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新增利息費(fèi)用26.57億元房企資金壓力陡增
連續(xù)四次加息對(duì)負(fù)債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言，無(wú)疑在脖子上又多了一道枷鎖�！凹酉⒓葧�(huì)提高開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本，又會(huì)增加購(gòu)房者的按揭壓力從而抑制成交�！遍L(zhǎng)江證券研究員蘇雪晶認(rèn)為，“考慮到未來(lái)還可能加息，地產(chǎn)業(yè)資金面最糟糕的階段仍未來(lái)臨。” 部分中小房企“入不敷出” 根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，截至4月7日收盤，119家上市房企已有67家公布2010年年報(bào)，其中ST興業(yè)(600603)連續(xù)9年虧損，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)864.18%，已獲利息倍數(shù)為-6.38。剔除沒(méi)有主業(yè)收入的ST興業(yè)，余下已公布年報(bào)的66家上市房企中，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)60%的有43家，占到近七成，其中魯商置業(yè)、西藏城投、上實(shí)發(fā)展、順發(fā)恒業(yè)、格力地產(chǎn)和寧波富達(dá)資產(chǎn)負(fù)債率均逾80%。2010年年報(bào)顯示，保利地產(chǎn)(600048)、萬(wàn)科A(000002)、金地集團(tuán)(600383)、首開股份(600376)和招商地產(chǎn)(000024)的長(zhǎng)期借款金額分別達(dá)到470.29億元、247.91億元、180.64億元、115.94億元和99.96億元。按利率上調(diào)1%計(jì)算，這5家公司的長(zhǎng)期借款未來(lái)一年新增利息費(fèi)用分別達(dá)到4.70億元、2.48億元、1.81億元、1.16億元和1億元。 我們?cè)賮?lái)算一筆賬，由于上市房企的2010年年報(bào)尚未披露完畢，我們就以2010年三季報(bào)為樣本，2010年前三季度上市房企長(zhǎng)期借款總額約為2657億元，據(jù)此估算，四次加息后，地產(chǎn)上市公司未來(lái)一年新增利息費(fèi)用將達(dá)到26.57億元。 “由加息所帶來(lái)的流動(dòng)性收緊將對(duì)企業(yè)擴(kuò)張所需資金支持提出更高的要求�！眹�(guó)金證券地產(chǎn)研究員曹旭特表示，“我們了解到，目前房地產(chǎn)信托的實(shí)際貸款利率已經(jīng)上升至15%-18%�！� 新增的利息費(fèi)用不僅將進(jìn)一步增加上市房企的財(cái)務(wù)成本，并有可能“侵蝕”部分上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。新增利息費(fèi)用與凈利潤(rùn)比值較大的上市公司，業(yè)績(jī)可能面臨一定的“縮水第一文庫(kù)網(wǎng)”壓力，部分上市公司好不容易攢下的盈利，可能會(huì)被連續(xù)加息抵消。對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)虧損的上市公司而言，持續(xù)加息對(duì)其業(yè)績(jī)的打壓顯然更是雪上加霜。 這個(gè)問(wèn)題在中江地產(chǎn)(600053)體現(xiàn)得尤為突出，公司2010年因開發(fā)項(xiàng)目枯竭而業(yè)績(jī)大幅下滑，僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)648.66萬(wàn)元，同比下降50%。而其長(zhǎng)期借款超過(guò)2.5億元，新增利息費(fèi)用可能讓公司陷入入不敷出的境地。 樓市或提前實(shí)現(xiàn)軟著陸 目前不少銀行由于信貸額度等方面的原因，已經(jīng)取消了居民購(gòu)房貸款的優(yōu)惠利率，甚至不少地方銀行按基準(zhǔn)貸款利率進(jìn)行上浮來(lái)放貸。假定按基準(zhǔn)貸款利率，20年期100萬(wàn)元貸款計(jì)算，則本次加息將會(huì)增加月利息支出118.68元，年增加利息支出1424元。如果將經(jīng)過(guò)四次利率的累計(jì)影響作一比較，則在上述貸款條件相同的情況下，經(jīng)四次調(diào)整后的月利息支出合計(jì)增加為503.4元，年合計(jì)增加6040元�？傮w上看，經(jīng)過(guò)連續(xù)四次上調(diào)利率，雖然目前其使得購(gòu)房者還款支出的增加并不太大，但連續(xù)加息預(yù)期將會(huì)影響購(gòu)房者的心理預(yù)期和購(gòu)房行為，會(huì)在一定程度上抑制潛在的購(gòu)房需求。 業(yè)內(nèi)樂(lè)觀派認(rèn)為這樣有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)軟著陸�！袄鄯e加息對(duì)行業(yè)基本面產(chǎn)生的影響將在未來(lái)得到實(shí)質(zhì)體現(xiàn)，但基本面的下滑有利于政策預(yù)期的減弱�！辈苄裉乇硎�，“由于存量貨幣的過(guò)剩和較為樂(lè)觀的市場(chǎng)預(yù)期存在，行業(yè)基本面出現(xiàn)下滑但不至于明顯波動(dòng)。” 二季度地產(chǎn)股或現(xiàn)階段買點(diǎn) 地產(chǎn)股的估值在近階段始終處于歷史最低估值區(qū)域，甚至連成長(zhǎng)性較為確定的部分一線地產(chǎn)股的動(dòng)態(tài)市盈率低于10倍。自今年初國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)八條”以來(lái)，政策始終處于高壓狀態(tài)之中，但隨著各地陸續(xù)公布2011年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)以來(lái)，除北京以外基本上所有的城市沒(méi)有一個(gè)將房?jī)r(jià)下跌列為調(diào)控目標(biāo)，這從心里上給了投資者做多地產(chǎn)股的理由。 華泰聯(lián)合證券地產(chǎn)研究員魚晉華認(rèn)為，“經(jīng)歷了多年的行業(yè)波動(dòng)，企業(yè)面今年呈現(xiàn)的快速反應(yīng)態(tài)度將很有可能使行業(yè)在二季度迎來(lái)一輪比預(yù)期更早的調(diào)整，而這將很有可能帶來(lái)房地產(chǎn)股票在二季度的買點(diǎn)�！濒~晉華預(yù)計(jì)“下半年地產(chǎn)股將有一個(gè)上漲級(jí)別在20%以上的行情�！�
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