大學(xué)生是一個獨(dú)特的消費(fèi)群體，知識水平相對較高。他們愿意嘗試并容易接受新事物和新想法。雖然現(xiàn)在消費(fèi)力比較低，但是人數(shù)龐大，消費(fèi)領(lǐng)域集中。更重要的是，現(xiàn)在的大學(xué)生在不久的將來將成為整個中國社會的中堅(jiān)力量和消費(fèi)者。誰抓住了他們，誰就抓住了未來市場。

　　于是國內(nèi)外很多廠商都采取了海報(bào)、傳單、贊助、報(bào)告（講座）、業(yè)務(wù)人員銷售展示、學(xué)生代理、書攤、上門銷售講解、表演等行動。其中很少有兩種形式：向女大學(xué)生講解化妝品知識，由商家舉辦大型演出（活動）；報(bào)告（講座）也很少，大部分高校一學(xué)期一兩次；挨家挨戶推銷在高校是一種普遍現(xiàn)象。隨著高校學(xué)生公寓管理的更加嚴(yán)格，這種形式正在減少。周六周日時不時會有業(yè)務(wù)人員在校園內(nèi)銷售，但一般沒有規(guī)律性，次數(shù)也不是特別多；書攤一般在周六周日。海報(bào)、傳單、橫幅和學(xué)生代理人的贊助是大學(xué)校園中最常見的形式�？梢姶黉N的促銷形式（游戲活動、禮品、免費(fèi)使用、優(yōu)惠券、價格折扣等。）很少使用，應(yīng)該會引起商家的注意。

　　1·大學(xué)校園商業(yè)推廣的產(chǎn)品，大部分集中在學(xué)習(xí)、教育、日用品等方面。大學(xué)校園商業(yè)推廣的產(chǎn)品有三種：學(xué)習(xí)用品、教育培訓(xùn)、日用品。學(xué)習(xí)用品一般包括書籍、復(fù)讀機(jī)、電子詞典、隨身聽、cd、電腦和學(xué)習(xí)資料。教育培訓(xùn)包括四六級、計(jì)算機(jī)考試、考研、托福、雅思、第二外語（法、德、日）和各種證書培訓(xùn)。日常生活用品包括食物（可樂、果汁、蛋糕、薯片、牛奶等。），手機(jī)卡，電話卡，化妝品，美容院，鞋子，服裝等。滿足大學(xué)生精神娛樂需求的產(chǎn)品很少，商家可以在這方面努力挖掘和開拓市場。

　　第二，大學(xué)生對商業(yè)推廣活動態(tài)度友好。根據(jù)調(diào)查，大學(xué)生對上門促銷表現(xiàn)出一貫的不贊成，不帶偏見地接受廣告和海報(bào)，通常接受贊助、報(bào)告、學(xué)生代理和商業(yè)人員的銷售展示。一般來說，大學(xué)生對商業(yè)推廣活動持友好態(tài)度。

　　第三，大學(xué)生最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，最不喜歡的是上門銷售。調(diào)查顯示，大學(xué)生最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，因?yàn)橘澲�可以讓大學(xué)生獲得利益，報(bào)道和表演一般更有趣，可以開闊視野，增長見識。最不喜歡的形式是上門銷售，因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量低劣，宿舍盜竊時有發(fā)生。

　　第四，不同形式的商業(yè)推廣效果存在明顯差異。我們對海報(bào)、傳單等進(jìn)行分類。作為平面廣告，贊助，報(bào)告和表演作為公共關(guān)系宣傳，和銷售展示的業(yè)務(wù)人員和學(xué)生代理作為人員銷售。

　　發(fā)現(xiàn)平面廣告一般只能讓大學(xué)生知道產(chǎn)品和企業(yè)的名稱和內(nèi)容。公關(guān)宣傳不僅能達(dá)到平面廣告的效果，還能讓大學(xué)生對產(chǎn)品產(chǎn)生好感，形成對產(chǎn)品的偏好。商務(wù)人員的銷售展示最有可能促進(jìn)大學(xué)生現(xiàn)場購買。因此，商家應(yīng)該盡可能采用這種促銷形式來擴(kuò)大銷售。雖然書攤上賣的正版書不多，但書的質(zhì)量尚可，價格往往很便宜，滿足了大學(xué)生對學(xué)習(xí)用書、文學(xué)用書、暢銷書的`需求，很受大學(xué)生歡迎。

　　對于學(xué)生中介，大學(xué)生還是接受和歡迎的，尤其是熟悉的人，表現(xiàn)出高度的信任。問原因，學(xué)生中介一般比較方便，有問題可以去找他，而且因?yàn)槭峭瑢W(xué)，自然有信任感。此外，大學(xué)生普遍認(rèn)為，學(xué)生一般不欺騙學(xué)生，否則學(xué)生很難有尊嚴(yán)地留在同學(xué)圈子里。因此，大學(xué)生普遍信任學(xué)生代理，企業(yè)應(yīng)充分利用學(xué)生代理擴(kuò)大銷售。

　　5·大學(xué)生消費(fèi)觀很理性。平面廣告（海報(bào)、傳單）對于擴(kuò)大產(chǎn)品的知名度，讓大學(xué)生了解自己產(chǎn)品的相關(guān)內(nèi)容有很大的作用。收到廣告后，決定大學(xué)生購買產(chǎn)品的因素是質(zhì)量、價格和企業(yè)的誠信。

　　1·商務(wù)人員的銷售展示最有可能促進(jìn)現(xiàn)場采購，因?yàn)樗�讓大學(xué)生感覺質(zhì)量可靠。

　　2·學(xué)生代理作為大學(xué)校園中一種特殊的推廣形式，受到大學(xué)生的信任。

　　3·所有的促銷形式都可以達(dá)到提醒大學(xué)生在以后的購買中會記住或關(guān)注該產(chǎn)品的效果。

　　4·商家比較經(jīng)濟(jì)的推廣模式是：以贊助、報(bào)告（講座）的形式在校園內(nèi)進(jìn)行預(yù)宣傳，以吸引關(guān)注，提升影響力；之后進(jìn)行業(yè)務(wù)人員的銷售展示；展示輔以免費(fèi)使用、打折、贈送等促銷手段，銷售效果會更好。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告3

　　一．調(diào)查概況

　　調(diào)查時間：20xx年12月29日

　　調(diào)查地點(diǎn)：天津理工大學(xué)校本部公寓城水房旁超市

　　調(diào)查對象：超市經(jīng)營者

　　調(diào)查方法：參與觀察法和半結(jié)構(gòu)訪談法

　　調(diào)查人：張露文陳婷李珈儀

　　指導(dǎo)老師：闕躍平

　　二．報(bào)告正文

　�。ㄒ唬┱{(diào)查過程

　　為了獲得有效準(zhǔn)確的信息，我們采取了重復(fù)觀察法和半結(jié)構(gòu)式訪談法。

　　首先，由于我們每天都會因購買日常生活用品光顧該超市，因而我們在運(yùn)用參與觀察法時比較靈活，能夠較準(zhǔn)確地對超市的經(jīng)營活動進(jìn)行多次觀察后得出規(guī)律性的結(jié)論。

　　其次，因?yàn)槲覀兘?jīng)常光顧該超市，因此我們和超市經(jīng)營者的人際關(guān)系相處得較為融洽，在超市人流較少時，我們會以聊天的方式談及到她的在校經(jīng)營的日常生活，部分涉及到她的家庭等內(nèi)容。

　　在確定了這次調(diào)查主題后，我們準(zhǔn)備了一些問題，在29號下午客流量較少時在超市內(nèi)與她進(jìn)行了聊天式的溝通，非正式訪談中涉及的主要問題包括：

　　1戶籍2。年齡3。選擇此職業(yè)的原因4。盈利情況5。已在理工經(jīng)營時間。對目前工作的前景和期望等。在訪談過程中，我們又延伸出了許多問題，下面是對這些信息的分類整合。

　　1基本情況和職業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

　　我們調(diào)查的超市經(jīng)營者即這家超市的老板，名字叫彭某，女，今年26歲，戶籍為安徽宿州，家中還有兩個哥哥和一個妹妹。在理工經(jīng)營這個超市已經(jīng)五年了，在聊天的過程中我們得知，她06年初中畢業(yè)后，就來到了天津，在提及為何選擇天津時，她說因?yàn)樗�的表姐在天津，認(rèn)為有人照顧比較方便。來到天津后，她說因?yàn)檎J(rèn)為自己文化程度低，于是先從超市收銀員做起，然后當(dāng)年9月份在她大哥的幫助下在天津工業(yè)大學(xué)的一個奶茶店找到一份工作，07年3月來到該奶茶店位于理工本部的分店，直到08年9月?lián)Q了工作，選擇在理工大學(xué)新校區(qū)的一個超市里面上班，20xx年在外跑了一年的業(yè)務(wù)，主要負(fù)責(zé)聯(lián)系貨源，20xx年，她從跑業(yè)務(wù)中認(rèn)識的老客戶手里接手了現(xiàn)在這家超市，憑借在超市當(dāng)營業(yè)員的經(jīng)驗(yàn)和對超市經(jīng)營的了解，自己當(dāng)起了老板，一直到現(xiàn)在。她在交流中坦承得說到：“因?yàn)樽约阂恢苯佑|的就是這一類的工作，了解這一行的來龍去脈，熟悉的多，也習(xí)慣在超市工作了，在外面打工了這么多年，也是看老板臉色夠了，所以想自己當(dāng)老板，干起來也舒服，心情愉快�！�

　　2。進(jìn)貨渠道

　　因?yàn)槠綍r在對這家超市的觀察中我們發(fā)現(xiàn)，店主彭某幾乎每天都會進(jìn)貨，整理貨源，因此我們談到了她的進(jìn)貨渠道，她說：“現(xiàn)在都是業(yè)務(wù)上門，不用自己出去拿貨”。在交流中我們得知，她現(xiàn)在和進(jìn)貨商的關(guān)系很好，有時進(jìn)貨達(dá)到一定數(shù)量，進(jìn)貨商還會贈送她半箱或者一箱。顯然這對于曾經(jīng)在外跑過一年貨源業(yè)務(wù)的她來說，并不是一個難題。

　　3。盈利狀況：

　　彭某說這個超市由于是從他人手里接手過來的，所以從她開始經(jīng)營這個超市就一直是處于盈利狀態(tài)，也正是這樣當(dāng)年在辦理轉(zhuǎn)讓的時候多付了4萬元給前任經(jīng)營者。這兩年下來，平均每年可凈賺達(dá)到七到八萬元，這也是讓彭某感到很高興的地方。

　　4。經(jīng)營方法

　　我們每天從水房打水都可以看到這個小超市很是熱鬧，而且在購物時也充滿歡聲笑語，于是就好奇的.問道老板有沒有什么經(jīng)營秘訣，彭某說到了兩個方面：一個是服務(wù)好，作為經(jīng)營者，她自身的性格十分開朗幽默，喜歡與人交談和開玩笑，并且平易近人，讓同學(xué)們在這個超市購物感到愉快，這樣就會積累越來越多的回頭客，在學(xué)生消費(fèi)者中打下堅(jiān)實(shí)的口碑。另一個方面是良好的心理素質(zhì)。由于在離這個超市200米左右有一個規(guī)模稍大的超市，貨品也比較齊全，所以這個小超市要有一定的“立足之地”是有一些秘密的。彭某提到：“要做好賠本的心理準(zhǔn)備，不要渴望能賺多少錢，在價格方面則是盡量做到最后一個漲價。貨價不輕言抬高，這樣可以在同學(xué)們心中樹立一個“物美價廉”的形象，彭某把這個稱作“以物換物，先賠后賺”。

　　5。經(jīng)營優(yōu)勢

　　談到彭某的盈利狀況比較樂觀，我們因此也聊到了她的經(jīng)營優(yōu)勢，首先是前面提到的進(jìn)貨渠道和經(jīng)營方法上的優(yōu)勢，除此之外，彭某談到，因?yàn)檫@家超市屬于學(xué)校后勤部門管理，而她恰好在這方面擁有一些可以疏通的人際關(guān)系，因此就會享受到減免部分房租的好處，在日常的經(jīng)營中，遇到問題也可以得到較好的解決。

　　6。．經(jīng)營限制

　　在交談中，我談到了我對超市所處的地理位置的看法，我認(rèn)為這家超市的地理位置還比較好，臨近水房，學(xué)生打水時便會進(jìn)超市買一些日常所需食物與用品，但是彭某說其實(shí)這樣的地理位置并不好，相對于學(xué)校其它超市來說有些偏僻，有些學(xué)生甚至上一年學(xué)都不知道水房旁邊有這家超市。由于地理位置不好，給她帶來了兩個方面的經(jīng)營限制。首先是，客流量不夠，只有在打水高峰期時才會有人，晚上較忙，白天基本上沒有客流量；其次，因?yàn)榭土髁坎蝗缙渌�家超市高，因此不敢輕易抬高貨價，只能靠低價來贏取更多的客流量。除了地理位置帶來的限制，還有店面規(guī)模的限制，從圖中我們可以看出，彭某經(jīng)營的這家超市店面比較小，因此貨品不夠齊全，且主要以吃為主，而彭某提到，食物的利潤在20%，而生活用品的利潤則在40%。

　　7。。對目前工作前景和期望

　　由于老校區(qū)即將面臨拆遷，我們問到了她將來的工作前景，她提到，自己想去浙江的騰翔大學(xué)開一家蛋糕店。聊到其中的原因，彭某臉上洋溢出幸福的笑容，她說自己最近剛剛結(jié)婚，而自己的愛人則在浙江打工。并且，她當(dāng)年剛來天津打工時，曾學(xué)習(xí)過做蛋糕并且對這方面比較感興趣。在聊到她結(jié)婚對于她現(xiàn)在經(jīng)營這家超市有無影響時，她說當(dāng)然會有，有時兩人產(chǎn)生矛盾時自己就會心情不好，影響到了自己對待學(xué)生的服務(wù)態(tài)度。

　　下面是我們對這家超市的采景，和采訪過程中拍下的照片：

　　在訪談的最后，我們衷心祝愿彭某能夠?qū)⒊�市�?jīng)營得更好。

　　（二）結(jié)果分析

　　切入視角：社會資本

　　1。布迪厄?qū)⑸鐣�資本定義為現(xiàn)實(shí)或潛在的資源集，這些資源集與具有一種持久網(wǎng)絡(luò)有關(guān)，該網(wǎng)絡(luò)由相互了解和認(rèn)可及某種程度上制度化的關(guān)系所構(gòu)成。該定義認(rèn)為社會資本是存在于制度化關(guān)系所構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)中的資源，其特點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)社會資本是一種可用的資源，并且這種資源是處于由關(guān)系所構(gòu)成的社會網(wǎng)絡(luò)之中的。

　　2。哈那皮特和戈?duì)栃銓⑸鐣�資本分為結(jié)構(gòu)性的、關(guān)系性的和認(rèn)知性的。

　�。�1）結(jié)構(gòu)性社會資本指行動者之間的總體關(guān)系模式，即你聯(lián)系誰，如何發(fā)生聯(lián)系。在彭某的這個小超市中，她從跑業(yè)務(wù)時認(rèn)識的客戶手中盤下這家超市，通過與學(xué)校后勤部較熟的關(guān)系獲取資格維持經(jīng)營這家超市，聯(lián)系業(yè)務(wù)員，給她送貨以及提供商品給消費(fèi)者，即學(xué)生，這些總體上是它的結(jié)構(gòu)性社會資本。

　�。�2）關(guān)系性社會資本是指人們通過長期互動建立起來的個人關(guān)系。比如說彭某的超市之所以能長期在學(xué)校經(jīng)營下去而不受其他投資者的影響，正是因?yàn)樗�和學(xué)校后勤部管理這方面的人的關(guān)系比較好是它的一個關(guān)系性社會資本，除此以外，通過這兩年的經(jīng)營，彭某也為自己建立了一定的消費(fèi)群體，和同學(xué)們關(guān)系好也是它的關(guān)系性社會資本。

　　（3）認(rèn)知性社會資本指為群體提供共享的表達(dá)、解釋和意義體系的資源，包括共同的語言、規(guī)范和敘事。彭某憑借自己的精明干練和從小積累的社會經(jīng)驗(yàn)，在與消費(fèi)者相處方面和經(jīng)營方式上有套自己的想法以及戰(zhàn)略方案，這就是它的認(rèn)知性社會資本。

　　3。（1）格蘭諾維特在《弱關(guān)系的力量》中提到，強(qiáng)關(guān)系是經(jīng)常互動的人群，弱關(guān)系是不經(jīng)常互動的人群。

　　在彭某有關(guān)經(jīng)營這家超市的社會網(wǎng)絡(luò)關(guān)系中，總結(jié)出來一共涉及到了五類人，一，是她的大哥二哥，她的大哥在南開大學(xué)經(jīng)營了一家超市，二哥則在超市旁經(jīng)營一家水果攤。二是她當(dāng)初跑貨源時認(rèn)識的客戶，三是學(xué)校后勤部，四是現(xiàn)在的進(jìn)貨商，五是學(xué)校同學(xué)。這些人中，她的大哥二哥屬于強(qiáng)關(guān)系，而學(xué)校后勤部與客戶等則是弱關(guān)系。

　�。�2）在微觀層面的社會資本研究中，強(qiáng)關(guān)系理論強(qiáng)調(diào)集體和封閉社會網(wǎng)絡(luò)中所產(chǎn)生的信任和規(guī)范等資源。

　　我們看到，彭某當(dāng)時來到天津涉足零售業(yè)是因?yàn)樗�的大哥和二哥都在�?jīng)營零售業(yè)，這體現(xiàn)了一種“聯(lián)結(jié)”（bonding）式的社會資本。

　�。�3）弱關(guān)系理論強(qiáng)調(diào)松散網(wǎng)絡(luò)和不同社會網(wǎng)絡(luò)之間的橋梁對促進(jìn)信息流和影響流具有關(guān)鍵作用。側(cè)重團(tuán)體外部關(guān)系，體現(xiàn)為“橋梁”（bridging）形式的社會資本。格蘭諾維特指出弱關(guān)系在信息和影響流通中的作用—為個人流動提供機(jī)會，促進(jìn)社區(qū)整合。

　　在彭某身上我們看到，當(dāng)初彭某接手這家店的原因是因?yàn)樗�與這家超市的原經(jīng)營者相識，并且有了幾年的關(guān)系基礎(chǔ)，因而得到了接手這家超市的機(jī)會，這體現(xiàn)了弱關(guān)系的力量。并且，彭某與進(jìn)貨商的關(guān)系和平時與學(xué)生這一消費(fèi)群體的相處過程中獲得的人際關(guān)系，都體現(xiàn)了彭某的良好的團(tuán)體外部關(guān)系，也體現(xiàn)了這些弱關(guān)系促進(jìn)了學(xué)校這個小社區(qū)的整合。

　�。�4）然而邊燕杰指出，在中國社會，強(qiáng)關(guān)系更有可能成為幫助者和求職者之間的橋梁。（當(dāng)影響而非信息通過個人網(wǎng)絡(luò)流通時）

　　我們可以看到，彭某初步接觸零售業(yè)，是因?yàn)樗�大哥先前在大學(xué)里的零售業(yè)中已經(jīng)有了一定基礎(chǔ)，通過他的人脈幫助她從收銀員轉(zhuǎn)為大學(xué)超市經(jīng)營員，因此這就體現(xiàn)了，她大哥這個強(qiáng)關(guān)系是求職者和幫助者之間的橋梁。

　　總之，彭某較好得利用了弱關(guān)系傳遞的信息與知識等資源，和強(qiáng)關(guān)系傳遞的信任感與影響力等資源和情感支持。

　　三、總結(jié)與反思

　　這次的調(diào)查使我們受益匪淺，對參與觀察法和半結(jié)構(gòu)訪談法有了切實(shí)的體會與實(shí)踐，并通過此類調(diào)查方法，在理論上加深了認(rèn)知，對學(xué)校超市的經(jīng)營機(jī)制以及社會資本在其中起到的作用有了更加全面的理解；實(shí)踐上，在與群眾的廣泛接觸、了解、交流中受到真切的感染和體驗(yàn)，從活生生的的典型事例中受到深刻的啟發(fā)和教育，提高了認(rèn)識能力和創(chuàng)造能力。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告4

　　自20xx年以來，東陵區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部部針對地處城區(qū)，金融競爭環(huán)境較為激烈，貸款產(chǎn)品單一的這一現(xiàn)實(shí)問題，堅(jiān)持以“適應(yīng)客戶需求”為中心，在金融競爭的夾縫中搶抓機(jī)遇，逐步完善貸款產(chǎn)品開發(fā)機(jī)制，憑借他們熱誠的服務(wù)和合理的定位,大力開展商業(yè)門市抵押貸款業(yè)務(wù)，創(chuàng)出了獨(dú)特的信貸品牌，取得了較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。在第二營業(yè)部信貸員的配合下,我行信貸管理部協(xié)助辦公室對該部開辦該業(yè)務(wù)所處背景、開辦后產(chǎn)生的效果、具體的操作過程進(jìn)行了深入調(diào)查。

　　一、所處背景

　　東陵區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部周邊商業(yè)銀行鱗次櫛比、競爭非常激烈，加之農(nóng)村信用社貸款利率上浮等因素，依靠坐門等客的營銷方式,優(yōu)秀的貸款載體較難尋找。這些因素直接影響了該部信貸資金投放進(jìn)度和規(guī)模擴(kuò)張，使貸款的安全性、流動性和效益性體現(xiàn)不明顯，信貸生息資源越來越少。20xx年以前，該部貸款總規(guī)模在5000—6000萬元，收息在360—380萬元間徘徊。

　　但在此期間，總有一些附近居住的經(jīng)營商戶到該部咨詢?nèi)谫Y問題，當(dāng)時這些咨詢者中，大部分人有一定的資本積累、有固定資產(chǎn)暨商業(yè)門市，所經(jīng)營或擬經(jīng)營的項(xiàng)目發(fā)展前景較好，盈利性也較強(qiáng)，苦于資金不足、向商業(yè)銀行借貸又因不符和貸款條件，眼看著商機(jī)溜走，心有不甘的一部分人就向民間借貸、向典當(dāng)行融資，但資金融通的成本較大，得不償失。獲取了這些信息后，該部又對這些融資需求對象做了充分的市場調(diào)查，結(jié)合當(dāng)時市區(qū)兩級管理部門提出的打造“社區(qū)銀行、零售銀行”的市場定位目標(biāo)，結(jié)合近些年來我市房產(chǎn)市場穩(wěn)中有升的趨勢，總結(jié)出開展商業(yè)用房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險小、利潤高，在些客戶將是一批潛在的優(yōu)良信貸載體，經(jīng)與上級行溝通、批準(zhǔn)后，該部對貸款投放對象作了及時調(diào)整，適時開辦了門市房抵押貸款，給客戶提供正規(guī)的融資服務(wù)，受到了廣大客戶的歡迎。

　　二、產(chǎn)生的效果范文先生版權(quán)所有

　　自該部20xx年3月開辦此業(yè)務(wù)以來，當(dāng)年對36位客戶發(fā)放43筆，累計(jì)發(fā)放額3520萬元，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)收息收入120.5萬元；近一年的時間的運(yùn)作和實(shí)踐，充分表明該項(xiàng)業(yè)務(wù)適應(yīng)市場需求,潛在的客戶資源豐富，符合我們農(nóng)村信用社的市場定位，經(jīng)信貸人員與發(fā)生過業(yè)務(wù)往來客戶的不斷宣傳，實(shí)行品牌化營銷,給此項(xiàng)業(yè)務(wù)冠名為“創(chuàng)業(yè)貸款”，進(jìn)而使客戶群體不斷增加，使擇優(yōu)選擇優(yōu)良載體成為可能。20xx年，他們對93名客戶累計(jì)投放94筆金額7687萬元的商鋪抵押貸款。到20xx年末，該類貸款余額就達(dá)到了7731萬元，占該部全部貸款余額的68，全年實(shí)現(xiàn)收息565萬元，占全部收息的65，比上年增收255萬元，貸款到期回收率達(dá)到100，在保障安全的前提下，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益。范文先生版權(quán)所有

　　三、具體操作過程

　　該部在開辦該新業(yè)務(wù)之初，就把控制和降低經(jīng)營風(fēng)險放在首位，根據(jù)《擔(dān)保法》、《貸款通則》及上級行社制定的信貸業(yè)務(wù)操作制度，制定了門市房抵押業(yè)務(wù)的操作流程，并在具體的'操作中進(jìn)行不斷的更新和完善，建立健全檔案資料。

　　1、做好充分的貸前調(diào)查。在選擇客戶上，優(yōu)選項(xiàng)目前景較好、盈利性較高、符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求、符合法律法規(guī)和制度要求的貸款投放對象，能夠提供合法有效、產(chǎn)權(quán)明晰的有效抵押商業(yè)用房，做到兩名以上信貸人員實(shí)地勘驗(yàn)，并針對抵押物的地理位置、環(huán)境氛圍、市場價值、歷史交易價格、評估機(jī)構(gòu)的評估價值等綜合分析確定其合理的貸款額度和抵押率，目前該部所發(fā)放的此類貸款的抵押率均控制在60以內(nèi)。

　　2、指定評估機(jī)構(gòu)。業(yè)務(wù)開辦初期，他們并沒有確定指定的評估中介機(jī)構(gòu)，都是客戶自己找評估機(jī)構(gòu)，從實(shí)踐來看，其估價結(jié)果通過他們實(shí)地調(diào)查后均存在估價過高的情況。因此，該部及時做出決定，指定專門的評估機(jī)構(gòu)開展評估，其結(jié)果作為發(fā)放貸的參考依據(jù)。

　　3、嚴(yán)密手續(xù)及時報(bào)備。嚴(yán)密信貸手續(xù)是有效控制風(fēng)險的最好手段。在該部得知其他銀行出現(xiàn)假他項(xiàng)權(quán)利證時，為了規(guī)避此類風(fēng)險，他們對抵押物辦理他項(xiàng)權(quán)利證時，實(shí)行全程監(jiān)控辦理制度，并始終堅(jiān)持這一制度至今。同時堅(jiān)持借款人及配偶、抵押人及財(cái)產(chǎn)共有人、抵押物承租人來行親筆簽字，并出具特別承諾制度。為控制意外風(fēng)險，確保抵押物的安全足值，他們還與平安保險公司沈陽分公司合作，要求債務(wù)人對抵押物進(jìn)行投保，并確定該部為第一受益人的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁制度。由于自然人貸款權(quán)限的問題，該部與市區(qū)兩級行社請示，在征得上級同意后，采取了自行審批后，上報(bào)兩級行社備案制度。

　　4、嚴(yán)把貸款審查、審批關(guān)。在做好貸前調(diào)查后，審查審批環(huán)節(jié)在堵塞漏洞方面，發(fā)揮著重要作用，該部做到每筆貸款均由信貸審批小組審議審批，發(fā)揮群策群力的優(yōu)勢，防止出現(xiàn)貸款的操作風(fēng)險。

　　5、建立健全的檔案資料。建立完善的檔案資料，對控制和降低風(fēng)險起到很關(guān)鍵的作用，也是最后一道防范經(jīng)營風(fēng)險的屏障。為此，該部在該業(yè)務(wù)的檔案必備資料的完善上，參照了《擔(dān)保法》、信貸業(yè)務(wù)內(nèi)控制度及抵押類貸款所需資料制定了完善的商業(yè)門市房抵押貸款檔案目錄。如該部需要依法維護(hù)債權(quán)時，完善的檔案資料、翔實(shí)的書面證據(jù)將會給他們降低工作量，并給予債務(wù)人很大的壓力。

　　6.貸后檢查到位。堅(jiān)持貸后檢查到位，能有效監(jiān)督和保證客戶是否按規(guī)定用途使用貸款，能夠提前預(yù)知風(fēng)險，提前做出科學(xué)的決策，為實(shí)施有效的債權(quán)保護(hù)措施提供依據(jù)。

　　7.增強(qiáng)服務(wù)意識。作為金融服務(wù)行業(yè)，他們加強(qiáng)服務(wù)意識，急客戶所急多，為客戶著想，及時審批、及時發(fā)放貸款，為客戶贏取商機(jī)，是他們最好的宣傳途徑。目前，該部客戶中有很大部分是相互告知，而到該部建立信貸關(guān)系，并成為優(yōu)良信貸載體的。

　　四、今后設(shè)想

　　由于該項(xiàng)業(yè)務(wù)在該部的成功開展，使該部有了新的利潤增長點(diǎn)，在今年的工作中，該部將落實(shí)和貫徹區(qū)行信貸工作會議精神，繼續(xù)擴(kuò)大該項(xiàng)貸款的投放。

　　但從目前的形勢分析也有不利因素存在，主要是利率過高不利于市場競爭，目前其他銀行對該項(xiàng)貸款也有較強(qiáng)的興趣，其中有部分銀行正在辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)。潛在客戶分流問題不容忽視。若克服上述問題，需在穩(wěn)定原有優(yōu)良客戶的基礎(chǔ)上，改變過去的營銷手段，加大宣傳途徑，走出去積極尋找優(yōu)秀載體，繼續(xù)延用較受客戶歡迎的按季收息的做法，使信貸員減少收息精力的投入，集中精力用在貸款的投放和管理上，以彌補(bǔ)信貸人員少的不足。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告5

　　調(diào)研時間：20xx年5月12日

　　調(diào)研地點(diǎn)：濟(jì)南泉樂坊泉城路各專賣店貴和商廈

　　調(diào)研內(nèi)容：考察各專賣店（服裝店、鞋店、包店、珠寶店等）的空間設(shè)計(jì)

　　調(diào)研方式：實(shí)地考察

　　調(diào)研目的：通過對各種類型的專賣店的觀察，并對具體的案例進(jìn)行分析，增加關(guān)于商業(yè)空間設(shè)計(jì)的知識，進(jìn)一步了解并認(rèn)識到應(yīng)該注意的問題，在以后的設(shè)計(jì)中提供借鑒與幫助。前言：專賣店設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)是吸引各種類型的過往顧客停下腳步，仔細(xì)觀望，并吸引他們進(jìn)店購買。一個專賣店空間設(shè)計(jì)的成功與否將決定其商品銷量與盈利的多少，一個好的專賣店設(shè)計(jì)有助于維護(hù)品牌形象，可以促進(jìn)商品的銷售。

　　商品千差萬別，商店各不相同，不同的消費(fèi)群體的購買需求也不同，因此在對專賣店進(jìn)行設(shè)計(jì)之前，首先必須考慮清楚顧客群的情況。比如童裝專賣店的設(shè)計(jì)應(yīng)該顯得活潑而自由，符合兒童的審美需求；而像珠寶店的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量高貴、大氣，營造一種華麗的空間氛圍。當(dāng)然，專賣店空間設(shè)計(jì)的主要目的是為了把商品最佳的一面展現(xiàn)出來，要做到這一點(diǎn)就必須結(jié)合運(yùn)用情調(diào)、功能性和富于魅力的設(shè)計(jì)，做到人性化設(shè)計(jì)。

　　下面將主要從兩方面對專賣店的空間設(shè)計(jì)進(jìn)行簡單的調(diào)查分析（由于條件限制，此次調(diào)查還不夠完善，存在許多不足之處，但也從中學(xué)到了很多）：

　　一、功能性。

　　我們都很清楚一個專賣店成立的主要目的是為了銷售商品，從而取得盈利，對專賣店的設(shè)計(jì)是為了更好的將商品推銷出去，從而獲得更大的利潤。只有最大限度的利用好有限的空間，將商品以最佳的狀態(tài)的展現(xiàn)給消費(fèi)者，才能夠獲得理想的效果，吸引消費(fèi)者。

　　進(jìn)入一個專賣店，不知你是否會有這樣的感覺：面對這么多五顏六色的商品，不知應(yīng)該選擇哪一件，不知是該向左走，還是向右走，是向前還是離開？運(yùn)用好商品的關(guān)聯(lián)作用是一切活動的開始。它指的是哪種類型的商品可以擺放在一起展示給顧客，如長短襪可以和內(nèi)衣一起擺放，水壺可以和烤箱擺在一起，水果可以和蔬菜擺在一起，這樣做的目的是為了最大限度的利用貨架與通道組成的營業(yè)空間引導(dǎo)顧客更加快捷而高效的瀏覽到商品。通過擺放互相有共同之處的商品，不至于讓顧客眼花繚亂，還可能讓顧客選中本來沒想要買的商品。如圖一（貴和商廈服飾專賣店）上衣、裙子、鞋子搭配在一起共同放在同一展臺上，是一種平面化的效果，但再加上一旁的模特將衣服的立體效果很好的展現(xiàn)出來，既有平面的展示又有立體的展示，二者相結(jié)合，搭配的和諧舒適，讓人全面的感受到不同的效果，從而引起購買的欲望。

　　在商品的擺放上，盡可能的按照一定的形式或規(guī)律來擺放，比如同一色系的放在一起，垂直布圖一置或者是對稱布置，既顯得規(guī)整，又具有形式美感，而且不顯得雜亂。如圖二（卡哇伊服裝專賣店）所示，以黑白色調(diào)為主的服裝被放在同一區(qū)域，單純的黑色調(diào)與白色調(diào)沒有被強(qiáng)硬的分隔開，而是二者之間互相穿插，但卻并不顯得凌亂，反而有一種秩序美感，讓顧客一目了然，很容易選擇自己所需要的商品。

　　其次是通道的設(shè)計(jì)，要盡可能的寬敞、筆直，盡量少拐角，以免太過狹窄而導(dǎo)圖二致人流不暢。有很多通道在外觀上都設(shè)計(jì)成不同于其他地面的風(fēng)格，采用不同的顏色或者不同的材料，這樣在一定程度上能夠有序的引導(dǎo)顧客進(jìn)行游覽，但也有一些消費(fèi)者潛意識里不喜歡被拘束，而喜歡自由行走自由瀏覽。所以我們應(yīng)該依靠巧妙的設(shè)置貨柜來吸引顧客自由的穿行。

　　當(dāng)一個逛了一整天街的消費(fèi)者，進(jìn)入一個專賣店時，這時她最需要的就是一張沙發(fā)或者一把椅子，能夠供她休息。因此，店內(nèi)的休息設(shè)施是不能忽視的，如果將它們按照一定的形式進(jìn)行組合，也會營造出很有價值的營業(yè)空間，既達(dá)到了供消費(fèi)者休息的功用，又取得了一定的設(shè)計(jì)美感。如圖三（卡哇伊店內(nèi)休息區(qū)的設(shè)計(jì)）椅子的擺放與模特之間距離太小，二者緊挨著，這樣就使得消費(fèi)者只能看而不能坐，因?yàn)樗麄儠�有一種感覺，坐下會不會將一旁的模特碰倒，這使得他們小心翼翼而不敢坐。

　　對于服裝專賣店來說，試衣間是一個很重要的因素，顧客買衣服的決定大多是在試衣間里做出的，現(xiàn)在有很多專賣店的試衣間很隨便，里面堆滿了雜物，甚至有的將貨倉作為試衣間，這不但影響顧客試衣服的心情，更重要的是也很影響銷售。你試想：當(dāng)你走進(jìn)試衣間，踏上軟軟的地毯，關(guān)上精致的門，試穿后還有個梳妝臺可以讓你梳一下凌亂的頭發(fā)，或者還可以噴一下精致的香水，你是否感覺自己是公主？這種美好的感覺會讓消費(fèi)者感到心情舒暢，便情不自禁的購買本商品。

　　二、空間氛圍的營造。

　　隨著現(xiàn)代生活水平的提高與人們消費(fèi)水平、消費(fèi)觀念的提升，人們對專賣店的空間設(shè)計(jì)的要求也越來越高，消費(fèi)的不僅僅是單一的商品，同時也需要身心上的愉悅。

　　專賣店從它的櫥窗設(shè)計(jì)到室內(nèi)的'空間設(shè)計(jì)，其本質(zhì)都是在營造一種空間氛圍，讓消費(fèi)者能夠真實(shí)的體會到該商品給他帶來的美好的感覺。（下面主要以櫥窗為例進(jìn)行分析）

　　如果把一個專賣店看作一本雜志，那么櫥窗就是這本雜志的封面。毫無疑問，引人注目充滿創(chuàng)意的櫥窗能夠起到促銷的作用，精心布置的櫥窗不僅能夠把消費(fèi)者引入店內(nèi)，而且還強(qiáng)化了商品的品牌形象，它既是一種廣告手段，又讓顧客深入了解店內(nèi)商品的情況。如圖四（貴和商廈門前的手表展示櫥窗），大幅圖片作為背景，成為櫥窗的主導(dǎo)，也構(gòu)成陳列中實(shí)際尺寸的補(bǔ)充，放在圖片之前的手表與圖片中很紳士的男士相呼應(yīng)，圖四

　　顯得沉穩(wěn)、高貴、典雅，仿佛手表與圖片不是分離的，而是融合為一體，很形象生動。放置手表的立臺高低錯落，很有秩序感，同時透明的立臺中間發(fā)出燈光，雖然光比較微弱但卻已經(jīng)足夠?qū)⑹直淼馁|(zhì)感表現(xiàn)出來。

　　設(shè)計(jì)櫥窗時，首先應(yīng)明確所要陳列的商品中蘊(yùn)含的主題與精神，然后賦予其一種理念，因?yàn)橹挥歇?dú)特的理念才能讓設(shè)計(jì)中與眾不同的東西呈現(xiàn)出來。但最終櫥窗的主題要能夠反映或支持店內(nèi)銷售的商品。櫥窗的設(shè)計(jì)可以運(yùn)用一系列的色彩、形體、肌理、燈光等，在瞬間抓住消費(fèi)者的注意力，同時又要具備必要的細(xì)節(jié)與情節(jié)，可以讓消費(fèi)者停留更長的時間。櫥窗的設(shè)計(jì)可以創(chuàng)作“戲劇”，傾訴“故事”，可以表現(xiàn)的活潑自然，可以營造浪漫溫馨的氣氛，也可以制造誘惑，激發(fā)人們的購買欲望。如圖五所示（貴和商廈服飾專賣店櫥窗），幾根簡簡單單的綠竹就將整個畫面的氣氛表達(dá)出來了，而無需其他多余的語言，給人一種清爽、涼快的感覺；加之頂部的燈光由上而下射下來，打在模特與地面的不同位置，仿佛大自然的光芒稀稀疏疏的從竹林的縫隙中穿過，顯得那么自然而又有親和力，人們很自然的就知道該店是夏季服裝專賣店。

　　運(yùn)用色彩能夠創(chuàng)造戲劇性的效果與氛圍，但這并不意味著色彩使用的越多，所制造出的效果就會越好，相反，最好的櫥窗用色設(shè)計(jì)方案是使用單色，比如以藍(lán)調(diào)為基礎(chǔ)的櫥窗，能增添情感意義，被認(rèn)為是寒冷的、悲傷的，而紅色則給人以興奮、激動、熱情的感覺。不同的色彩會使人產(chǎn)生不同的感覺，也會使形體產(chǎn)生不同的效果。如圖六所示，整個櫥窗以黃色為基調(diào)，營造了一種積極向上的感覺，表現(xiàn)出青年人的健康與活力。背景中的線條有序的排列著，并不顯得雜亂，背景墻的處理也恰到好處，采用規(guī)整的平行線的處理手法，很有秩序感，正好與立體的線條形成對比，加上頂部燈光的照射，使得線條有一種跳躍的感覺，與主題搭配的很和諧。（在店內(nèi)空間設(shè)計(jì)中，色彩也是一種很好的分割空間的方法。）

　　照明設(shè)計(jì)首先是為了滿足消費(fèi)者觀看商品的需要，提供舒適的視覺環(huán)境，其次是運(yùn)用照明手段渲染氣氛，創(chuàng)造特定的藝術(shù)氛圍。

　　1、合理的照明能充分顯示商品的真實(shí)感。如果照度太低或是過高，顧客的視覺都會產(chǎn)生不舒適的感覺，也會使顧客在購物過程中，不能清晰或真實(shí)地看到商品，這會給顧客選購商品帶來不便，容易讓顧客產(chǎn)生不舒適的感受；

　　2、合理的照明能充分顯示商品新鮮感。很多人在百貨店購買皮鞋時，有過這樣的感受：那些擺放在有燈光下的皮鞋，顯得非常新；相反，那些擺放在沒有燈光區(qū)域的鞋子，就感覺缺少光澤，好像是舊鞋。同樣的道理，那些有重點(diǎn)照明的服裝，給人非常嶄新的感覺，反之則給人感覺灰暗。因此，設(shè)計(jì)專賣店的光環(huán)境時，燈光與商品的呼應(yīng)非常重要，要盡可能地把光線集中到商品上；

　　3、合理的照明能充分顯示商品的高級感。任何商品在某個特定的光線下，都能體現(xiàn)出特殊的藝術(shù)美感，商品高檔高級，主要是通過特定的光線來體現(xiàn)，這種特定光線的實(shí)現(xiàn)，需要有相應(yīng)的燈光。如圖七所示，幾盞聚光燈直接指向模特衣架，所有的光線都集中在模特身上，焦點(diǎn)聚集在模特的頭部，而周圍的環(huán)境處于較暗的狀態(tài)中，形成鮮明的對比，不但突顯出模特真實(shí)的表情與她們優(yōu)美的姿態(tài)，而且營造出一種很神秘的空間氛圍，很吸引人們的目光。另外，櫥窗空間環(huán)境的布置，拱形的窗洞與紗質(zhì)窗簾的運(yùn)用，營造出一種高貴華麗的空間氣氛，使人很向往。

　　店內(nèi)空間設(shè)計(jì)與櫥窗設(shè)計(jì)大同小異，要營造一種空間氛圍，也需要色彩、燈光、形體、道具等的搭配。另外，大多數(shù)專賣店往往會在室內(nèi)添加背景音樂，它有助于消除不想要的聲音，同時又能配合工作人員的工作。但是，這種音樂如果掌握不好，聲音過高，會令人反感；聲音過低，則不起作用。比如，有些專賣店為了提高宣傳而在店內(nèi)放一些很熱情很興奮的歌曲，甚至聽不到對方講話的聲音，這不但沒有起到作用反而讓人們覺得煩躁，只想快點(diǎn)離開這個地方。因此，音樂的響度一定要與專賣店力求營造的店內(nèi)環(huán)境相適應(yīng)。

　　總結(jié)：現(xiàn)在的專賣店空間設(shè)計(jì)越來越人性化，也越來越注重環(huán)境與氛圍的營造，不但考慮到消費(fèi)者的購物需求，還考慮到消費(fèi)者的審美需求與精神需求，最大限度的給消費(fèi)者營造一個

　　舒適的購物環(huán)境。

　　體會：考察了這么多不同種類的專賣店，每走進(jìn)一個專賣店給我的感覺就不同，不同品牌有著自己的設(shè)計(jì)風(fēng)格。像阿迪達(dá)斯、耐克、安踏等專賣店，當(dāng)?shù)谝荒_踏進(jìn)去時，就會有強(qiáng)烈的感覺——運(yùn)動的感覺，雖然它沒有做過多的裝飾，也沒有多余的裝飾物，僅僅靠它的商品簡簡單單的陳列就營造出一種運(yùn)動的感覺，再加上燈光的效果，將這種氛圍渲染的更加強(qiáng)烈。所以，一個專賣店的空間設(shè)計(jì)不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進(jìn)行不同的陳列擺放，對其稍加設(shè)計(jì)便可營造出理想的效果；燈光的選擇也很重要，不同的光源打在物品上會出現(xiàn)不同的效果，如日光燈、鎢絲燈、白熾燈、鹵素?zé)簟⒛藓鐭�、金屬鹵化燈等等，應(yīng)根據(jù)需要選擇適當(dāng)?shù)臒艟�，以配合店�?nèi)的整體設(shè)計(jì)。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告6

　　一、前言

　　商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會有較大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境，所以對于商業(yè)街的市場定位和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是非常重要的。在大學(xué)城這種高消費(fèi)人流量密集的商業(yè)街尤其要對顧客的需求有一個明確的了解。商業(yè)街的市場定位一旦出現(xiàn)偏差就會導(dǎo)致商業(yè)街的衰退所以我針對大學(xué)城商業(yè)街的市場定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)了一份調(diào)查報(bào)告。

　　二、調(diào)查目的

　　要求詳細(xì)了解大學(xué)城商業(yè)街的消費(fèi)者組成部分，消費(fèi)者對其的認(rèn)知程度以及大學(xué)城商業(yè)街內(nèi)的店鋪競爭及其銷售情況，為大學(xué)城商業(yè)街做出準(zhǔn)確的市場定位。

　　1.了解大學(xué)城商業(yè)街的消費(fèi)者主要構(gòu)成

　　2.對于主要消費(fèi)人群有針對性的調(diào)查其消費(fèi)結(jié)構(gòu)

　　3.了解消費(fèi)者對大學(xué)城商業(yè)街的各種店鋪的評價

　　4.全面了解消費(fèi)者對于大學(xué)城商業(yè)街的不同店鋪的支持程度

　　三、調(diào)查內(nèi)容

　　3.1調(diào)查前分析

　　那么現(xiàn)在的商業(yè)街會出現(xiàn)了什么問題呢？經(jīng)過了解大學(xué)城商業(yè)街作為一個商業(yè)街其商業(yè)氣氛卻是尚欠濃厚，無法與其他商業(yè)大街相比。不同年齡層次的消費(fèi)人群具有不同的生活方式和消費(fèi)偏好，從滿足消費(fèi)群體的需求出發(fā)，這是商業(yè)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)的基本則。針對此原則列出了以下幾個調(diào)查重點(diǎn)。

　　大學(xué)城商業(yè)街坐落于幾所大學(xué)之間地理位置極佳，人流量巨大，對此次調(diào)查的重點(diǎn)是放在學(xué)生身上。大學(xué)生消費(fèi)能力調(diào)查是主要的對此提出問題應(yīng)了解附近大學(xué)生的消費(fèi)比重進(jìn)行了解。了解了消費(fèi)比重之后我們還需要知道被調(diào)查者每次來到商業(yè)街的消費(fèi)情況。這有助于我們對大學(xué)城商業(yè)街有更加準(zhǔn)確的定位。學(xué)生整體消費(fèi)能力并不是太強(qiáng)，消費(fèi)層次劃分比較明顯。學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較簡單，對于各式各樣的商品需求并不是那么巨大，但是學(xué)生對于服裝，娛樂，餐飲的消費(fèi)還是巨大的。還有一個不能忽視的方面就是現(xiàn)在學(xué)生的通訊消費(fèi)，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在學(xué)生消費(fèi)支出的首位，交通、通訊（手機(jī)話費(fèi)、上網(wǎng)等）支出排在第二位，絕大大部分學(xué)生用于服飾、學(xué)習(xí)、聚餐交際方面的支出不大。

　　在大學(xué)城商業(yè)街的店鋪與學(xué)生日常生活配套越高那么對于這種商鋪的發(fā)展應(yīng)該是越來越好的因此我們還要調(diào)查大學(xué)生對于商業(yè)街的店鋪的支持率以便更加準(zhǔn)確的定位大學(xué)城商業(yè)街，根據(jù)以往的調(diào)查項(xiàng)目銀行、水果店、超市、風(fēng)味餐飲店的支持率排在前列，73%的項(xiàng)目的支持率超過

　　50%。支持率低于50%的項(xiàng)目是KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港，因?yàn)檫@些項(xiàng)目并不是必備性商業(yè)同時wi-fi也是吸引學(xué)生就餐或消費(fèi)的重要手段。

　　當(dāng)前吸引學(xué)生消費(fèi)的主要因素也是我們所必須了解的，各種各樣的商家吸引大學(xué)生購物，消費(fèi)的手段不一樣。但是在我看來吸引當(dāng)前大學(xué)生消費(fèi)的主要因素任然是價格，質(zhì)量，潮流。講求實(shí)體，理性消費(fèi)任然是大多數(shù)大學(xué)生的消費(fèi)觀念。在購買商品的`時候大學(xué)生多數(shù)是本著經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的原則，在消費(fèi)時也會兼顧到實(shí)惠的高標(biāo)準(zhǔn)。我們新建商業(yè)項(xiàng)目是滿足學(xué)生的生活需要的配套設(shè)施，定位優(yōu)先應(yīng)該放置學(xué)生所需要的餐飲，商業(yè)零售，生活服務(wù)，引進(jìn)大眾品牌符合學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)，物美價廉，適合中低消費(fèi)水平。

　　3.2調(diào)查對象

　　大學(xué)城商業(yè)街附近客人

　　分析單位：個人

　　3.3調(diào)查工具

　　問卷調(diào)查（見附件）

　　3.4調(diào)查程序及時間安排

　　1、準(zhǔn)備階段：調(diào)查報(bào)告設(shè)計(jì)，修改，論證。確定調(diào)查人數(shù)，時間，安排調(diào)查人員名單，經(jīng)費(fèi)預(yù)算

　　2、實(shí)施階段：培訓(xùn)調(diào)查員的語言舉止，打印調(diào)查報(bào)告，準(zhǔn)備小禮物

　　3、研究階段：將收集的信息進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析。

　　4、總結(jié)階段：將調(diào)研結(jié)果以書面的形式——調(diào)研報(bào)告表述出來，并進(jìn)行評估。

　　3.5調(diào)查時間評估：

　　調(diào)研方案、問卷的設(shè)計(jì)、修改、論證--------------1周左右

　　實(shí)地訪問階段-----------------------1周

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析階段--------------------1周

　　調(diào)研報(bào)告撰寫階段-------------------------1周

　　3.6經(jīng)費(fèi)預(yù)算

　　材料費(fèi)：調(diào)查問卷200份20元

　　小禮物：100元

　　共計(jì)：120元

　　四、調(diào)查具體實(shí)施方案

　　調(diào)查主要以調(diào)查問卷為主：在完成市場調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)與制作以及調(diào)查人員的培訓(xùn)等相關(guān)工作后，就可以開展具體的問卷調(diào)查了。把調(diào)查問卷平均分發(fā)給各調(diào)查人員，統(tǒng)一選擇上午九點(diǎn)之后或傍晚這段時間開始進(jìn)行調(diào)查（因?yàn)榫劈c(diǎn)各大超市才開門營業(yè)，便于集中調(diào)查，能夠給本次調(diào)查節(jié)約時間和成本）。調(diào)查員在對消費(fèi)者調(diào)查時說明來意，并特別聲明在調(diào)查結(jié)束后將贈送被調(diào)查者精美禮物一份以吸引被調(diào)查者的積極參與、得到正確有效的調(diào)查結(jié)果。調(diào)查過程中，調(diào)查員應(yīng)耐心等待，切不可督促。記得一定要求其在調(diào)查問卷上寫明姓名、電話號碼，以便以后的問卷復(fù)核。調(diào)查員可以在當(dāng)時收回問卷，也可以第二天收回這有力于被調(diào)查者充分考慮，得出更真實(shí)有效的結(jié)果。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告7

　　商業(yè)空間是人類活動空間中最復(fù)雜多元的空間類別之一，而商業(yè)空間設(shè)計(jì)從廣義上可以定義為：所有與商業(yè)活動有關(guān)的空間形態(tài)設(shè)計(jì)。也可以理解為：當(dāng)前社會商業(yè)活動中所需要的空間設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)商品流通的空間環(huán)境設(shè)計(jì)。隨著時代的發(fā)展，現(xiàn)代意義上的商業(yè)空間設(shè)計(jì)必然會呈現(xiàn)多樣化復(fù)雜化、科技化和人性化的特征。

　　通過這次的調(diào)研以及對集體的案例進(jìn)行分析，使我增加了關(guān)于商業(yè)空間設(shè)計(jì)的知識，了解到一個專賣店的空間設(shè)計(jì)不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進(jìn)行不同的陳列擺放對其稍加設(shè)計(jì)便可營造出理想的效果。并且認(rèn)識到自己今后在設(shè)計(jì)中應(yīng)該注意的問題，在以后的設(shè)計(jì)中為自己提供借鑒與幫助。

　　盡管各種專賣店的風(fēng)格會隨著它們功能的不同而不同，但它們又有相似的特征。

　　專賣店的設(shè)計(jì)應(yīng)該營造一種更為親切、隨和的舒適感，給顧客一種特別親切，舒適特別放松的感覺，激起購物欲望。一個專賣店空間設(shè)計(jì)的成功與否將決定其商品銷量與盈利的多少，一個好的專賣店設(shè)計(jì)有助于維護(hù)品牌形象，可以促進(jìn)商品的銷售。專賣店主要取決于設(shè)計(jì)色彩、燈光、材料的搭配。設(shè)計(jì)選擇的顏色范圍越來越多樣化當(dāng)然這些顏色的選擇基于各個空間預(yù)期的視覺和感覺而定。顏色影響著認(rèn)得情緒和注意力，用來營造舒適的環(huán)境。

　　調(diào)研內(nèi)容：

　　專賣店的店面布置主要目的是突出商品特征，使顧客產(chǎn)生購買欲望，又便于他們挑選和購買。專賣商店的設(shè)計(jì)十分講究，它需要線條簡潔明快，不落俗套。

　　在布置專賣商店店面時，要考慮多種相關(guān)因素，諸如空間的大小，種類的多少，商品的樣式和功能，燈光的排列和亮度，通道的寬窄，收銀臺的位置和規(guī)模，最好留有依季節(jié)變化而進(jìn)行調(diào)整的余地，使顧客不斷產(chǎn)生新鮮和新奇的感覺，激發(fā)他們不斷來消費(fèi)的愿望。

　　專賣商店的空間格局復(fù)雜多樣，各個經(jīng)營者可根據(jù)自身實(shí)際需要進(jìn)行選擇和設(shè)計(jì)。一般是先確定大致的規(guī)劃，例如營業(yè)員的.空間、顧客的空間和商品空間各占多大比例，劃分區(qū)域，爾后再進(jìn)行更改，具體地陳列商品。商品的擺放上，盡可能的按照一定的形式或規(guī)律來擺放，比如同一色系的放在一起，垂直布置或者是對稱布置，既顯得規(guī)整，又具有形式美感，而且不顯得雜亂。

　　我們都很清楚一個專賣店成立的主要目的是為了銷售商品，從而取得盈利，對專賣店的設(shè)計(jì)是為了更好的將商品推銷出去，從而獲得更大的利潤。只有最大限度的利用好有限的空間，將商品以最佳的狀態(tài)的展現(xiàn)給消費(fèi)者，才能夠獲得理想的效果，陳列可以使靜止的服裝變成顧客關(guān)注的目標(biāo)。尤其是對需要重點(diǎn)推薦的貨品以及新上市的貨品，通過各種陳列形式用視覺語言來吸引消費(fèi)者。

　　燈光是吸引顧客的一種重要元素�？Х瑞^.酒吧.賓館這些場所通常需要設(shè)計(jì)的富有溫馨感，因?yàn)轭櫩蛠磉@里主要是為了放松心情，但對一個購物場所，不僅要制造一種輕松感，還需要提高顧客的興奮度。

　　專賣店里的燈光有的要明亮一些，配上白色的墻壁更顯明亮。商店里照明有鑲嵌燈和射燈等。鑲嵌等安裝在商店的天花板內(nèi)，簡介美觀，主要作為基礎(chǔ)照明;射燈有固定射燈和軌道射燈兩種，通常配有燈罩，特點(diǎn)是光是集中.指向性強(qiáng)，并且可以調(diào)節(jié)投射角度，主要用于局部重點(diǎn)照明如圖所示，幾盞聚光燈直接指向模特衣架，所有的光線都集中在模特身上，焦點(diǎn)聚集在模特的頭部，而周圍的環(huán)境處于較暗的狀態(tài)中，形成鮮明的對比，不但突顯出模特真實(shí)的表情與他們的姿態(tài)，而且營造出一種很神秘的空間氛圍，很吸引人們的目光。

　　一個專賣店的空間設(shè)計(jì)不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進(jìn)行不同的陳列擺放，對其稍加設(shè)計(jì)便可營造出理想的效果;燈光的選擇也很重要，不同的光源打在物品上會出現(xiàn)不同的效果，應(yīng)根據(jù)需要選擇適當(dāng)?shù)臒艟�，以配合店�?nèi)的整體設(shè)計(jì)。運(yùn)用色彩能夠創(chuàng)造戲劇性的效果與氛圍，但這并不意味著色彩使用的越多，所制造出的效果就會越好，相反，最好的櫥窗用色設(shè)計(jì)方案是使用單色，比如以藍(lán)調(diào)為基礎(chǔ)的櫥窗，能增添情感意義，被認(rèn)為是寒冷的、悲傷的，而紅色則給人以興奮、激動、熱情的感覺。不同的色彩會使人產(chǎn)生不同的感覺，也會使形體產(chǎn)生不同的效果。

　　專賣店材質(zhì)的運(yùn)用

　　頂面材料可以用礦棉吸音板來做吊頂;地面的材料可以用大地板磚來鋪設(shè);墻面用乳膠漆做材料;專賣店的照明常用到設(shè)格柵燈吸頂燈個性吊燈筒燈射燈等;商店的門可以采用鋼化玻璃還有復(fù)合免漆門。

　　總結(jié)：

　　通過這次調(diào)研讓我認(rèn)識到品牌專賣店設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，每走進(jìn)一個專賣店給我的感覺就不同，不同品牌有著自己的設(shè)計(jì)風(fēng)格。

　　店面裝修的精美.獨(dú)特。經(jīng)濟(jì)實(shí)用一方面要滿足實(shí)用要求.追求最佳的功能。另一方面要裝修的精美舒適，給顧客一個安逸舒適的購物場所這次的調(diào)研活動使我增加了關(guān)于商業(yè)空間設(shè)計(jì)的知識，了解到一個專賣店的空間設(shè)計(jì)不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進(jìn)行不同的陳列擺放對其稍加設(shè)計(jì)便可營造出理想的效果。并且認(rèn)識到自己今后在設(shè)計(jì)中應(yīng)該注意的問題，在以后的設(shè)計(jì)中為自己提供借鑒與幫助。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告8

　　為加快服務(wù)業(yè)發(fā)展，提高商業(yè)特色街的品位，打造姜堰貿(mào)易服務(wù)新形象，市政協(xié)經(jīng)濟(jì)科技委員會會同市發(fā)展計(jì)劃局、三產(chǎn)辦、貿(mào)易局、工商局、工商聯(lián)組成聯(lián)合調(diào)查組，利用一個多月的時間，對姜堰城區(qū)的貿(mào)易現(xiàn)狀，特別是商業(yè)特色街的發(fā)展情況進(jìn)行了專題調(diào)研。在調(diào)查活動中，我們深入街區(qū)，走訪業(yè)主，召開了10多個座談會，走訪了6個街區(qū)的近百家經(jīng)營戶，就如何加快城區(qū)貿(mào)易發(fā)展步伐，如何打造商業(yè)特色街，廣泛地聽取意見，研討商業(yè)特色街建設(shè)的優(yōu)惠政策和有效措施，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

　　一、城區(qū)商業(yè)特色街的現(xiàn)狀

　　改革開放以來，城區(qū)貿(mào)易發(fā)展迅猛，商業(yè)、供銷系統(tǒng)的十大商場在商貿(mào)發(fā)展中起著主導(dǎo)作用。進(jìn)入新世紀(jì)，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制日趨完善，國有資本逐步退出，國有商場紛紛轉(zhuǎn)制，個體私營企業(yè)已成為姜堰城區(qū)貿(mào)易發(fā)展的主力，且發(fā)展勢頭良好。城區(qū)貿(mào)易的格局也隨之發(fā)生了一些變化，除西大街仍然是城區(qū)貿(mào)易的黃金地段外，在其他主次干道上產(chǎn)生了一些新興的商貿(mào)區(qū)，形成了經(jīng)營特色，產(chǎn)生了一定的市場效應(yīng)。在特色街的形成中政府、經(jīng)營者、消費(fèi)者發(fā)揮了相應(yīng)的作用，推動了特色街的形成和發(fā)展。

　　1、政府搭臺，企業(yè)唱戲，推動了商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，市委、市政府堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)建設(shè)這個中心不動搖，狠抓第一要務(wù)，一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。召開了服務(wù)業(yè)工作會議和餐飲工作會議，研究部署推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，制訂了加快個體私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的暫行辦法，加大流通企業(yè)改制力度，重視三產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作。這些舉措有力地推動了城區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，企業(yè)數(shù)量不斷增多，規(guī)模不斷擴(kuò)大，第三產(chǎn)業(yè)增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重不斷提高。

　　2、部門配合，合理引導(dǎo)，促進(jìn)了商業(yè)特色街的形成。市三產(chǎn)辦公室協(xié)調(diào)指導(dǎo)全市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市貿(mào)易局跳出原先的管理模式，由管理國有集體商業(yè)貿(mào)易企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉��?wù)全市社會商業(yè)，積極探索引導(dǎo)全市商業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的新路。舊城改造步伐的加快，為商業(yè)特色街的形成提供了載體。建設(shè)部門對迎賓東路地段的開發(fā)面向社會自然人拍賣，開經(jīng)營城市之先河，促成了迎賓東路餐飲一條街的形成。各種優(yōu)惠政策的實(shí)施和城市管理力度的加大以及經(jīng)營城市的理念，都對城區(qū)商業(yè)特色街的形成起到了積極的促進(jìn)作用。

　　3、業(yè)主要求，利益驅(qū)動，形成了商業(yè)特色街的雛形。同類商品或關(guān)聯(lián)商品經(jīng)營戶的適當(dāng)集中是市場經(jīng)濟(jì)條件下資源的合理配置。在調(diào)查中，廣大經(jīng)營戶非常贊成集中經(jīng)營，希望政府有所作為。利益的驅(qū)動也使經(jīng)營戶向特色街集聚，商業(yè)特色街初具雛形。

　　裝飾材料一條街——通揚(yáng)中路。專業(yè)從事裝璜、裝飾材料、裝璜五金等門類的企業(yè)88家，占入駐企業(yè)的47%。這些企業(yè)規(guī)模較大的有2——3家，相對比較集中，是居民購買裝璜、裝飾材料的首選，年銷售額在一億元以上。

　　通訊器材一條街——振興中路。經(jīng)營通訊器材的商家多數(shù)集中在振興中路的西側(cè)，共有經(jīng)營戶21家，占入街企業(yè)的33%。各家銷售的手機(jī)品牌、機(jī)型、價格均大同小異，他們之間除了銷售價格的競爭外，服務(wù)質(zhì)量特別是售后服務(wù)也是他們競爭的主要內(nèi)容，年銷售額在4000萬元左右。移動、聯(lián)通姜堰分公司遷出后，通訊器材一條街的規(guī)模和人氣都受到了一定的影響，有的商家正縮小規(guī)模，不少經(jīng)營業(yè)主有隨遷經(jīng)營的意向。

　　五金電器一條街——人民中路。從事農(nóng)用配件、工業(yè)小五金以及工業(yè)電器的企業(yè)88家，占入駐企業(yè)的47%，蘇常電器和黎明電器的進(jìn)入，增加了該街的經(jīng)營規(guī)模，現(xiàn)已成為具有一定規(guī)模的工業(yè)物資市場，并逐步形成了專業(yè)街，年銷售額在一億元左右。目前，由于二運(yùn)公司的南遷和人民中路的拓寬，一定程度上影響了這條街工業(yè)電器、物資經(jīng)營戶的銷售。

　　摩托車一條街——人民南路。從新西橋至汽車站，摩托車經(jīng)營戶有7家，占入街企業(yè)的10%。這些企業(yè)大多是私營，除少量品牌有雷同外，各家都有自己的品牌，品牌競爭是主要特色，年銷售額在4000萬元左右。

　　美食一條街——迎賓東路。在街道的東段，集聚著12家私營餐飲企業(yè)，占入街企業(yè)的35%。這些企業(yè)都有一定的規(guī)模，且裝璜講究，風(fēng)格各異，一家緊挨一家，特色十分明顯。從服務(wù)內(nèi)容上看，有中餐、西餐、排檔，還有特色餐飲，如肥牛城等。年銷售額在3000萬元左右。

　　服裝一條街——迎賓西路。迎賓西路的店面房大多數(shù)被個體工商戶購買，經(jīng)過幾年的發(fā)展，這條街的服裝經(jīng)營已成為主要特色。目前經(jīng)營服裝的個體戶有57家，占入街企業(yè)數(shù)的63%。年銷售額在1000萬元左右。

　　二、城區(qū)商業(yè)特色街存在的問題和矛盾

　　城區(qū)商業(yè)特色街初具雛形，且發(fā)展勢頭良好，但是，由于諸多原因，商業(yè)特色街發(fā)展還存在著諸多問題和矛盾，亟待研究解決。主要體現(xiàn)在四個方面：

　　1、商業(yè)特色街缺少規(guī)劃。一是城市規(guī)劃不到位。城市規(guī)劃沒有充分考慮城區(qū)商業(yè)特色街的建設(shè)，與商業(yè)特色街的發(fā)展不相適應(yīng)，無論是特色街的布局，還是特色街的功能配套都存在著諸多問題，致使城區(qū)商業(yè)特色街的發(fā)展受到一定的限制。二是經(jīng)營的店面房偏小。房地產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計(jì)和建設(shè)店面房時，為了追求利益的最大化，往往設(shè)計(jì)門面小，進(jìn)深大，又不是框架結(jié)構(gòu)的店面房，導(dǎo)致城區(qū)店面房偏小，且又無法擴(kuò)大。政府缺乏有效的調(diào)控，沒有把開發(fā)商與特色街經(jīng)營有機(jī)地結(jié)合起來，致使特色街經(jīng)營規(guī)模受到一定的限制，難以擴(kuò)展。三是城區(qū)商貿(mào)發(fā)展缺乏專業(yè)規(guī)劃。迄今為止，城區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展缺乏整體規(guī)劃，更沒有商業(yè)特色街發(fā)展規(guī)劃，除了現(xiàn)有的幾條自由發(fā)展起來的商業(yè)特色街初具雛形外，大多數(shù)商業(yè)企業(yè)零星分散，形不成市場效應(yīng)，形不成商業(yè)特色。這種商貿(mào)發(fā)展?fàn)顩r,既不利于城區(qū)商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，也不利于人民群眾購物,更不利于提升城區(qū)商貿(mào)業(yè)的品位，與城市的新形象不相協(xié)調(diào)。

　　2、城區(qū)商貿(mào)缺乏規(guī)模和特色。一是城區(qū)商業(yè)特色街的經(jīng)營規(guī)模普遍較小。增加值約占城區(qū)商貿(mào)增加值總額的三分之一。商業(yè)特色街缺少大企業(yè)、大商場，大酒店的支撐，帶動發(fā)展作用不強(qiáng)。二是商業(yè)特色街特色不特，同類企業(yè)聚集度不高，6條商業(yè)特色街入街總數(shù)超50%的街道只有服裝一條街。品牌效應(yīng)不強(qiáng)，低檔次的商品多，高檔次的品牌商品少。有的特色街由于受到城市管理規(guī)定的.限制，制約了經(jīng)營和業(yè)務(wù)的拓展。如通揚(yáng)中路裝璜裝飾材料、人民中路的五金電器、迎賓東路的美食經(jīng)營等。三是同品種經(jīng)營，競爭不夠規(guī)范。眾多經(jīng)營門店由于經(jīng)營范圍、品種檔次、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式雷同，缺乏特色，一方面形不成以質(zhì)取勝的格局，經(jīng)營的商品檔次太低，難以滿足消費(fèi)者的購買欲望，導(dǎo)致購買力向外分流，另一方面為了拉顧客，搶生意，相互之間競相殺價，或以次充好，蒙騙顧客。結(jié)果是犧牲服務(wù)和檔次換取生存空間。四是缺少一、二產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)有力的支撐。我市的一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不快，工業(yè)、農(nóng)業(yè)的產(chǎn)品沒有對商貿(mào)易流通形成有效的支撐，一、二產(chǎn)業(yè)職工的收入沒有明顯的提高，預(yù)期收入不確定，制約著消費(fèi)需求，也制約著貿(mào)易的發(fā)展。

　　3、軟硬環(huán)境建設(shè)制約了特色街的發(fā)展。一是區(qū)域規(guī)劃建設(shè)要求不明確，影響了特色街規(guī)劃建設(shè)。如迎賓東路按統(tǒng)一格式砌好后，多數(shù)房主設(shè)計(jì)開設(shè)飯店，也就形成了現(xiàn)在的美食街，但由于規(guī)劃沒有事先按其功能設(shè)計(jì)操作間，業(yè)主們以搭建棚披應(yīng)付，既不符合衛(wèi)生要求，又受到城市管理的制約，原街道化糞池是以住宅樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，遠(yuǎn)不能適應(yīng)開設(shè)飯店的排放要求，經(jīng)常出現(xiàn)堵塞外溢現(xiàn)象。讓業(yè)主們非常頭疼。二是城市管理的一些規(guī)定沒有考慮到商家的經(jīng)營和發(fā)展需要。如通揚(yáng)中路經(jīng)營裝璜裝飾材料的業(yè)主反映，該街原是328國道，交通十分便利，姜堰的裝璜裝飾材料一直輻射到海安、東臺、興化戴南等地，后來由于城區(qū)禁止車輛進(jìn)入，停車曝光、罰款，他們的貨進(jìn)不來，出不去，輻射無從談起，只能做本地生意。三是執(zhí)法部門執(zhí)法檢查頻繁過度，商家疲于應(yīng)付。業(yè)主普遍反映，機(jī)關(guān)各部門執(zhí)法檢查的比較多，而上門宣傳政策、法規(guī)的少，他們迫切希望政府部門及時宣傳政策法規(guī)，糾正不規(guī)范的經(jīng)營行為，以減少對商家極不情愿的處罰。四是政府承諾的誠信度不高，影響了投資者的積極性。一些市外投資企業(yè)反映，招商引資項(xiàng)目談的時候地方各級官員給予了高度重視，顯示出非常的熱心，答應(yīng)了很多優(yōu)惠條件，但是投資到位后，原有的熱情不見了，政府或部門承諾的優(yōu)惠政策難以到位，如減免稅收、規(guī)費(fèi)，他們期望能夠承諾兌現(xiàn)。五是少數(shù)部門、少數(shù)機(jī)關(guān)干部為群眾服務(wù)、為商家發(fā)展服務(wù)的意識還不強(qiáng)，門難進(jìn)，臉難看的現(xiàn)象并未根除，能辦的，可以快辦的，就是拖著不辦的現(xiàn)象時有發(fā)生。六是商業(yè)特色街各項(xiàng)功能設(shè)施不夠配套。停車場、晝夜自動銀行、電信以及特色街的基本配套設(shè)施仍不能與商業(yè)特色街的發(fā)展相適應(yīng)。

　　4、經(jīng)營者的綜合素質(zhì)亟待提高。一是經(jīng)營者的文化素質(zhì)不高。從私營、個體戶的文化水平來看，初中、小學(xué)文化的占大多數(shù)，高中文化的約占10%——20%，大專以上學(xué)歷的不足10%，小富即安，小富即滿的思想比較嚴(yán)重。二是重經(jīng)營、輕管理的現(xiàn)象普遍存在。大多數(shù)業(yè)主的主要精力都花在經(jīng)營環(huán)節(jié)上，對如何加強(qiáng)管理，做好售后服務(wù)很少考慮，一定程度上影響了企業(yè)的發(fā)展。三是誠信意識不強(qiáng)。以次充好、以假亂真、摻雜摻假、短斤少兩等現(xiàn)象還在一些行業(yè)中存在，“三包”的規(guī)定還沒有得到很好的實(shí)施，影響了企業(yè)和行業(yè)的市場信譽(yù)度。四是法律意識淡薄。主要表現(xiàn)有：一方面對國家的政策、法律、法規(guī)不注重學(xué)習(xí)，在經(jīng)營中侵權(quán)行為時常發(fā)生，不能夠較好地維護(hù)好消費(fèi)者的利益；另一方面，一些業(yè)主雖然懂得經(jīng)營，但不懂如何維護(hù)自己的合法權(quán)益，對亂罰款、亂收費(fèi)的行為，不能據(jù)理力爭，不敢正面抵制，使自己的正當(dāng)利益被任意侵害。這樣，不僅助長了亂執(zhí)法、亂收費(fèi)的行為，而且也妨礙了企業(yè)的發(fā)展。

　　三、關(guān)于創(chuàng)建城區(qū)商業(yè)特色街的幾點(diǎn)建議

　　城區(qū)商業(yè)特色街是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是市場對資源配置的結(jié)果。創(chuàng)建商業(yè)特色街，政府要在尊重市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，有所作為。為此，我們建議著重抓好以下幾項(xiàng)工作：

　　1、要進(jìn)一步強(qiáng)化思想認(rèn)識力度，切實(shí)形成創(chuàng)建商業(yè)特色街的共識。

　　創(chuàng)建商業(yè)特色街，是我市發(fā)展商貿(mào)、搞活流通的重要途徑，也是促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)和服務(wù)業(yè)發(fā)展的一個重要亮點(diǎn)。政府及有關(guān)部門要在以下幾個方面形成共識：

　　一是創(chuàng)建商業(yè)特色街是提升城市形象和商貿(mào)業(yè)品位的需要，提升城市的形象，離不開商貿(mào)業(yè)品位的提高，創(chuàng)建商業(yè)特色街，就是提升商貿(mào)業(yè)品位，就是提升城市新形象，打造經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的良好城市環(huán)境。二是創(chuàng)造商業(yè)特色街是策應(yīng)沿江開發(fā)、快速發(fā)展姜堰經(jīng)濟(jì)的需要。通過創(chuàng)建商業(yè)特色街，可以密集人氣、財(cái)氣，激活流通，繁榮市場，帶動城市其它相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)“五年總量翻番，八年全面小康”的目標(biāo)提供強(qiáng)有力的支撐。三是姜堰作為特殊政治意義的城市，通過創(chuàng)建商業(yè)特色街可以放大名人效應(yīng)，有利于姜堰經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)事業(yè)的快速發(fā)展。四是按照全面小康的標(biāo)準(zhǔn)，通過創(chuàng)建商業(yè)特色街可以提高三產(chǎn)增加值在GDP中的比重。通過解放思想統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識統(tǒng)一認(rèn)識，充分認(rèn)識創(chuàng)建商業(yè)特色街的重要意義，增強(qiáng)創(chuàng)建商業(yè)特色街的責(zé)任感和緊迫感，不斷提高商業(yè)特色街的知名度，促進(jìn)姜堰經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

　　2、要盡快制定商貿(mào)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，加大城市規(guī)劃調(diào)整力度。規(guī)劃是發(fā)展的藍(lán)圖，創(chuàng)建和發(fā)展商業(yè)特色街首先必須要有科學(xué)的規(guī)劃。規(guī)劃要有創(chuàng)新思維，明確目標(biāo)。新城區(qū)建設(shè)和舊城區(qū)改造時，要充分考慮貿(mào)易發(fā)展的實(shí)際和需要，把城市建設(shè)與貿(mào)易發(fā)展需要結(jié)合起來，與貿(mào)易企業(yè)的發(fā)展結(jié)合起來，與貿(mào)易行業(yè)發(fā)展規(guī)劃結(jié)合起來，合理地規(guī)劃好城市發(fā)展的藍(lán)圖，把黃金市口和黃金路段預(yù)留給商業(yè)和其他三產(chǎn)行業(yè)，以此推動貿(mào)易的發(fā)展和商業(yè)特色街的建設(shè)。要抓緊制定貿(mào)易行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。相關(guān)職能部門要根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合貿(mào)易發(fā)展的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，在認(rèn)真分析本地業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，制定出城區(qū)貿(mào)易行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃要說明在今后的某一段時間里，城區(qū)貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展方向、發(fā)展重點(diǎn)、工作措施。要盡快制定城區(qū)商業(yè)特色街發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃要明確城區(qū)商業(yè)特色街的總體發(fā)展目標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、階段任務(wù)、方法步驟、政策措施。要加強(qiáng)對商業(yè)特色街發(fā)展的研究，對商業(yè)特色街的布局、規(guī)模、功能、品位、標(biāo)準(zhǔn)等要做深入的探索，通過探索和建設(shè)，使商業(yè)特色街真正形成商品特色、品牌特色、形象特色、文化特色和功能特色。規(guī)劃力求高起點(diǎn)，富規(guī)劃長實(shí)施，這樣，不僅政府對貿(mào)易行業(yè)發(fā)展可以實(shí)行有效的宏觀調(diào)控，而且也使業(yè)主知曉城區(qū)貿(mào)易的發(fā)展方向和發(fā)展動態(tài)，讓他們自覺地順應(yīng)行業(yè)規(guī)劃，進(jìn)場、進(jìn)區(qū)、進(jìn)街開店興業(yè)。

　　3、要進(jìn)一步加大招商引資力度，快速推進(jìn)商貿(mào)發(fā)展。貿(mào)易的發(fā)展，商業(yè)特色街的建設(shè)，要突出抓好招商引資。從姜堰的貿(mào)易規(guī)�？矗�總體規(guī)模比較小，大型企業(yè)屈指可數(shù)。商業(yè)特色街的情況也是如此，入街經(jīng)營的企業(yè)數(shù)量不少，但企業(yè)的單個規(guī)模太小。再從前期我市招商引資的實(shí)踐看，在國家沒有向外資放開批零市場的情況下，我市有關(guān)部門通過招商引資，成功地引進(jìn)了時代超市、蘇果超市、中油公司、上海曹安市場有限公司等一批國內(nèi)知名的大企業(yè)，這不僅使姜堰的貿(mào)易規(guī)模上了一個檔次，促進(jìn)了貿(mào)易的大發(fā)展，也為聚集人氣，推動特色商業(yè)街的建設(shè)和發(fā)展起到了推動作用。因此，必須進(jìn)一步加大招商引資力度，通過走出去、請進(jìn)來、網(wǎng)上招商等方式，吸引市外資金或國內(nèi)大型企業(yè)來姜投資，以迅速擴(kuò)大貿(mào)易企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，提升經(jīng)營品位，促進(jìn)商貿(mào)行業(yè)的跨越發(fā)展。要注意把招商引資與城區(qū)的特色街建設(shè)結(jié)合起來，在已具特色雛形的街區(qū)內(nèi)，引進(jìn)一、二家大型企業(yè)進(jìn)駐，以提高特色街的人氣，讓特色街更具特色，借以彌補(bǔ)城區(qū)特色街的入駐企業(yè)規(guī)模小、品位差、檔次低的不足。

　　4、要進(jìn)一步加強(qiáng)軟環(huán)境建設(shè)力度，營造商貿(mào)業(yè)發(fā)展寬松環(huán)境。軟硬環(huán)境建設(shè)是一個不斷深化、永不停止的課題，必須常抓不懈。一要強(qiáng)化機(jī)關(guān)工作人員的服務(wù)意識。機(jī)關(guān)干部要深入到廣大的私營、個體工商戶中間，主動幫助他們解決經(jīng)營中的困難和問題，適時地提供企業(yè)所需的各種服務(wù)，改變過去的那種檢查多、服務(wù)少，罰款多、管理差的狀況，真正讓機(jī)關(guān)干部成為私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“知情人”和“貼心人”，營造親商、安商、富商的氛圍，創(chuàng)造良好的招商引資社會環(huán)境。二要實(shí)行政務(wù)公開。明確政務(wù)公開的內(nèi)容，包括辦事規(guī)則、辦事程序、執(zhí)法依據(jù)、審查過程、處理結(jié)果等等，一方面是向群眾宣傳國家政策、法律法規(guī)，讓群眾自覺遵守，一方面是主動接受社會、群眾監(jiān)督的過程。三要加大改革扶持和引導(dǎo)力度。政府及職能部門要研究制定相關(guān)政策、規(guī)定，維護(hù)商家的利益。要考慮業(yè)主進(jìn)貨、送貨的問題，進(jìn)專業(yè)特色街的激勵措施等。四要修訂完善招商引資優(yōu)惠政策。無法優(yōu)惠的措施不必承諾，可以給予的優(yōu)惠政策，建議采用政府文件形式明確，直接發(fā)至外來投資企業(yè)和相關(guān)部門，由相關(guān)部門照此辦理，審批手續(xù)再由內(nèi)部補(bǔ)辦，使服務(wù)形式從外來投資企業(yè)要我實(shí)施優(yōu)惠政策，變?yōu)槲乙獮橥鈦硗顿Y企業(yè)兌現(xiàn)承諾。五要繼續(xù)改善環(huán)境。姜堰城市道路建設(shè)步伐加快，美化和亮化工程建設(shè)要跟上去，力求把城市建設(shè)得更亮更美。

　　5、要進(jìn)一步加大教育培訓(xùn)力度，努力提高經(jīng)營者的綜合素質(zhì)。一是要針對私營業(yè)主素質(zhì)低，經(jīng)營管理知識缺乏的問題，分期分批組織業(yè)主進(jìn)行企業(yè)管理、市場營銷、法律法規(guī)等知識的培訓(xùn)，提高他們經(jīng)營管理的能力，增強(qiáng)他們守法經(jīng)營的自覺性，為企業(yè)發(fā)展壯大打下良好的基礎(chǔ)。二是要組織他們外出參觀學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)知名企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，了解他們的創(chuàng)業(yè)歷程和成就，激發(fā)私營業(yè)主的發(fā)展熱情和斗志，樹立只有擴(kuò)大規(guī)模，壯大實(shí)力，才能在市場上立足，按部就班，堅(jiān)守?cái)傤^，必然會被市場所淘汰的觀念。三是要動員社會力量開展對員工的技能培訓(xùn)。貿(mào)易企業(yè)是分流下崗工人和安置待業(yè)青年的一個重要途徑，特別是廣大下崗職工和待業(yè)青年自主經(jīng)商的也比較多，這些人中，普遍文化水平較低，服務(wù)不規(guī)范、技能較差，不能夠適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，且人數(shù)眾多，要加強(qiáng)培訓(xùn)，必須動員社會各方面的辦學(xué)力量，舉辦各類技能培訓(xùn)班，提高職工的服務(wù)技能和服務(wù)水平。四是要加大法律宣傳的力度。司法部門要改進(jìn)普法宣傳方式，主動把國家的法律法規(guī)送到廣大私營業(yè)主的手中，悉心指導(dǎo)，耐心灌輸，讓法律法規(guī)人人皆知，并成為自覺行動。

　　6、要進(jìn)一步強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)力度，推動城區(qū)商貿(mào)再上新臺階。建議市委、市政府成立由分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭的創(chuàng)建商業(yè)特色街領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面協(xié)調(diào)影響商業(yè)特色街發(fā)展的主要問題，研究促進(jìn)商業(yè)特色街發(fā)展的政策措施。有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門要將創(chuàng)建商業(yè)特色街工作列入議事日程，明確分管責(zé)任人，成立相關(guān)機(jī)構(gòu)，制定城區(qū)商業(yè)特色街發(fā)展規(guī)劃，并把特色街工作作為年度工作目標(biāo)的重要方面，一同布置，一同考核。有關(guān)職能部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，對燈箱、路牌提出統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和樣式，提出創(chuàng)建文明街道、無假貨一條街、價格信用一條街的標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)商業(yè)特色街在創(chuàng)建工作中求突破。有關(guān)人民團(tuán)體要加強(qiáng)特色街的組織建設(shè)，要試點(diǎn)成立街道商會，發(fā)揮群眾組織的自治功能，共同推動特色街的發(fā)展。要有條不紊地推進(jìn)商業(yè)特色街的建設(shè)和命名工作。一是把西大街打造成姜堰的“南京路”。在對街道的南側(cè)開發(fā)時，不要急于求成，要尋求知名商家來開發(fā)經(jīng)營。隨著城市中心的西移，即將開發(fā)的西環(huán)路要提前規(guī)劃，開發(fā)中的羅塘路應(yīng)規(guī)劃為西大街的延長線，用作進(jìn)駐大型企業(yè)和大型超市，使西大街和羅塘路成為城區(qū)貿(mào)易的黃金大道。二是對基本具備商業(yè)特色街條件，符合政府規(guī)劃的街道予以命名。從城區(qū)已初具商業(yè)特色街雛形的幾條街道的情況看，迎賓東路可命名為美食街。迎賓西路可命名為服飾街。通揚(yáng)中路可命名為裝璜裝飾材料街。沒有定形的街道暫緩命名。如人民中路由于道路的拓寬和二運(yùn)的南遷，經(jīng)營五金電器的企業(yè)可能也要遷移；振興中路的通訊器材也具備了一定的規(guī)模，但由于移動、聯(lián)通公司相繼遷出后，振興中路的人氣、銷量都不如以前，業(yè)主們有隨大公司遷移的可能；人民南路經(jīng)營摩托車的業(yè)主有7家，占入街企業(yè)總數(shù)的10%，且銷量與通揚(yáng)中路的幾家銷量差不多，特色不夠明顯。這些街道雖然暫緩命名，但是對其特色要規(guī)劃好。三是對正在開發(fā)中的街道要提前規(guī)劃。如正在開發(fā)中的南大街和即將開發(fā)的北大街，規(guī)劃時要根據(jù)市場需求，結(jié)合姜堰歷史上的“老字號”和周邊的人文環(huán)境來綜合考慮，打好“老字號”品牌。南大街地處姜堰中學(xué)和圖書館的附近，可建成文化、休閑商品一條街；北大街的東側(cè)與古建筑保護(hù)區(qū)毗鄰，可考慮建設(shè)一條徽商茶葉街，以增強(qiáng)與古建筑保護(hù)區(qū)的協(xié)調(diào)，西側(cè)為方便旅游者購物，可建成旅游商品一條街。此外，對城市新區(qū)建設(shè)規(guī)劃要統(tǒng)籌考慮，從而有計(jì)劃地開發(fā)建設(shè)。四是注意改善特色街的經(jīng)營環(huán)境。如美食街的化糞池及污水處理裝置以及各經(jīng)營戶操作間的問題，這些問題得不到解決，勢必影響到業(yè)主的經(jīng)營，影響到特色街的發(fā)展，認(rèn)真研究這些問題的癥結(jié)，并切實(shí)加以解決，商業(yè)特色街一定會擁有燦爛的明天。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告9

　　一、調(diào)查目的

　　“綠城長興廣場”項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查，目的在于確定項(xiàng)目招商的基準(zhǔn)價格，推進(jìn)項(xiàng)目招商持續(xù)良性地運(yùn)營，并確保合作雙方具有一定的合理的贏利空間。

　　二、調(diào)查范圍

　　以“綠城長興廣場”項(xiàng)目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長安路、北至縣前街。

　　三、調(diào)查方式

　　走街選點(diǎn)訪問。

　　四、綜合分析

　　1、人民北路。

　　本路段屬于三類路段，租金相對較低。底商：日租金4——8元；二層：日租金1.6左右。

　　案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）

　　人民北路銀時代店一層3087.3

　　人民北路兩岸咖啡店二層500301.64

　　西魚巷59號嗒滴嗒童裝店一層7093.5

　　4、長安路。

　　該路段沒有象樣的商業(yè)店鋪，零星店鋪?zhàn)饨饦O為低廉，不具參考性，基本可以忽略。

　　案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）

　　金陵中路292號（空置）一層251010.95

　　金陵中路318號汀凡詩女裝店一層3065.4

　　縣前中街385號（空置）二層800702.39

　　5、縣前街。

　　重點(diǎn)調(diào)查了位于縣前街與道園路相交處“第3大道商業(yè)廣場”。該項(xiàng)目總建筑面積為3.7萬平方米，其中四層裙樓為“內(nèi)街式”商業(yè)建筑約2萬余平方米。

　　該項(xiàng)目一層日租金報(bào)價每平方3.5元；二層報(bào)價2.5元。

　　據(jù)該項(xiàng)目內(nèi)部人士透露，長興第三大道商業(yè)管理有限公司以1.4元的`底價從業(yè)主手中獲得招商運(yùn)營權(quán)。

　　案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）

　　解放中路376號李寧運(yùn)動店一層833712.2

　　解放中路389號（空置）一層904112.4

　　解放西路115號和記菜館一層200121.64

　　解放西路246號佳業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一層3043.65

　　五、本案租金定位

　　綜合項(xiàng)目周邊租金水平，特別參考“第3大道”，我們認(rèn)為本案以底層3元、二層1.5元作為第一年度雙方合作的基準(zhǔn)價格比較合理。每平方上浮0.5——1元作為招商方的回報(bào)。

　　理由：

　　1、這個價格具有一定的競爭性，從商業(yè)街培育的角度，需要“放水養(yǎng)魚”，租金水平不宜定得太高。這個價格可以維持開發(fā)商的運(yùn)營成本。

　　2、這個價格具有一定的成長性。按照長興的習(xí)慣做法，可在此基礎(chǔ)上每年遞增5%，能保持項(xiàng)目持續(xù)性運(yùn)作。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告10

　　一、項(xiàng)目概況

　　夏日國際廣場位于儋州市商務(wù)行政中心區(qū)的核心地段，規(guī)劃面積45萬平方米，定位于時尚體驗(yàn)中心、現(xiàn)代生活中心和休閑娛樂中心，是海南西部中心城市首家現(xiàn)代百貨、大型超市、美食娛樂、休閑旅游、品牌酒店和時尚生活等六大功能于一體的超大型現(xiàn)代商業(yè)綜合體。

　　1、項(xiàng)目投資商——新加坡MAP集團(tuán)

　　MAP是東南亞最大商業(yè)連鎖集團(tuán)之一，具有投資大型綜合商業(yè)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐盛經(jīng)驗(yàn)。投資經(jīng)驗(yàn)SOGO、SEIBU、MARKS&SPENER、DEBENHAM、HARVEYNICHOLS、LAFAYETTE等三十多家購物中心和現(xiàn)代百貨，代理經(jīng)營上千家國際品牌店和旅游文化精品，在上海經(jīng)營的外灘三號是上海奢侈品的聚集地，法國大餐、黃埔會、依云SPA、滬申畫廊是上海時尚的突出代表，在三亞經(jīng)營的夏日百貨是海南時尚品牌的重要代表。

　　2、項(xiàng)目地理位置及交通情況

　　儋州夏日國際商業(yè)廣場位于儋州市城北新區(qū)核心位置，地處兩條交通主干道伏波東路與蘭洋北路的交匯處。

　　距離儋州市汽車總站2公里，幾分鐘的車程即可到達(dá)；沿北部灣大道直上可達(dá)西線高速；距西線高鐵動車站（在建）及儋州梅花嶺機(jī)場（在建）約半小時車程，交通便利。

　　3、項(xiàng)目周邊配套

　　政府部門：海南省第二中級人民法院、市檢察院、市公安局；醫(yī)療機(jī)構(gòu)：海南西部中心醫(yī)院；

　　教育機(jī)構(gòu)：有雙龍小學(xué)、思源學(xué)校、正大陽光中學(xué)；休閑娛樂：文化廣場、中興公園；商業(yè)銀行：海南省農(nóng)村信用合作社；

　　周邊樓盤：恒大名都、怡心花園、望海國際、偉業(yè)西城、世茂天城、亞瀾灣、水榭丹堤等。

　　項(xiàng)目周邊配套約方圓3公里，另外海南西線高鐵及儋州梅花嶺機(jī)場的開工建設(shè)，為儋州地區(qū)的交通發(fā)展及區(qū)域升值增添了新的助推力。

　　4、項(xiàng)目架構(gòu)

　　儋州夏日國際商業(yè)廣場項(xiàng)目總占地面積215畝，總建筑面積約45萬平方米，主要包括：

　　10萬㎡國際購物中心、萬㎡商業(yè)步行街和歡樂城，萬㎡國際商務(wù)酒店、萬㎡白領(lǐng)精品公寓、12萬㎡高尚住宅。

　　①國際購物中心

　　夏日國際購物中心是儋州夏日國際商業(yè)廣場的首期工程，建筑面積10萬平方米，地上6層，地下1層，共有五個人行主入口，一期停車位約20xx余個，二層與夏日商業(yè)步行街通過一條長138米寬25米的天街相連，預(yù)計(jì)20xx年年底試營業(yè)。

　　夏日國際購物中心為儋州夏日國際商業(yè)廣場自營，各樓層品項(xiàng)規(guī)劃如下：一層主要經(jīng)營國際名品、鐘表、珠寶、時尚配飾/眼鏡、男女鞋飾、水吧咖啡、以及化妝品等，二層主要經(jīng)營女裝、內(nèi)衣、飾品等，三層主要經(jīng)營男裝、皮具等，四層主要經(jīng)營電器、電玩、兒童/嬰用/玩具、大型室內(nèi)娛樂場，五層主要經(jīng)營國際影院、餐飲、水吧、圖文音像等，六層主要經(jīng)營多功能廳、影院、商務(wù)辦公，餐飲等，地下一層為大型精品超市。②商業(yè)步行街

　　夏日商業(yè)步行街是儋州夏日國際商業(yè)廣場的一期工程，建筑面積約萬㎡，共5層，其中一層和二層躍層，沿伏波東路配有一個5000多平方米的休閑廣場，步行街三樓通過一條長138米寬25米的天街與夏日國際購物中心二樓相連，各樓層品項(xiàng)規(guī)劃如下：一層和二層為國際時尚品牌店、精品專賣店、品牌服飾店、時尚生活館、旅游特色店、餐飲店以及城市綜合配套等，三層為國際連鎖餐飲店、女士天地、商務(wù)空間、運(yùn)動體育品牌形象店、酒吧及茶樓休閑類，四層為電玩數(shù)碼、教育教訓(xùn)機(jī)構(gòu)、餐飲、商務(wù)空間、KTV以及健身中心等，五層為空中主題餐廳、酒吧等。③歡樂城

　　歡樂城建筑面積。5㎡，共5層，是一個包含酒吧、慢搖吧、音樂主題休閑吧、KTV、電子游樂場所，棋牌室、影劇場等的大娛樂圈。

　�、車�際商務(wù)酒店

　　夏日國際商務(wù)酒店總建筑面積為㎡，共19層，其中一到五層為咖啡廳、茶藝、商務(wù)會議、高檔餐廳、足療按摩等，六到19層為客房區(qū)，區(qū)域劃分規(guī)整，功能配套完整，符合現(xiàn)代實(shí)用簡潔的商務(wù)形象。

　　○5白領(lǐng)精品公寓物業(yè)類型：普通住宅建筑類別：高層建材裝修：鋼筋混凝土裝修狀況：毛坯建筑面積：。6㎡總計(jì)戶數(shù)：640戶

　　樓層狀況：4棟21層，2梯8戶戶型介紹：從40㎡到100㎡產(chǎn)權(quán)年限：70年開盤時間：未定

　　景觀設(shè)計(jì)：精品公寓留有大量空間做綠化，四周以大型喬木隔離歡樂城，形成動靜分區(qū)，小區(qū)內(nèi)以高檔的海南本土植物作為景觀設(shè)計(jì)的主要元素，打造高檔的居家生活環(huán)境。

　　⑥高尚住宅

　　物業(yè)類型：普通住宅建筑類別：高層建材裝修：鋼筋混凝土裝修狀況：毛坯

　　占地面積：。9㎡建筑面積：。8㎡總計(jì)戶數(shù)：1184戶

　　樓層狀況：8棟32層，2梯4戶

　　樓間距離：65到84米

　　戶型朝向：南北朝向

　　容積率：綠化率：40%

　　戶型介紹：從60㎡到130㎡

　　產(chǎn)權(quán)年限：70年

　　開盤時間：未定

　　景觀設(shè)計(jì)：商務(wù)休閑住宅中心大景觀為東南亞風(fēng)格，以綠化為主，結(jié)合水、草坡、廣場等元素營造豐富的生態(tài)環(huán)境區(qū)，組團(tuán)綠化與建筑單體緊密結(jié)合，布置多功能的活動區(qū)域，形成有序的`過渡空間，在小區(qū)內(nèi)部提供具有傳統(tǒng)文化要素的生活休閑場所，在綠地中穿插各種運(yùn)動設(shè)施，讓居住其中的人們有一種融入大自然，親近大自然的親切感。

　　二、項(xiàng)目現(xiàn)狀

　　根據(jù)調(diào)查，整個項(xiàng)目分為3期建設(shè)，目前在建的是一期（購物中心5萬㎡地下室基本完工），包含國際購物中心和商業(yè)城。

　　購物中心為夏日百貨自營，也可租賃，項(xiàng)目還未封頂，具體政策還未定。

　　商業(yè)城（國際購物中心二樓有寬25m長138m的天街連接商業(yè)城）商鋪6月8日開盤銷售，招租方案預(yù)計(jì)6月底出臺。商鋪一、二樓連體銷售，每個商鋪有獨(dú)立的樓梯和洗手間，內(nèi)街一、二層鋪面面積合計(jì)約110-120㎡，外街一、二層鋪面面積合計(jì)約240-260㎡，三樓以上為敞開式，商鋪總共320多套，最小2，最大2，商鋪公攤面積占20%。商業(yè)城已于6月8日開盤，最低售價6888元/平方米，認(rèn)購金10萬。商鋪開盤當(dāng)天認(rèn)購在原先85折的基礎(chǔ)上再享95折（一次性付款）、98折（按揭）優(yōu)惠并有夏日鉆石卡、陶瓷碗等禮品送。所有商鋪均由商場統(tǒng)一規(guī)劃，沒有售后返租，商場幫助業(yè)主按規(guī)劃經(jīng)營范圍招商，統(tǒng)一管理運(yùn)營。根據(jù)調(diào)查，截止目前已認(rèn)購的商鋪約三分之一。商鋪年底交房，預(yù)計(jì)明年5月可試運(yùn)營（與國際購物中心同期）。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告11

　　調(diào)研時間：

　　20xx年1月11日

　　調(diào)研地點(diǎn)：

　　石家莊銀座商場，東尚購物廣場

　　調(diào)研內(nèi)容：

　　商場的商業(yè)空間的空間氛圍營造、中庭設(shè)計(jì)、商場外部的便民設(shè)施、照明設(shè)計(jì)

　　調(diào)研方式：

　　發(fā)放調(diào)查問卷給商場的顧客

　　調(diào)研目的：

　　通過收回發(fā)放給商場顧客的調(diào)查問卷的分析以及問一些朋友的意見，分析不同性別，不同年齡，不同階層等對于商業(yè)空間的意見及建議，以及商業(yè)空間中的中庭設(shè)計(jì)給顧客心理上的感受，還有商業(yè)空間外部的休息和遮陽設(shè)施是否有其必要性，進(jìn)一步了解并認(rèn)識到應(yīng)該注意的問題，在以后的設(shè)計(jì)中提供借鑒與幫助。

　　前言：商場主要目標(biāo)是吸引各種類型的過往顧客停下腳步，吸引他們進(jìn)店購買。一個商場空間設(shè)計(jì)的成功與否將決定其商品銷量與盈利的多少，一個好的商場商業(yè)空間的合理設(shè)計(jì)有助于維護(hù)商場形象，可以促進(jìn)商品的銷售。

　　一、空間氛圍的營造

　　我們都很清楚一個商場成立的主要目的是為了銷售商品，從而取得盈利，對商場的設(shè)計(jì)是為了更好的`將商品推銷出去，從而獲得更大的利潤。只有最大限度的利用好有限的空間，將商品以最佳的狀態(tài)的展現(xiàn)給消費(fèi)者，才能夠獲得理想的效果，吸引消費(fèi)者。

　　進(jìn)入一個商場，不知你是否會有這樣的感覺：面對這么多五顏六色的商品，不知應(yīng)該選擇哪一件，不知是該向左走，還是向右走，是向前還是離開？

　　運(yùn)用好的不同店鋪的的關(guān)聯(lián)作用是一切活動的開始。它指的是哪種類型的商品可以擺放在一起展示給顧客，這樣做的目的是為了最大限度的利用貨架與通道組成的營業(yè)空間引導(dǎo)顧客更加快捷而高效的瀏覽到商品。比如，衣服的店鋪在一起，鞋子類的店鋪在一起等等。通過擺放互相有共同之處的商品，不至于讓顧客眼花繚亂，還可能讓顧客選中本來沒想要買的商品。

　　其次是通道的設(shè)計(jì)，要盡可能的寬敞、筆直，盡量少拐角，以免太過狹窄而導(dǎo)致人流不暢。通過我們的調(diào)查問卷反饋，發(fā)現(xiàn)有40%的人選擇環(huán)形的購物環(huán)境交通，45%人選擇十字線的購物環(huán)境交通，證明了人們在購物不想要拐很多彎去逛街，有很多通道在外觀上都設(shè)計(jì)成不同于其他地面的風(fēng)格，采用不同的顏色或者不同的材料，這樣在一定程度上能夠有序的引導(dǎo)顧客進(jìn)行游覽，但也有一些消費(fèi)者潛意識里不喜歡被拘束（6%喜歡“蛇”形的購物環(huán)

　　境交通），而喜歡自由行走自由瀏覽。所以我們應(yīng)該依靠巧妙的設(shè)置貨柜來吸引顧客自由的穿行。

　　隨著現(xiàn)代生活水平的提高與人們消費(fèi)水平、消費(fèi)觀念的提升，人們對商場的空間設(shè)計(jì)的要求也越來越高，消費(fèi)的不僅僅是單一的商品，同時也需要身心上的愉悅。

　　不僅是商場的內(nèi)部環(huán)境能夠吸引顧客去商場消費(fèi)，商場從它的櫥窗設(shè)計(jì)到室內(nèi)的空間設(shè)計(jì)，其本質(zhì)都是在營造一種空間氛圍，讓消費(fèi)者能夠真實(shí)的體會到該商品給他帶來的美好的感覺。如果把一個商場看作一本雜志，那么櫥窗就是這本雜志的封面。毫無疑問，引人注目充滿創(chuàng)意的櫥窗能夠起到促銷的作用，精心布置的櫥窗不僅能夠把消費(fèi)者引入店內(nèi)，而且還強(qiáng)化了商品的品牌形象，它既是一種廣告手段，又吸引顧客深入了解店內(nèi)商品的情況。

　　二、中庭設(shè)計(jì)

　　通過收回的問卷調(diào)查，20-40歲之間的企業(yè)職員對于中庭設(shè)計(jì)還是比較看重的，關(guān)注較多的；40-60歲之間的中老年人相對不太關(guān)注中庭空間的設(shè)計(jì)，所以，一個商場的定位什么年齡段的人，對于中庭的設(shè)計(jì)參考也是很重要的，其次還有商場外部的衛(wèi)生間設(shè)置和休憩遮陽設(shè)置，有10%的人認(rèn)為無所謂，90%的人認(rèn)為有必要設(shè)置，說明，一個好的商業(yè)空間不僅要把商場內(nèi)部安排合理，還要把商場外部也安排的更人性化，以吸引更多的隱形顧客。

　　三、照明設(shè)計(jì)

　　照明設(shè)計(jì)首先是為了滿足消費(fèi)者觀看商品的需要，提供舒適的視覺環(huán)境，其次是運(yùn)用照明手段渲染氣氛，創(chuàng)造特定的藝術(shù)氛圍。

　　1、合理的照明能充分顯示商品的真實(shí)感。如果照度太低或是過高，顧客的視覺都會產(chǎn)生不舒適的感覺，也會使顧客在購物過程中，不能清晰或真實(shí)地看到商品，這會給顧客選購商品帶來不便，容易讓顧客產(chǎn)生不舒適的感受；

　　2、合理的照明能充分顯示商品新鮮感。很多人在百貨店購買皮鞋時，有過這樣的感受：那些擺放在有燈光下的皮鞋，顯得非常新；相反，那些擺放在沒有燈光區(qū)域的鞋子，就感覺缺少光澤，好像是舊鞋。同樣的道理，那些有重點(diǎn)照明的服裝，給人非常嶄新的感覺，反之則給人感覺灰暗。因此，設(shè)計(jì)商場的光環(huán)境時，燈光與商品的呼應(yīng)非常重要，要盡可能地把光線集中到商品上；

　　3、合理的照明能充分顯示商品的高級感。任何商品在某個特定的光線下，都能體現(xiàn)出特殊的藝術(shù)美感，商品高檔高級，主要是通過特定的光線來體現(xiàn)，這種特定光線的實(shí)現(xiàn)，需要有相應(yīng)的燈光。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告12

　　調(diào)查時間：20xx年5月16日——26日

　　調(diào)查地區(qū)：廣漢、青白江、金堂

　　調(diào)查對象：三地餐飲娛樂行業(yè)情況

　　調(diào)查方法：觀察交談、掃街走訪、重點(diǎn)約談

　　調(diào) 查 人：xx

　　一、調(diào)查目的

　　通過廣泛收集各種商業(yè)品牌和市場信息，了解行業(yè)經(jīng)營狀況和分布特點(diǎn)，結(jié)合宏觀調(diào)控與地方政策面，研判物業(yè)、地段、環(huán)境、業(yè)態(tài)、運(yùn)營與物業(yè)價值之間的內(nèi)在邏輯與有機(jī)聯(lián)系，為制訂物業(yè)招商運(yùn)營政策、擬定招商執(zhí)行方案提供真實(shí)的市場依據(jù)。

　　二、三地行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析

　　隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市進(jìn)程的逐漸加快、外來品牌的滲透沖擊，餐飲娛樂業(yè)在經(jīng)營模式和形態(tài)上也在經(jīng)歷一場深刻的變革。作為大成都三四圈層的廣漢、青白江、金堂，無可避免地站到了行業(yè)升級轉(zhuǎn)型的前沿地帶。從行業(yè)本身共性來看，三地餐飲娛樂業(yè)呈現(xiàn)出相同的表現(xiàn)特征，具體如下：

　　1、隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程向縱深型開進(jìn)，相應(yīng)的民生保障體系惠及更多中下層民眾，“民以食為天”的觀念將催生巨大的餐飲消費(fèi)潛能，行業(yè)總體量將會越來越大。

　　2、行業(yè)發(fā)展的重要標(biāo)志就是目標(biāo)市場的進(jìn)一步細(xì)分，在同種業(yè)態(tài)上，檔次的具體分化越來越清晰，各自的客群特征愈加明顯。

　　3、時代的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)文化的融合，使餐飲娛樂業(yè)衍變出更多、更豐富的業(yè)態(tài)形式，如湯鍋、鐵板燒、烘烤、電玩等以前沒有過的獨(dú)立業(yè)態(tài)。

　　4、舶來文化和產(chǎn)品對內(nèi)地消費(fèi)觀念的侵蝕不斷快速化，如今，來自國外古老的餐飲業(yè)態(tài)、最流行的文化娛樂方式都能在最短時間內(nèi)在三地發(fā)現(xiàn)蹤跡。

　　5、中國傳統(tǒng)的餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營連鎖化、管理規(guī)范化、裝修檔次化、口碑品牌化趨勢越發(fā)明顯，就餐環(huán)境和營養(yǎng)環(huán)保被提到了較高位置。

　　6、國外國內(nèi)、外省內(nèi)地的餐飲娛樂（休閑）各業(yè)態(tài)之間的融合交流成為一大現(xiàn)象，火鍋、海鮮、面制品等早已跨越地域地界，咖啡廳里喝茶打牌更是屢見不鮮。

　　三、金堂商業(yè)現(xiàn)狀分析

　　1、商業(yè)形態(tài)及特征

　　從歷史來看，金堂以前城區(qū)面積很小，商業(yè)規(guī)模不大，形態(tài)封閉，具有一定的碼頭商業(yè)特征。隨著政府加大水利整治，金堂城市人文生態(tài)環(huán)境明顯改善，城市建設(shè)具備了有力的生態(tài)支撐，加之與成都較近的交通地理優(yōu)勢，引入了幾所大專院校，使得金堂近幾年房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)井噴之勢，帶來的變化是不但城區(qū)面積成倍增長，商業(yè)規(guī)模也急劇放大，商業(yè)形態(tài)日趨多元化，逐步呈現(xiàn)出略帶外向型的商業(yè)特征。

　　2、商業(yè)圈層

　　金堂古稱趙鎮(zhèn)，以老電影院為核心的區(qū)域構(gòu)成老城區(qū)，目前也是金堂人流量最集中的地段；過平安橋往西、以十里大道縱貫兩端的區(qū)域構(gòu)成西區(qū)新城；以三星鎮(zhèn)周邊開發(fā)的大學(xué)城為金堂又一特色新區(qū)；過毗河大橋、以迎賓大道與金堂大道為主線構(gòu)成城南新區(qū)。

　　金堂城區(qū)按商業(yè)獨(dú)立性可劃分如下：

　　中心商圈

　　A、老電影院商圈——區(qū)域：以電影院為中心的附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：便利零售、服裝、家居、百貨、電器、服務(wù)業(yè)、旅館、鐘表、醫(yī)藥、快餐等。

　　B、平安橋路商圈——區(qū)域：以水城之星綜合體為中心及附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：超市、百貨、購物中心、中西快餐、通信運(yùn)營服務(wù)、西餐咖啡等

　　C、次級商圈

　　A、一、二橫道商圈——區(qū)域：

　　一、二橫道（主要是北橫道）及相鄰路口——主要業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂休閑

　　B、小廣場商圈——區(qū)域：工農(nóng)大橋北橋頭以生態(tài)水城為中心及沿河周邊商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：休閑、娛樂、餐飲等

　　C、韓灘商圈——區(qū)域：以韓灘為中心的附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：便利零售、服裝、家居、百貨、五金電器、服務(wù)業(yè)、旅館、醫(yī)藥等。

　　邊緣商圈

　　客運(yùn)中心商圈、金沙公園商圈、城南商圈等

　　特色商圈

　　A、大學(xué)城商圈——代表商業(yè)：星島國際綜合體

　　B、觀嶺別墅商圈——代表商業(yè)：大蓉和酒樓、富橋保健、嶺尚會所、麥倫麥花園餐廳燈

　　3、區(qū)域特征

　　中心商圈：地段優(yōu)越，人流量大，商氣旺盛，主要業(yè)態(tài)有超市、百貨、家居服務(wù)、娛樂及配套生活服務(wù)。商圈核心優(yōu)勢就是地段，建筑形態(tài)各異，具有超強(qiáng)的人氣吸附力，消費(fèi)旺盛，以青年、中年消費(fèi)為代表。

　　次級商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周圍居住人口眾多，承載了一定的社區(qū)消費(fèi)和外來消費(fèi)，在

　　一、二橫道更是形成了大規(guī)模的特色消費(fèi)。商圈建筑形態(tài)一般較為普通，有一定的人氣吸附力，業(yè)態(tài)體現(xiàn)綜合性，消費(fèi)人群覆蓋較廣。

　　邊緣商圈：地理位置較為偏遠(yuǎn)，商氣氛圍薄弱，配套簡單，因有環(huán)境、交通或其他附著體系而自成商圈。圈內(nèi)商業(yè)具有較為明顯的指向性。 特色商圈：針對特殊群體營造的特色商業(yè)區(qū)域，圈內(nèi)消費(fèi)人群具有高度指向性，其標(biāo)志是不依賴于城市消費(fèi)要素的支持而獨(dú)立運(yùn)行，其特點(diǎn)是圈內(nèi)商業(yè)具備穩(wěn)定持久的經(jīng)營能力。

　　四、金堂消費(fèi)分析

　　1、消費(fèi)習(xí)慣

　　電影院至平安橋一帶為歷史以來形成的老商圈，業(yè)態(tài)各異，品牌豐富，既有傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，也有現(xiàn)代商業(yè)，為金堂市民首選消費(fèi)地。但隨著消費(fèi)市場不斷細(xì)分，中心商圈以外的中高端消費(fèi)和特色消費(fèi)分流了一定的市場份額和人流，個別業(yè)態(tài)也隨消費(fèi)習(xí)慣的變化出現(xiàn)從中心商圈外逃的趨勢，特別是餐飲娛樂類更為明顯。

　　2、消費(fèi)偏好

　　金堂普通消費(fèi)者仍以傳統(tǒng)消費(fèi)項(xiàng)目為主，夜晚餐椅娛樂類消費(fèi)增加，在兼具經(jīng)濟(jì)、口感的同時也考慮了一定的品牌、環(huán)保因素�？傮w而言，中式餐飲消費(fèi)較為活躍，休閑勝過娛樂消費(fèi)。

　　3、消費(fèi)實(shí)力

　　目前金堂本地消費(fèi)力較弱，但代表中高端消費(fèi)的外來消費(fèi)力逐漸增多，將來的`趨勢應(yīng)是中端消費(fèi)逐漸占據(jù)主流。

　　4、消費(fèi)結(jié)構(gòu)

　　根據(jù)了解，金堂實(shí)體消費(fèi)主要還是以餐飲副食和日用品為主，其它如交通、醫(yī)藥、娛樂、服飾、通信電器等只作為次要地位，但休閑占據(jù)了大部分本地人群，文化精神消費(fèi)仍不是消費(fèi)主流。

　　五、金堂餐飲娛樂（休閑）業(yè)態(tài)需求分析

　　1、餐飲經(jīng)營需求特征

　　A、綜合性酒樓

　　主要以商務(wù)接待、家庭宴席為主營業(yè)務(wù)，面積至少在1500m2以上，樓層至少2層、多數(shù)3層以上。要求位置適宜，并不能有工廠、加工、機(jī)電經(jīng)營或其它易制造污染噪音等經(jīng)營項(xiàng)目，以不超出次級商圈為準(zhǔn)（高端商務(wù)類除外）為宜。交通易達(dá)，道路寬闊，有一定景觀及展視性。在配套上物業(yè)須滿足電力、空調(diào)、消防、油煙排放、污水處理等要求，附近須有充足停車位（場），物業(yè)外部形象及景觀形象都能為酒樓本身加分。餐廳周邊以互補(bǔ)性的酒店、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)為佳。

　　目前金堂該類酒樓對租金要求20——50元/m2.月（根據(jù)地段來定，總體水平要低于同物業(yè)內(nèi)其他業(yè)態(tài)租金），物業(yè)費(fèi)普遍不超過2元/m2.月，簽約時間至少六年以上，要求產(chǎn)權(quán)明晰。

　　該類酒樓選址條件相對寬松，敢于嘗試不同類型的商圈建店，在中小體量的商業(yè)體中能夠擔(dān)當(dāng)主力業(yè)態(tài)商家的任務(wù)，短期內(nèi)能快速解決招商問題，且經(jīng)營較為穩(wěn)定。但在租金要求和租賃時間上對業(yè)主較為苛刻，會造成業(yè)主短期租金損失，并能妨害物業(yè)長期的增值收益，削弱業(yè)主對收益的把控權(quán)。

　　金堂典型代表：水韻庭、愛潤港、金海棠、綠園、福鑫緣、傳家菜、麥倫麥等。 B、特色中餐廳（含火鍋）

　　該類餐飲在西南各地較為常見，分類廣，經(jīng)營數(shù)量眾多，主業(yè)以特色飲食吸引大眾化的消費(fèi)參與，面積在20—300m2之間，普遍分布于社區(qū)商鋪或商業(yè)街底層。要求位置適宜，以不超出次級商圈為準(zhǔn)（高端商務(wù)類除外）為宜，交通易達(dá)，該類餐廳除高端場所外，一般對環(huán)境景觀要求不高，需要一定的人流和商氣，因此附近有互補(bǔ)性的休閑、娛樂、商場、超市和零售服務(wù)等業(yè)態(tài)為佳。

　　目前金堂該類餐飲對租金要求30——100元/m2.月（一樓價格，主要依據(jù)：地段位置和商圈成熟度），基本不涉及物業(yè)費(fèi)，簽約時間一年以上，較為靈活，如商圈足夠成熟轉(zhuǎn)讓費(fèi)相當(dāng)高昂。

　　該類餐飲選址主要依據(jù)是地段和商圈成熟度，有抱團(tuán)經(jīng)營的意識傾向。因烹飪易產(chǎn)生油煙等污染，故一般建于底層門面，局部二樓。特色餐飲能夠吸引人氣，租金承受力較高，但經(jīng)營穩(wěn)定性差，經(jīng)營換手頻繁，造成物業(yè)遠(yuǎn)期收益有不確定的威脅。（該類餐飲高端定位有上樓經(jīng)營的趨勢）

　　典型代表：金堂

　　一、二橫道餐飲街 廣漢佛山街、青白江幸福天地等

　　C、中式快餐

　　目前金堂尚無，預(yù)計(jì)在大學(xué)城將會出現(xiàn)。該類餐飲要求地段好，人流量大，業(yè)態(tài)豐富，配套齊全。中式快餐消費(fèi)群體主要以學(xué)生、辦公商場職員為主，對租金承受力高，可上樓經(jīng)營。

　　D、西式快餐

　　該類餐飲在全國各地都已經(jīng)普及，以連鎖加盟形式存在，開店數(shù)量主要以日均人流量和地段決定，有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，某些品牌西式快餐的選址定點(diǎn)已經(jīng)成為判斷商業(yè)繁榮與否的標(biāo)準(zhǔn)之一，它們的入駐標(biāo)志該地段已經(jīng)達(dá)到某種成熟。西式快餐面積在200—600m2之間，要求位置適宜，以不超出次級商圈為準(zhǔn)，最好在核心商圈內(nèi)。該類餐廳對環(huán)境要求不高，但需一定的觀景效果，因此其門店都在二樓以上。附近有互補(bǔ)性的休閑、娛樂、商場、超市和零售服務(wù)等業(yè)態(tài)為佳。

　　目前金堂該類餐飲對租金要求40——70元/m2.月，物業(yè)（商管）收費(fèi)5元/m2.月以內(nèi)（視配套多少而定），簽約時間三年以上，該類餐飲一旦定點(diǎn)，經(jīng)營十分穩(wěn)定。

　　該類餐飲選址主要依據(jù)是地段和商圈成熟度，對某些業(yè)態(tài)定位有風(fēng)向標(biāo)作用，能夠吸引人氣，租金承受力較高，經(jīng)營穩(wěn)定，為商業(yè)物業(yè)高度歡迎的業(yè)態(tài)之一。

　　金堂典型代表：德克士、佳客來、臺灣牛扒等。

　　E、西餐咖啡

　　該類餐飲客群定位于城市中青年白領(lǐng)以上消費(fèi)人群，主要以加盟店形式存在。選址要求如下：地段優(yōu)越，具有商氣，物業(yè)形象好，建筑外觀現(xiàn)代大氣，內(nèi)部配套齊全，有專用電梯為好。附近有停車位（場），有一定景觀（自然景觀建筑景觀均可），周邊不能有制造污染和噪音的業(yè)態(tài)形式。周邊業(yè)態(tài)以電影院、健身、休閑等組合為佳。物業(yè)類別以大體量綜合體商業(yè)為佳，樓層在二樓以上六樓一下。

　　該類餐飲面積需求300——1000m2，在金堂租金標(biāo)準(zhǔn)為40——80元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費(fèi)5元/m2.月以內(nèi)，簽約時間至少三年。

　　該類餐飲選址主要依據(jù)是物業(yè)形態(tài)和物業(yè)檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，為大型綜合體不可或缺的業(yè)態(tài)之一。

　　金堂典型代表：一米陽光 水城印象 羅浮咖啡、逸景云天等

　　2、娛樂休閑經(jīng)營需求特征

　　A、KTV歌城

　　該類業(yè)態(tài)定位于一般性娛樂消費(fèi)，有時以會所、量販等稱呼命名，選址要求嚴(yán)格按照經(jīng)營檔次區(qū)分，中低檔次選址要求如下：交通方便易達(dá)，位置較好，臨街，物業(yè)形態(tài)不論，有電梯為佳，周邊業(yè)態(tài)原則上不限，樓層不限，要求人流量大，因有噪音擾民因素，因此周圍居住人口密度不宜過大。該種業(yè)態(tài)樓層1-2層，面積區(qū)間150m2-500m2，租金在20——60元/m2.月之間，有一定租金承受力，在城市里是娛樂休閑項(xiàng)目數(shù)量最多分布最廣的業(yè)態(tài)；

　　中高檔業(yè)態(tài)選址要求：交通方便，位置較好，物業(yè)形態(tài)以獨(dú)立商業(yè)或綜合體商業(yè)為佳，要有良好的廣告展示面，有專用電梯，有專用停車位（場），周邊環(huán)境整潔衛(wèi)生，周邊居住人口密度不宜過大。該種業(yè)態(tài)面積要求1000m2以上，樓層六樓以下均可，按樓層不同，其租金在20——80元/m2.月之間。

　　金堂典型代表：中低端

　　一、二橫道 中高端 金鉆.名歌會 淞霖會所等

　　B、浴足保健

　　該類業(yè)態(tài)客群定位于城市中高端消費(fèi)人群，主要以加盟店形式存在。選址要求如下：交通具易達(dá)性，物業(yè)形象好，內(nèi)部配套齊全，有專用電梯為好。附近有停車位（場），有一定自然景觀為佳，周邊不能有制造污染和噪音的業(yè)態(tài)形式，要求有一定私密性。物業(yè)類別以綜合體商業(yè)或獨(dú)棟商業(yè)為佳，樓層在二樓以上四樓以下為好。

　　該類業(yè)態(tài)面積需求1000m2以上，在金堂租金標(biāo)準(zhǔn)為30——60元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費(fèi)3元/m2.月以內(nèi)，簽約時間至少五年。

　　該類業(yè)態(tài)選址主要依據(jù)是物業(yè)形態(tài)和物業(yè)檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，經(jīng)營穩(wěn)定，能夠帶來穩(wěn)定持久的物業(yè)收益。

　　金堂典型代表：領(lǐng)域會所、重慶富僑等

　　C、茶樓

　　茶樓是川內(nèi)具有不可替代的一種社交休閑平臺，該類業(yè)態(tài)客群定位于城市中高端消費(fèi)人群，提供日常休閑、商務(wù)、娛樂功能。其選址要求如下：交通具易達(dá)性，物業(yè)形象好，內(nèi)部配套齊全，有電梯最好，附近有停車位（場），有一定自然景觀為佳，周邊不能有制造污染和噪音的業(yè)態(tài)形式，高端茶樓要求有一定私密性。物業(yè)類別以綜合體商業(yè)或獨(dú)棟商業(yè)為佳，樓層原則不限。

　　該類業(yè)態(tài)面積需求500m2以上，在金堂租金標(biāo)準(zhǔn)為20——40元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費(fèi)2元/m2.月以內(nèi)為佳，簽約時間至少三年。

　　該類業(yè)態(tài)選址主要依據(jù)是物業(yè)形態(tài)和物業(yè)檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，經(jīng)營穩(wěn)定，能夠帶來穩(wěn)定持久的物業(yè)收益。

　　六、調(diào)查結(jié)論

　　目前金堂開工在建商業(yè)綜合體超過六家之多（見競爭調(diào)查表），總市場供應(yīng)體量約50萬m2，且交房時間多集中在明年5月-12月，與維羅納項(xiàng)目交房和招商時間高度重合，這將為維羅納招商工作帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。據(jù)調(diào)查，上述項(xiàng)目目前已展開招商的四家，意向招商率（含已售自營）不足三成，對商家和品牌資源的搶奪預(yù)期將更為激烈。但就上述項(xiàng)目招商業(yè)態(tài)分析，其對中高端餐飲娛樂業(yè)態(tài)的重視程度還有所欠缺，因此同時也為維羅納帶來契機(jī)。

　　綜合以上調(diào)查信息，金堂餐飲娛樂業(yè)態(tài)的分布與廣漢、青白江較為穩(wěn)定成型不同，仍處于商圈調(diào)整與業(yè)態(tài)進(jìn)化的過程，隨著城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，未來三到五年金堂商業(yè)格局將發(fā)生根本性改變，特別是外來校園經(jīng)濟(jì)的介入，將為餐飲娛樂從規(guī)模和形態(tài)上提供升級轉(zhuǎn)換的可能。據(jù)此，本次調(diào)查小結(jié)如下：

　　金堂商業(yè)現(xiàn)狀及趨勢預(yù)判：

　　1、招商工作將面臨激烈競爭局面；

　　2、金堂商圈分布將呈現(xiàn)多極化特點(diǎn)；

　　3、金堂總消費(fèi)力將迅猛提升；

　　4、未來兩三年金堂商業(yè)總體租金水平提升空間有限；

　　5、外來中餐品牌在金堂尚為空白點(diǎn)；

　　6、大型迪吧迪吧酒吧演藝吧等娛樂業(yè)態(tài)在金堂尚為空白點(diǎn)；

　　7、中西快餐類餐飲業(yè)態(tài)入駐進(jìn)度將有加快趨勢；

　　8、商業(yè)品牌對物業(yè)形象和檔次要求越來越高；

　　9、傳統(tǒng)餐飲對物業(yè)條件要求越來越高；

　　10、大型餐飲娛樂業(yè)對環(huán)境和私密性要求越來越高；

　　11、業(yè)態(tài)之間的兼容互補(bǔ)要求越來越明顯。

　　維羅納物業(yè)價值指數(shù)初判：

　　1、區(qū)域：目前屬邊緣商圈，三年后可能成長為次級商圈。

　　2、地段（價值核心要素）：中等

　　3、交通：上等

　　4、物業(yè)配套：中上等

　　5、物業(yè)形象：中等

　　6、物業(yè)形態(tài)：中等偏下

　　7、周邊環(huán)境：中等

　　8、人氣（商氣）：中等偏下

　　9、景觀：中等偏下

　　10、品牌吸附力：暫無

　　本案物業(yè)價值綜合指數(shù)：中等偏下

　　招商策略建議：

　　結(jié)合各業(yè)態(tài)選址需求特征分析，本案招商對象應(yīng)具備以下特點(diǎn)：金堂空白業(yè)態(tài)優(yōu)先，競爭項(xiàng)目忽視的業(yè)態(tài)優(yōu)先，與本案物業(yè)吻合度高的業(yè)態(tài)優(yōu)先，品牌號召力強(qiáng)的業(yè)態(tài)優(yōu)先，自我經(jīng)營體系成熟糾錯能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)優(yōu)先，據(jù)此，本案目標(biāo)業(yè)態(tài)的招商優(yōu)先順序排列如下：知名品牌中餐——大中型本地酒樓——連鎖類足浴保健會所——中高檔商務(wù)休閑會所——大中型酒吧或演藝吧、中高檔特色餐飲等。

　　根據(jù)物業(yè)體量因素，商家入駐面積至少在500m2以上，首批商家應(yīng)具備帶動后批次商家的示范效應(yīng)，首批商家入駐政策應(yīng)明顯優(yōu)于后續(xù)商家。

　　招商政策建議：

　　1、租金：1F：70元 2F：30元 3F：25元，本租金適用三年，從第二年開始年遞增10%，從第四年開始重新定價。

　　2、裝修期：首批商家半年，后續(xù)商家三個月。如提前交房，提前時間不計(jì)入裝修期。

　　3、合同期限：五年。

　　4、保證金：兩個月租金。

　　5、租金交付：半年一交。

　　6、商管費(fèi)：1.5元（可作為招商談判條件減免）

　　7、提供免費(fèi)店招位置，廣告位有償適用。

　　上述定價同比物業(yè)指數(shù)類似的新建項(xiàng)目越顯偏低，同比金堂現(xiàn)有業(yè)態(tài)所匹配的物業(yè)的租金基本持平。經(jīng)初步估算，如按上述政策執(zhí)行，三年內(nèi)本案租金與售價的平均收益率約3%左右。從第四年開始，本案商圈已較為成熟，租金上調(diào)理由充足，預(yù)計(jì)到第六個租賃期基本能夠?qū)崿F(xiàn)收益盈虧平衡。

　　本案收益預(yù)期在于三年后的物業(yè)升值，在商業(yè)培育期內(nèi)適當(dāng)讓利于商家，既能夠快速形成人氣、商機(jī)，也會減少物業(yè)空置造成的租金損耗，因此在政策設(shè)計(jì)中適當(dāng)犧牲了部分前期租金收益，但通過縮短合同定價時間，使物業(yè)持有者能鎖定物業(yè)收益增值的把控權(quán)，避免遠(yuǎn)期收益的分流。

　　與此同時，在招商執(zhí)行時，首批商家應(yīng)嚴(yán)格遵循招商計(jì)劃進(jìn)行對接篩選，不能急于看重招商率而引進(jìn)與本案匹配度不高的業(yè)態(tài)，避免因選址失誤導(dǎo)致的商家經(jīng)營不善的換手，從而影響本案的商業(yè)形象，增加二次招商難度。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告13

　　服務(wù)工作是現(xiàn)代商業(yè)銀行的靈魂，是銀行親和力的決定因素。為了解全行員工在不同的崗位上服務(wù)工作規(guī)范的執(zhí)行情況，找出服務(wù)工作還存在的不足，并促進(jìn)全行保持良好的服務(wù)態(tài)度，優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)質(zhì)量，全心全意為客戶服務(wù)的理念，遵守職業(yè)道德規(guī)范，樹立良好的社會形象，促進(jìn)精神文明建設(shè)，近日，**支行組織了一次全行員工服務(wù)工作調(diào)研，通過抽樣調(diào)查．座談會等形式，對全行服務(wù)工作現(xiàn)狀有了一個較深的了解，通過調(diào)查，85％以上的員工認(rèn)為我行的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平有了較大幅度的提高，具體表現(xiàn)在：

　　一．各級領(lǐng)導(dǎo)重視、組織推動有力。

　　通過經(jīng)常性地組織員工學(xué)習(xí)總行《服務(wù)工作規(guī)則》、省分行《服務(wù)工作實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)文件，進(jìn)一步明確服務(wù)興行的意義，增強(qiáng)服務(wù)興行的意識，提高服務(wù)技能和水平，愛行敬業(yè)、服務(wù)興行已逐步被全體員工所認(rèn)同，激發(fā)了員工的主人翁責(zé)任感，全行的服務(wù)工作切實(shí)做到了有機(jī)構(gòu)、有人員、有部署、有安排、有檢查、有獎罰。

　　二、基礎(chǔ)教育扎實(shí)，服務(wù)意識有所增強(qiáng)。

　　通過制定辦法措施來約束員工行為的同時，還注重抓了員工的思想教育和規(guī)范化服務(wù)訓(xùn)練，如支行**所為了進(jìn)一步提高一線員工的整體素質(zhì)，利用業(yè)余時間組織了為期一周的新業(yè)務(wù)、新知識、新技術(shù)培訓(xùn)，提高了大家的服務(wù)技能，在**所組織的重點(diǎn)客戶調(diào)查中，回答“您對本所的各項(xiàng)服務(wù)評價如何“這一問題時，90％的客戶對該所的“服務(wù)態(tài)度．服務(wù)設(shè)施“從“良好．好．一般．差“四項(xiàng)中選擇了“好“，10％選擇了良好。在回答“與其他銀行相比，工商銀行好在哪里“時，客戶的意見可歸納為一是服務(wù)態(tài)度好，網(wǎng)點(diǎn)環(huán)境好，二是員工素質(zhì)較高，三是匯款方便快捷。其他網(wǎng)點(diǎn)的員工服務(wù)質(zhì)量也都給客戶留下深刻的影響，工行服務(wù)態(tài)度好已逐漸被社會各界認(rèn)同。

　　三、設(shè)施建設(shè)齊全，服務(wù)環(huán)境優(yōu)美。

　　**支行經(jīng)過近幾年的不懈努力，基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)環(huán)境得到了極大的改觀，所有網(wǎng)點(diǎn)都給客戶以寬敞、舒適、清新、優(yōu)美的感覺。給客戶創(chuàng)造了一個良好的經(jīng)營環(huán)境，以“賓至如歸”之感。

　　四、規(guī)章制度健全，獎罰措施有力。

　　我行針對在優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)中存在的問題和薄弱環(huán)節(jié)，建立健全了各項(xiàng)規(guī)章制度制度，做到了制度上墻、便民設(shè)施齊全，配備了意見簿、員工掛牌服務(wù)自覺接受客戶監(jiān)督，為推動**支行優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)工作起到了積極的作用，也向社會展現(xiàn)了**工行優(yōu)質(zhì)服務(wù)的風(fēng)彩。

　　在調(diào)研過程中，客戶對本行的`服務(wù)工作也提出了很多中肯的意見，如客戶在回答“本行服務(wù)工作目前存在哪些問題時，意見可分為五種：

　　一是網(wǎng)點(diǎn)過少，且功能不齊全，服務(wù)品種單一。即使是**最大的儲蓄所――工行**所，也沒有柜員機(jī)，與他行網(wǎng)點(diǎn)在門面上就已遜一籌。鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)點(diǎn)的撤銷使單位和個人的結(jié)算業(yè)務(wù)感到不便，與之相配套的網(wǎng)上銀行等遠(yuǎn)程金融工具的使用在**這樣的較落后地區(qū)推廣也不是一時之事。

　　二是等候時間過長，特別是處于繁華地帶的網(wǎng)點(diǎn)，存取款的速度較慢。影響存取款的速度的原因一是客觀因素，即人員素質(zhì)問題。但主觀因素也不可忽視，系統(tǒng)在制度上實(shí)現(xiàn)事權(quán)分離的同時，一筆業(yè)務(wù)2人辦3人辦也是客戶不能理解而抱怨的原由之一。

　　三是所與所之間的服務(wù)水平不一致，有的柜員服務(wù)態(tài)度時好時壞。

　　四是有些業(yè)務(wù)上的規(guī)定與他行相比略顯繁瑣，客戶在比較之下認(rèn)為我行“過于死板“，如個人金融業(yè)務(wù)中的掛失到期支取天數(shù)按規(guī)定是7天以后，隨著實(shí)名制的為廣為人知，辦理掛失客戶認(rèn)為，開戶時已拿身份證，證明了身份，密碼掛失后，七天才能支取的規(guī)定不甚合理，應(yīng)該更改。據(jù)網(wǎng)上報(bào)道，建行吉林市分行已率先對實(shí)名制帳戶密碼掛失制度進(jìn)行修改。只要儲戶本人持身份證辦理密碼掛失，可以當(dāng)天支取。而我行只對靈通卡密碼有此類似規(guī)定。

　　五是沒有統(tǒng)一著裝，沒有大行大所的氣派。整個**市金融系統(tǒng)，沒有統(tǒng)一著裝的只有工行，統(tǒng)一著裝后帶來的視覺效果上的不同自勿須多說。

　　調(diào)查問卷還向客戶提出了“您希望工行今后為您提供哪方面的金融服務(wù)““您對工行的其他意見和建議“，這兩個問題得到了客戶的積極響應(yīng)，80％的客戶做了回答，其中80％的客戶要求我行加強(qiáng)管理，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，工作更上一層樓；另外80％的客戶提出我行應(yīng)加大廣告宣傳力度，員工統(tǒng)一著裝，設(shè)置自動取款機(jī)，提供個人消費(fèi)性貸款服務(wù)，提供免填單服務(wù)等等．這些建議表明，工商銀行的存款在逐年增長，客戶的質(zhì)量也在逐年提高，部分客戶已不滿足于儲蓄所最基本的存取功能，而要求享受到與現(xiàn)代社會相適應(yīng)的多方位多品種的金融服務(wù)。業(yè)務(wù)整合正在進(jìn)行，多功能化的網(wǎng)點(diǎn)是大勢所趨，如何充分發(fā)揮和利用業(yè)務(wù)整合帶來的發(fā)展機(jī)遇應(yīng)成為全行上下本時期的重點(diǎn)工作，我們應(yīng)該從現(xiàn)在著手通過培訓(xùn)員工提高服務(wù)技能，加強(qiáng)服務(wù)力度來預(yù)防有些地方已經(jīng)出現(xiàn)的辦理業(yè)務(wù)時個人金融客戶占滿各窗口而使對公客戶產(chǎn)生怨言，工資戶．散戶擠兌重點(diǎn)戶．大戶的現(xiàn)象，我們可以在**市金融業(yè)內(nèi)首家嘗試“一米線“，盡快推出“客戶理財(cái)**“，大力營銷企業(yè)和個人網(wǎng)上銀行，這既是從自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要出發(fā)適應(yīng)客戶需求的一種舉措，更可以領(lǐng)本地區(qū)風(fēng)氣之先，進(jìn)一步擴(kuò)大本行知名度，鞏固已有陣地，發(fā)展新的客源。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告14

　　一、社區(qū)商業(yè)研究背景

　�。ㄒ唬┥鐓^(qū)商業(yè)基本概念

　　1、社區(qū)商業(yè)定義

　　社區(qū)商業(yè)是指以社區(qū)內(nèi)居民為服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以優(yōu)化居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)對象主要是社區(qū)內(nèi)的居民，應(yīng)具備行業(yè)齊全、服務(wù)配套的特點(diǎn)，并以先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境，在滿足社區(qū)居民日常生活需求的同時，更注重提供文化娛樂、休閑服務(wù)等多樣化、個性化的綜合消費(fèi)。

　　2、社區(qū)商業(yè)分類

　　3、社區(qū)商業(yè)功能

　�。ǘ�）國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況

　　由于國外城市居民大量居住在郊區(qū)，社區(qū)商業(yè)非常發(fā)達(dá)，例如美國20xx年社區(qū)商業(yè)的零售額就占了國家零售消費(fèi)品總額的40%，而中國目前還不到10%。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)，尤以社區(qū)型購物中心所占的份額最大。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，是一個由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法：開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。

　�。ㄈ�）國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況

　　我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批"購物中心"、"生活廣場"、"娛樂休閑一條街"等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)（為了保持良好的居住和綠化環(huán)境，上海浦東越來越多的住宅區(qū)淘汰了住宅底商，而采取集中式購物中心模式），與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。

　　（四）國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢

　　由于各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，社區(qū)商業(yè)也呈現(xiàn)出不同的發(fā)展水平，目前國內(nèi)發(fā)達(dá)城市的社區(qū)商業(yè)主要呈現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢，這也是發(fā)達(dá)程度較低城市的發(fā)展方向。

　　1、政府對社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃力度加強(qiáng)。我國商務(wù)部今年4月下發(fā)了《關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，以推動我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展。

　　2、購物中心造就大型社區(qū)商業(yè)。如沃爾瑪購物廣場已進(jìn)駐成都交大—九里堤社區(qū)，并將于20xx年上半年開業(yè)。

　　3、便利店、生鮮超市是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分。例如7—11便利店、冠軍生鮮超市等新興業(yè)態(tài)目前已進(jìn)駐北京、上海等發(fā)達(dá)城市。

　　4、社區(qū)商業(yè)開始細(xì)分市場。由于消費(fèi)者根據(jù)性別、年齡、收入水平、文化修養(yǎng)、價值觀念、社會階層、生活方式等可以細(xì)分為不同的消費(fèi)群體，不同的消費(fèi)群體意味著不同的消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、消費(fèi)動機(jī)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，社區(qū)商業(yè)在開發(fā)時就必須考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)配比和商業(yè)組合。

　　5、專業(yè)化操作是社區(qū)商業(yè)成功的保證。商業(yè)地產(chǎn)的核心其實(shí)是商業(yè)，地產(chǎn)只是商業(yè)的載體，經(jīng)驗(yàn)豐富的招商營銷以及商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對于社區(qū)商業(yè)的成功開發(fā)起著比較關(guān)鍵的作用。

　　二、成都社區(qū)商業(yè)概況

　　隨著成都市中心城區(qū)的商業(yè)設(shè)施已接近飽和，競爭日趨白熱化，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也難以再有較大幅度的提升。而城市化進(jìn)程的加快，居民外遷和新建居住區(qū)不斷增多，這些區(qū)域的商業(yè)設(shè)施相對不足，市場空間和消費(fèi)需求巨大，這種新的消費(fèi)需求需要新的商業(yè)形式來承接，社區(qū)商業(yè)恰恰順應(yīng)了這種需要。另一方面，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高消費(fèi)需求與消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化，居民對能滿足基本生活需要、提高生活質(zhì)量的社區(qū)商業(yè)的需求也日益增加。在此背景下，社區(qū)商業(yè)正成為成都市流通領(lǐng)域新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并已在提升城市商業(yè)綜合競爭力方面發(fā)揮著重要作用。

　　為貫徹執(zhí)行《商務(wù)部關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，成都于6月21日舉辦了“首屆社區(qū)商業(yè)高峰論壇”，與會專家共同探討了城市社區(qū)商業(yè)的未來發(fā)展之路，同時也為成都今后社區(qū)商業(yè)的打造指明了新的方向。此次會議上，藍(lán)波灣（藍(lán)谷地的社區(qū)商業(yè)配套項(xiàng)目，見下右圖）被評為中國首個“全國社區(qū)商業(yè)示范項(xiàng)目”，對社區(qū)商業(yè)的開發(fā)具有一定的參考作用。

　　成都市作為全國深化流通體制改革的試點(diǎn)城市之一，社區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，目前已覆蓋便利店、連鎖超市、餐館、美容美發(fā)、茶樓、干洗店、彩擴(kuò)、快遞、報(bào)刊、家政、維修等各種生活服務(wù)項(xiàng)目，全市城區(qū)的324個社區(qū)共有社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)33912個。各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的具體數(shù)量見下中圖。

　　三、成都典型社區(qū)商業(yè)調(diào)查

　　本次調(diào)查共選取了成都市東、西、南、北四個區(qū)域各種檔次共六個社區(qū)，主要對這些社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布、租金水平、經(jīng)營特點(diǎn)等進(jìn)行了調(diào)查分析，從分析中可以了解成都社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀，從而用于公司進(jìn)行社區(qū)商業(yè)開發(fā)時的參考。

　�。ㄒ唬┙鹕硤@社區(qū)

　　金沙園社區(qū)20xx年由宏信房產(chǎn)開發(fā)，其社區(qū)商業(yè)部分水景商業(yè)街進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃，目前居民總體入駐率不高，人氣明顯不夠，商氣不足。該社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

　　1、金沙園商鋪空置率較高，根據(jù)調(diào)查，商鋪出租率僅62%，主要原因有五個：①目標(biāo)消費(fèi)群體支撐有限。②商鋪供應(yīng)

　　體量過大。③缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理。④西單百貨和超市對其造成的分流影響。⑤步行街不能通車，消費(fèi)引導(dǎo)不足。

　　2、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)

　　雖然該社區(qū)商業(yè)涵蓋了居民生活所必需的大多數(shù)業(yè)態(tài)，并且有親子園、汽車俱樂部等新興業(yè)態(tài)，但業(yè)態(tài)仍顯得不夠豐富，商源質(zhì)量也顯得一般，品牌商家數(shù)量有待提高。

　　餐館、食品、茶樓等業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量較多，與建筑適合經(jīng)營餐飲、消費(fèi)群體的消費(fèi)力較強(qiáng)、成都餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)等因素有關(guān)。

　　建材、裝修店鋪數(shù)量較多主要是因?yàn)樵撔�區(qū)為新興社區(qū)，居民陸續(xù)入駐，對該類服務(wù)的需求較大，隨著入駐率提高，該類業(yè)態(tài)的比例會呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢。

　　由于空鋪較多，能存活下來的店鋪業(yè)態(tài)多為與居民生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)，如餐館、茶樓、食品等業(yè)態(tài)，從而說明這類業(yè)態(tài)是居民日常生活需求度最高的業(yè)態(tài)，可作為招商時重點(diǎn)考慮的對象之一。

　�。ǘ�）外雙楠社區(qū)

　　本次調(diào)查主要以云影路、云霞路和逸都路的臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)較齊全，居民消費(fèi)水平較高，消費(fèi)力較強(qiáng)。從其業(yè)態(tài)分布來看，該社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

　　1、以云影苑為代表的社區(qū)商鋪進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)較豐富，商鋪裝修呈現(xiàn)出一定的`檔次，品牌店較多。

　　2、服裝類店鋪數(shù)量超過了餐館的數(shù)量，說明周邊居民對“穿”的重視程度較高，這也是該區(qū)域人群消費(fèi)水平高，生活質(zhì)量高的標(biāo)志之一。

　　3、逸都路與二環(huán)路交界處有伊藤洋華堂二號店，大賣場對調(diào)查區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)有一定的影響，與大賣場呈現(xiàn)互補(bǔ)性的業(yè)態(tài)如美容美發(fā)、餐飲等較穩(wěn)定，而服裝鞋帽等類型的商鋪換手率較高，多靠經(jīng)營特色、品牌效應(yīng)等生存。

　�。ㄈ�）玉林社區(qū)

　　1、該社區(qū)是成都最成熟的居住區(qū)之一，人口密度大，業(yè)態(tài)豐富，商鋪檔次較高，商業(yè)氣氛較濃，以餐飲、服裝、精品店、便利店為主。

　　2、在商鋪?zhàn)饨鸱矫�，玉林老區(qū)商鋪一般為35～80元/月，而玉林新區(qū)商鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)150元/月，從此也可看出商鋪?zhàn)饨鹋c區(qū)域居民消費(fèi)力之間存在一定的關(guān)系。

　　3、從業(yè)態(tài)分布來看，服裝類仍然比例最大，其次是餐飲，該區(qū)域餐飲經(jīng)營呈現(xiàn)出一定的聚集效應(yīng)，其輻射作用吸引了整個成都市的消費(fèi)人群。房屋中介店鋪較多，主要是因?yàn)樵搮^(qū)域居住環(huán)境成熟，吸引了越來越多的小資一族到該區(qū)域居住，二手房交易活躍。休閑娛樂業(yè)的比例也較大，除周邊區(qū)域外，其他區(qū)域的消費(fèi)人群也對玉林片區(qū)也樂此不彼。

　　4、該區(qū)域的成熟度高和消費(fèi)力強(qiáng)吸引了一些特色店和新型業(yè)態(tài)進(jìn)駐該區(qū)域，如位于玉林東路的彩色鑰匙店、玉林中路的特百惠家居連鎖店等。

　　5、該社區(qū)商業(yè)以臨街底商為主，也有象玉林生活廣場、富和城等獨(dú)立商業(yè)樓盤。

　　（四）桐梓林社區(qū)

　　該社區(qū)屬成都的高檔社區(qū)，本次調(diào)查以桐梓林東路和桐梓林北路為主，分布有中華園各期、錦繡花園、世紀(jì)錦苑等高檔樓盤，成功人士、外籍人士居多，消費(fèi)力強(qiáng)大。

　　1、從業(yè)態(tài)分布來看，服裝類店鋪數(shù)量遙遙領(lǐng)先，這與該區(qū)域人群消費(fèi)能力、消費(fèi)意識、生活方式直接相關(guān)，其次是餐飲、食品，有一些異國情調(diào)和風(fēng)味的餐廳如和風(fēng)亭日本料理，家政服務(wù)在該區(qū)域的需求較大，店鋪數(shù)量較多。

　　2、休閑、娛樂、美容美體類店鋪數(shù)量較多，這類業(yè)態(tài)在該區(qū)域存在較大的市場空間，例如有四川首家專業(yè)的男士美容店（卡瑞杰專業(yè)男士美容SPA健康會館）。

　　3、中華園商鋪以環(huán)繞中華園各期的臨街商鋪為主，此外還有獨(dú)立的商住樓，可滿足不同層次、不同業(yè)態(tài)的商家的需求。

　　（五）紅花社區(qū)

　　本次調(diào)查主要對紅花北路、紅花南路、紅花東路、紅花西路的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的社區(qū)商業(yè)缺乏規(guī)劃，顯得較為落后，商鋪裝修檔次都較低，業(yè)態(tài)豐富性差，主要以滿足居民日常生活最急需的的相關(guān)購物需求及服務(wù)需求為主，檔次稍高的購物、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)基本是空白

商業(yè)調(diào)查報(bào)告15

　　為了進(jìn)一步推進(jìn)我市“雙百工程”商貿(mào)物流項(xiàng)目建設(shè)，完善商業(yè)服務(wù)功能，促進(jìn)商貿(mào)流通科學(xué)發(fā)展，繁榮商品市場，加快傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)轉(zhuǎn)型，3月份，我局對全市城區(qū)建筑面積達(dá)到5000平方米及以上的大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展建設(shè)及經(jīng)營情況開展了調(diào)查，形成了調(diào)研報(bào)告，具體情況報(bào)告如下：

　　加快私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，離不開良好的服務(wù)環(huán)境。地方政府首先要切實(shí)轉(zhuǎn)變政府職能，簡化辦事程序，提高辦事效率。對私營企業(yè)指導(dǎo)不指揮、參考不參與、支持不干預(yù)、服務(wù)不索取。調(diào)查結(jié)果顯示，一些管理部門和服務(wù)單位辦事拖拉，效率低下，有歧視現(xiàn)象。私營企業(yè)管理者反映“社會負(fù)擔(dān)過重;政府職能部門辦事效率低、環(huán)節(jié)多，相對降低了企業(yè)效率”;“除了收稅，別的事無人管”;“思想還不夠開放，政府的官本位思想還很嚴(yán)重，希望政府多辦些實(shí)事，減少企業(yè)不必要的負(fù)擔(dān)，讓企業(yè)在一個寬松的環(huán)境下搞好生產(chǎn)”。

　　一、基本情況

　　截至20xx年末，我市建筑面積5000平方米及以上大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量達(dá)到46個，總建筑面積160.15萬平方米。

　　按經(jīng)營狀況劃分。正在營業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)28家，總建筑面積56.13萬平方米，20xx年?duì)I業(yè)總額約41.07億元;閑置的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2家，建筑面積1.32萬平方米;正在建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)13家，建筑面積92.06萬平方米，計(jì)劃投資總額23.57億元;20xx年擬建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3家，建筑面積約10.64萬平方米，預(yù)計(jì)投資額為6.10億元。

　　按經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分。大型百貨商店7家，大型超市及購物中心16家，專業(yè)店9家(包括家居建材商店)，商品交易市場12家(其中農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場2家)，商業(yè)街(街區(qū))2條。

　　按企業(yè)性質(zhì)劃分。外商投資企業(yè)2家，內(nèi)資企業(yè)44家。

　　“中國少年兒童平安行動”是共青團(tuán)中央、教育部、公安部、全國少工委于20xx年發(fā)起的一項(xiàng)以少年兒童安全自護(hù)教育為主要內(nèi)容的少先隊(duì)品牌活動。它對引導(dǎo)少年兒童平安自護(hù)和健康成長發(fā)揮了積極作用。

　　二、主要特點(diǎn)及存在問題

　　(一)發(fā)展不平衡，存在“四多四少”局面。在經(jīng)營主體性質(zhì)方面：民營股份制和私營獨(dú)資企業(yè)存量最多，外資企業(yè)較少，國營企業(yè)實(shí)行“退出”機(jī)制后大為減少;在業(yè)態(tài)分類方面：百貨店、綜合超市、購物中心、綜合市場、專業(yè)市場較多，專業(yè)批發(fā)市場較少;在地域分布方面：相山區(qū)、縣比較集中，烈山區(qū)、杜集區(qū)發(fā)展緩慢，市內(nèi)淮海路較為集中，縣、烈山區(qū)、杜集區(qū)的繁華地段多，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和稍偏離鬧區(qū)的地段少;在服務(wù)對象方面：服務(wù)于主城區(qū)居住人口密集地商廈林立、門店云集，新城社區(qū)大中型商貿(mào)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)偏少，網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)跟不上城市發(fā)展的需要，尤其是農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)滯后于城區(qū)擴(kuò)張，嚴(yán)重存在居民“住新樓，添新愁”現(xiàn)象。

　　(二)依據(jù)規(guī)劃難實(shí)施，缺少有效制約手段

　　《市城市總體規(guī)劃(20xx-2020年)》、《縣城市總體規(guī)劃(20xx-2020年)》、《市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(20xx-2020年)》、《市現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃(20xx—20xx年)》等均已出臺，但實(shí)施操作與理論規(guī)劃存在偏差，缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管手段，部門聯(lián)手配合共治不足，加上相關(guān)法律法規(guī)的指導(dǎo)和規(guī)范不夠清晰明確，投資建設(shè)或經(jīng)營主體追逐最大化的商業(yè)利潤價值，市場意愿起著決定性作用，網(wǎng)點(diǎn)布局和建設(shè)多由市場自主選擇，缺乏有效的引導(dǎo)約束機(jī)制，出現(xiàn)了“自由無序”發(fā)展，導(dǎo)致資源配置存在一定不合理現(xiàn)象。事前決策政府主導(dǎo)缺位，事中管理政府難以干預(yù)企業(yè)經(jīng)營行為，出現(xiàn)問題事后補(bǔ)救缺乏有效手段。如不少房地產(chǎn)商把樓盤與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)捆綁開發(fā)銷售，而開發(fā)商在商鋪出租后就不再過問各商鋪的商業(yè)運(yùn)營，也沒有另設(shè)統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致商鋪的經(jīng)營缺乏整體定位，既沒有經(jīng)營亮點(diǎn)也沒有獨(dú)特內(nèi)涵，目標(biāo)人群購買意愿低，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不理想。如久興置業(yè)批發(fā)市場、步行街等問題暴露后，造成了一定的社會不良影響。

　　(3)積極推進(jìn)外貿(mào)出口。在鎮(zhèn)黨委、政府的大力支持下，企業(yè)實(shí)現(xiàn)了外貿(mào)出口10萬美元，但其余的多為代理出口。明年，將充分利用已有的自主出口權(quán)積極向國外市場進(jìn)軍，打出產(chǎn)品品牌，使代理出口變?yōu)樽灾鞒隹�，增加企業(yè)效益。

　　(三)網(wǎng)點(diǎn)增加，競爭加劇，地區(qū)購買力增長緩慢

　　商貿(mào)流通加速發(fā)展，加快了城市轉(zhuǎn)型步伐，大型商貿(mào)物流項(xiàng)目日漸增加，不斷注入新活力，增添新動力，商務(wù)經(jīng)濟(jì)迸發(fā)出無限精彩，亮點(diǎn)頻現(xiàn)，不斷刷新人們的視野。但存在聚集加快，輻射不足;競爭加劇，共贏很難;地區(qū)購買力流失減少，購買力增長緩慢;規(guī)模業(yè)態(tài)提升，層次結(jié)構(gòu)調(diào)整艱難;配套的基礎(chǔ)公共設(shè)施、交通、休閑環(huán)境、消防安全保障不盡完善;流動人口不多，外來購買力增長潛力有限等現(xiàn)象。大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)間存在同業(yè)態(tài)在經(jīng)營規(guī)模、品種類別、消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)等方面趨同化問題，如淮海路和孟山路交匯處的東方百貨、金色華松、鼎盛國際、淮海時代廣場(金鷹國際)、正在新建的新世紀(jì)百貨大樓、即將開業(yè)的相王國際購物廣場，相距不到200米，均是大型的綜合購物商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)�；菰仿凡叫薪值恼姘舫�市和蘇果平價店兩個大型超市，距離不到100米，業(yè)態(tài)雷同不利于彼此發(fā)展。

　　三、對策建議

　　設(shè)置數(shù)量充足、布局合理、具有一定物質(zhì)技術(shù)條件的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),對于合理規(guī)劃商品流通渠道,擴(kuò)大商品流通規(guī)模,加快商品流通速度,從而促進(jìn)生產(chǎn)不斷發(fā)展,滿足人民生活需要,都具有重要意義。

　　(一)科學(xué)規(guī)劃，優(yōu)化布局，堅(jiān)持推進(jìn)“雙百市場”商貿(mào)物流建設(shè)不動搖

　　城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展布局規(guī)劃要協(xié)同推進(jìn)實(shí)施，公共投入要到位。按照政府主導(dǎo)、部門主管、企業(yè)主辦原則，遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，大力培育和建設(shè)各類市場。出臺并貫徹實(shí)施《進(jìn)一步促進(jìn)商品交易市場發(fā)展意見》，扶持商貿(mào)龍頭骨干企業(yè)快速發(fā)展。著力于“優(yōu)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)基礎(chǔ)、增后勁、管長遠(yuǎn)”，積極引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，加大商貿(mào)公共環(huán)境建設(shè)，吸引周邊購買力，改造提升一批市場和重要區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)，強(qiáng)勢推進(jìn)“雙百工程”商貿(mào)物流項(xiàng)目建設(shè)，夯實(shí)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)，切實(shí)轉(zhuǎn)變商貿(mào)發(fā)展方式，奠定規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢，積極構(gòu)建現(xiàn)代流通體系。各種類型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在空間布局上，應(yīng)充分考慮三區(qū)一縣的整體規(guī)劃、交通便利狀況、流動人口的多少、消費(fèi)者的分流、市場競爭、購買能力等因素，因地制宜，進(jìn)行可行性分析論證，由市縣區(qū)商務(wù)主管部門統(tǒng)一規(guī)劃，力求做到布局合理，盡可能減少大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的“多與少”、“盲目與重復(fù)”、“上馬與下馬”、“開業(yè)與停業(yè)”的調(diào)整頻次。

　　(二)明確定位，突出特色，加快商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐

　　原因：在校大學(xué)生越來越多的去兼職，有很多新的問題出現(xiàn)，有好的現(xiàn)象也有不好的現(xiàn)象，我們做這個調(diào)查就是想看看有什么問題的存在，用什么樣的方法去解決。

　　加快商貿(mào)物流業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整及優(yōu)化升級，建立安全、誠信、舒適的購物環(huán)境，積極發(fā)展高端商貿(mào)物流業(yè)，不斷完善社區(qū)商業(yè)，科學(xué)合理布局重點(diǎn)商貿(mào)區(qū)域建設(shè)，形成多元化、多層次、功能完善的消費(fèi)服務(wù)體系，以滿足不同層次消費(fèi)需求。對老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)逐步進(jìn)行提升改造，提高商業(yè)集聚度，提升檔次和整體形象，進(jìn)一步完善老城區(qū)的城市商業(yè)功能，形成購物、文化娛樂、休閑、旅游、餐飲功能一體化的特色商業(yè)氛圍。突出經(jīng)營優(yōu)勢，注重商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對商品結(jié)構(gòu)實(shí)行錯位經(jīng)營，在兼顧時尚商品門類齊全的同時，拉開高中低檔次;提升新城區(qū)商貿(mào)服務(wù)功能，加大培植力度，主要以服務(wù)社區(qū)為主，在建設(shè)中注重購物環(huán)境與經(jīng)營設(shè)計(jì)的一步到位，大力引進(jìn)國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)，注重大型連鎖超市的合理設(shè)點(diǎn)布局;特色商業(yè)街發(fā)展秉持獨(dú)特的定位和特色，經(jīng)營精品和名牌，提高品牌檔次，突出專業(yè)特色，以突出特色經(jīng)營打造核心競爭力，同時注重配套設(shè)施的建設(shè)和購物環(huán)境的完善;大力培育專業(yè)市場，不斷提高市場的組織化程度，不斷完善市場體系，加快汽車城建設(shè)，發(fā)展新型建筑裝飾材料市場，發(fā)展產(chǎn)地型特色農(nóng)產(chǎn)品市場，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化菜市場建設(shè)，支持縣中瑞農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、鳳凰山農(nóng)貿(mào)城建設(shè)，使之成為特色鮮明、輻射面廣的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。

　　(三)創(chuàng)新品位，樹立品牌，推進(jìn)傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)轉(zhuǎn)型

　　堅(jiān)持市場化導(dǎo)向，信息化提升，國際化推進(jìn)，品牌化帶動，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制、電子商務(wù)等現(xiàn)代營銷形式。形成以大型購物中心為骨干，超市、專賣店、便民店、倉儲式商場等互為補(bǔ)充的多元化、多層次的銷售網(wǎng)絡(luò);鼓勵企業(yè)以資本運(yùn)作、管理、技術(shù)或品牌為紐帶，以特許、加盟經(jīng)營等方式，推進(jìn)連鎖經(jīng)營，不斷提高商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益;加快信用、認(rèn)證、支付等體系和信息平臺建設(shè)，營造電子商務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)和環(huán)境。培育和完善“結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運(yùn)轉(zhuǎn)高效”的現(xiàn)代物流體系。

　　(二)銅產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營情況以、為例：20xx年底，公司共有員工669人，總資產(chǎn)11.2億元，負(fù)債10.18億元，主要產(chǎn)品生產(chǎn)能力8萬，20xx年采購含銅物料12萬，生產(chǎn)粗銅4.9，電解銅0.93萬，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值34.9億元，銷售收入33.12億元，20xx年，公司主要產(chǎn)品產(chǎn)量為5.88萬，上繳稅收過3.5億元。20xx年，集團(tuán)銷售收入約12億，利潤約5千萬，分別比20xx年下降15%，50%。

　　(四)加強(qiáng)監(jiān)測，科學(xué)導(dǎo)向，建立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)范發(fā)展和有效的監(jiān)督約束機(jī)制

　　適當(dāng)合理地為企業(yè)留守管理人員增加工資，有利于商業(yè)隊(duì)伍的和諧穩(wěn)定，有利于推動商業(yè)各項(xiàng)工作的有序進(jìn)行，符合《勞動法》和有關(guān)工資政策精神，應(yīng)把該項(xiàng)工作列入議事日程，力爭年內(nèi)落到實(shí)處。

　　根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求，提出商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的階段性目標(biāo)，向社會公布階段性的鼓勵、允許發(fā)展和限制、禁止的設(shè)施項(xiàng)目類別，對具有較大潛力的便民利民的網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)予以扶持。同時應(yīng)建立聽證制度，使大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開設(shè)符合城市總體規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，減少甚至避免大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在建設(shè)中由投資引導(dǎo)規(guī)劃、網(wǎng)點(diǎn)過度集中、商業(yè)設(shè)施空置等現(xiàn)象發(fā)生。

　　商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理發(fā)展離不開法律法規(guī)的`約束和保障，同時要不斷修改完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃，動態(tài)指引和正確示范商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，合理導(dǎo)向商業(yè)投資行為。明確商務(wù)部門對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理調(diào)控職能，確保商務(wù)部門對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的監(jiān)管調(diào)控有章可循、有據(jù)可依。加強(qiáng)在實(shí)際操作過程中的綜合執(zhí)法，把握機(jī)遇，因勢利導(dǎo)，減少無序競爭，培育市場，鞏固市場，減少商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)不合理的現(xiàn)象發(fā)生。

　　終端上柜的同款機(jī)型的數(shù)量就少，上柜數(shù)量少，那么就直接關(guān)系到銷售量;相反，鋪貨的客戶，上柜機(jī)型的數(shù)量多，在店面的整體宣傳就有了一種無可比擬的優(yōu)勢。對于買斷的客戶，由于我司的利潤空間降到了最低，不能上促銷員，雖然利潤對比鋪貨較高，但是由于宣傳方面的劣勢再加上鋪貨終端有促銷員的努力推薦，整體銷量對比，相差無幾，甚至要差，而且買斷的利潤空間要低，這樣就造成了我司自身的利潤少之又少。雖然，我司盡量把優(yōu)勢發(fā)揮在產(chǎn)品性價比方面，但是還是沒有太好的效果。

　　按照控制總量、整合資源、強(qiáng)化功能、規(guī)劃管理原則，努力提高市場專業(yè)化程度，推進(jìn)各類市場的組織、經(jīng)營和管理創(chuàng)新。鼓勵商貿(mào)流通龍頭骨干企業(yè)改造經(jīng)營設(shè)施、改變經(jīng)營管理模式和創(chuàng)新經(jīng)營方式。充分挖掘城市大中型網(wǎng)點(diǎn)的凝聚力和外向輻射力，充分發(fā)揮大中型網(wǎng)點(diǎn)的引擎帶動作用。

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