北京住宅小區(qū)管理辦法

　　第1條為了加強(qiáng)對(duì)本市居住小區(qū)的物業(yè)管理，保障居住小區(qū)房屋及其設(shè)備和公共設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按照城市規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施齊全并達(dá)到一定規(guī)模的居住區(qū)、居住小區(qū)和危舊房改建區(qū)(以下統(tǒng)稱居住小區(qū))。

　　別墅和一等公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定。

　　第三條新建居住小區(qū)必須按本辦法的規(guī)定統(tǒng)一實(shí)行物業(yè)管理。本辦法施行前已經(jīng)驗(yàn)收交付使用的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)依照本辦法逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第四條本辦法所稱物業(yè)管理，是指居住小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕和服務(wù)的活動(dòng)。

　　第五條市和區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　第六條本市規(guī)劃、工商行政管理、物價(jià)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機(jī)關(guān)和居住小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責(zé)，對(duì)居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。

　　第七條居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求配套建設(shè)相應(yīng)的設(shè)施。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，開發(fā)建設(shè)單位可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)辦理移交。居住小區(qū)的綜合驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)有區(qū)、縣人民政府和街道辦事處參加。

　　居住小區(qū)綜合驗(yàn)收的具體辦法，由市市政管理委員會(huì)和市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)制定。

　　第八條居住小區(qū)已交付使用并縣入住率達(dá)到50%以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會(huì)。

　　物業(yè)管理委員會(huì)由居住小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表及居民委員會(huì)的代表組成。

　　居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)的，在物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。物業(yè)管理委員會(huì)成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

　　第九條物業(yè)管理委員會(huì)代表和維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理委員會(huì)在房屋土地管理機(jī)關(guān)及有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)、當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理委員會(huì)章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作。

　　第十條物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)房屋土地管理機(jī)關(guān)資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記后，方可接受委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。

　　第十一條物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì)及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與委托單位簽訂委托管理合同。

　　合同應(yīng)當(dāng)明確委托管理的事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任。

　　合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)向所在地區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)備案。

　　第十二條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　　(一)依據(jù)物業(yè)管理合同和國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定對(duì)居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;

　　(二)依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用。

　　(三)勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為，對(duì)造成的損害，有權(quán)要求賠償;

　　(四)要求物業(yè)管理委員會(huì)協(xié)助管理;

　　(五)選聘專營(yíng)公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù);

　　(六)從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)或開展其他多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)。

　　第十三條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　　(一)全面履行物業(yè)管理合同，對(duì)產(chǎn)權(quán)人委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化維護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù);

　　(二)接受物業(yè)管理委員會(huì)和居民的監(jiān)督;

　　(三)重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會(huì)審議決定;

　　(四)接受房屋土地管理機(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督;

　　(五)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。

　　第十四條居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)二%的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)。

　　居住小區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按委托內(nèi)容，每年向物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費(fèi)用。

　　物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)及多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的收益，應(yīng)主要用于補(bǔ)充居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用。

　　第十五條房屋使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他公共設(shè)施，交納有關(guān)費(fèi)用，自覺維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常的生活秩序和管理秩序;有權(quán)要求物業(yè)管理委員會(huì)對(duì)服務(wù)不好的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行更換，有權(quán)對(duì)妨害小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設(shè)施的行為進(jìn)行勸阻、制止和舉報(bào)。

　　居民入住時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理委員會(huì)簽訂住用合同，遵守合同中規(guī)定的義務(wù)。

　　第十六條房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸隍、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失;

　　(一)擅自占用居住小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地或者改變其用途的;

　　(二)擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀、損毀設(shè)施、設(shè)備及其他危及房屋安全行為的;

　　(三)私搭亂建，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。

　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)向物業(yè)管理委員會(huì)投訴或者向房屋土地管理機(jī)關(guān)反映;物業(yè)管理委員會(huì)有權(quán)予以制止并要求其限期改正，對(duì)給產(chǎn)權(quán)人或使用人利益造成的損害有權(quán)要求賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同;

　　(一)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的;

　　(二)管理制度不健全、管理混亂的;

　　(三)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;

　　(四)擅自改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的;

　　(五)其他不履行或者不完全履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定的義務(wù)的。

　　第十八條未經(jīng)房屋土地管理機(jī)關(guān)的資質(zhì)審查而擅自承攬居住小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由房屋土地管理機(jī)關(guān)責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查;逾期仍不辦理的，對(duì)其處以二0xx元至二萬元罰款，并責(zé)令其停止對(duì)居住小區(qū)物業(yè)的管理。

　　第十九條因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成居住小區(qū)物業(yè)及其居住環(huán)境狀況惡化的，由房屋土地管理機(jī)關(guān)予以警告、限期改正、處以5000元至5萬元罰款、降低資質(zhì)等級(jí)、吊銷資質(zhì)合格證書;對(duì)被吊銷資質(zhì)合格證書的，移送工商行政管理機(jī)關(guān)依法處理。

　　第二十條開展物業(yè)管理和多種經(jīng)營(yíng)、服務(wù)所需收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)局和市房屋土地管理局制定。

　　第二十一條本辦法執(zhí)行中的具體問題，由市房屋土地管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十二條本辦法自1995年10月1日起施行。

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