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房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本影響因素及控制措施論文
摘要:施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制最重要的階段,同時(shí),這個(gè)階段也是成本控制可塑性最強(qiáng)的一個(gè)階段,為了控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本,就必須做好對(duì)這個(gè)階段的成本控制。文章通過(guò)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本影響的關(guān)鍵因素,提出相關(guān)合理的成本控制措施,以期更好的控制成本,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);施工階段;成本;影響因素;控制措施
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本控制的重要意義
房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中,最重要也是最核心的工作之一便是成本控制,目前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加強(qiáng),利潤(rùn)被進(jìn)一步壓縮,面對(duì)當(dāng)前的形勢(shì),做好成本管理工作又是必不可少的環(huán)節(jié)。通過(guò)找出施工階段影響成本控制的要素,結(jié)合房地產(chǎn)成本管理的相關(guān)理論,提出合理的成本控制解決措施,不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功,達(dá)到建設(shè)目標(biāo)的前提條件,更能是企業(yè)獲得更高的利潤(rùn),有利于企業(yè)調(diào)整自身的結(jié)構(gòu),優(yōu)化資源配置,提高自身的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)面對(duì)當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的原則
2.1設(shè)置合理的控制目標(biāo)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng),在施工中隨時(shí)會(huì)有干擾因素的出現(xiàn),要想在初期便設(shè)定一個(gè)控制目標(biāo),力求在整個(gè)施工過(guò)程對(duì)其實(shí)行控制幾乎是不可能的,這也就要求建設(shè)單位做好最初的投資估算,設(shè)置合理的目標(biāo),在施工過(guò)程中中不斷的比較、糾正和微小調(diào)整,才能真正做好成本控制工作。
2.2項(xiàng)目的主動(dòng)控制
早先對(duì)于施工成本的控制往往更多采用的是將施工目標(biāo)成本和實(shí)際成本進(jìn)行對(duì)比,但在這過(guò)程中往往實(shí)際成本已經(jīng)發(fā)生了,即便發(fā)現(xiàn)失誤也已無(wú)法更改,都是屬于事后控制,這種被動(dòng)的成本控制實(shí)際上沒(méi)有任何意義。隨著成本管理的進(jìn)一步發(fā)展,應(yīng)該越來(lái)越注重對(duì)于施工成本采取主動(dòng)控制的原則,從被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)控制。
2.3做到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)相結(jié)合
要想做好工施工成本控制,要盡量做到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)相結(jié)合,工藝技術(shù)的進(jìn)步與創(chuàng)新,會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的控制,但施工單位在進(jìn)行工藝技術(shù)創(chuàng)新時(shí),其實(shí)也是在降低成本,提高企業(yè)形象。所以應(yīng)該妥善處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,努力做到提高技術(shù)水平的同時(shí)達(dá)到經(jīng)濟(jì)節(jié)省的目的,這種技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的成本控制方法,才是成本控制的關(guān)鍵所在。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本影響因素分析
施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)歷周期最長(zhǎng)、成本占比最大、成本影響因素最多、成本控制效果最明顯的階段,其成本的可調(diào)控性也最強(qiáng)。本章重點(diǎn)對(duì)施工階段的成本影響因素進(jìn)行具體分析。
3.1工程變更對(duì)成本的影響
所謂工程變更,就是在施工過(guò)程中,當(dāng)遇到實(shí)際的施工情況與設(shè)計(jì)圖紙不相符的時(shí)候,根據(jù)建設(shè)施工單位的意見(jiàn)或者建議對(duì)原來(lái)圖紙與實(shí)際施工不相符的地方作出修改。因此,當(dāng)發(fā)生變更時(shí),就極有可能隨之發(fā)生工程量的變更,這樣,原來(lái)的合同條款也要發(fā)生變化,這就必然會(huì)引起工程成本的變化,而多數(shù)情況下,會(huì)引起成本增加。
3.2工程索賠對(duì)成本的影響
當(dāng)合同的一方發(fā)生違約行為或者由于第三方原因造成合同中的一方遭受到損失,便會(huì)導(dǎo)致工程索賠的發(fā)生。工程索賠過(guò)程中會(huì)不可避免的產(chǎn)生各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用,對(duì)項(xiàng)目的成本也會(huì)造成一定的影響。
3.3工程質(zhì)量對(duì)成本的影響
工程質(zhì)量與工程成本體現(xiàn)著對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系,要想提高工程的施工質(zhì)量,可以使用更專業(yè)的人才,這樣會(huì)造成人工費(fèi)用的增加;不僅如此,為了追求較高的質(zhì)量,同樣可以使用更專業(yè)的施工機(jī)械設(shè)備,這樣又會(huì)增加機(jī)械費(fèi)的投入?傊叩馁|(zhì)量需要更多的成本投入,反之,如果降低了工程的施工質(zhì)量,這樣就會(huì)為后期運(yùn)營(yíng)造成隱患,不可避免的會(huì)帶來(lái)后期維修成本的增加,甚至當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量安全事故后,會(huì)帶來(lái)不可估量的成本損失。
3.4貨源價(jià)格對(duì)成本的影響
在施工階段,人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)是成本的主要構(gòu)成內(nèi)容,所以貨源價(jià)格對(duì)成本的影響主要體現(xiàn)在人工、材料、機(jī)械費(fèi)對(duì)成本的影響。
(1)人工費(fèi)對(duì)成本的影響
在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí),人作為施工的主體,對(duì)施工階段的成本產(chǎn)生重要的影響。工人工作效率低下、窩工現(xiàn)象都會(huì)導(dǎo)致施工周期的增加,這也變相的使人工費(fèi)增加,進(jìn)而使成本增加。不僅如此,由于人工費(fèi)受到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響,當(dāng)這一變化超出施工單位可以承受的范圍時(shí),便會(huì)使合同條款發(fā)生變更,這也會(huì)造成成本的變化。
。2)材料費(fèi)對(duì)成本的影響
材料成本在項(xiàng)目施工成本中占有很大比例,材料從采購(gòu)到途中的運(yùn)輸再到倉(cāng)庫(kù)的保存和領(lǐng)取,都很容易造成成本的增加。例如,采購(gòu)階段沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)做好充分的了解,致使采購(gòu)價(jià)格偏高;在運(yùn)輸和倉(cāng)庫(kù)保存時(shí)造成了材料的損耗,也造成了成本的增加;另外,在材料的使用過(guò)程中的浪費(fèi)現(xiàn)象同樣是成本增加的重要影響因素之一。
。3)機(jī)械費(fèi)對(duì)成本的影響
機(jī)械費(fèi)與材料費(fèi)一樣,在機(jī)械設(shè)備的采購(gòu)過(guò)程中,如果沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)、對(duì)現(xiàn)行造價(jià)很好的把握,很容易在采購(gòu)價(jià)格上嚴(yán)重超出預(yù)算價(jià)格。另外,不注意對(duì)施工機(jī)械的日常保養(yǎng)工作,都會(huì)造成機(jī)械的維修或者機(jī)械的更換,同樣會(huì)增加成本的支出。
綜上所述,在施工階段,由于施工周期長(zhǎng),使用投資量大,所以會(huì)面臨很多成本的影響因素,這就要求我們必須把握好各個(gè)可能影響成本的因素,切實(shí)采取必要的措施來(lái)控制這些因素來(lái)達(dá)到控制成本的目的。
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本控制措施及建議
4.1加強(qiáng)對(duì)變更和索賠程序的管理
工程索賠和工程變更都會(huì)對(duì)成本產(chǎn)生重要的影響,由于兩者都是由于施工圖的設(shè)計(jì)與現(xiàn)實(shí)情況存在不符造成的,施工圖設(shè)計(jì)的合理性只能在設(shè)計(jì)階段予以控制,在施工階段能做的就是對(duì)于合同的管理,在發(fā)生工程變更和工程索賠時(shí),必須加強(qiáng)對(duì)于變更和索賠程序的管理,防止惡意的、不合理的變更,業(yè)主方應(yīng)督促監(jiān)理工程師加強(qiáng)對(duì)變更和索賠的審查,以此來(lái)控制成本的不必要增加。
4.2科學(xué)制定施工組織設(shè)計(jì)
應(yīng)制定合理的施工組織設(shè)計(jì),并且嚴(yán)格按照施工組織設(shè)計(jì)的安排進(jìn)行,對(duì)于施工質(zhì)量的要求,應(yīng)該做到雙管齊下,一方面,定期組織對(duì)工人的培訓(xùn),加強(qiáng)工人的技術(shù)水平,提高工人的質(zhì)量意識(shí);另一方面,管理人員要開(kāi)展對(duì)工程質(zhì)量的檢查工作,一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,要及時(shí)進(jìn)行修改、完善。
4.3加強(qiáng)對(duì)人、材、機(jī)費(fèi)用的控制
。1)控制材料費(fèi)
對(duì)材料費(fèi)用的控制主要分為兩部分:控制材料價(jià)格,控制材料用量。公司應(yīng)該采用合理的供應(yīng)商,在材料采購(gòu)中應(yīng)該貨比三家;有材料應(yīng)該合理使用,切不可浪費(fèi)材料,對(duì)于材料的領(lǐng)取應(yīng)該做好及時(shí)記錄,盡量減少材料的損耗。
。2)控制人工費(fèi)
對(duì)人工費(fèi)的控制可以從以下兩點(diǎn)人手:首先應(yīng)該將責(zé)任落實(shí)到責(zé)任人,做好獎(jiǎng)勵(lì)懲罰機(jī)制,做到節(jié)獎(jiǎng)超罰;其次,企業(yè)應(yīng)組織定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高工人的職業(yè)技能、領(lǐng)導(dǎo)層的管理水平,技能水平的提高可以減少不必要的勞動(dòng),控制好工時(shí),而管理水平的提高,可以使管理人員更合理的安排工作,提高工作的效率。
。3)機(jī)械費(fèi)的控制
對(duì)機(jī)械費(fèi)用的控制有以下兩點(diǎn):首先,應(yīng)該對(duì)公司自有的施工機(jī)械做到最高效最合理的使用;其次,就如同材料的選購(gòu)一樣,如需要租賃或者購(gòu)置施工設(shè)備時(shí),應(yīng)該了解造價(jià)信息,結(jié)合公布的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),掌握市場(chǎng)行情,以合理的價(jià)格租賃或者購(gòu)買設(shè)備,最好能做到一機(jī)多用。
5、結(jié)語(yǔ)
本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)施工階段的成本影響因素進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)在施工階段,存在諸多影響成本的因素,這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員應(yīng)該充分考慮各種影響因素,在成本控制中做好成本控制工作,最終控制好整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本,使整個(gè)項(xiàng)目獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。
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