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關(guān)于物業(yè)行業(yè)的調(diào)查報(bào)告
在人們?cè)絹?lái)越注重自身素養(yǎng)的今天，報(bào)告十分的重要，其在寫作上有一定的技巧。那么你真正懂得怎么寫好報(bào)告嗎？下面是小編收集整理的關(guān)于物業(yè)行業(yè)的調(diào)查報(bào)告，歡迎大家分享。
摘 要：本文通過(guò)對(duì)物業(yè)管理糾紛的成因進(jìn)行分析，進(jìn)而從企業(yè)角度提出解決此類糾紛的有針對(duì)性的對(duì)策建議。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；收費(fèi)；糾紛
物業(yè)管理收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主聘請(qǐng)，對(duì)城市住宅小區(qū)內(nèi)的建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開展維護(hù)、修繕、整頓服務(wù)以及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。作為物業(yè)合同的一項(xiàng)主要條款，服務(wù)收費(fèi)關(guān)系到每一個(gè)業(yè)主的切身利益，是現(xiàn)今物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，也是物業(yè)糾紛中涉及最多的問(wèn)題。
贏利，是每一個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展的最基本條件。而物業(yè)管理是一個(gè)微利的服務(wù)性行業(yè)，企業(yè)是否能夠正常運(yùn)作,通過(guò)為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，很大程度上依賴于向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)。但目前，不少物業(yè)管理公司卻因收費(fèi)難而處于虧損狀態(tài)，并直接影響到整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。
物業(yè)管理過(guò)程中存在的糾紛問(wèn)題
一、認(rèn)清糾紛本質(zhì)，找出根源
據(jù)調(diào)查顯示，開發(fā)商遺留問(wèn)題，物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)不符，社區(qū)共有財(cái)產(chǎn)權(quán)屬、收益等問(wèn)題不明晰，是物業(yè)糾紛的三大類型。在物業(yè)管理糾紛中，有約80%是開發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的，也就是說(shuō)多數(shù)情況下是物業(yè)管理公司在替開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。另?yè)?jù)網(wǎng)絡(luò)在線調(diào)查顯示，56.63%業(yè)主遇到物業(yè)糾紛時(shí)都是采取“拒交物業(yè)費(fèi)”，物業(yè)糾紛案中因欠費(fèi)而上訴法庭的竟高達(dá)九成。導(dǎo)致物業(yè)糾紛案迅速增長(zhǎng)的有以下主要原因：其一，與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)不完善，是物業(yè)管理糾紛不斷增長(zhǎng)的根本原因;其二，物業(yè)管理市場(chǎng)欠規(guī)范，建管不分的管理體制，是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的根源;其三，部分物業(yè)管理公司角色錯(cuò)位，服務(wù)不到位，存在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格不符，是物業(yè)糾紛的核心所在;其四，業(yè)主的消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)還沒(méi)有完全樹立起來(lái)，部分消費(fèi)行為不規(guī)范、不文明。
二、事前積極防范，消滅導(dǎo)火引線
筆者認(rèn)為物業(yè)管理公司在消除物業(yè)糾紛方面，需要側(cè)重做好四個(gè)方面的工作：
1.提議加強(qiáng)物業(yè)立法。加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急。目前物業(yè)管理方面的規(guī)定過(guò)于原則，缺乏可操作性，很多亟待解決的問(wèn)題無(wú)法求得法律上的依據(jù)，如業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位問(wèn)題、地下車庫(kù)、地下室等共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬問(wèn)題、電梯費(fèi)的分擔(dān)問(wèn)題等，由此也必然帶來(lái)執(zhí)法環(huán)節(jié)上的不統(tǒng)一，應(yīng)提議相關(guān)部門盡快完善。
2.提高業(yè)主履約意識(shí)。業(yè)主和物業(yè)管理公司往往通過(guò)簽訂一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理服務(wù)合同來(lái)規(guī)范、約束雙方的行為。但是，一些糾紛當(dāng)事人缺乏起碼的法律常識(shí)，尤其缺乏合同法知識(shí)，在訂立各種服務(wù)合同時(shí)，合同應(yīng)屬哪一類都沒(méi)有分清楚，以致在合同履行時(shí)發(fā)生糾紛;有的糾紛當(dāng)事人法制觀念淡薄，簽訂了《業(yè)主公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》之后不認(rèn)真履行，甚至故意侵犯對(duì)方當(dāng)事人的合法權(quán)益，釀成糾紛;有的糾紛當(dāng)事人有意或無(wú)意地將不同主體間的法律關(guān)系相混淆，把原本不屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的法律關(guān)系轉(zhuǎn)到物業(yè)管理企業(yè)而引發(fā)糾紛。例如，業(yè)主購(gòu)買房屋后出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)向售房單位追究責(zé)任，但一些業(yè)主卻找物業(yè)管理公司，要求其承擔(dān)責(zé)任，這樣就混淆了合同關(guān)系主體，自然要發(fā)生糾紛。因此，我們應(yīng)當(dāng)想方設(shè)法地通過(guò)宣傳、普及法律知識(shí)提高業(yè)主的履約意識(shí)及能力。尤其對(duì)于那些對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容確實(shí)不了解的住戶，物業(yè)管理公司更應(yīng)詳盡解釋條款內(nèi)容，使住戶在明確條款內(nèi)容的情況下簽訂合同，可以有效防范和減少矛盾糾紛的發(fā)生。
3.規(guī)范企業(yè)自身行為�，F(xiàn)實(shí)工作中，物業(yè)管理企業(yè)在遇到服務(wù)糾紛時(shí)，總是強(qiáng)調(diào)外部的原因多，強(qiáng)調(diào)自身的原因少。物業(yè)管理公司中的管理制度、員工素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等，也是造成物業(yè)管理糾紛的重要影響因素。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)努力加強(qiáng)自身建設(shè)，具備應(yīng)有的物業(yè)管理資質(zhì)；規(guī)范企業(yè)自身行為，重點(diǎn)啟動(dòng)物業(yè)管理培訓(xùn)工程，確保所有物業(yè)管理人員持證上崗；進(jìn)行職業(yè)道德培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的從業(yè)素質(zhì)，通過(guò)信息交流、培訓(xùn)、宣傳等工作提高行業(yè)的整體素質(zhì)，推進(jìn)管理運(yùn)作規(guī)范化，為業(yè)主提供品質(zhì)到位的管理服務(wù)，否則企業(yè)很難在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中生存下去。
4.引導(dǎo)業(yè)主合理預(yù)防、解決糾紛的意識(shí)。
一是做好“約在前”，加強(qiáng)業(yè)主對(duì)《業(yè)主公約》等公共條款的理解和遵守等問(wèn)題。很多人在購(gòu)房時(shí)，往往將關(guān)注點(diǎn)放在了購(gòu)房合同上，卻忽略了對(duì)《業(yè)主公約》的了解，以致對(duì)“物業(yè)管理有哪些內(nèi)容”、“小區(qū)停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”等問(wèn)題的理解比較模糊，待到發(fā)生糾紛時(shí)才認(rèn)識(shí)到購(gòu)房時(shí)對(duì)相關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容的不關(guān)注，但為時(shí)已晚，只能通過(guò)“拒交物業(yè)費(fèi)”的抗?fàn)幨侄蝸?lái)維權(quán)。
二是做到“和為貴”。常見(jiàn)的物業(yè)管理糾紛處理方式，概括起來(lái)有四種:自決與協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。在有法可依之后，越來(lái)越多的業(yè)主在解決糾紛時(shí)，從傳統(tǒng)的行政救濟(jì)軌道轉(zhuǎn)向了求助法律。但是業(yè)主實(shí)現(xiàn)這些權(quán)利時(shí)卻總面臨著個(gè)體難起訴、維權(quán)成本大等難題，形成了業(yè)主訴訟“立案難”、“審理難”、“判案難”的三難局面。考慮到訴訟的時(shí)間、精力成本太高，物業(yè)管理公司可以引導(dǎo)業(yè)主盡量不選擇上訴這個(gè)途徑。例如曾經(jīng)有一個(gè)別墅區(qū)，由于業(yè)主對(duì)車位擠占現(xiàn)象不滿，與物業(yè)管理公司武力相爭(zhēng)，在小區(qū)內(nèi)外懸掛討伐開發(fā)商、物業(yè)管理公司的橫幅，甚至還砸了開發(fā)商的售樓處。開發(fā)商對(duì)此很無(wú)奈，為賣房而將房?jī)r(jià)打了八折。為此，每戶業(yè)主因房?jī)r(jià)不增反降造成的直接損失至少達(dá)20萬(wàn)元�？梢�(jiàn)，業(yè)主維權(quán)時(shí)，可以引導(dǎo)其用建設(shè)性的方式，而不用破壞性的對(duì)抗形式。如果不改變維權(quán)方式，受損害的還是業(yè)主自己的權(quán)益。同樣，在物業(yè)管理發(fā)生糾紛時(shí)，物業(yè)管理公司也應(yīng)避免過(guò)激行為，尤其應(yīng)當(dāng)明確的是物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)進(jìn)入住戶房?jī)?nèi)強(qiáng)行割除防盜網(wǎng)、拆除隔墻及拆卸鋁合金門窗等行為，這些只會(huì)更加速矛盾糾紛的激化。因此，解決矛盾糾紛還是要“和為貴”。
三是依法維權(quán)。不論是何方違約，在協(xié)商不成的情況下，通過(guò)人民法院訴訟或向有關(guān)城市管理部門申請(qǐng)解決雙方糾紛將是最佳途徑。北京青春無(wú)限糾紛案的一審勝訴，告訴我們?cè)谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)選擇“依法維權(quán)”是徹底解決物業(yè)糾紛（尤其是開發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的糾紛）的快捷渠道。據(jù)負(fù)責(zé)該案訴訟的楊安進(jìn)律師介紹，青春無(wú)限小區(qū)是北京房開置業(yè)股份有限公司20xx年開發(fā)的一個(gè)危改項(xiàng)目，業(yè)主入住一年多，開發(fā)商仍拒不辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、不鋪設(shè)天然氣管道，無(wú)法開通天然氣，為此業(yè)主們依靠法律提起訴訟，進(jìn)行維權(quán)。由于業(yè)主們團(tuán)結(jié)一致，積極搜集證據(jù)，配合訴訟，訴訟過(guò)程極其順利，僅用了不到兩個(gè)月的時(shí)間，青春無(wú)限小區(qū)的業(yè)主每戶平均獲得了開發(fā)商的賠償違約金5萬(wàn)元。這也是一起典型的由于開發(fā)商遺留問(wèn)題造成的物業(yè)糾紛，但因采取了按法律程序辦事，順利快速地解決了糾紛�？傊瑹o(wú)論是物業(yè)管理本身，還是法律審判執(zhí)行活動(dòng)，都應(yīng)當(dāng)在合法的前提下，以人為本，維護(hù)和諧。
四是協(xié)助成立糾紛協(xié)調(diào)組織。物業(yè)管理公司應(yīng)重視和發(fā)揮業(yè)主的自治自律精神。很多業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)與小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)有關(guān)，因?yàn)槿鄙僖粋�(gè)代表來(lái)與另一方來(lái)商議。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，凡社區(qū)入住過(guò)半的就要成立業(yè)委會(huì);凡從第一個(gè)業(yè)主入住社區(qū)計(jì)起的兩年后，必須成立業(yè)委會(huì)。積極協(xié)助確立業(yè)主委員會(huì)的法人地位，有利于發(fā)揮業(yè)委會(huì)在協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理公司矛盾糾紛中的作用。舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)公開，但是單個(gè)業(yè)主沒(méi)有資格去物業(yè)管理公司清查帳目。只有業(yè)主委員會(huì)有資格去核實(shí)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)。在此情況下，業(yè)主不積極、社區(qū)居委會(huì)不參與、街道不指導(dǎo)等因素還導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)成立難，即使已經(jīng)成立的也因?yàn)樵趯?shí)踐中隨意性很大，業(yè)主自律機(jī)制不完善，很容易引發(fā)矛盾糾紛。此外值得一提的是，北京市首個(gè)社區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)的成立也是解決物業(yè)管理糾紛問(wèn)題的另一條好思路。
一、成因分析
物業(yè)管理收費(fèi)關(guān)系的矛盾是多方面因素引起的，如物業(yè)管理理論研究的落后，政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理不當(dāng)，缺乏完善的物業(yè)管理制度等等。其中，物業(yè)管理收費(fèi)體制本身存在的問(wèn)題尤其關(guān)鍵。
1、物業(yè)管理繳費(fèi)的主體不明確
隨著物業(yè)服務(wù)種類的不斷推陳出新，接受服務(wù)的對(duì)象也由單一走向了多元，個(gè)性化特約服務(wù)已從公共性服務(wù)中游離，只提供給有特殊需求的業(yè)主，由此產(chǎn)生的費(fèi)用當(dāng)然應(yīng)與公共性服務(wù)費(fèi)用分離。但現(xiàn)有的規(guī)定沒(méi)有區(qū)分物業(yè)服務(wù)的種類，繳費(fèi)的義務(wù)由具有普遍意義上的“業(yè)主”承擔(dān)，只體現(xiàn)出“誰(shuí)享受，誰(shuí)付費(fèi)”的原則，導(dǎo)致業(yè)主常常在使用繳費(fèi)和收益管理上與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾。
2、物業(yè)管理收費(fèi)的內(nèi)容和性質(zhì)不明確
現(xiàn)階段物業(yè)管理公司的利潤(rùn)主要來(lái)源于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取，如果物業(yè)管理公司能夠科學(xué)地計(jì)算其支出并透明地運(yùn)作，那么物業(yè)管理費(fèi)將不難收取，但事實(shí)并非如此。另一方面，物業(yè)管理公司過(guò)多地承擔(dān)了社會(huì)公用部門的責(zé)任，一些本應(yīng)由社會(huì)公用部門向業(yè)主直接收取的費(fèi)用也責(zé)令由物業(yè)管理公司代為收取，使得物業(yè)管理公司扮演了“第一催款人”的角色，客觀上容易造成業(yè)主與物業(yè)管理公司的摩擦。
3、管理收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)模糊
由于現(xiàn)有的住房制度從福利型向市場(chǎng)型過(guò)渡，適應(yīng)各種經(jīng)濟(jì)承受能力的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、福利房等同時(shí)并存，使得物業(yè)管理收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)變的十分復(fù)雜。目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要以住宅檔次來(lái)劃分，而住宅檔次本身就是很模糊的概念，各地政府對(duì)此的規(guī)定也是不盡相同的。由于制定物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格的渠道不一樣，沒(méi)有統(tǒng)一的原則，一般業(yè)主很難全面了解，在具體實(shí)行時(shí)就容易發(fā)生矛盾。
4、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難于界定
我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例只規(guī)定了物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行約定。由于物業(yè)服務(wù)本身存在項(xiàng)目多、標(biāo)準(zhǔn)難以量化等特點(diǎn)，而且該行業(yè)處于發(fā)展階段，尚未形成比較合理的同一行業(yè)規(guī)范，給本來(lái)就對(duì)物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)識(shí)尚淺的業(yè)主帶來(lái)許多困惑。這些因素都容易引起業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的誤解，造成矛盾。
5、對(duì)服務(wù)不滿，對(duì)受約束不滿
一般情況下，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主說(shuō)到底是一種市場(chǎng)交易關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供（出售）約定的服務(wù)，業(yè)主向企業(yè)支付約定的費(fèi)用（購(gòu)買服務(wù)）。若物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不合格或業(yè)主認(rèn)定不合格，業(yè)主最常用的抗?fàn)幨侄尉褪蔷芙换蛲锨焚M(fèi)用（法律上可上升到履行合同抗辯權(quán)）。另外，作為產(chǎn)權(quán)人的業(yè)主，原本擁有對(duì)物業(yè)管理的決策權(quán)，但其在物業(yè)購(gòu)買和使用過(guò)程中經(jīng)常感受到的只是接受管理與約束。對(duì)外來(lái)的這種管理約束不滿，也是業(yè)主拒交、欠費(fèi)的重要原因之一。
6、其它一些原因
如對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目、方式等不滿。由于信息不對(duì)稱、業(yè)主自身理解的偏差和接受服務(wù)的偏好不同，加之確有物業(yè)管理企業(yè)為一己之利巧立名目亂收費(fèi)的現(xiàn)象，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目和收費(fèi)方式（預(yù)收、代收等）不滿的情況較為普遍，也會(huì)因此拒交服務(wù)費(fèi)。
鄰里關(guān)系等問(wèn)題引起。在不少業(yè)主的觀念里，物業(yè)管理企業(yè)是全包全管的管家，小區(qū)里諸事物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)管好服務(wù)好。諸如樓上業(yè)主裝修引起地板漏水、滲水，樓下業(yè)主排放油煙，鄰居放音樂(lè)、裝修發(fā)出噪聲等問(wèn)題不能及時(shí)解決，業(yè)主都可能歸于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不好、失職，以此拒交費(fèi)用。
特權(quán)思想作怪。有極少數(shù)的業(yè)主不交費(fèi)用，純粹是因?yàn)樘貦?quán)思想作崇，這類人依仗對(duì)物業(yè)管理企業(yè)制約的特權(quán)，或與發(fā)展商的特殊關(guān)系，長(zhǎng)時(shí)間“吃霸王餐”，賴賬不交費(fèi)用。
受人傳染、唆使。業(yè)主欠費(fèi)的直接結(jié)果就是導(dǎo)致服務(wù)項(xiàng)目減少或品質(zhì)下降，這樣就很容易給規(guī)規(guī)矩矩交費(fèi)的人找到口實(shí)，以樣學(xué)樣。也有部分小區(qū)，一些人會(huì)以種種理由唆使他人拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，以達(dá)到驅(qū)趕物業(yè)管理企業(yè)或其他目的。
此外還有多方面的宏觀和圍觀層面上的原因。
二、對(duì)策分析
物業(yè)管理糾紛多的根本原因在于人們對(duì)于物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，各方當(dāng)事人法律地位不明確，而這些又是現(xiàn)有的物業(yè)管理模式以及相關(guān)法律規(guī)范不健全尤其是對(duì)物業(yè)管理中各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)定不明確導(dǎo)致的。要改變這種現(xiàn)狀，必須建立一個(gè)完整而合理的物業(yè)管理收費(fèi)體系。
1、深入了解欠費(fèi)原因，加強(qiáng)與業(yè)主的協(xié)商溝通，依理依法說(shuō)服
正如前面所說(shuō)，業(yè)主欠費(fèi)各有原因，企業(yè)應(yīng)多走訪欠費(fèi)業(yè)主，深入了解情況，針對(duì)性地多做說(shuō)服溝通工作。對(duì)那些不了解情況、不理解收費(fèi)道理、不明白收費(fèi)用場(chǎng)、誤解物業(yè)管理企業(yè)要為建設(shè)環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)的欠費(fèi)業(yè)主，經(jīng)過(guò)解釋說(shuō)服大多數(shù)是能夠改變態(tài)度的。
2、借助業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)的力量
業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)管理的協(xié)議，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。按時(shí)依約交費(fèi)是業(yè)主公約規(guī)定的每個(gè)業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分重視業(yè)主公約的作用，宣講業(yè)主公約的精神，積極協(xié)助業(yè)主組織督促業(yè)主履行業(yè)主公約，發(fā)揮業(yè)主公約的基礎(chǔ)制約作用。同時(shí)，可以誠(chéng)心誠(chéng)意并理直氣壯的要求業(yè)主委員會(huì)履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予其幫助企業(yè)追討欠費(fèi)的義務(wù)。
3、爭(zhēng)取業(yè)主工作單位、居委會(huì)等外部因素的幫助
有時(shí)候直接出面交涉無(wú)效，另辟蹊徑效果可能截然不同。如求助于業(yè)主工作單位、居委會(huì)等外部力量的幫助，往往能使問(wèn)題迎刃而解。生活中就有物業(yè)管理企業(yè)借助于社區(qū)小學(xué)對(duì)學(xué)生的宣講追討欠費(fèi)成功的例子。
4、服務(wù)項(xiàng)目、流程設(shè)計(jì)上力求能夠區(qū)分
如前所述，在一個(gè)物業(yè)區(qū)域，常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)類似于公共產(chǎn)品，而公共產(chǎn)品的一個(gè)突出特點(diǎn)就是容易搭便車消費(fèi)，要剔除單個(gè)搭便車消費(fèi)者的成本很高。所以物業(yè)管理企業(yè)要想在合理合法的范圍內(nèi)對(duì)無(wú)故欠費(fèi)者以有效制約，就必須在服務(wù)項(xiàng)目、流程設(shè)計(jì)上力求能夠區(qū)分，這樣就便于像電信服務(wù)商等一樣，一旦遇有無(wú)故或惡意欠費(fèi)者，馬上即可終止對(duì)其服務(wù)。
5、改進(jìn)服務(wù)、計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)辦法
即企業(yè)可以嘗試提供彈性服務(wù)項(xiàng)目，按項(xiàng)目收取服務(wù)費(fèi)，公開收支賬目，給業(yè)主以更多、更靈活的選擇權(quán)和知情權(quán)，讓業(yè)主充分享受到對(duì)物業(yè)服務(wù)的控制權(quán)，從而增強(qiáng)交費(fèi)的主動(dòng)性。另外企業(yè)在具體收費(fèi)服務(wù)時(shí)應(yīng)及時(shí)通知，在交費(fèi)時(shí)間、收費(fèi)方式等方面給業(yè)主提供真正的便利。
6、完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴(yán)格依約行事
即從一開始就制定雙方權(quán)利義務(wù)明晰的服務(wù)合同，詳細(xì)明確的約定服務(wù)范圍、項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)方式及違約處罰辦法等，為后期減少糾紛、方便糾紛解決打下好的基礎(chǔ)。這也是在許多外在條件不具備的情況下企業(yè)與業(yè)主在解決相關(guān)問(wèn)題方面可以著重依賴的途徑。
7、在必要催繳的程序后通過(guò)法律途徑解決
雖然法律解決是一種成本很高（費(fèi)時(shí)耗財(cái)傷感情）的辦法，但為了對(duì)付一些釘子戶及不給他人樹立榜樣也必須采取。可以幾個(gè)欠費(fèi)對(duì)象一并起訴，并在勝訴后作適當(dāng)宣傳，以傳遞與無(wú)理欠費(fèi)決不妥協(xié)的信息，讓少數(shù)猶疑者不再心存僥幸。
以上主要是從企業(yè)層面探討解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛的辦法，要想全面根本上解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題，必須發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，通過(guò)社會(huì)各個(gè)方面的工作，在改變居民消費(fèi)觀念、改變從業(yè)人員服務(wù)觀念；培育充滿活力的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；完善立法，改進(jìn)司法，加強(qiáng)執(zhí)法；健全社會(huì)保障體系、加快社會(huì)信用體系的建立等多方面付出努力。
三、結(jié)論
第一、重視對(duì)內(nèi)管理。良好的內(nèi)部管理，是企業(yè)生存的保障。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理制定規(guī)范的管理制度，科學(xué)的崗位安排，合理的部門劃分，引進(jìn)專業(yè)技術(shù)強(qiáng)的管理人才。打造一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，這一點(diǎn)對(duì)對(duì)于正在形成中的城市花園物業(yè)管理是極為關(guān)鍵的。第二、強(qiáng)化對(duì)外服務(wù)。進(jìn)一步提高員工的服務(wù)意識(shí)，為業(yè)主提供全方位立體式人性化服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、便捷的生活、工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。只有這樣才能樹立起企業(yè)的良好形象，打造物業(yè)的經(jīng)典品牌。四、同發(fā)物業(yè)求生存，促發(fā)展同發(fā)物業(yè)由于開發(fā)較早，管理幾次變更，歷史遺留問(wèn)題嚴(yán)重，使其生存處在舉步維艱的地步。首先，物業(yè)陳舊，房屋、設(shè)備維修壓力大，許多與業(yè)主的矛盾，物業(yè)是沒(méi)有能力解決的，這就更加加劇了物業(yè)與業(yè)主的矛盾。其次，同發(fā)物業(yè)與公司關(guān)系錯(cuò)綜，使得其在業(yè)主與公司之間艱難的生存。對(duì)于同發(fā)物業(yè)獨(dú)立生存將是其面臨的重點(diǎn)問(wèn)題。因此，必須在盡量壓縮成本的前提下，最大限度的為業(yè)主服務(wù)，并且協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系，以求的生存促使企業(yè)正常運(yùn)行�？傊�，物業(yè)的品牌之路，盡管面臨一系列的問(wèn)題，但這必將是一條康莊大道，也是生存和發(fā)展的必然要求，必將取得成功！
解決物業(yè)管理收費(fèi)糾紛問(wèn)題，有利于物業(yè)管理工作正常地開展，有利于改善城市居民的居住環(huán)境，有利于提高城市的文明程度。加強(qiáng)解決物業(yè)管理收費(fèi)糾紛問(wèn)題，促進(jìn)物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道，具有現(xiàn)實(shí)的意義和很強(qiáng)的緊迫性。
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