海南自力投資有限公司訴海南華鑫物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理承包合同糾紛案

　　法定代表人：陳耀新，總經(jīng)理。

　　委托代理人：吳偉海，海南省第二律師事務(wù)所律師。

　　被告（反訴原告）：海南華鑫物業(yè)管理有限公司。

　　法定代表人：王金龍，經(jīng)理。

　　委托代理人：舒予平，華合律師事務(wù)所律師。

　　案情介紹

　　原告海南自力投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱投資公司）因與被告海南華鑫物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）發(fā)生物業(yè)管理承包合同糾紛，向海南省�？谑行氯A區(qū)人民法院提起訴訟。

　　原告投資公司訴稱：原告按照與被告簽訂的《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》，已經(jīng)將順發(fā)新村第一期開發(fā)約10萬(wàn)平方米公寓的物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給被告。被告只依合同給付原告保證金50萬(wàn)元，承包金分文未付，至今共欠承包金246萬(wàn)元。被告的行為嚴(yán)重違約，請(qǐng)求法院判決解除合同，判令被告償付拖欠的承包金，并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　被告物業(yè)公司答辯同時(shí)提出反訴稱：原承包合同中關(guān)于被告每月按每平方米1元向原告繳納承包金的約定違反了物業(yè)管理法規(guī)，是無(wú)效條款，不應(yīng)受法律保護(hù)。原告沒有按時(shí)按約定的面積交付房屋，造成被告少收管理費(fèi)203.4292萬(wàn)元。按照雙方簽訂的《維修承包合同》約定，原告應(yīng)于1994年底支付第二期維修費(fèi)款15萬(wàn)元，此款超期支付一天，應(yīng)當(dāng)按總額的3％給付罰款。此款至今未付。反訴請(qǐng)求法院判令原告支付物業(yè)管理維修費(fèi)15萬(wàn)元，違約金15萬(wàn)元以及未按合同約定的面積交付物業(yè)管理住房給被告造成的損失203.4292元。

　　�？谑行氯A區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：

　　原告投資公司是海口市順發(fā)新村住宅小區(qū)的開發(fā)商。1992年上半年，投資公司已經(jīng)將順發(fā)新村住宅小區(qū)的住宅預(yù)售給湖南長(zhǎng)沙有色金屬探查設(shè)計(jì)院海南分院、海南鑫鑫實(shí)業(yè)有限公司等9個(gè)業(yè)主。1993年9月，該住宅小區(qū)建成，遷入320家住戶。1994年1月31日，投資公司和被告物業(yè)公司簽訂《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》及《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同補(bǔ)充協(xié)議》各一份。約定：原告將其開發(fā)的順發(fā)新村第一期37棟高級(jí)公寓（面積約10萬(wàn)平方米）的物業(yè)管理承包給被告，承包期十年，承包金按實(shí)際住房面積計(jì)算，每月每平方米一元；合同簽訂后10日內(nèi)，物業(yè)公司應(yīng)向投資公司支付履行保證金50萬(wàn)元。同年5月12日，投資公司又和物業(yè)公司簽訂了《維修承包合同》，約定：順發(fā)新村1－37棟樓房在保修期內(nèi)的維修任務(wù)由投資公司總承包給物業(yè)公司維修，總承包工程款31萬(wàn)元。為此，物業(yè)公司向投資公司支付了履行保證金50萬(wàn)元。投資公司也陸續(xù)向物業(yè)公司交付了物業(yè)管理房產(chǎn)面積61028.25平方米及有關(guān)附屬設(shè)施。物業(yè)公司在實(shí)施物業(yè)管理行為期間，向住房收取了物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，但是沒有按合同約定向投資公司支付承包金，投資公司因此訴至法院。

　　審判結(jié)果

　　�？谑行氯A區(qū)人民法院審理認(rèn)為：原告投資公司和被告物業(yè)公司簽訂的《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，損害了順發(fā)新村住宅小區(qū)業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。雙方依據(jù)該合同取得的財(cái)物應(yīng)相互返還，投資公司請(qǐng)求物業(yè)公司支付承包金246萬(wàn)元以及物業(yè)公司反訴請(qǐng)求投資公司賠償因物業(yè)管理房屋面積不足給其造成的損失2034292元，均屬無(wú)理要求，應(yīng)予駁回。投資公司和物業(yè)公司因《維修承包合同》所產(chǎn)生的糾紛，與本案是不同的法律關(guān)系，不予合并審理。投資公司和物業(yè)公司之間的承包關(guān)系雖然無(wú)效，但鑒于物業(yè)公司已對(duì)順發(fā)新村管理多年，為維護(hù)該新村的管理秩序和便于收

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