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小產(chǎn)權(quán)房能買嗎
現(xiàn)在對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的一般定義是：
一，按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟(jì)適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房。
二，按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權(quán)”，又被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。購(gòu)房人要注意的是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
第一種小產(chǎn)權(quán)還好，第二種是完全不受法律保護(hù)的。等于你花錢在租房
購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)：
第一，法律風(fēng)險(xiǎn)，前面已經(jīng)詳細(xì)論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
同時(shí)，由于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購(gòu)買人的權(quán)利將無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
第二，政策風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。
第三，目前，小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。
第四，由于所購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。 1 2
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，無論是國(guó)土資源部還是國(guó)務(wù)院，態(tài)度向來強(qiáng)硬。建設(shè)部提醒消費(fèi)者，不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋�！靶‘a(chǎn)權(quán)”實(shí)際上并不是真正的產(chǎn)權(quán)，這種房屋既沒有土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)給購(gòu)房合同備案。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買了此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。 此外，建設(shè)部還提醒廣大消費(fèi)者，在購(gòu)買新建商品房過程中，要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，不輕信口頭宣傳和承諾。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，最好要求開發(fā)商以書面合同形式予以確定，否則很難受到法律保護(hù)。更重要的是，買房前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格，購(gòu)買新建商品房時(shí)，須事先了解并查閱所購(gòu)買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》。還要查驗(yàn)商品房建設(shè)手續(xù)，開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
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