對公有房屋拆遷補償方法的商榷

    《城市房屋拆遷管理條例》以下（簡稱《條例》）經(jīng)修訂于2001年11月1日起施行，各地在新《條例》頒布實施后，陸續(xù)制訂出臺了相應(yīng)的行政法規(guī)、管理辦法，關(guān)于公有租賃房屋的拆遷補償問題，不但涉及到拆遷人和房屋所有人，還涉及到房屋承租人，既要對房屋所有人進行補償，又要對房屋使用人進行安置，為了保護房屋所有人的利益，同時兼顧房屋使用人的利益，新《條例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進行安置；未解除租賃協(xié)議，但對拆遷事宜協(xié)商一致的，由拆遷人對所有人補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷當(dāng)事人三方權(quán)利義務(wù)是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對解除租賃關(guān)系達不成一致協(xié)議時的處理方式：為保障承租人的權(quán)益不受損害，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原承租人就新調(diào)換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動中主體平等的原則，結(jié)合"買賣不破租賃"這一民法精神，將公房拆遷補償視作互易的買賣，對承租人的承租權(quán)益予以保護，明確而具體，具有極強的可操作性。

    有的地區(qū)為了促使拆遷工作順利開展，減少對公房承租戶安置的矛盾，對公有租賃房屋和私有租賃房屋制訂了不同的拆遷補償安置政策，尤其在補償利益的分配方面，政策差異較大，有些地區(qū)在行政管理辦法中作了如下規(guī)定：拆遷租賃的公有房屋、拆遷人應(yīng)當(dāng)將補償金額中相當(dāng)于被拆遷房屋的重置價格結(jié)合成新部分補償給房屋所有權(quán)人，其余部分補償給房屋承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃關(guān)系在拆遷補償后自動解除。這一規(guī)定，在一定程度上減少了被拆遷人與房屋承租人之間的矛盾，回避了所有人和承租人對補償安置達不成一致意見時的僵局，加快和推進了拆遷工作的進行，但隨著這一補償辦法的實施，其不合理性逐漸顯露。筆者認(rèn)為，公房拆遷補償?shù)倪@一規(guī)定值得商榷。

    一、 公房產(chǎn)權(quán)人是無差別的民事主體，在拆遷補償中的權(quán)益不應(yīng)有別于私房產(chǎn)權(quán)人。

    按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋的產(chǎn)權(quán)可分為公有和私有公房，按管理權(quán)屬的不同又分為單位自管公房和直管公房，在我國目前的管理體制和管理模式中，直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)能，與國家授權(quán)單位自管的公房一樣領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》。新《條例取消了原《條例》關(guān)于國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人作為被拆遷人的規(guī)定，這主要考慮到國有公房、自有公房及其附屬物的管理人實際上已經(jīng)根據(jù)法律的授權(quán)成為了房屋的所有人，和私房所有人一樣是無差別的民事主體，沒有必要單例。所以公房的所有人作為拆遷關(guān)系中的主體之一，其權(quán)益理應(yīng)與其它的所有權(quán)主體一樣，受到公平、公正的保護，在制訂政策和執(zhí)行政策當(dāng)中，應(yīng)保持法規(guī)的嚴(yán)肅性和一致

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