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房地產(chǎn)法案例分析
51.王某與張某育有二子，長(zhǎng)子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇車(chē)禍身亡。王某于2000年10月病故，留有與張某婚后修建的面積相同的房屋6間。王某過(guò)世后，張某隨兒媳李某生活，該6間房屋暫時(shí)由次子王乙使用。2000年11月，王乙與曹某簽訂售房協(xié)議，以12萬(wàn)元的價(jià)格將該6間房屋賣(mài)給曹某。張某和李某知悉后表示異議，后因王乙答應(yīng)取得售房款后在所有繼承人間合理分配，張某和李某方表示同意。王乙遂與曹某辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，曹某當(dāng)即支付購(gòu)房款5萬(wàn)元，并答應(yīng)6個(gè)月后付清余款。曹某取得房屋后，又與朱某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定以15萬(wàn)元的價(jià)格將房屋賣(mài)給朱某。在雙方正式辦理過(guò)戶(hù)登記及付款前，曹某又與錢(qián)某簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以18萬(wàn)元的價(jià)格將房屋賣(mài)給錢(qián)某，并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。
問(wèn)題：
（1）王某去世后留下的6間房屋應(yīng)由哪些人繼承?各自應(yīng)分得多少 ?為什么?
（2）王乙與曹某簽訂的售房協(xié)議是否有效?為什么?
（3）曹某與朱某、錢(qián)某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力如何?
（4）如朱某要求履行與曹某簽訂的合同，取得該房屋，其要求能否得到支持?為什么?
答：（1）張某、王乙、王小甲。其中，張某分得4間，王乙、王小甲各分得1間。因該6間房系王某與張某的共同財(cái)產(chǎn)，王某死后，張某應(yīng)獲得其中的3間，余下3間房在第一順序繼承人間平均分配。第一順序的繼承人有張某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位繼承權(quán)，故余下3間房中張某、王乙、王小甲應(yīng)各分得1間。（2）有效。該6間房雖屬共有財(cái)產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)其他共有人張某及王小甲的監(jiān)護(hù)人李某同意。（3）曹某與朱某簽訂的協(xié)議有效。曹某與錢(qián)某簽訂的協(xié)議亦有效。（4）不能，因曹某已與錢(qián)某辦理了房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，錢(qián)某已取得了該房屋的所有權(quán)，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承擔(dān)違約責(zé)任。
49.李先生和陳女士為夫妻，擁有A、B兩套住房。2005年3月，李先生未與陳女士商量，擅自將A房租給了劉先生，兩人簽訂了租賃合同，租期三年，但未到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理租賃登記。事后，李先生將此事告訴了陳女士，陳女士未表態(tài)。2006年8月，房地產(chǎn)價(jià)格大漲，李、陳決定將A房賣(mài)掉，遂與幸女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，還到公證處辦理了公證手續(xù)，但未將該房已出租的情況告知幸女士。隨后，李、陳以A房已出賣(mài)為由要求劉先生盡快搬走，劉先生不同意，理由是租期未到。而李、陳認(rèn)為，該租賃合同一是未經(jīng)陳女士簽名同意，二是未到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理租賃登記，故無(wú)效。以后，幸女士也持房屋買(mǎi)賣(mài)合同要求劉先生搬離A房，認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同已由買(mǎi)賣(mài)雙方簽字并已到公證處公證，具有法律效力。遭到劉先生拒絕后，幸女士要求李、陳退款并賠償損失。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
（1）李先生和劉先生簽訂的租賃合同是否有效，為什么？
（2）李、陳與幸女士簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，為什么？
（3）劉先生不搬走的理由是否成立，為什么？
（4）幸女士能否要求劉先生搬走，為什么？
（5）幸女士對(duì)李、陳的請(qǐng)求能否得到法律的支持，為什么？
答：（1）李先生與劉先生簽訂合同時(shí)雖然李先生沒(méi)有征得共有人陳女士同意，但事后告訴了陳女士，陳女士并沒(méi)有反對(duì)，應(yīng)當(dāng)視為默認(rèn)。（2）房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。因?yàn)槔�、陳是共有人，兩人與幸女士簽訂合同，完全屬于雙方自愿，并且已經(jīng)公證。（3）劉先生的理由成立。因?yàn)閺?005年3月起合同有效期為3年，應(yīng)于2008年3月到期，2006年8月要求搬走則合同未到期，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，買(mǎi)賣(mài)合同的成立并不影響租賃關(guān)系的繼續(xù)。（4）不能。因?yàn)樾遗颗c劉先生并沒(méi)有直接的合同關(guān)系，而且買(mǎi)賣(mài)合同尚未生效，因此幸女士無(wú)權(quán)要求劉先生搬走。（5）能夠得到法律支持。因?yàn)樵诤炗喎课葙I(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，李、陳兩人對(duì)幸女士隱瞞出租房屋的事實(shí)，故應(yīng)對(duì)合同產(chǎn)生的后果承擔(dān)法律責(zé)任。
49．2003年5月，某市煙草公司向某銀行申請(qǐng)貸款2000萬(wàn)元，并用一塊以出讓
方式取得的土地（已取得土地使用權(quán)證）進(jìn)行抵押。于是銀行與該公司簽訂了貸款合同，并且辦理了抵押土地的登記手續(xù)。在取得貸款后的一年多時(shí)間里，煙草公司在用于抵押的土地上建起了簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)，出租給鄰近的金屬公司臨時(shí)存放貨物，但沒(méi)有辦理租賃合同登記備案手續(xù)。后煙草公司無(wú)法按期償還貸款，于是銀行要求拍賣(mài)其抵押的土地，以抵償貸款。煙草公司在此時(shí)卻提出，土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，煙草公司無(wú)權(quán)將其抵押，認(rèn)為抵押合同無(wú)效。銀行堅(jiān)持不同意，并提出不僅要將土地進(jìn)行拍賣(mài)，而且要求煙草公司將土地抵押期間所得的租金收益也應(yīng)交給銀行。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，于是銀行向法院起訴。
問(wèn)題：
（1）煙草公司能否將以出讓方式取得的土地進(jìn)行抵押?為什么?
（2）煙草公司與金屬公司簽訂的租賃合同是否有效?為什么?
（3）銀行能否對(duì)該土地抵押期間的租金收益主張權(quán)利?為什么?
（4）本案應(yīng)如何處理?
答:（1）可以。因?yàn)闊煵莨緭碛型恋厥褂脵?quán)證書(shū)。（2）有效。因?yàn)闊煵莨居袡?quán)將已抵押的財(cái)產(chǎn)再行出租，登記備案與租賃合同效力并沒(méi)有直接關(guān)系。（3）無(wú)權(quán)。因?yàn)楹贤瑳](méi)有約定，也沒(méi)有法律依據(jù)。（4）將土地進(jìn)行拍賣(mài)來(lái)清償銀行的貸款。
49.2004年11月23日，泰豐公司與某市土地局簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。約定土地局將位于該市城區(qū)西北角面積為8939.77平方米的國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓給泰豐公司，使用期40年，并約定合同簽訂后30日內(nèi)，泰豐公司向土地局繳付土地使用權(quán)出讓金總額15%的定金，在簽訂合同后60日內(nèi)，支付完全部土地使用權(quán)出讓金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有權(quán)解除合同。合同簽訂后，泰豐公司于2004年12月27日給付土地局全部定金及部分土地出讓金。2004年12月28日，土地局給泰豐公司核發(fā)了該出讓土地的土地使用權(quán)證書(shū)。然而，由于資金困難，到2005年4月1日，泰豐公司未將余款交付土地局。經(jīng)多次催促后，土地局書(shū)面通知泰豐公司，限其于9月30日前全部履行合同，否則將按有關(guān)規(guī)定處理。泰豐公司接到通知后，經(jīng)過(guò)努力卻未籌集到錢(qián)款，至2005年9月30日，仍未按規(guī)定履行合同。于是，土地局
決定解除合同，收回土地使用權(quán)，對(duì)所發(fā)土地使用證進(jìn)行注銷(xiāo)登記，于2005年10月24日將該決定通知書(shū)送達(dá)泰豐公司。
問(wèn)題：
（1）土地局出讓了土地，又以對(duì)方違約為由收回，是否可以？請(qǐng)說(shuō)明理由。（3分）
（2）如土地出讓合同規(guī)定的土地用途是建設(shè)辦公樓，泰豐公司是否可以用來(lái)建設(shè)高爾夫球
場(chǎng)？為什么？（2分）
（3）如土地局出讓的是集體土地使用權(quán)，那么本出讓合同是否有效？為什么？如出讓合同
簽訂的時(shí)間是《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施之前的1994年3月，在哪種情況下，泰豐公司才取得該集體土地的使用權(quán)？（3分）
（4）如果本案的出讓方是該市城市建設(shè)管理局，本合同是否有效？為什么？（2分）
答：（1）某市土地局可以收回其出讓的土地使用權(quán)。因?yàn)橥恋爻鲎尯贤某鲎屩黧w、客體、程序合法，合同有效，雙方是平等的合同主體，合同雙方應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行。泰豐公司違約，土地局可以依照該合同收回土地使用權(quán)。（2）不可以。因?yàn)榉梢?guī)定受讓方取得土地使用權(quán)必須遵守出讓方規(guī)定的土地用途。不得更改。（3）合同無(wú)效。因?yàn)榘凑辗康禺a(chǎn)的規(guī)定，只能是國(guó)有土地使用權(quán)才能出讓?zhuān)荒艹鲎尲w土地使用權(quán)。如果是在一審訴訟期間，對(duì)于出讓的集體土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并補(bǔ)辦了出讓手續(xù)，泰豐公司才能取得該土地的使用權(quán)。（4）無(wú)效。因?yàn)閲?guó)有土地使用權(quán)的出讓方依法只能是市、縣人民政府土地管理部門(mén)，其他任何單位或部門(mén)沒(méi)有出讓土地的權(quán)利。
49.2000年3月5日，甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同，約定：甲公司將A廣場(chǎng)的一棟大樓出租給乙公司，每月租金150萬(wàn)元，按月收租，租期二年，從2000年4月1日到2002年3月30日止。合同簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了登記備案手續(xù)。乙公司交付了押金和租金后，甲公司將樓房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800萬(wàn)元，便將該樓房抵押給丙公司，雙方訂立了抵押合同，約定：如甲公司不能在2000年12月底還債，丙公司將對(duì)該房屋行使抵押權(quán)。但是一直到2000年12月，甲公司仍然無(wú)錢(qián)清償對(duì)丙公司的債務(wù)，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其繳納租金，乙公司拒絕。從2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之間存在的抵押合同糾紛尚未解決為由，既拒絕向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同糾紛訴到法院。 問(wèn)題：
（1）甲公司能否將已出租的房屋抵押給丙公司，是否需要取得乙公司的同意?為什么?（3分）
（2）如果甲公司與乙公司簽訂抵押合同沒(méi)有進(jìn)行登記，甲公司與丙公司的抵押合同是否有效?為什么?（2分）
（3）如果甲公司與丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)時(shí)將樓房拍賣(mài)，以清償自己的債權(quán)?如承租人提出異議能否成立?為什么?（3分）
（4）丙公司是否有權(quán)向乙公司收取租金，以充抵甲公司的債務(wù)?為什么?（2分）
答：（1）甲公司將已出租給乙公司的房屋抵押給丙公司，不需要獲得乙公司的同意。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。（2）未登記對(duì)抵押合同沒(méi)有影響，抵押合同有效。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事
人之間訂閱的抵押合同，自合同成立時(shí)生效，未辦理登記不影響合同效力。（3）丙公司可以將房屋拍賣(mài)。承租人的異議不能成立。因?yàn)槲覈?guó)相關(guān)法律規(guī)定，丙公司拍賣(mài)之后，房屋的買(mǎi)受人并不能終止租賃關(guān)系，承租人的利益不會(huì)受到影響。（4）丙公司無(wú)權(quán)向乙公司收取租金來(lái)充抵自己對(duì)甲公司的債權(quán)。租金請(qǐng)求權(quán)屬于出租人所有，本案中甲公司是出租人，擁有租金請(qǐng)求權(quán)。
49.2006年3月，某企業(yè)培訓(xùn)中心向中國(guó)工商銀行某支行貸款2000萬(wàn)元，貸款期限為2006年4月1日至2007年3月31日，并對(duì)利息、違約責(zé)任等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。培訓(xùn)中心將自己的一棟培訓(xùn)樓和一棟辦公樓作抵押。按照抵押合同，如果培訓(xùn)中心不能按期清償債務(wù)，則該辦公樓及培訓(xùn)樓將由某支行變賣(mài)，以清償貸款。隨后，雙方辦理了抵押登記手續(xù)。到2007年4月1日，該培訓(xùn)中心只歸還了500萬(wàn)元貸款本金及部分利息，尚欠1500萬(wàn)余元。某支行對(duì)該培訓(xùn)中心催要后，該中心仍然不能清償。2007年7月，某支行與該培訓(xùn)中心協(xié)商行使抵押權(quán)，擬將培訓(xùn)中心的培訓(xùn)樓、辦公樓變賣(mài)給甲公司，用所得款項(xiàng)清償所欠銀行的全部債務(wù)后，剩余歸該培訓(xùn)中心。為此，三方共同簽訂了協(xié)議。甲公司購(gòu)買(mǎi)該培訓(xùn)樓及辦公樓后，計(jì)劃拆除并進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)，但由于甲公司資金不足，故打算與乙公司進(jìn)行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供資金并負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理，房屋建成后雙方按照4：6的比例進(jìn)行分配。甲公司與乙公司合作過(guò)程中，由于甲公司未能按期辦好土地使用的有關(guān)手續(xù)，影響了房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，雙方由此產(chǎn)生糾紛而訴至法院。法院審理中查明，該培訓(xùn)中心隸屬于某國(guó)有大型企業(yè)，后來(lái)隨著國(guó)家推行國(guó)有企業(yè)改革政策，該培訓(xùn)中心被剝離出來(lái)，成為一獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體，該培訓(xùn)中心使用的土地最初依劃撥方式而獲得。
問(wèn)題：
（1）培訓(xùn)中心以自己的培訓(xùn)樓進(jìn)行抵押是否影響該抵押合同的效力?為什么?
（2）如果培訓(xùn)中心還有其他債權(quán)人的到期債權(quán)，那么，除該培訓(xùn)中心的貸款本金之外，對(duì)于2007年4月到2007年7月的貸款利息，以及培訓(xùn)中心未能按期還款產(chǎn)生的違約金，工行某支行能否對(duì)變賣(mài)培訓(xùn)樓及辦公樓的款項(xiàng)優(yōu)先受償?為什么?
（3）甲公司與乙公司合作是否可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)?為什么?
答：（1）培訓(xùn)中心以自己的培訓(xùn)樓進(jìn)行抵押不會(huì)影響抵押合同的效力，因?yàn)樵撆嘤?xùn)中心具有營(yíng)利性，其培訓(xùn)樓并非屬于公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，可以用于抵押。（2）工行某支行作為抵押權(quán)人，對(duì)培訓(xùn)中心在2007年4月到2007年7月的貸款利息及違約金擁有相對(duì)于其他普通債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)法律規(guī)定，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不僅及于主債權(quán)，而且還及于利息、違約金和損害賠償金。（3）不能。甲公司與乙公司合作的土地最初是通過(guò)無(wú)償劃撥方式而產(chǎn)生的，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律，無(wú)償劃撥取得的土地原則上不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)才能進(jìn)入市場(chǎng)交易。
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