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商鋪?zhàn)赓U合同書(shū)的相關(guān)注意事項(xiàng)
一、轉(zhuǎn)租、“轉(zhuǎn)讓”和獨(dú)立的租賃合同的問(wèn)題
當(dāng)一戶商家承租一個(gè)商鋪經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后,因?yàn)榻?jīng)營(yíng)情況不好,往往考慮將承租的商鋪“轉(zhuǎn)讓”或轉(zhuǎn)租。承租一個(gè)商鋪時(shí)一定要搞清楚商鋪的真正產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí),如果現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)者不是產(chǎn)權(quán)人,那么就涉及轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。在商鋪?zhàn)赓U中,轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象十分普遍,我們?cè)?jīng)碰見(jiàn)過(guò)連環(huán)近十手的情況,令人嘆為觀止。
在保持轉(zhuǎn)租房方與房東的租賃關(guān)系的同時(shí),衍生出轉(zhuǎn)租房與轉(zhuǎn)承租人之間的租賃合同的做法,屬于商鋪轉(zhuǎn)租;原承租方退出租賃合同,由新承租方取代原承租方法律地位的做法,屬于商鋪(租賃合同)轉(zhuǎn)讓;原租賃合同解除,新承租人與房東重新簽訂租賃合同,對(duì)于租賃合同涉及到的問(wèn)題進(jìn)行全新的協(xié)商,屬于獨(dú)立的租賃合同。
在采用轉(zhuǎn)租的方式時(shí),一定要確認(rèn)轉(zhuǎn)租方是否有轉(zhuǎn)租權(quán),要確保本租賃合同期限沒(méi)有超過(guò)前手合同的租賃期限,要審查要審查所有的前手租賃合同的效力。因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同的效力有賴(lài)于前手合同的效力和前手的轉(zhuǎn)租權(quán)。實(shí)務(wù)中,即使所有前手合同均約定有轉(zhuǎn)租權(quán),最好還是要求房東進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)。因?yàn)樯啼佔(zhàn)饨鹜ǔ13稚蠐P(yáng),房東否認(rèn)轉(zhuǎn)租,借此要求提高房租的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。而且,對(duì)于前手合同的效力問(wèn)題,沒(méi)有經(jīng)過(guò)訴訟確認(rèn)或公證確認(rèn),審查也只能做到初步認(rèn)定。
在采用租賃合同轉(zhuǎn)讓的方式時(shí),最好最簡(jiǎn)易的辦法是在原租賃合同后面進(jìn)行說(shuō)明和補(bǔ)充,這樣才能保持前后合同內(nèi)容的一致。但是,對(duì)于前手已經(jīng)履行的合同義務(wù)和尚未履行的義務(wù)一定要注意銜接,特別是押金問(wèn)題和尚未支付的租金問(wèn)題。
在采用獨(dú)立租賃合同的方式時(shí),主要是要確認(rèn)原租賃合同已經(jīng)有效解除,并注意不要讓原租賃合同遺留的糾紛影響到自己的租賃合同。
不管采用上述哪種方式承租商鋪,商業(yè)習(xí)慣上都有“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”的問(wèn)題。即上家承租商鋪時(shí),為了裝修等原因,都投入了一定費(fèi)用,上家在退出經(jīng)營(yíng)交付下家使用時(shí),要求下家作出一定金額的補(bǔ)償。即使裝修費(fèi)用沒(méi)有多少或者根本沒(méi)有裝修(有些上家純粹是在進(jìn)行租賃投資),在商鋪搶手的市場(chǎng)情況下,下家也無(wú)法拒絕上家的這種要求。轉(zhuǎn)讓費(fèi)只要是協(xié)商一致的,并無(wú)違法或脅迫的說(shuō)法。
二、營(yíng)業(yè)執(zhí)照的問(wèn)題
經(jīng)營(yíng)者要合法經(jīng)營(yíng),需要辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。法律規(guī)定,經(jīng)營(yíng)者需要有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的,在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí),需要提供房產(chǎn)證或租賃和租賃合同。一般而言,工商局在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí),如果前一經(jīng)營(yíng)者在該商鋪的營(yíng)業(yè)執(zhí)照未注銷(xiāo)或變更為其他注冊(cè)地址,新的承租人則無(wú)法利用該商鋪辦理出新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照(有別于商場(chǎng)、市場(chǎng)等綜合性場(chǎng)所的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和具體攤位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照之間的關(guān)系)。
但是,也有很多經(jīng)營(yíng)者不辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照,而借用前手的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。這種操作實(shí)際上并不構(gòu)成合作經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng),實(shí)際上是非法借用執(zhí)照和商鋪轉(zhuǎn)租或租賃合同轉(zhuǎn)讓。這一方面并不完全合法,一方面也容易受制于前手。
另外,有些產(chǎn)權(quán)人擅自分割商鋪,分別出租人多個(gè)商家。這也會(huì)導(dǎo)致商家之間辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照面臨障礙。
三、裝修的問(wèn)題
每個(gè)商家接手商鋪后,通常要進(jìn)行一番裝修再開(kāi)業(yè);有的加盟、代理、連鎖商家還要講求裝修風(fēng)格統(tǒng)一性。但是,具體承租的商鋪不一定能滿足這一要求,因?yàn)樯啼伒难b修不能破壞主體結(jié)構(gòu)。
同時(shí),租賃合同期滿后,裝修做如何處理,也應(yīng)當(dāng)在租賃合同中作明確的約定。否則很容易發(fā)生承租人要求補(bǔ)償和出租人要求恢復(fù)原狀的沖突。
四、電容
有些商鋪的經(jīng)營(yíng)者對(duì)電容有特別要求,需要擴(kuò)容。但是擴(kuò)容并不是一件很容易的事,需要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的審批,相關(guān)部門(mén)又會(huì)根據(jù)規(guī)劃嚴(yán)格限制電容。
五、招商問(wèn)題
有些新開(kāi)設(shè)商場(chǎng)或市場(chǎng),為了吸引商家,在對(duì)外宣傳中往往明示或暗示不久的將來(lái)該地區(qū)將建成擁有完善的配套、良好的人氣的商圈,并給商家種種口頭承諾。但是,事實(shí)往往讓承租的商家不能如愿,甚至血本無(wú)歸。
六、配合義務(wù)問(wèn)題
承租了商鋪之后,上家很多事情需要房東的配合,比如辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照需要房東提供房產(chǎn)證,裝修也需要房東提供相關(guān)材料,擴(kuò)容更是。但是,如果合同對(duì)這些問(wèn)題沒(méi)有約定,房東往往以沒(méi)有義務(wù)為由拒絕配合或者以其他種種理由拖延配合。
七、合同目的問(wèn)題
我們知道,在我們繁雜的行政管理體系中,環(huán)衛(wèi)、工商、消防、規(guī)劃等五花八門(mén)的管理部門(mén)都會(huì)商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行管理和限制。商家利用承租的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的目的往往因?yàn)檫@些部門(mén)的干預(yù)而不能實(shí)現(xiàn)。比如,在住宅樓底層的沿街商鋪經(jīng)營(yíng)餐飲活動(dòng)受到環(huán)衛(wèi)部門(mén)的限制。這些限制并不是商家能夠完全了解和預(yù)測(cè)的。
但是,如果在合同中約定租賃商鋪的目的,當(dāng)商家活動(dòng)受到相關(guān)管理部門(mén)限制時(shí),便可以以無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目
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