關(guān)于審理房地產(chǎn)法施行前相關(guān)案件的探討

    《城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛訴至人民法院后，致使全國各地法院在處理這類案件中，產(chǎn)生了適用法律與處理結(jié)果的不統(tǒng)一。鑒于這種情況，1995年12月27日最高人民法院審判委員會第777次會議討論通過了《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》，并通知全國法院貫徹執(zhí)行。但在審判實(shí)踐中，曾有過一些在城市房地產(chǎn)法施行前發(fā)生的房地產(chǎn)行為且又不屬最高人民法院的上述“解答”范圍之內(nèi)的特殊類型案件，應(yīng)如何正確適用何類法律來調(diào)整，各地人民法院也尚未統(tǒng)一。下面即發(fā)生在城市房地產(chǎn)法施行前的一宗與房地產(chǎn)糾紛案件相似的案件和相關(guān)問題提出共同探討。

    一、案情簡介

    原告海南金峰房地產(chǎn)開發(fā)澳大利亞公司以下簡稱“金峰公司”于1993年5月18日向定安縣人民政府、原定安縣國土局申請征地建“金峰富豪花園”和度假旅游項(xiàng)目，同年9月23日定安縣人民政府以定府函1993377號文批復(fù)，擬同意安排在定安縣仙溝鎮(zhèn)屯坡建設(shè)規(guī)劃圖中的第17、18號約160畝土地給該公司，作為興建該項(xiàng)目用地。同年9月27日定安縣人民政府辦公室向原告發(fā)出第10號“繳款通知”，該通知要求原告按每畝人民幣1000元向縣土地管理局繳納定金。同年10月22日被告定安縣建設(shè)與環(huán)境資源局?即原定安縣建設(shè)委會員、定安縣土地管理局、定安縣環(huán)境資源局以下簡稱“定安建環(huán)局”完成了原告金峰公司的用地紅線圖，同年11月給原告發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地紅線圖。同年12月29日被告向原告送達(dá)用地報告通知書，通知內(nèi)容為，用地面積160畝，按每畝綜合地價款13000元，預(yù)收每畝設(shè)施費(fèi)10000元，土地管理費(fèi)按地價總3％。測繪確權(quán)費(fèi)133元?，以上合計(jì)2211680元。原告根據(jù)定安縣人民政府辦公室第10號繳款通知及被告的上述通知，分別于10月30日向原定安縣建設(shè)委員會繳交了規(guī)劃用地管理費(fèi)與測繪費(fèi)15120元、同年11月22日向原定安縣環(huán)境資源局繳交了項(xiàng)目報建費(fèi)及環(huán)境質(zhì)量調(diào)查費(fèi)5000元、同年11月22日向原定安縣土地管理局繳交征地款16萬元、1994年2月16日向原定安縣建設(shè)委員會預(yù)交基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)50萬元，被告一共收到原告各項(xiàng)款項(xiàng)四筆合計(jì)人民幣680120元。后來，原告既再也沒有按被告通知要求付清各項(xiàng)款項(xiàng)，同時也沒有證據(jù)證明要求被告辦理相關(guān)手續(xù)而遭被告拒辦，且雙方也一直沒有簽訂土地出讓合同，被告也尚未為原告辦理土地使用權(quán)證書。另是，被告安排給原告的建設(shè)用地早在1993年7月25日進(jìn)行了總體規(guī)劃和相關(guān)建設(shè)，完成了三通一平的基礎(chǔ)設(shè)施工作?這是眾所周知的事實(shí)，無需舉證?。

    后來，由于海南房地產(chǎn)業(yè)的急劇下滑，原告再也沒有請求被告辦理相關(guān)的用地和建設(shè)該項(xiàng)目的手續(xù)，被告于2000年5月8日在海南日報上發(fā)出通知，限原告及相關(guān)單位于2000年5月30日前持有關(guān)證據(jù)到定安縣國土局處置積壓房地產(chǎn)辦公室辦理相關(guān)手續(xù)，逾期將按有關(guān)規(guī)定處理。但原告一直未予理采。2000年12月原告以被告收取其上述款項(xiàng)，從未與原告簽訂土地出讓合同和履行土地出讓行為，雙方的民事法律關(guān)系沒有成立，致使原告未能開發(fā)該項(xiàng)目為由，向人民法院提起訴訟，請求判令被告雙倍返還定金32萬元、項(xiàng)目報建費(fèi)及環(huán)境質(zhì)量調(diào)查費(fèi)5000元、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)50萬元、規(guī)劃用地管理費(fèi)及測繪費(fèi)15120元，四項(xiàng)共計(jì)人民幣840120元，并支付欠款?840120元?的利息441893?63元，同時賠償原告在征地業(yè)務(wù)活動中各種費(fèi)用680

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