物業(yè)管理專業(yè)實習總結(三)

上次總結回答了一個關于河源職業(yè)技術學院學生宿舍與一樓商業(yè)街同一區(qū)域范圍內存在兩間物業(yè)管理公司的問題，由于理論知識的與實際操作技能的不足，答案盡是天馬行空，難以在現實管理中應用。本次實習總結，以理論為主輔之于實際應用，解釋業(yè)主提出的各種挑戰(zhàn)性問題。

問題(一)業(yè)主問："為什么房子沒住還要交物業(yè)管理費"?經過我百般思索得出以下幾點原因：

第一，物業(yè)服務費是公共性服務收費，像保安、清潔、綠化、公共設施的維修等費用一樣，都是為整個小區(qū)服務的，即使某位購房人沒有入住，他的房產也享受到了這些服務而帶來的保值和增值，他理當為這些保值和增值承擔相應的費用。

第二，公共性服務的如同于公共物品，不具有排他性。也就是說，不管某位或某些購房人是否居住，或者多居住幾戶、少居住幾戶，都不影響這些服務的提供，包括質量和數量，例如，保安不會因此少幾個，清潔不會少幾次等，也就是說，某位或某些業(yè)主是否居住，對物業(yè)公司的成本支出而言，沒有什么實際意義。

第三，某些住房人以自己不在住房內為由而拒絕交納物業(yè)服務費，從表面看好像是業(yè)主和物業(yè)公司之間的事，只是侵害了物業(yè)公司的合法權益，與其他業(yè)主沒有利害關系，但從深層看，其實質損害了小區(qū)全體業(yè)主的合法權益，侵占其他業(yè)主的共同利益。因為如果不按時交納物業(yè)費，物業(yè)費不到位，將影響物業(yè)服務水準，導致小區(qū)建筑物及配套設施、設備及公共場所的日常維修和養(yǎng)護不能正常進行。

第四，物業(yè)公司收取物業(yè)服務費并不以業(yè)主是否真的入住為標志，而以業(yè)主及其物業(yè)是否接受了物業(yè)服務為條件。少數購房人存在這樣一個誤區(qū)，他們認為只要付清房款，拿到產權證就可以了。辦理入戶手續(xù)并不十分重要，以至于在收到物業(yè)公司發(fā)出的入住通知書，請其辦理入住手續(xù)時，仍置之不理。他們的理解是，房子暫時不去住，若是辦理了入住手續(xù)就要支付物業(yè)服務費，開銷不小，不如等住進去以后再辦，這是一個誤解。

第五，收樓后按規(guī)定繳交物業(yè)服務費也是法規(guī)的要求。《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。同樣，如果該房屋已經交付業(yè)主，即使業(yè)主沒有入住，也應當按合同繳交物業(yè)服務費。

問題(二)物業(yè)管理公司是否有權力在游泳池、網球場等公共設施上向業(yè)主收取費用?

我的答案是："不一定"。其收費與否由與收費多少取與(1)游泳池等公共設施的所有權歸誰；(2)業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的合同約定是否讓其管理游泳池；(3)以及與此相關的法律規(guī)定的約束密切相關。

在業(yè)主購房時會跟開發(fā)商簽訂房屋購買合同，此時除了房屋本身外還會有其他公共設施設備的贈送、配套的約定。假如開發(fā)商承諾業(yè)主在房屋使用年限內有'免費'使用游泳池的權利，相當于擁有游泳池的所有權或絕對使用權，這樣就能合理合法地享受除了管理成本外的免費使用游泳池的權利。假如合同沒有像以上規(guī)定，游泳池和網球場所有權則歸開發(fā)商所有，游泳池所有者和管理者有權享有對其的收益權(前提是符合條件二的第2點)。

在業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同時會有有關物業(yè)公司管理范圍的約定，大概有兩種可能：一是物業(yè)公司管理包括具有潛在盈利價值的游泳池網球場等特殊公用設施設備，此時物業(yè)管理公司完全有權利有理由收取費用以實現其管理上的可能性(前提符合條件三任何一點)；一是物業(yè)公司無權力管理這些特殊公用設施設備，此種現象極為罕見但不排除其存在的可能性，同時泳池某一段時間內所有權或絕對使用權歸全體業(yè)主所有，此時特殊公用設施設備由全體業(yè)主決定如何管理如何經營，如果此假設成立并可行的話，這將成為眾多方案中最'免費'的一種。此時在游泳的需求上將真正實現自給自足，不用錢。

最后，因為如今我國在這一方面有規(guī)定：小區(qū)游泳池應該以向廣大業(yè)主服務為主以營利性目的為輔實行在國家相關部門定價范圍內自由定價的原則，因此游泳池的收費性質應該是微利的，價格合理才是關鍵。至于怎樣才算價格合理不合理應按照該地區(qū)人民平均生活水平參照物價水平進行綜和衡量，我認為："在物價局規(guī)定范圍內偏下水平能正常經營的水平就是合法最合理的。"

2010年8月1日晚

實習人：陳明弟

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