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轉(zhuǎn)租中的若干法律問題

時間:2023-05-01 05:01:25 法學論文 我要投稿
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轉(zhuǎn)租中的若干法律問題

  案例簡介:

  甲與乙簽訂租房合同,甲將一店面房租給乙經(jīng)營茶莊,租賃期自1996年1月15日至2001年1月14日,第一年租金2萬元,以后每年遞增10%,等等。簽約后雙方各自履行了義務,乙添置設備,領取營業(yè)執(zhí)照后進行經(jīng)營,至1998年9月8日,乙將茶莊以財產(chǎn)租賃的形式轉(zhuǎn)租給丙,時間一年,至1999年9月8日。茶莊設施租賃金額人民幣45000元,支付給乙方。其中對房屋租金乙、丙約定,房租25813元于1998年9月8日和1999年3月7日分二次交清,丙直接上交給甲,等等。甲對乙、丙轉(zhuǎn)租賃協(xié)議認可,并為乙、丙到公證處公證該協(xié)議出具了書面函。后因丙未重新辦理工商登記以及未按時向甲支付房租,甲向乙請求支付未果。甲向法院起訴乙,要求乙支付租金。一審判決認為乙、丙轉(zhuǎn)租協(xié)議因得到甲的同意,乙、丙協(xié)議中約定丙直接將租金交付給甲,應認定丙對甲負有交付租金的義務,從而免除乙向甲交付租金的義務,故甲向乙請求支付房屋租金沒有法律依據(jù),判決駁回訴訟請求。二審認為,乙與丙在乙租賃期內(nèi)訂立轉(zhuǎn)租協(xié)議,該轉(zhuǎn)租行為得到出租方甲的同意,故應認定出租人(甲)與轉(zhuǎn)租人(乙)雙方對轉(zhuǎn)租期內(nèi)的租金支付等重新作了約定,故甲無權(quán)再向乙主張轉(zhuǎn)租期間的租金,維持一審判決。

轉(zhuǎn)租中的若干法律問題

  該案涉及以下幾個問題:

  1.轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的讓與之區(qū)別;

  2. 出租人請求權(quán)的行使;

  3. 乙是否已退出租賃關(guān)系,對丙未支付租金的義務承擔什么責任。

  法理探析:

  我們先從轉(zhuǎn)租和租賃權(quán)讓與說起,大多數(shù)國家將其與轉(zhuǎn)租一同加以規(guī)定,我國《合同法》沒有規(guī)定。因此有人主張適用轉(zhuǎn)租的規(guī)定,也有人認為可以適用《民法通則》第91條的規(guī)定和《合同法》第五章關(guān)于“合同的變更和轉(zhuǎn)讓”第79條、88條、89條之具體規(guī)定。我認為這是不妥的。如果對租賃權(quán)讓與的認識及性質(zhì)定位不準,在司法實踐中很容易引起混亂。因為租賃權(quán)的讓與并非僅是合同債權(quán)的讓與,而是包括支付租金義務等多項合同義務在內(nèi)的一種法律地位的轉(zhuǎn)讓。故租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓不應根據(jù)債權(quán)讓與的法律規(guī)定來判斷,而應根據(jù)合同債務轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來確認,即債務人將合同義務的全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的,應當經(jīng)債務人同意。

  轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的讓與區(qū)別主要有:其一,從法律性質(zhì)來分析,轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同,租賃權(quán)讓與為承租人法律地位的轉(zhuǎn)讓,往往表現(xiàn)為租賃債權(quán)的轉(zhuǎn)讓,實踐中往往與營業(yè)財產(chǎn)一并轉(zhuǎn)止,往往成立資產(chǎn)及經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系。故合同性質(zhì)不同。其二,從當事人之間法律關(guān)系分析,轉(zhuǎn)租后轉(zhuǎn)租人仍享有租賃權(quán),并未退出原租賃關(guān)系,同時轉(zhuǎn)租人與次承租人之間又產(chǎn)生新的租賃關(guān)系,轉(zhuǎn)租人在租賃物上為次承租人設定新的租賃權(quán)。而租賃權(quán)的讓與則不同,在承租人讓與租賃權(quán)時,承租人于轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后,退出租賃關(guān)系,第三人代其位,成為租賃合同的當事人。其三,從法律關(guān)系的內(nèi)容分析,轉(zhuǎn)租中,次承租人對于(轉(zhuǎn)租人)支付的是租金,一般分期進行;租賃權(quán)讓與,受讓人對于作為轉(zhuǎn)讓人的承租人,一般須一次性給付對價;轉(zhuǎn)租中,兩個租賃合同的條件可以不同,租賃權(quán)的讓與中,受讓人承受出讓人的地位。

  從上述案例分析,乙與丙約定在丙轉(zhuǎn)租的一年中租金由丙直接支付給甲,且乙又將自己承租期間添附的營業(yè)財產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓,似乎是一種租賃權(quán)的讓與,但甲與乙之間的租賃合同并未終止,租賃期間并未終結(jié),乙并未從與甲之間的租賃關(guān)系中退出,因而,丙沒有取代己的地位,丙與乙之間只是轉(zhuǎn)租關(guān)系,而不是租賃權(quán)讓與。但該案的爭議問團是,乙、丙之間關(guān)于租金支付方式的約定,由于甲的事前認可,是否意味著乙已免除其義務或如二審所認定,是三方的重新約定,故乙可以免除支付租金的義務。筆者認為,一審、二審的認定,是典型的形而上學,是舍本求末,沒有從甲、乙、丙之間形成的法律關(guān)系去探求適用法律的門徑,因而是值得研究商討的。顯然,關(guān)于丙將轉(zhuǎn)租房屋的租金支付給甲的約定,只是乙、丙之間轉(zhuǎn)租協(xié)議的一個重要條款,這一條款并沒有改變該轉(zhuǎn)租協(xié)議的性質(zhì),作為承租人(轉(zhuǎn)租人)己仍然承擔著因丙而應負責

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