房產在離婚時到底怎么分割？

第 140 期 編號：HDFYZYJJ2017140單位｜恒都律師事務所 綜合法律業(yè)務及爭議解決事業(yè)部 作者｜房地產與建設工程、基礎設施建設專業(yè)組 張建徽編輯｜曹莉萍房產問題比較復雜，別的不說，光是這房產的種類就夠讓人眼花繚亂的：公租房、央產房、軍產房、房改房、經濟適用房、兩限房、按揭貸款商品房、拆遷安置房、宅基地上房、小產權房等等。由于篇幅有限，本文主要說一說生活中最常見的一種按揭貸款商品房：婚前按揭房。所謂婚前按揭房，指的是婚前一方付首付并辦理完銀行貸款，婚后共同還貸，產權登記在首付款支付方名下的房屋。一、房屋取得時間點有一個問題需要先說清楚，那就是婚前婚后怎么個算法，以哪個時間點為準。結婚時間是確定的，結婚證上是哪天就按哪天算，但是這個房屋取得的時間點就不是那么明確了，購房有多個環(huán)節(jié)：簽訂購房合同，簽訂貸款合同，付首付，接收房屋，辦理產權登記，取得房產證。房屋取得時間到底按哪個時間點算呢？在夫妻內部區(qū)分產權時，應當以支付首付并辦理完銀行貸款的時間點為房屋取得時間。買方支付首付并辦理完銀行貸款，則買方的主要義務已經完成，賣方已經收到了全部的購房款，剩余的交付房屋和辦理產權證均產生了一定的確定性（如果是在離婚時分割房屋，則房屋已經實際取得）。如果按照產權登記時間或者房產證取得時間來確定房產取得時間，則會產生較大不確定性，例如因為賣方遲延配合或者行政部門遲延辦理，本應在婚前登記的產權或者取得的房產證卻拖到了婚后，按照登記時間或者房產證取得時間來計算的話，另外一方對購房未做任何貢獻，僅因為他人的遲延，就取得了房屋的產權，明顯不太公平。二、這種房屋應當怎么分割這種房屋在離婚時應當怎么分割呢？根據《婚姻法司法解釋三》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償�！奔垂餐�還貸方雖分不到房屋，但是可以分得相應的補償款。那這個補償款究竟應當如何計算呢？《北京市高級人民法院民一庭關于明確離婚時房屋補償計算標準的通知》規(guī)定：“產權登記一方對另一方進行房屋補償的計算公式為：房屋補償款＝夫妻共同支付款項（包括本息）÷（房屋購買價＋全部應付利息）×房屋評估現(xiàn)值（或夫妻認可房屋現(xiàn)值）×50%”。舉例來說，房屋價款100萬，男方首付20萬，貸款80萬，利息20萬，離婚時，雙方共同還貸30萬，房屋增值到200萬元，那么女方應得的補償款為：30萬÷（100萬+20萬）×200萬×50%=25萬元。上述規(guī)定僅適用于房屋價格上漲的情況，萬一房價下跌，又應當如何分割呢？共同還貸方是不是要分擔房屋貶值的損失呢？關于這個問題，法律尚無明確規(guī)定，我們認為，即使房價下跌，也不能由共同還貸方來承擔房屋貶值的損失。共同還貸方之還貸行為，系對產權登記方的幫助行為，或者說是對家庭的貢獻行為，這個行為在房價上漲時，按照房屋增值的幅度進行相應補償，較為合適。但是不能因此就將共同還貸比照投資關系，要求共同還貸方在房價下跌時承擔房屋貶值的損失。夫妻關系畢竟不是商事合作關系，不能完全按照投資回報率來計算利潤或者虧損。共同還貸方承擔了還貸的經濟負擔，同時也減輕了產權方的精神壓力，對家庭的照料也是有價值的，這種幫助、貢獻的價值不能因為房價下跌就被否定。我們認為，在房價下跌時，應當參照共同還貸的數額以及房價下跌的程度進行綜合考慮，對共同還貸方予以一定的經濟補償，具體數額應當不少于共同還貸數額的50%加相應利息。本文僅對房產在離婚時的分割問題進行了一些粗淺的說明，以供讀者了解相應的法律規(guī)定�，F(xiàn)實當中的問題遠比本文舉例的情況復雜，如一方父母代付首付款，婚后用個人財產支付首付款，產權證登記在兩人名下等，還需要具體問題具體分析。屆時建議咨詢本所律師，我們將為您提供專業(yè)解答。聲 明《恒都律師事務所》所刊登的文章僅代表作者本人觀點，不得視為恒都律師事務所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉載或引用該文章的任何內容，請注明出處。未經本所書面同意，不得轉載或使用該文章中包含的任何圖片或影像。如文章和圖片有任何問題請與我們聯(lián)系。

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