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轉(zhuǎn)讓集資房是房屋買賣還是資格轉(zhuǎn)讓
案情:1999年10月,一單位向房改辦提交職工集資建房請(qǐng)示,后向單位公布職工集資建設(shè)住房實(shí)施辦法,該辦法明確了關(guān)于集資建房的各項(xiàng)事宜。該單位職工白明華符合集資建房條件,于2001年2月向單位交住房集資款5.4萬元,單位向白明華出具暫收購房款收據(jù)。房屋竣工后,單位將面積為83.9平方米的房屋交付給白明華,但并未辦理產(chǎn)權(quán)證。同年7月25日,白明華與同事林亞蘭簽訂住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書,約定:“白明華將集資房轉(zhuǎn)讓給林亞蘭,林亞蘭為轉(zhuǎn)讓后的住房房主,以后發(fā)生的一切費(fèi)用由林亞蘭負(fù)責(zé),從辦完轉(zhuǎn)讓手續(xù),交新房門鑰匙之日起生效。”雙方將交易情況告知了單位,單位負(fù)責(zé)住房管理的工作人員在該協(xié)議上簽注“經(jīng)請(qǐng)示,同意辦理”。之后,林亞蘭向白明華交付房款6.2萬元。為此,該單位將向白明華出具的暫收購房款5.4萬元收據(jù)收回,并為林亞蘭重新出具收其職工集資購房款5.4萬元的收據(jù)。林亞蘭與單位正式簽訂了房屋買賣合同,約定將建筑面積為83.9平方米的公有住房一套出售給林亞蘭。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理所亦向林亞蘭頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。2002年10月8日,單位經(jīng)審計(jì)核算發(fā)現(xiàn)原集資款有剩余,就決定根據(jù)住房面積及樓層退還這部分集資款。經(jīng)計(jì)算,林亞蘭的這套房屋將退還0.89萬元。林亞蘭要求單位向自己退款,而白明華也向單位提出這筆集資退款應(yīng)屬自己所有,因單位認(rèn)為在此筆款項(xiàng)的歸屬上有所爭(zhēng)議就將此事擱置了起來。2003年9月,林亞蘭向法院起訴,要求單位履行退款手續(xù)。
分歧意見:法院在審理期間,就本案是集資資格轉(zhuǎn)讓糾紛,還是房屋買賣糾紛發(fā)生了分歧,有兩種不同的觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,林亞蘭與白明華之間是房屋買賣關(guān)系,集資建房的資格仍屬白明華,因該房屋的退款是基于原建房集資資格的,所以該款應(yīng)退給白明華。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,林亞蘭與白明華之間是集資資格轉(zhuǎn)讓關(guān)系,林亞蘭已經(jīng)取得了集資建房資格,所以該款應(yīng)退給林亞蘭。
評(píng)析:筆者贊同第二種觀點(diǎn),理由如下:
我國《合同法》第一百三十條規(guī)定:“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同!钡谝话偃䲢l規(guī)定:“出賣的標(biāo)的物,應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分!薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記!钡谌邨l第六款也規(guī)定:“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓! 根據(jù)法律規(guī)定不難判斷,房屋買賣關(guān)系的轉(zhuǎn)戶(過戶)只能由房地產(chǎn)管理部門依法辦理,任何單位都沒有權(quán)力辦理“房屋買賣轉(zhuǎn)戶手續(xù)”。白明華與林亞蘭雖然曾經(jīng)到單位辦理了房屋轉(zhuǎn)移手續(xù),但并不能認(rèn)定為雙方買賣房屋關(guān)系。從事實(shí)來看,白明華從單位取得涉及退款的這套集資房,只是一種暫時(shí)性的占有行為。因?yàn)榘酌魅A還沒有與單位簽訂房屋買賣合同,沒有就房屋的最后價(jià)款進(jìn)行結(jié)算,更沒有取得房屋的所有權(quán)證。所以,白明華沒有權(quán)利處分該房屋,白明華與林亞蘭之間的集資房轉(zhuǎn)讓行為不能認(rèn)定為房屋買賣關(guān)系,而只能是一種購房資格的轉(zhuǎn)讓。
從案件基本事實(shí)可以看出,該單位建房是單純的集資建房,集資者憑個(gè)人身份并未享受任何福利。房屋的退款也不是購房戶因?yàn)閭(gè)人身份而享受的福利款,而是房屋成本在重新計(jì)算后多收了的房屋價(jià)款。白明華既然通過協(xié)議將集資購房(資格)轉(zhuǎn)讓給了林亞蘭,也得到了單位的認(rèn)可,房屋也相應(yīng)地移交給了林亞蘭,單位將白明華的原始交款收據(jù)作廢,在單位財(cái)務(wù)賬上重新更換成了林亞蘭的收據(jù),單位與林亞蘭簽訂了正式的購房合同,并依法辦理了以林亞蘭為房主的房屋所有權(quán)證。
最重要的是,白明華與林亞蘭在住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定:“集資房今后發(fā)生的一切費(fèi)用由林亞蘭承擔(dān)!睉(yīng)當(dāng)說這是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表現(xiàn),且并不違反任何法律、法規(guī)。在這一法律關(guān)系中,所謂“一切費(fèi)用”,從字面上來講以及人們正常的思維邏輯來說,當(dāng)然是包括所有的費(fèi)用,即“集資房今后發(fā)生的所有可預(yù)見和不可預(yù)見的費(fèi)用都由林亞蘭承擔(dān)”。根據(jù)“權(quán)利與義務(wù)一致
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