。

  二、活動對象:xx縣各企事業(yè)單位(為使活動達(dá)到圓滿,擬定三家單位,以實際報名先后為準(zhǔn))

  三、活動時間: 20xx年3月8日

  四、活動地點:xx縣xx戶外拓展培訓(xùn)基地(小壩桃源山莊真人CS)

  五、活動項目:

  活動全天分為四個環(huán)節(jié),各環(huán)節(jié)含約五個小項目

 。ㄒ唬﹩稳擞螒蝽椖浚ㄔ诟骰顒禹椖恐校磦人比拼淘汰制,最后取前三名)

 。ǘ﹫F(tuán)隊合作項目(分團(tuán)隊合作、夫妻合作/男女合作、單位真人CS PK賽)

 。ㄈ┩砩匣顒禹椖浚ㄒ砸魳窞橹黝},在熊熊篝火前大家載歌載舞,才藝展示)

  (四)團(tuán)體會餐項目(為突出氛圍,本次集體聚餐將設(shè)在戶外,吃百人流水席)

  六、活動參與方式:

  1、單項類游戲以個人為單位進(jìn)行,實行現(xiàn)場報名制。

  2、團(tuán)隊競賽類游戲為所有參加活動人員,游戲時臨時分組,即不以部門為單位。

  七、獎勵辦法:

  1、單項類游戲前三名可獲活動獎券,根據(jù)兌獎?wù)f明即可兌換獎品。

  2、團(tuán)隊競賽類游戲,根據(jù)各團(tuán)隊游戲闖關(guān)過程總時間排名情況,對排名在前三位團(tuán)隊頒發(fā)獎品。

  其中成功闖關(guān)而未獲獎團(tuán)隊均有參與獎。

  3、參加活動單位可準(zhǔn)備節(jié)日禮品,現(xiàn)場發(fā)放。

  八、活時時間安排:

  1、上午10點前到達(dá)活動基地(為突出活動主題,由xx對各單位派軍事教官,從主城以踏青方式徒步到達(dá)活動基地,約一小時)

  2、到達(dá)活動后,上午進(jìn)行單人PK項目

  3、12點聚餐

  4、下午進(jìn)行團(tuán)隊PK項目

  5、17點聚餐

  6、聚餐后進(jìn)行夜間活動項目

  夜間活動如:篝火晚會、夜間燒烤、戶外K歌等。

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