行業(yè)知識--商圈分析研究

商圈是一個地理概念。從行業(yè)角度講，不同業(yè)種和業(yè)態(tài)的零售業(yè)者在一個相對集中的區(qū)域從事經(jīng)營活動，這個區(qū)域的范圍就叫商圈。從零售業(yè)者的角度講，商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來店的地理區(qū)域。在許多大型項目（特別是房地產(chǎn)項目）的可行性論證中，商圈研究是必不可少的一個重要環(huán)節(jié)，特別是對商圈內(nèi)的競爭狀況、業(yè)態(tài)類型、消費(fèi)者特征以及經(jīng)濟(jì)地理狀況等深入了解是進(jìn)一步確定立項和制定經(jīng)營策略的重要依據(jù)。

拓索（中國）在多年的市場研究中，通過不斷的總結(jié)和提高，逐漸完善了一套屬于自己的關(guān)于“商圈研究模型”CDM

(Commecial district Model)。

1、商圈的劃分

一般來講，商圈可分為三個層次，即核心商圈、次級商圈和邊緣商圈。

主要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高，每個顧客的平均購貨額也最高，顧客的集中度也較高； 次要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少，顧客也較為分散； 邊緣商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當(dāng)少，且非常分散。

2、商圈研究內(nèi)容

商圈研究基本由 4 個方面構(gòu)成：商圈范圍確定、商圈調(diào)查、資料分析和商圈結(jié)論。具體而言，商圈研究指的是運(yùn)用具有針對性的市場調(diào)研方法，對商圈的人口構(gòu)成、競爭環(huán)境、消費(fèi)特征、購買力等進(jìn)行分析研究。

2.1、具體的研究項目包括

確定項目選址及商圈的范圍，確定商圈型態(tài)； 商圈所在區(qū)域商貿(mào)狀況、環(huán)境的優(yōu)劣勢、道路交通狀況； 行業(yè)調(diào)查、經(jīng)營業(yè)種業(yè)態(tài)、物業(yè)管理、經(jīng)營模式； 人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)及常住 / 外來人口、消費(fèi)特征、購買力和人文特征； 鎖定競爭對手，了解競爭對手的經(jīng)營情況及經(jīng)營策略； 影響商圈的其他市場因素，政策、法規(guī)、城市規(guī)劃等； 評估商圈的市場機(jī)會和發(fā)展?jié)摿Γ?確定商業(yè)項目的戰(zhàn)略規(guī)劃方向及業(yè)務(wù)方向。

2.2、研究方法：

定性研究方法：商圈研究的定性調(diào)查技術(shù)包括小組座談會、專家意見法、深度訪談和現(xiàn)場觀察法等；

定量研究方法：商圈研究的定量調(diào)查技術(shù)包括入戶訪問、定點(diǎn)訪問以及電話訪問等；

數(shù)據(jù)分析技術(shù)：商圈研究所采用的數(shù)據(jù)分析技術(shù)為相關(guān)分析、判別分析、對應(yīng)分析等；

機(jī)會分析技術(shù)：SWOT 分析、競爭分析、業(yè)態(tài)成長模式分析等。

3、商圈調(diào)查方法（數(shù)據(jù)采集方法）：

3.1、單純劃分法

這是最簡單的一種方法。也就是通過多種渠道，把搜集到的顧客地址標(biāo)注出來，繪制成簡圖。然后把簡圖最外圍的點(diǎn)連接成一條封閉的曲線，該曲線以內(nèi)的范圍就是商圈所在。簡圖需要標(biāo)示出商圈東南西北大方向的位置，以及在此區(qū)域內(nèi)的競爭店、人員集中的地段、大型集會場所等，道路、街巷也應(yīng)該標(biāo)示出來。此外，人流的走向、公共汽車站等也不能忽視。這種方法一般僅適用于原有店鋪欲獲取本身商圈資料時使用，它最大的缺陷是，設(shè)定出來的商圈是有界限的。

3.2、抽樣調(diào)查法

在該商圈內(nèi)，設(shè)置幾個抽樣點(diǎn)作為對當(dāng)?shù)厣倘Φ膶?shí)地了解和評估。抽樣的主要目的是了解主要人流的走向、人口和住戶數(shù)、交通狀況等。

3.3、詢問調(diào)查法

這是一種由經(jīng)營者以詢問的方式向顧客了解情況、收集資料的調(diào)查方法�？梢圆捎弥苯釉儐枴㈦娫捲儐�、郵寄詢問、留置問卷等方式進(jìn)行。這是一種常用的方法，通過這種方法取得的數(shù)據(jù)比較準(zhǔn)確。

3.4、類推法

這是指通過現(xiàn)存分店的商圈狀況來類推擬開設(shè)分店的商圈范圍。具體講就是根據(jù)店鋪特性、選址特性、購買習(xí)慣、各種統(tǒng)計分析以及商圈特性等項目，推定諸條件接近現(xiàn)有分店的地區(qū)。即從現(xiàn)有分店的商圈狀況來預(yù)測、設(shè)定擬開分店的商圈。

4、商圈調(diào)查的基本流程

商圈調(diào)查可以分五個階段進(jìn)行。

第一階段：從宏觀上進(jìn)行把握。

通過對各種權(quán)威性的統(tǒng)計數(shù)字與資料的分析，把握人口分布（包括增減傾向、零散分布、人口密度等）、生活行動圈（交通體系、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、購物動向、地形特點(diǎn)等）、中心地區(qū)功能分布（行政區(qū)劃、商業(yè)概況）等總體情況，然后根據(jù)自己的開店政策確定目標(biāo)區(qū)域，主要參照人口規(guī)模、地域發(fā)展性、商業(yè)飽和度等。

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