春暉物業(yè)管理公司寶恒公寓的企劃書

　　寶恒公寓坐落于徐州東部商業(yè)圈，地處最繁華的鬧市區(qū)，東臨華東第二的徐州火車站300米，西靠風(fēng)景秀麗的黃河故道距文化宮僅100米，南依徐州最繁華的淮海路200米，這里人文薈萃、鬧中取靜由鎮(zhèn)江投資人帶來的全新的江南設(shè)計理念使寶恒公寓即適于辦公又可完美地居住，寶恒公寓共十三層，其中1-2層為商用，3-13為住宅總建筑面積14000平方米，住宅每層八戶合計1000余平方，兩部電梯設(shè)施齊全。如此優(yōu)質(zhì)的開發(fā)，更需要優(yōu)質(zhì)管理，徐州春暉物業(yè)管理公司有多年的物管經(jīng)驗，成功并持續(xù)的管理著近十個物業(yè)，完全有能力對寶恒公寓實施優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活、辦公環(huán)境。

　　一、公司概況：

　　徐州春暉物業(yè)管理公司是一家具有轄區(qū)基層政府及執(zhí)法機關(guān)背景，注冊資金50萬元，具備專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。目前公司管理著鐵路二宿舍小區(qū)、煙廠地藏里小區(qū)、大舜開發(fā)前舜小區(qū)、綜合開發(fā)壩子小區(qū)、中房集團永康小區(qū)、久隆圓夢花園小區(qū)等近十個住宅小區(qū)、XX市場、徐州三院兩家單位。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，采用直線職能管理模式。公司組織制度完善，設(shè)總經(jīng)理室、人事行政部、財務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。一室四部直接負(fù)責(zé)各管理處的協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督工作，同時也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造了良好的組織保證。各管理處均設(shè)工程、保安、保潔、客戶服務(wù)等部門，直接為業(yè)主提供多項日常服務(wù)，形成了一個條塊結(jié)合的管理網(wǎng)絡(luò)。

　　二、公司物業(yè)管理理念

　　我們認(rèn)為：物業(yè)管理的目的，是要為業(yè)主或租戶，提供一個安全、舒適、和諧的居住工作環(huán)境，保障業(yè)主及租戶的利益。同時，更是要提高物業(yè)的投資回報率。使業(yè)主投資的物業(yè)升值增值。因此，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不僅包含日常的房屋維修和保養(yǎng)工作，更為重要的是通過這些物業(yè)，去推動和協(xié)調(diào)在這些物業(yè)內(nèi)進(jìn)行各類活動的業(yè)主或租客之間的社會與人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價商品得以發(fā)揮最高的效益。我們認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)受市場規(guī)律的支配，捧的是一只“泥飯碗”，業(yè)主是“上帝”.

　　三、管理業(yè)績：

　　當(dāng)前春暉物業(yè)管理公司所管理的生活小區(qū)都是都是其他物管無法經(jīng)營下去的樓盤、小區(qū)。是其他物管無法管理的爛攤子，雖然我公司在當(dāng)?shù)卣�府的支持下成功地將這些樓盤、小區(qū)一一梳理、整治并管理好，但我們不滿足于現(xiàn)狀，積極參與新建樓盤、小區(qū)的物業(yè)管理市場競爭，堅持走“市場化、專業(yè)化、人性化”的發(fā)展之路。并把人才隊伍建設(shè)放在首位，并從中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州、深圳等地地邀請具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人才加盟本公司。當(dāng)前公司正導(dǎo)入iso900質(zhì)量認(rèn)證體系，以提高公司的專業(yè)化水準(zhǔn)，同時重視自己的弱項，把技術(shù)要求較高的工程維護和房屋維護等項，交給給具有國家資質(zhì)的專業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。

　　四、管理優(yōu)勢：

　�。ㄒ唬┍就疗髽I(yè)對樓盤環(huán)境最熟悉

　　俗話說知己知彼百戰(zhàn)不殆，強龍難壓地頭蛇、我公司是土生土長的由地方基層政府支持的，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗的公營企業(yè)，對住戶、周邊環(huán)境、政府職能部門最熟悉，開展寶恒公寓物管工作駕輕就熟。這一點無任何一家物管企業(yè)可與我公司相抗衡。

　�。ǘ�）政府依托，無倒閉之憂

　　徐州的物管企業(yè)素有打一槍換一個地方的習(xí)慣，即在樓盤使用初期憑借開發(fā)商的垂青，不管住戶業(yè)主是否滿意，先賺一筆錢服務(wù)一兩年，兩三年后收不到錢就撤退，就逃跑。春暉物業(yè)管理公司則不同，當(dāng)初政府承辦春暉物管公司的目的，就是為了協(xié)助那些物管撤離小區(qū)的業(yè)主享受良好的物業(yè)服務(wù)，政府是以服務(wù)社會、服務(wù)群眾為己任的。這一點是我公司與民營物管企業(yè)的最大區(qū)別。

　�。ㄈ�）有執(zhí)法機構(gòu)支援，能更好的將寶恒公寓周邊環(huán)境整治好，給業(yè)主一個優(yōu)美舒適的生活空間

　　寶恒公寓地處徐州東部商業(yè)圈，地處最繁華的鬧市區(qū)，周邊環(huán)境因缺少農(nóng)貿(mào)市場比較混亂，只有當(dāng)?shù)貓?zhí)法機關(guān)才有權(quán)對周邊環(huán)境進(jìn)行整治，而春暉物業(yè)管理公司由政府創(chuàng)辦，公安、城管等執(zhí)法機關(guān)將全力支持配合公司的經(jīng)營和管理。這一點其他物管公司望塵莫及。

　�。ㄋ模┙�(jīng)驗豐富、收費低廉

　　公司目前管理著鐵路二宿舍小區(qū)、煙廠地藏里小區(qū)、大舜開發(fā)前舜小區(qū)、綜合開發(fā)壩子小區(qū)、中房集團永康小區(qū)、久隆圓夢花園小區(qū)等近十個住宅小區(qū)（均系其他物管公司撤離后無法管理的）、XX市場、徐州三院兩家單位，擁有豐富的經(jīng)驗，在物管行業(yè)以最低的收費（個別樓盤每平方米收費僅為0.08元/月）獲取了持續(xù)優(yōu)良的服務(wù)。

　　五、工作原則和做法

　　（一）零干擾服務(wù)

　　物業(yè)的各項服務(wù)以盡量不打擾業(yè)主住戶為原則，如人走到樓門口，樓道燈也應(yīng)聲而開，路口展示屏顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息等。

　　（二）氛圍管理

　　在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的

　　人們。實踐“氛圍管理”，給住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力。經(jīng)常組織業(yè)主開展一些文化、體育活動如展覽、比賽、沙龍聯(lián)歡等。

　�。ㄈ�）個性化服務(wù)

　　采用“個性化服務(wù)”根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們，我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度。

　�。ㄋ模�“管理報告”制

　　“我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當(dāng)不當(dāng)？”是業(yè)主最關(guān)心的事項，推行“管理報告”制度，每季向業(yè)主細(xì)說管理費如何花銷、讓業(yè)主評說住宅區(qū)管理得好不好。

　�。ㄎ澹�1拖n管理

　　“1拖n”即實行工作統(tǒng)一安排、分頭實施，人員統(tǒng)一高度、分片服務(wù)，財務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運作，“1拖n”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業(yè)設(shè)備的使用率和工作效率。

　�。�六）打分制

　　員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數(shù)字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個衡量物業(yè)管理各個環(huán)節(jié)的打分表，很容易讓管理公司知道自己哪個環(huán)節(jié)沒有做好，也同時讓客戶了解到物業(yè)管理公司做得很好的一些工作。

　�。ㄆ撸┰胍舻燃s束性管理

　　社區(qū)安靜是每一個住戶的理想，但外部交通及社會噪音及內(nèi)部住戶的噪音永遠(yuǎn)都是每一個住戶的難題。特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對某些住戶的音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲等。物業(yè)管理應(yīng)該有一個公平的管理公約，對其中個別住戶的違規(guī)行為進(jìn)行處理以還社區(qū)一個安靜環(huán)境。

　　同樣，對公共綠地、設(shè)備、衛(wèi)生、道路等的管理，也可以進(jìn)行同樣的約束性管理，住戶是上帝，可上帝也有犯錯誤的時候，如果讓這些上帝有規(guī)范居住的意識，則是物業(yè)管理的一大課題。

　�。ò耍�會所安排

　　特色會所是許多新社區(qū)成功的新招，但會所經(jīng)營往往是物業(yè)管理公司的難點之一，能把社區(qū)住戶吸引到會所里來，視會所為第二客廳，同時利用會所展開多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂活動，應(yīng)該是新型物業(yè)管理公司追求的一個方向。

　�。ň牛┪飿I(yè)管理的費用獨立核算

　　物業(yè)管理的費用均取之于業(yè)主或租客，一幢獨立的大樓就是一個獨立的戶頭、管理費收取標(biāo)準(zhǔn)是量入為出最大限度地照顧廣大業(yè)主。所有收入支出先由物業(yè)公司提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主審查同意后執(zhí)行。定期公布財務(wù)狀況，不少于三個月公布一次，以方便業(yè)主查閱，增加透明度，減少不必要誤解，加強業(yè)主對管理處的信心。管理費一般由以下部分組成：

　�。�1）聘用管理員工的薪金、福利補貼等約占管理費總額的25%—40%。

　�。�2）電梯等樓宇設(shè)備的維修保養(yǎng)費用；

　�。�3）公共部位電、水、煤及通信的費用；

　�。�4）樓宇火災(zāi)保險，公共責(zé)任及勞工保險費；

　�。�5）樓宇清潔及保安、護花種草等及美化環(huán)境方面的費用；

　�。�6）管理公司的行政開支；

　�。�7）儲備金，實際上是房屋及設(shè)備的大修理費用，專款專用。

　　上述費用中，除第一項作為物業(yè)公司的法定收入，可以自由支配外，其他費用均需定期向業(yè)主或租戶公布帳目，年終有余時，要轉(zhuǎn)入下年；出現(xiàn)赤字時，需要由業(yè)主或租客分?jǐn)�。如果�?jīng)常性收入低于經(jīng)常性支出，就可能要調(diào)整管理費。

　�。ㄊ�）堅持“一個中心”倡導(dǎo)“兩個體系”理順“三方關(guān)系”

　　堅持“一個中心”即堅持“以客戶服務(wù)為中心”的質(zhì)量管理原則，通過各種信息渠道（如客戶意見征詢等活動）了解和掌握客戶的需求和期望，有針對性的向客戶提供各種服務(wù)，以滿足客戶的需求。倡導(dǎo)“兩個體系”人才是公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。倡導(dǎo)“培訓(xùn)”體系，走一條“精挑選，嚴(yán)訓(xùn)練”的人才隊伍建設(shè)之路，練就精兵強將，實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理；倡導(dǎo)“溝通”體系，以“溝通、協(xié)調(diào)、合作”作為內(nèi)部服務(wù)宗旨，形成一種“互相勉勵、互相學(xué)習(xí)、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業(yè)文化氛圍。公司通過員工例會制度、金點子工程、內(nèi)部通氣會、有話大家說等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂，同時也讓員工了解公司的工作計劃和目標(biāo)，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業(yè)主服務(wù)和實現(xiàn)其自我價值。理順“三方關(guān)系”通過各種宣傳手段，讓住戶了解本公司和物業(yè)管理服務(wù)的各項內(nèi)容及法律、法規(guī)賦予雙方的責(zé)任和義務(wù)，同時通過住戶訪問、投訴回訪、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶之間的關(guān)系；理順與開發(fā)商、相關(guān)政府部門的關(guān)系，贏得住戶對本公司的信任和支持。

　�。ㄊ�一）實現(xiàn)“四贏目標(biāo)”

　　通過公司員工的努力，住戶的支持，相關(guān)方的配合最終實現(xiàn)“住戶享受好服務(wù)，員工實現(xiàn)自我價值，公司贏得相應(yīng)利益，政府獲得榮譽”的“四贏目標(biāo)”

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