城市綜合體成本控制路徑探討論文

　　摘要：在秉持可持續(xù)發(fā)展理論的基礎(chǔ)上探究城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期的成本控制，分階段對(duì)城市綜合體的成本控制進(jìn)行了分析研究，并就各階段的成本控制提出了具體措施。把可持續(xù)發(fā)展思想運(yùn)用于各階段，全面考慮成本問(wèn)題，在決策階段，綜合考慮社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，論證項(xiàng)目的可行性，在設(shè)計(jì)階段充分盡量使用新技術(shù)使用可再生資源，在實(shí)施階段，控制成本的同時(shí)減少對(duì)環(huán)境的污染，在運(yùn)營(yíng)階段，把循環(huán)利用以及節(jié)約概念進(jìn)行充分利用。

　　關(guān)鍵詞：城市綜合體；可持續(xù)發(fā)展；全壽命周期；成本控制

　　１基于可持續(xù)發(fā)展理論對(duì)城市綜合體項(xiàng)目全壽命周期成本控制的重要性

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們的生活水平不斷提高，全球正在面臨著嚴(yán)重的環(huán)境污染和資源短缺的問(wèn)題。為了解決這一問(wèn)題，對(duì)以低能耗、低污染為基礎(chǔ)的和自然環(huán)境和諧相處的可持續(xù)發(fā)展理論越來(lái)越被人們所認(rèn)可和重視。對(duì)于城市綜合體來(lái)說(shuō)，其本身就是一個(gè)巨大的消費(fèi)者，它的開發(fā)建設(shè)將會(huì)給我們賴以生存的自然環(huán)境帶來(lái)不同程度的負(fù)面影響。傳統(tǒng)的建設(shè)項(xiàng)目在為人民提供基本功能作用的同時(shí)，占據(jù)、毀壞土地，過(guò)度地消耗資源，產(chǎn)生大量對(duì)環(huán)境造成嚴(yán)重污染的建筑垃圾，而且還不能夠自我維持和更新。所以將可持續(xù)發(fā)展理念運(yùn)用于對(duì)城市綜合體的開發(fā)對(duì)節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、保障基本功能、促進(jìn)城市的城市綜合項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型具有重要意義。對(duì)于以營(yíng)利為目的的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建造成本增加了但是短期效益不明顯，他們不能從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看待問(wèn)題，從而導(dǎo)致很多項(xiàng)目只側(cè)重技術(shù)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)分析，而不能從全面的、系統(tǒng)的角度來(lái)考慮，不能夠很好的處理項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。結(jié)果使得許多項(xiàng)目不能長(zhǎng)久有效地持續(xù)運(yùn)行從而給社會(huì)和環(huán)境帶來(lái)眾多遺留問(wèn)題，給社會(huì)、政府或者使用者增加負(fù)擔(dān)。傳統(tǒng)的成本控制只關(guān)注城市綜合體項(xiàng)目的建設(shè)階段的成本，而對(duì)其運(yùn)營(yíng)階段的成本控制視而不見(jiàn)，導(dǎo)致其成功率較低、資源浪費(fèi)嚴(yán)重并且對(duì)周圍環(huán)境造成了巨大的影響，不符合可持續(xù)發(fā)展要求，導(dǎo)致許多城市綜合體項(xiàng)目由于資金鏈斷裂、成本超支、項(xiàng)目虧損等原因而形成了“爛尾樓”，或者在運(yùn)營(yíng)階段由于能耗太大、成本太高等原因而無(wú)法運(yùn)營(yíng)下去。而基于可持續(xù)發(fā)展理論的城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目雖然在初期的設(shè)計(jì)和建造成本可能小幅增加，但是在后期其運(yùn)營(yíng)使用成本可能會(huì)呈大幅降低趨勢(shì)［３］。從長(zhǎng)期看，將達(dá)到較好的經(jīng)濟(jì)效益和高投資回報(bào)率。所以，基于可持續(xù)發(fā)展理論對(duì)城市綜合體的全壽命周期進(jìn)行成本控制，通過(guò)對(duì)城市綜合體全壽命周期內(nèi)的各個(gè)階段進(jìn)行分析并且系統(tǒng)的實(shí)施成本控制措施。從全壽命周期來(lái)審視城市綜合體項(xiàng)目的成本控制工作，綜合考慮建設(shè)項(xiàng)目的全部成本，將實(shí)現(xiàn)城市綜合體項(xiàng)目在全壽命周期內(nèi)資源消耗最低和經(jīng)濟(jì)效益最大。

　　２基于可持續(xù)發(fā)展的全壽命周期城市綜合體

　　的成本控制具體內(nèi)容基于可持續(xù)發(fā)展理論的全壽命周期成本控制是從項(xiàng)目的整個(gè)壽命周期從可持續(xù)發(fā)展的角度去考慮項(xiàng)目的成本問(wèn)題，覆蓋了項(xiàng)目的整個(gè)壽命周期，考慮的時(shí)間更長(zhǎng)也更加的合理，考慮的方面也更加周全。其要求人們要全面地考慮項(xiàng)目的建造、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本，進(jìn)行全面地成本控制，保證城市綜合體項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展�，F(xiàn)分階段討論城市綜合體的具體成本控制措施。

　�。玻�１城市綜合體在決策階段的成本控制

　　２．１．１方案選擇

　　在可持續(xù)綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前，對(duì)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行充分的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查后，運(yùn)用一定的數(shù)學(xué)工具對(duì)擬建綜合體項(xiàng)目進(jìn)行投資估算，為設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案的選擇及衡量設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性和成本控制提供重要依據(jù)。在進(jìn)行方案選擇時(shí)可以進(jìn)行多目標(biāo)比選，對(duì)整個(gè)綜合體項(xiàng)目的全生命周期的經(jīng)濟(jì)成本、社會(huì)成本和環(huán)境成本進(jìn)行有效的規(guī)劃。運(yùn)用定性分析法、運(yùn)籌學(xué)優(yōu)選法、專家系統(tǒng)優(yōu)選法等方法，秉著整體完備性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、可操作性原則、層次性原則、可持續(xù)性等原則對(duì)方案進(jìn)行比選。

　�。玻�１．２功能定位

　　對(duì)所在地的基地進(jìn)行調(diào)研，分析周邊的交通、生態(tài)、文化等環(huán)境，從中尋找對(duì)綜合體開發(fā)的有利因素，并且分析其將來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合各方面專家對(duì)城市綜合體功能定位的分析，對(duì)影響其項(xiàng)目功能定位的因素進(jìn)行系統(tǒng)的、具體的分析�？梢圆捎媚：�綜合評(píng)價(jià)方法和層次分析法相結(jié)合，通過(guò)科學(xué)的評(píng)價(jià)來(lái)確定最優(yōu)的功能定位方案。其次，在確定了其功能定位模式以后需要進(jìn)一步準(zhǔn)確的進(jìn)行內(nèi)部子功能分析，確定功能的配比，對(duì)城市綜合體的功能定位做更為明確的細(xì)化。在功能定位的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深化，明確功能業(yè)態(tài)的詳細(xì)配比和開發(fā)規(guī)模。對(duì)各種物業(yè)的市場(chǎng)狀況進(jìn)行考察，通過(guò)科學(xué)的計(jì)算來(lái)確定適宜的開發(fā)規(guī)模。最后，結(jié)合總體功能定位模式和子功能系統(tǒng)規(guī)模的分析，對(duì)綜合體的功能定位進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。

　　２．１．３選址定位

　　應(yīng)尊重原來(lái)的生態(tài)環(huán)境對(duì)場(chǎng)地的資源和能源進(jìn)行充分利用，減少各種對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不合理影響的建筑活動(dòng)，使綜合體與環(huán)境和諧相處。此外，土地是稀缺的資源和要素，對(duì)土地資源合理開發(fā)利用是世界上大多數(shù)國(guó)家的基本國(guó)策，而城市綜合體的一大特點(diǎn)就是集約性，因而在選址定位中特別需要注意土地的集約利用，合理提高容積率、綠化率，達(dá)到持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)［４］。具體可以采用ＡＨＰ層次分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)方法相結(jié)合，對(duì)其進(jìn)行定量和定性分析。并且對(duì)成本和未來(lái)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行投資效益的財(cái)務(wù)分析、敏感性分析來(lái)進(jìn)行功能定位優(yōu)化。然后，從城市綜合體全壽命周期來(lái)考慮，考慮后期的運(yùn)營(yíng)以及維護(hù)等成本因素。選擇出最利于城市綜合體的開發(fā)建設(shè)并且滿足城市總體可持續(xù)發(fā)展要求的地理位置和功能定位。

　�。玻�２城市綜合體在設(shè)計(jì)階段的成本控制

　　設(shè)計(jì)單位應(yīng)該要建立綜合體項(xiàng)目系統(tǒng)的全壽命周期概念，從全方位、全壽命周期考慮，在考慮城市綜合體項(xiàng)目的全壽命周期過(guò)程中，要充分考慮與周圍環(huán)境的相互作用。盡可能降低不可再生資源的消耗，控制可再生資源的利用強(qiáng)度，保護(hù)資源再生所需的環(huán)境條件。還應(yīng)該計(jì)算綜合體項(xiàng)目在全壽命周期內(nèi)的運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用，以尋求最佳平衡，達(dá)到真正可持續(xù)發(fā)展的目的。因地制宜，結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂驐l件，注重對(duì)當(dāng)?shù)乜稍偕�能源（如風(fēng)能、地?zé)崮�、太�?yáng)能）的利用。并且按照城市總體規(guī)劃的要求，從項(xiàng)目場(chǎng)地的基本條件、地質(zhì)水文、氣候條件、地形地貌等方面分析設(shè)計(jì)方案的可行性和經(jīng)濟(jì)性，對(duì)資源、空間、能源進(jìn)行高效利用，主動(dòng)利用自己的專業(yè)知識(shí)，提供對(duì)可持續(xù)發(fā)展有利的設(shè)計(jì)方案，積極運(yùn)用新的建造技術(shù)、環(huán)保材料和環(huán)保技術(shù)，并且利用價(jià)值工程進(jìn)行各因素的價(jià)值分析和論證，提升綜合體項(xiàng)目的整體價(jià)值，采用經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合，并且貫穿于每個(gè)階段，形成多層次、全過(guò)程的投資控制，并最終實(shí)現(xiàn)綜合體項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

　　２．３城市綜合體在實(shí)施階段的成本控制

　　實(shí)施階段是投入資金的高峰期，此階段成本控制的主要目標(biāo)是把綜合體項(xiàng)目的一次性建造費(fèi)用控制在計(jì)劃范圍之內(nèi)。雖然就綜合體項(xiàng)目的全壽命周期而言，其成本節(jié)約的潛力相對(duì)較小，但若控制不當(dāng)，造成的浪費(fèi)將是最大的［５］。而且城市綜合體項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中需要使用的建筑材料和機(jī)械設(shè)備，會(huì)產(chǎn)生大量的粉塵、廢棄、噪音，對(duì)環(huán)境會(huì)造成極大的破壞，影響項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。施工單位應(yīng)該采用綠色的環(huán)保的施工建造技術(shù)、進(jìn)一步完善施工方法。在此階段應(yīng)該通過(guò)各種手段來(lái)降低成本，增加各種資源的有效利用，并且在建設(shè)的同時(shí)注重保護(hù)場(chǎng)地的生態(tài)環(huán)境，嚴(yán)格控制施工灰塵、噪聲、大氣污染等。減少因?yàn)槭┕ざ鴮?duì)環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，在施工用水、材料選擇、廢棄物處理過(guò)程中運(yùn)用節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材的思想。

　　２．４城市綜合體在運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段的成本控制

　　與傳統(tǒng)的全過(guò)程造價(jià)管理模式不同的是，“工程項(xiàng)目全壽命周期成本控制”把運(yùn)營(yíng)階段并入成本控制內(nèi)容并且結(jié)合前面各個(gè)階段，綜合考慮運(yùn)營(yíng)階段成本。在運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段應(yīng)該重點(diǎn)加強(qiáng)城市綜合體的維護(hù)成本管理，但是由于城市綜合體的特殊性應(yīng)該對(duì)其運(yùn)營(yíng)成本也多加控制。運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段屬于最后一個(gè)階段，城市綜合體的價(jià)值已經(jīng)固定，所以，在這個(gè)階段就是要使城市綜合體保值甚至增值，這個(gè)可以通過(guò)有序的管理體制和節(jié)能降碳來(lái)實(shí)現(xiàn)，并且對(duì)連環(huán)管理、固體廢棄物收集和處理、室內(nèi)環(huán)境的管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、節(jié)水節(jié)能管理等進(jìn)行有效連續(xù)的實(shí)行；通過(guò)對(duì)綜合體的性能進(jìn)行全方位的診斷，及時(shí)合理的更換建筑材料、設(shè)備系統(tǒng)從而提高綜合體的壽命和耐久性；通過(guò)對(duì)綜合體及時(shí)進(jìn)行節(jié)水節(jié)能的改造，合理規(guī)劃更換、拆卸下來(lái)的建材，實(shí)現(xiàn)資源的合理化利用，避免對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不利影響。

　　３結(jié)語(yǔ)

　　可持續(xù)發(fā)展是既能滿足當(dāng)代人的需求，又不損害后人的發(fā)展模式，其提倡集約型生產(chǎn)模式和消費(fèi)模式。在城市綜合體項(xiàng)目全壽命周期內(nèi)加入可持續(xù)發(fā)展概念，可以最大限度的節(jié)約資源、減少污染和保護(hù)環(huán)境，并且能夠在全壽命周期內(nèi)節(jié)約成本，帶來(lái)巨大的成本節(jié)約空間。在日益重視環(huán)境問(wèn)題的今天，基于可持續(xù)發(fā)展理論的城市綜合體項(xiàng)目能夠降低能源消耗、保護(hù)不可再生的土地資源、實(shí)現(xiàn)最佳功能的同時(shí)創(chuàng)造更大的社會(huì)效益，開發(fā)商也最大限度地兌現(xiàn)社會(huì)責(zé)任的承諾。隨著人們生活水平的提高，城市綜合體還在不斷增加，能耗也將保持持續(xù)增長(zhǎng)，城市綜合體的節(jié)能刻不容緩。對(duì)城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展研究不僅可以減少建筑能耗、緩解城市能源供給帶來(lái)的緊張局面，還可以借助城市綜合體的廣泛影響力，在全社會(huì)范圍內(nèi)普及推廣可持續(xù)發(fā)展意識(shí)。

　　參考文獻(xiàn)：

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