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深圳市物業(yè)管理條例(2)
(三)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(四)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(五)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(六)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。
符合前款規(guī)定的主體，應(yīng)當(dāng)提供合法、有效的證明文件。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足10人的，經(jīng)全體業(yè)主一致書面同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自書面決定之日起5日內(nèi)告知物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)主管部門。
第十七條 籌備組或者組織選舉的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會委員、候補委員及執(zhí)行秘書的候選人相關(guān)信息，于選舉前15日在所在物業(yè)管理區(qū)域進行公示，公示期不應(yīng)少于30日。
業(yè)主大會會議的議題為選舉或者罷免業(yè)主委員會委員的，社區(qū)工作站收到列席業(yè)主大會會議書面邀請通知后，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開3日前將列席業(yè)主大會會議的人員名單和聯(lián)系方式書面告知業(yè)主委員會。
第十八條 業(yè)主根據(jù)《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定提議召集業(yè)主大會臨時會議的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主簽名的書面提議資料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到提議資料后15日內(nèi)，按照提議資料記載的有效聯(lián)系方式、業(yè)主委員會記錄的業(yè)主聯(lián)系方式，核實提議的業(yè)主人數(shù)是否達到業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上(含本數(shù)，下同)。業(yè)主委員會可以通過市主管部門建立的電子投票系統(tǒng)核實業(yè)主有關(guān)信息。業(yè)主委員會拒不進行核實、無法履行職責(zé)或者存在爭議的，由街道辦事處予以核實。
經(jīng)核實提議符合《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自核實完成之日起5日內(nèi)就提議議題召集業(yè)主大會臨時會議。經(jīng)核實提議不符合《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定、業(yè)主仍認(rèn)為需要的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)重新按照本條第一款規(guī)定，提供業(yè)主簽名的書面提議材料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式，提議召集業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主大會對物業(yè)管理事項已作出決定的，業(yè)主委員會在一年內(nèi)可以不再就同一物業(yè)管理事項組織召集業(yè)主大會臨時會議;但人民法院、區(qū)主管部門依法撤銷業(yè)主大會決定的除外。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定涉嫌違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)調(diào)查。
經(jīng)街道辦事處調(diào)查核實，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定確有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。業(yè)主大會、業(yè)主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)提請物業(yè)所在地區(qū)主管部門撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定。
第二十條 《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規(guī)定的“抄送”業(yè)主，可以采用以下方式之一：
(一)信函;
(二)電子郵件;
(三)手機短信。
業(yè)主聯(lián)系方式以入住時登記的方式為準(zhǔn);業(yè)主未入住的，以業(yè)主首次書面提供的方式為準(zhǔn)。業(yè)主變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主委員會或者業(yè)主大會召集人按照本條第一款規(guī)定方式、以本條第二款確定的聯(lián)系方式向業(yè)主發(fā)送相關(guān)信息后，即完成抄送。
第二十一條 《條例》第十三條、第十八條、第二十五條、第二十九條、第四十條、第四十四條、第九十五條、第九十六條及本規(guī)定第二十七條、第二十八條、第三十三條規(guī)定的“公告”、“公布”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)采取在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的樓(棟)或者單元張貼的形式進行，同時根據(jù)實際情況選擇下列至少一種形式作為補充：
(一)在物業(yè)項目服務(wù)場所、業(yè)主委員會辦公場所張貼;
(二)在物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口張貼;
(三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣場、商場等人流密集的商業(yè)、文體服務(wù)設(shè)施出入口張貼。
第二十二條 業(yè)主大會會議表決應(yīng)當(dāng)通過市主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進行，但業(yè)主大會依法決議不采用電子投票的除外。電子投票規(guī)則由市主管部門另行制定。
除業(yè)主委員會選舉之外的其他業(yè)主大會表決事項，投票截止后，業(yè)主大會會議與會業(yè)主所持有的投票權(quán)未超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會業(yè)主人數(shù)未超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，可延長業(yè)主投票時限，但最長不得超過3個月。業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主投票延長時限低于3個月的，從其規(guī)定。
根據(jù)前款規(guī)定延長的投票期限屆滿仍無法達到表決條件的，業(yè)主大會終止該事項表決。終止表決的事項，自終止之日起1年內(nèi)不得重新作為業(yè)主大會議題提出，但經(jīng)業(yè)主委員會全體委員三分之二以上多數(shù)同意的除外。
第二十三條 《條例》第十四條第三款規(guī)定的“業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積”，按照房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的面積計算;尚未登記的，按照竣工測繪的面積計算;尚未竣工測繪的，按房屋買賣合同記載的面積計算。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的總投票權(quán)數(shù)，按照單個業(yè)主投票權(quán)數(shù)的統(tǒng)計總和計算。
《條例》第十九條、第五十二條、第七十四條規(guī)定的“物業(yè)總建筑面積”，是指該物業(yè)房屋建筑面積測繪報告(竣工測繪)載明的總建筑面積。
第二十四條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法認(rèn)定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照物業(yè)獨立產(chǎn)權(quán)單位的業(yè)主數(shù)量計算，一個獨立產(chǎn)權(quán)單位按一人計算。但物業(yè)獨立產(chǎn)權(quán)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上物業(yè)獨立產(chǎn)權(quán)單位的，按一人計算;
(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第二十五條 符合《條例》第十九條規(guī)定的業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，其建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在書面告知物業(yè)所在地街道辦事處時，應(yīng)當(dāng)提供以下材料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分備案回執(zhí);
(二)業(yè)主名冊、聯(lián)系方式等資料;
(三)建筑規(guī)劃總平面圖。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域籌備召開首次業(yè)主大會時，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，不得拒絕派出代表擔(dān)任籌備組成員。
籌備組成員就籌備工作事項意見不統(tǒng)一的，由籌備組組長在街道辦事處的指導(dǎo)下作出決定。
籌備組成立6個月仍無法召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組。
籌備組工作所需經(jīng)費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費中列支。沒有實施物業(yè)管理的，由業(yè)主自行籌集;確實無法籌集的，由物業(yè)所在地街道辦事處先行墊付，墊付費用在該區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理后3個月內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費中列支。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不支付的，街道辦事處依法予以追償。
第二十七條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素，決定從物業(yè)服務(wù)費或者其他合法資金來源中提取業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬等費用的標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費、業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬等費用的使用情況，每年至少向全體業(yè)主公布一次;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將從物業(yè)服務(wù)費中提取的該項費用納入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。
第二十八條 業(yè)主委員會委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵業(yè)主委員會委員提供志愿服務(wù)。有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會委員從事公益性工作情況按月給予適當(dāng)?shù)慕蛸N，每月津貼總額不得超過本市最低工資標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主委員會委員、候補委員、執(zhí)行秘書不得接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)費減免、停車費用減免以及其他物質(zhì)、現(xiàn)金等不正當(dāng)利益，不得采取挪用、欺騙等方式非法侵占物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共有部分收益等全體業(yè)主共有的資金。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會委員、候補委員、執(zhí)行秘書繳納物業(yè)服務(wù)費、水電氣費、停車費、物業(yè)專項維修資金等繳費情況，每年向全體業(yè)主公布一次。
第二十九條 業(yè)主委員會成員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦1至2名候選人，但同一業(yè)主只能聯(lián)名推薦一次。
籌備組根據(jù)預(yù)定委員、候補委員人數(shù)確定候選人總?cè)藬?shù)，并對候選人資格審查確認(rèn)后，對委員和候補委員按照規(guī)定程序一并組織選舉，根據(jù)得票順序依次選出業(yè)主委員會委員和候補委員。
業(yè)主委員會成員實行差額選舉，差額比例不得低于20%，且不得高于50%。
委員、候補委員候選人推薦人數(shù)超過預(yù)定委員、候補委員人數(shù)50%的，由籌備組組織被推薦人投票確定符合前款規(guī)定人數(shù)的候選人。
第三十條 委員、候補委員得票順序，按照所得投票權(quán)數(shù)占與會業(yè)主總投票權(quán)數(shù)的比例與所得投票人數(shù)占與會業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定;兩者之和相等的，所得投票權(quán)數(shù)較多者排名靠前。
委員、候補委員當(dāng)選應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上且與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。
委員、候補委員當(dāng)選名額不足或者無人當(dāng)選的，可以重新選舉，也可以補選，具體方式由籌備組在選舉辦法中確定。
業(yè)主委員會換屆選舉參照本條相關(guān)規(guī)定，但業(yè)主大會對委員、候補委員當(dāng)選名額不足或者無人當(dāng)選的具體處理方式作出決議的，按決議執(zhí)行。
第三十一條 業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)通過社區(qū)工作站向區(qū)主管部門提交備案申請。
社區(qū)工作站應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)對業(yè)主委員會書面總結(jié)的業(yè)主大會成立情況進行核查，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在2個工作日內(nèi)進行復(fù)核并簽署意見，并將備案申請及資料轉(zhuǎn)報區(qū)主管部門備案。
區(qū)主管部門的備案回執(zhí)由社區(qū)工作站轉(zhuǎn)交業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會的變更備案，按照《條例》第二十八條第三款規(guī)定，直接向區(qū)主管部門辦理。
第三十二條 經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上且與會業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意，業(yè)主大會可以決定延長業(yè)主委員會及委員、候補委員的任期，但決定延長后的每屆任期不得超過5年。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出延長任期的決定后10日內(nèi)向區(qū)主管部門備案。
業(yè)主委員會向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章時，應(yīng)當(dāng)提供區(qū)主管部門備案回執(zhí)。公安機關(guān)準(zhǔn)予刻制的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會印章標(biāo)明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》第四十九條第三款的規(guī)定，制定業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理規(guī)定和檔案管理規(guī)定。尚未制定管理規(guī)定的，業(yè)主委員會主任對印章和檔案負(fù)有保管和依法、正當(dāng)使用的責(zé)任。
第三十三條 業(yè)主委員會委員、候補委員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他業(yè)主大會的財物移交給業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、社區(qū)工作站應(yīng)當(dāng)將其拒不移交的行為予以公告，并可以請求轄區(qū)公安機關(guān)協(xié)助移交;拒不移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。
業(yè)主委員會委員缺員，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過40%但未超過50%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議增補;缺員超過50%的，參照《條例》第三十八條規(guī)定，由區(qū)主管部門解散該業(yè)主委員會，并通知街道辦事處組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。
第三十四條 根據(jù)《條例》第四十一條第二款，業(yè)主委員會任期屆滿前6個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，并應(yīng)當(dāng)在任期屆滿5個月前將換屆選舉方案報告區(qū)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處。
根據(jù)《條例》第四十一條第三款，業(yè)主委員會任期屆滿前3個月尚未完成換屆選舉的，由物業(yè)所在地街道辦事處根據(jù)實際情況，按照下列規(guī)定處理：
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