商業(yè)策劃大全(4篇)
商業(yè)策劃 篇1
一、招商的啟動時間
如按20xx年5月1日開業(yè)計劃,按一般同規(guī)模的商業(yè)項目,至少應提前8個月進行招商,商業(yè)街因種種原因,現距開業(yè)之日僅剩下6個月時間,因此招商時間建議最遲11月初開始啟動。
二、招商人員人數
商業(yè)街鋪位864個,現出售的1—4區(qū)鋪位較小且分散,如此以來增加了招商的難度和強度。對此招商人員定為10名較為合適。具體工作分配如下: 經理:負責統(tǒng)管全局,制定招商方案和進度,安排招商人員的日常工作。 招商人員(九名):由經理安排具體招商工作 其中:1-3區(qū)由3名招商人員負責招商工作 4-6區(qū)由5名招商人員負責招商工作 招商文秘1名
三、招商辦公地點
因整個招商需和銷售配合,建議在營銷中心附近開展招商工作
1、在營銷中心后、交警崗亭旁建造一間約80平米的招商辦公室。建議在11月底建成,前期暫時在營銷中心內辦公。
2、在項目現場附近租賃一套寫字樓或公寓作為招商辦公室,并同時在營銷中心內設立招商咨詢點,雙邊配合進行。
四、項目整體招商的原則和目標
1、保證在20xx年3月底前項目整體招商完成80%;20xx年5月1日項目開業(yè)前整體招商完成90%,以保障項目能如期順利開業(yè)。 距明年項目開業(yè)只剩下半年時間(20xx年11月1日—20xx年4月30日),除去春節(jié)一個月的時間,實際剩下的時間只有5個月,因此對完成90%的招商計劃有一定的難度和壓力,但由于前期積累了一定客戶資源,加之對項目比較了解,通過后期的招商更進工作和招商廣告的配合,對完成這個任務有一定的信心。
2、在招商過程中確保按既定的功能分區(qū)進行招商,以保障整個商業(yè)街商業(yè)經營井然有序。 由于整個招商滯后于銷售,且在前期的定位中將商業(yè)街定位于自營性商業(yè)街,因此要保證功能分區(qū)具體到每一個鋪位,難度勢必很大,因此按功能分區(qū)進行招商只能是保障每個區(qū)經營的商品性質大體一致,如經營服裝的區(qū)也可以經營皮具、化裝品之類,而不能經營小吃、電玩等。
3、在招商工作中確保業(yè)主第一年的投資回報達到8%以上,以穩(wěn)定業(yè)主的投資信心。 根據我司對項目周邊商鋪租賃價格的調查分析和商業(yè)行業(yè)基準收益率,我司測算保證業(yè)主第一年的.投資回報達到8%以上問題不大,較高的投資回報對增強投資者信心和保障商業(yè)街的永續(xù)經營至關重要。
4、確保整個商業(yè)街形象統(tǒng)一和經營穩(wěn)定。 對1-4區(qū)將按現行功能分區(qū)進行零散招商,對5-6區(qū)采取統(tǒng)一招商,來保證整個商業(yè)街整體定位符合東塘商圈需求,來保證商業(yè)街長遠經營穩(wěn)定。
五、商業(yè)街投資業(yè)主、自營業(yè)主和開發(fā)商三方風險分析
1、投資業(yè)主風險分析
商鋪不能及時租賃出去;
商鋪租賃的價格比較低;
商鋪升值潛力有限,不能轉手或難于轉手。
2、自營業(yè)主(租賃戶)風險分析
項目招商在開業(yè)前不能完成85%以上或裝修未完成,項目不能如期開業(yè)或開業(yè)時間無限期拖延;
由于招商工作的疏漏,導致商業(yè)街內經營無序、魚龍混雜;
沒有統(tǒng)一的物管或物業(yè)管理費用比較高;
生意不是很理想或經營慘淡;
開發(fā)商賣完后走人。
3、開發(fā)商風險分析
投入大量招商推廣費用后,招商效果不明顯或收效甚微;
開發(fā)商自己沒有專業(yè)的招商人員,需聘請專業(yè)的招商公司,費用開支加大;
5-6區(qū)“只租不賣”或“先租后賣”,若招商不理想,今后的經營或銷售會很困難;
項目不能如期開業(yè),業(yè)主鬧事;
項目日后經營不是很理想或經營慘淡,則不利于開發(fā)商的品牌樹立。
項目不能獲得穩(wěn)定的投資回報,業(yè)主鬧事;
六、招商中存在的主要問題及規(guī)避方法
問題一:招商時間緊迫、任務量較大
如前面所述,項目的整個招商時間只剩下約5個月左右的時間,總共有約20000m2、800多個鋪位需要招商,因此時間非常緊迫,任務巨大。
規(guī)避方法:盡快確定整體招商執(zhí)行方案,引入專業(yè)的招商機構開始工作,并組織專門的部門監(jiān)督管理。
問題二:已買商鋪的業(yè)主要求自營或自行轉租,可先前沒有交保證金,簽定相關協議,對其難以制約
規(guī)避方法:建議提前召開臨時業(yè)主大會,成立臨時業(yè)主委員會,協助開發(fā)商做好業(yè)主方面的種種工作,以保證項目能如期開業(yè)。
問題三:引入大型租賃戶后,可能導致租金達不到8%,業(yè)主不同意
引入大型主力店、知名品牌客戶,由于面積較大,其租金相對會降低,但引入大型租賃戶一次性可以租賃較大面積,另外大型品牌的進駐會形成示范效用,吸引中小客戶進駐,從而縮短整個招商周期,保證如期開業(yè)。
規(guī)避方法:開發(fā)商適當的給予一定租金補貼。
問題四:自營鋪位與大客戶租賃鋪位重疊
規(guī)避方法:
1、談大型包租客的同時,盡量給投資業(yè)主商鋪面積占比比較多的商鋪群給其選擇;
2、對大型包租客包租商鋪中的自營業(yè)主,可幫其調整到位置相對較好的委托出租商鋪中經營,期間發(fā)生的租金差額可酌情給予補償。
問題五:20xx年5月1日前招商任務完不成90%,影響開業(yè)
規(guī)避方法:在目前的形式下,必須對招商工作進行科學、合理的評估,認真分析招商工作中的問題和困難,正確預見并確定項目的開業(yè)時間。或者屆時制定相關的廣告宣傳活動,如大學生免費創(chuàng)業(yè)90天、自營業(yè)主經營比賽等活動,由開發(fā)商免費提供開業(yè)時適量未租出商鋪,保證開業(yè)率達90%以上。
七、商業(yè)街計劃招商方式
商業(yè)街共有商鋪864個,現階段已售商鋪288個(截止20xx年10月23日),但真正意義上的整體招商仍未規(guī)劃和啟動,如按以前招商設想:1-4區(qū)招散戶,5-6區(qū)統(tǒng)一招商,如按20xx年5月1日開業(yè)計劃,招商率達9%以上將有較大困難。
1、時間已來不及。從11月初開始計算,到明年4月底,僅僅剩下個6個月的時間,之間還有春節(jié)將延誤一個月時間,加上招商組織必須進一步擴大,具體方案的確定,人員的招聘或磨合,招商廣告的策劃等等,至少將需要15-20天時間。也就是說四個月的時間要招滿864×90%(開業(yè)率)×(1-20%自營客戶)=622個商鋪,平均每月要招出138戶,每天要招出138÷30=4.6戶,將非常困難,以往長沙市任何地方都沒有類似速度,所以從時間上來來說已遠遠不夠。
2、嚴格按功能分區(qū)招商,那么三、四區(qū)的招商將有非常大的困難。
按目前功能分區(qū),三區(qū)做男士用品、動動休閑產品,四區(qū)做兒童用品、文化用品,要招商有相當大的困難,作為地下商業(yè)街,大品牌或有名品牌的選擇性不大,根據以往招商了解,男士服飾、兒童用品的客戶資源比起女裝類產品要少很大一部分比例,招商有很大一部分難度,加上相比一、二區(qū)位置,三、四區(qū)缺乏優(yōu)勢,如三、四區(qū)按目前功能分區(qū)經營,將有很大困難。
3、一般商業(yè)項目,如考慮到以后的商業(yè)街形象和穩(wěn)定,招商工作都會策劃先行。及工程開始動工時就有功能定位設想,然后根據策劃要求進行施工和招商,一般啟動時間略早于銷售或與銷售同步,就目前商業(yè)街來說,因招商啟動時間較晚,沒有事先策劃,加上已有288個商鋪的自主權掌握在一大群業(yè)主手中,招商過程中可能出現的困難或工作的不可操作性,將隨時影響招商工作的效果,影響商業(yè)街的整體形象和開業(yè)時間,如盲目啟動,到時將進退兩難。
針對以上種種情況分析,如果要保證20xx年5月商業(yè)街整體90%以上開業(yè),且功能分區(qū)不混亂,經營類別的包括購物、休閑、娛樂、餐飲等要素,建議目前啟動招商時,采取以下辦法:
1、在目前銷售的1-4區(qū)中1-3區(qū)招租散戶;
2、4-6區(qū)統(tǒng)一招租大型商業(yè)項目(目前銷售的只有4區(qū))
商業(yè)策劃 篇2
一、序:
眾所周知,長沙東一商業(yè)廣場是XX市不可多得的商業(yè)地產項目,該項目所處的位置是XX市的商業(yè)黃金地段,將備受眾多開發(fā)商、代理行及客戶的青睞,房地產項目尤其是商業(yè)地產項目的開發(fā),地理位置是營銷成功的第一要素,而東一廣場所處的地理位置是不容置疑的。我們相信,由一般的地產代理公司代理該項目的全程營銷可能也會做得好,如果開發(fā)商的希望值不高,交由一般的代理公司進行營銷也不會很難,但如果開發(fā)商的希望值更高,希望本來很好的項目能產生超值的回報,則應選擇具有豐富的商業(yè)地產策劃經驗的公司或團隊進行合作,則會取得超值的回報,也就是說,在眾多的營銷公司或營銷團隊中,就看準能做得更好,做得更快了。
項目很好,一般的代理公司或團隊都有可能做得成功,但是由于項目的基本條件較好,營銷的要求就越多,希望的回報附加值就越高,沒有足夠實力和能力的代理公司是無法做得很好的。我們認為,項目的營銷合作對象,不是取決于公司的大小,也不是取決于合作公司營銷項目的多少,而是在于用什么人來營銷,在于營銷的主要人員有沒有足夠的實力和豐富的營銷經驗?v觀廣州、深圳眾多大型、超大型的商業(yè)地產項目,從天河城、新中國大廈到中華廣場、正佳商業(yè)廣場這些超大型的項目營銷中,無一不是以決定用什么人來營銷取勝的。
我們這支隊伍,是廣東乃至全國商業(yè)地產浪尖上捕擊的一班人,長期從事開發(fā)商的商業(yè)地產營銷工作(祥見團隊介紹),成功營銷的案例足于我們“驕傲”。我們在與貴公司的領導溝通后認為,商業(yè)地產的營銷大多是大同小異的,唯一不同的是誰的經驗更多(不會走彎路),誰的方法最多(出奇制勝),誰的資源更廣(客戶源龐大)和誰的團隊建設更有凝聚力和向心力(目標管理)。我們一班人的營銷思路已經與貴公司領導溝通多次,營銷的執(zhí)行方案比如,項目定位、樓層定位、功能劃分、區(qū)域劃分、包裝策劃、推廣策劃、銷售策劃等等在此暫不必作詳細的方案,我們要表述的是:項目的的營銷方針和政策。
二、項目的營銷方針
方針政策對頭了,營銷工作就會一帆風順,如果方針政策出現偏差或錯誤,就會給營銷工作走諸多彎路,導致營銷失敗。所以,在進行項目營銷時,必須制定好營銷的方針政策,我們認為:東一商業(yè)廣場的營銷必須遵循以下幾個方針:
1、項目定位和商業(yè)定位
項目定位:城市ctmall
商業(yè)定位:負三層:停車場
負二層:超市
負一層:流行前線
首層:品牌名店
二層三層:百貨公司
四層:數碼城、小型家電城
五層:美食城、中餐廳
六層:電影城、娛樂城
七層:會所
以上定位可根據所需這面積作小范圍調整和點綴。
2、定單開發(fā):
所謂定單開發(fā),就是與合作伙伴談妥合作條件之后再進行項目的設計與建設。這種辦法因為有合作伙伴的加盟,有利于提高知名度,有利于項目建設的順利進行。比如我們在與電影院線合作時,引進有名的國際電影院線,有利于我們在項目推廣中提高知名度,提升品牌附加值,而且會根據電影院線建筑結構的要求進行設計和施工,不會在施工之后再返工或修改,避免不必要的建筑成本。再且,由于要求合作伙伴下一定的開發(fā)定金,就會與合作伙伴形成捆綁式開發(fā),風險共擔,促使合作伙伴與我們竭心全力把項目開發(fā)建設好。
我們計劃定單開發(fā)的合作伙伴是:美國時代兄弟華納電影院線、廣州百貨大廈、廣州友誼商店,日本吉之島、哈根達斯、星巴克、肯德基、麥當勞、澳門街、焦葉、順電、協亨、東澤、國美、勞寧、百佳、萬佳、易初蓮花、七十一便利店、天貿南大、韓國現代百貨、宜家、錢柜、聯邦、歐尚、歐陸、屈臣式、巴黎春天、西武百貨、瑪沙百貨等等。
3、招商先行
項目的營銷成功與否。關鍵在于招商,如果我們來營銷,我們計劃招商先行,把國際國內知名品牌招進來,以品牌的影響力和號召力提高項目的知名度和信譽度。當然,在招商這些品牌之中,不一定完全以純租賃的方式進行,也不一定要求租戶完全簽訂《租賃合同》,只要租戶能下一定保證金和出具品牌廣告配合文件即達到我們的目的。
4、強強聯手
項目的銷售成功,除其自身的亮點之外,必須有多方面的配合與襯托,我們計劃采取“強強聯手”的方式進行銷售。比如以上我們提到的品牌,我們計劃與他們其中的一些品牌進行聯手打造一個長沙經典的商業(yè)項目。以上的這些品牌,我們都曾與之多次交往和談判,也了解其所需所求,我們有信心使其加盟。
5、多種銷售模式并存
因客戶群體不一樣,客戶需求也不一樣,投資的模式也不會相同,為了滿足不同階層、不同心態(tài)、不同能力的客戶的要求,我們計劃采取“直銷銷售”和“委托經營銷售”等方式進行。
6、多渠道銷售方式進行
單一的一種銷售方式不足于在短時間內達到銷售的目的,除非沒有競爭對手和項目獨一無二。我們計劃三層銷售方式,形成一個包圍圈,第一層是本地客戶的銷售,針對XX縣市的購樓
客戶;第二層為XX市周邊城市購樓客戶;第三層為溫州、臺州、江浙一帶等外省的投資客戶(絕對不是炒樓團,而是投資團)。
這三層不同客戶都有不同的購買需求,所以,必須利用其不同的購買欲望,采取不同的銷售方式進行。
7、合理分配銷售與自存物業(yè)的關系
絕大部份開發(fā)商開發(fā)樓盤的第一需求是回籠資金,第二需求是成功開業(yè)與經營。我們認為,東一項目也不例外,必須把回籠資金作為首期目標,我們計劃把負一層、首層和二層進行銷售,盡快回籠資金,負二層和三、四、五層以上作自留物業(yè)。因為一般的商業(yè)樓盤的三層以上,負二層以下都是比較難銷的,如果倒過來把負一層、首層和二樓作自留物業(yè),負二層和三、四、五層以上作銷售物業(yè),勢必給首期的資金的回籠帶來很大很大的壓力。其次,由于商業(yè)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、商戶劃分的局限性,負一層、首層和二樓售價高,租金自然也高,高租金對大客戶來說是接受不了的,大客戶只能往負一、負二或二、三樓以上安排。所以,首層、負一、負二層尤其是首層不能租給大客戶的,大客戶只能往上或往下走,如果三四層作銷售樓層、租金回報低,自然售不起價。售價與租金價是相輔相成的.,所以,必須把負一、首層和二層銷售,其它樓層作自留物業(yè)。必須遵循而不能違反這個規(guī)律,如果違反這個規(guī)律勢必受到市場無情的打擊。
8、提高住宅部分的檔次設計與包裝
東一所處的位置是喧鬧的商業(yè)旺街,且占地面積不算大,項目樓上如做成普通的住宅則缺少小區(qū)的概念,當今住宅如果不處于小區(qū)內各種配套齊全,則售價不會有多大的升值空間,根據項目的地理位置和裙樓以下為商業(yè)廣場這個不爭的事實,樓上住宅做成酒店式公寓,配以豪華裝修,售以自用和投資,甚至可進行投資回報的銷售模式,開創(chuàng)長沙酒店式公寓投資回報的新篇,此項工作在具體策劃過程中會有詳細的介紹。
9、商管與物管
商管與物管既是銷售招商成功的基礎,又是商業(yè)成功經營的延伸,對于商管和物管,我們計劃是借鑒廣州天河城和中華廣場商業(yè)廣場兩巨頭管理模式,即掛名有名的香港物業(yè)管理公司和商業(yè)廣場管理公司,由這些公司派員直接參與和領導管理,其編制則隸屬于開發(fā)商,既可以借用其名配合廣告推廣,增強客戶的信心,又不至于被其牽制和控制成本。此項模式在具體操作過程中我們有實際的經驗,對與其談判的方式方法和實操過程都有很了解,如我方能介入,此項工作不必擔憂。
三、團隊介紹
1、人員介紹
首席負責人:先生
曾經操作國內大型和超大型的商用物業(yè),具有多年商用物業(yè)系統(tǒng)操作經驗,對商用物業(yè)有國際國內先進的理論指導和豐富的團隊管理經驗。經歷有:
7萬平方米商業(yè)面積的新中國大廈銷售經理;17萬平方米商業(yè)面積的中華廣場營銷總監(jiān);42萬平方米商業(yè)面積的正佳商業(yè)廣場營銷總監(jiān);80萬平方米面積的華南mall招商總監(jiān);中國頭號商業(yè)地產商的萬達集團的營銷總監(jiān);貫美(國際)控股公司銷售總監(jiān)、副總經理;中鵬公司總經理。
銷售執(zhí)行總監(jiān):先生
曾經操作國內大型和超大型的商用物業(yè),具有多年商用物業(yè)系統(tǒng)操作經驗,一流的商用物業(yè)職業(yè)經理人,經歷有:
7萬平方米商業(yè)面積的新中國大廈銷售經理;17萬平方米商業(yè)面積的中華廣場營銷副總監(jiān);42萬平方米商業(yè)面積的正佳商業(yè)廣場營銷副總監(jiān);80萬平方米面積的華南mall招商副總監(jiān);長泰商業(yè)廣場營銷副總監(jiān)。
招商執(zhí)行總監(jiān):先生
獲房地產專業(yè)學士學位,曾經操作國內大型和超大型的商用物業(yè),長期從事策劃招商一線工作,具有豐富的實操經驗和深厚的行業(yè)理論基礎,擁有商用物業(yè)系統(tǒng)的目標客戶群,經歷有:
80萬平方米商業(yè)面積的華南mall招商經理;廣州五洲裝飾專業(yè)世界營銷經理;亞洲美博城營銷經理。
銷售招商經理:先生
曾經操作國內大型和超大型的商用物業(yè),長期從事銷售招商一線工作,具有豐富的實操經驗,擁有商用物業(yè)系統(tǒng)的目標客戶群,經歷有:
80萬平方米商業(yè)面積的華南mall招商經理;亞洲美博城營銷經理;長泰商業(yè)廣場營銷經理。
廣告總監(jiān):先生
從事廣告工作十余年,商用物業(yè)廣告專業(yè)人士,現任廣州天池廣告公司總經理。
策劃總監(jiān):先生
從事廣告和商業(yè)劃策工作十余年,商用物業(yè)廣告專業(yè)人士,具有豐富的商用物業(yè)策劃經驗,現任廣州天池廣告公司副總經理。
策劃總監(jiān):先生
曾成功操作國內大型和超大型住宅和酒店式公寓等物業(yè),對商場、住宅和公寓有著豐富的實操經驗和成功案例。
經歷有:廣州天與地房產策劃公司副總經理。成功操作廣萬達商業(yè)廣場
萬達集團為目前國內頭號商業(yè)地產公司,在中國23個大中型城市擁有100多萬平方米的商業(yè)面積,主要分布大連、沈陽、長春、濟南、長沙、武漢、上海、北京、天津、南寧等。已呈現規(guī)模性、連鎖化的經營模式,注入先進的文化理念、超一流的管理水平,具有很強的品牌輻射能力,在許多大城市有擴張計劃。
新大廈:
廣州珠
江新城西邊,廣州最成功的涉外酒店式公寓典范。
天文苑:
廣州XX區(qū)體育中心高檔住宅的典范。
太平洋電腦城:
廣州最旺的電腦專業(yè)市場,地處廣州天河總統(tǒng)大酒店旁。
3、運作模式
商業(yè)地產項目在前幾年之中一般是推行代理公司代理方式,但近幾年已經從代理方式向合作方式轉型。我們一班人長期以來都是在開發(fā)商公司任中高層領導,與代理商打交道不知其數,深諳采取代理方式營銷的利弊關系?v觀廣州成功的超大型購物中心,無一個是用代理公司作全面代理營銷的,其案例為天河城廣場、中華廣場、正佳廣場這三巨頭,沒有一個是用代理公司代理的,原因是:超大型的購物中心不是單一的住宅型包裝與銷售,而是策劃、銷售、招商、商業(yè)管理、物業(yè)管理、工程設計、資金滾動、商業(yè)運作、區(qū)域劃分、商戶組合、品牌組合、商住理念等龐大的系統(tǒng)工程,代理公司由于其單純的代理方式已不適合大型商業(yè)廣場營銷的要求,所以,我們認為要借鑒廣州大型商業(yè)物業(yè)成功的經驗,我們建議如下:
采取目標管理的方式進行營銷:
制定好目標。采取責任到人,營銷負責制方式進行。項目成立營銷中心,我們是項目營銷中心人員,營銷中心設總經理一人,副總經理二人,大體框架如下:
總經理
副總經理1:下轄策劃總監(jiān)、招商總監(jiān)、銷售總監(jiān)
副總經理2:下轄內務總監(jiān)、商管物管總監(jiān)
策劃總監(jiān)下轄策劃部、廣告部
招商總監(jiān)下轄招商大戶部、招商品牌部
銷售總監(jiān)下轄銷售一部、銷售二部
內務總監(jiān)下轄人事行政部、合同按揭部
商管物管總監(jiān)下轄商業(yè)管理部、物業(yè)管理部
以上人員設目標管理制度,制定目標、放權實施,責權利落實到人。
4、合作框架
我們的團隊是一支充滿活力的團隊,也是一支有著豐富商業(yè)地產營銷工作的團隊,在廣東乃至全國都有著我們的團隊全面營銷的成功案例,我們的這一支隊伍是廣東乃至全國商業(yè)地產浪尖上搏擊的一班人,我們對東一的營銷充滿著信心,F在我們提出下列合作框架:
(1)、由我們全盤策劃、銷售和招商,我們的方案提交公司領導審定之后,由我們負責全面執(zhí)行。公司不干預我們的工作,但可監(jiān)督我們的工作,我們對公司負責。
。2)、傭金計算方式:
、、以銷售總額的百分比提取傭金;
、、開發(fā)商定出底線價位,我們在底線基礎上進行全方位的努力和項目的包裝,以提升項目銷售附加值,提高銷售價,超價部分5:5比例分成,公司占50%;我們占50%。
(3)、公司提供辦公場地和辦公用品以及商務用交通工具。
(4)、以公司營銷中心的名義而不是以代理商的名義對外公開,以增加客戶的信心。
。5)、隊伍人員的工資獎金由我們自行承擔。
四、我們的優(yōu)勢
1、我們一班人多數具有8年以上的商業(yè)項目營銷經驗,從事開發(fā)商中高層領導工作,運作的商業(yè)項目是中國最大的項目之一。其成功的個案是全國商業(yè)地產的楷模,如一九九七年新中國大廈的返租回報是我們創(chuàng)立的,風靡全國已有六、七年時間經久不衰(當然現階段由于政府的干預,有所改變政策),一九九九年的中華廣場的城市mall、現階段的42平方米的正佳商業(yè)廣場和50萬平方米的華南mall、全國商業(yè)地產巨頭的萬達,無一不留下我們的“豐功偉績”?梢哉f這幾年來,我們都是在全國的商業(yè)地產的浪尖上搏擊,可以說“會當凌絕頂,一覽眾山小”,經驗和能力是不必置疑的,希望能把過去學到的東西在東—發(fā)揚光大,“到中流擊水,浪遏飛舟”。
2、擁有龐大的客戶群體:龐大的客戶群體是我們成功招商和銷售的源泉,全國乃至世界的有名品牌盡在我們的掌握之中,有部分主力店本身就與我們多次合作和協作,我們對主力店的談判有不可替代的能力,這是我們的一道招牌。
3、策劃、銷售、招商本身是我們的強項、商業(yè)管理、物業(yè)管理我們又是比較熟悉,與全國有名的管理公司有多次的合作和談判經驗,對項目下一步的管理有經驗。
五、我們的服務內容(見附表)
州新大廈、天文苑、五羊新城、珠江新城的南天廣場,匯豪大廈、天河太平洋電腦城等高檔住宅和商用物業(yè)的營銷。
2、案例介紹
正佳廣場
總占地面積達5萬平方米,總建筑面積42萬平方米。在建商業(yè)面積30萬平方米;遠期規(guī)劃建設48層寫字樓和30層服務式公寓,建筑面積12萬平方米。正佳廣場和天河城廣場被定位為天河商業(yè)的“雙子星座”。
中華廣場
由廣州興盛房地產發(fā)展有限公司開發(fā),由其股東之一——香港昌盛集團有限公司全額投資建成。他雄居于XX市中心——中山三路與較場西路交界處,處于地鐵烈士公園上蓋,廣場北與廣州著名的公園“烈士公園”相對,東與廣州最大的休閑廣場英雄廣場為鄰。地下負一層與烈士陵園地鐵站a出口相連接,多路公交車路經此地,交通網絡四通八達,出行暢然無阻。由中國著名設計大師精心設計,占地面積3萬平方米,建筑面積達17萬平方米,集購物、飲食、娛樂于一體的
大型綜合購物廣場。
亞洲美博城
規(guī)模宏大,占地4000平方米,是亞洲第一的專業(yè)化妝品交易中心,建筑面積達50000平方米,商鋪有500個,設計新穎,規(guī)劃完備,設立展示中心、交易中心、電子商務中心、培訓中心,滿足經營者的需要,在全國同類化妝品專業(yè)性中檔次最高、規(guī)模最大。
華南mall
由XX市民企“三元盈暉投資發(fā)展有限公司”投資的“華南mall”已全面興建。該項目號稱中國最大mall、總投資超過25億元,計劃于20xx年底正式開業(yè)。
“華南mall”項目調研策劃歷時3年,它借鑒了世界上mall成功的經營理念,由國際上頂尖的設計團美國jwda建筑師事務所、美國edsa景觀設計院,法國建筑師(pa)集團為主擔綱,并由眾多國內外知名專家教授參考規(guī)劃設計。
“華南mall”將打造成度假旅游、休閑娛樂、購物消費融一體的“一站式”消費!俺舜浯髆all,購物看風景”,這是商業(yè)面積達45萬平方米的“華南mall”的主要賣點。其主題規(guī)劃在整體布局上沿東江西支流“依河就勢”而建,濃濃的歐美風情營造出濃厚的國際特色。每組建筑中心都有自己的主題:東西向的“香榭里大道“及南北向的“情趣大道”為軸線,水道景觀貫穿各部分,可容納約6000人的表演場為兩條主軸線的交匯點,也是整個建筑樂章最燦爛的部分,為商業(yè)區(qū)的中心。對馬可鐘樓、酒店、6萬平方米的美食城圍合而成的商業(yè)廣場,是景觀的又一個高潮,構成大mall的次中心。在人群流向的高聚集處,拓展兩個表演場,使整個構想和規(guī)劃精彩不斷,高潮迭起。
商業(yè)策劃 篇3
一、活動目的:
1。通過比賽增強學生的創(chuàng)新精神及策劃熱情,提高學生的實踐能力,使學生的綜合素質得到進一步的提高,培養(yǎng)學生對社會的適應能力及對新事物的探索精神,為更好適應工作與社會做準備。
2。通過與知名企業(yè)的合作,為企業(yè)提供有助于企業(yè)開拓廣闊市場及獲得更多利潤的優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)設計作品,為企業(yè)推薦綜合素質較高的學生作為后備力量,進一步鞏固企業(yè)良好社會形象并提升公眾影響力。
二、活動對象:管理技術學院全體學生
三、活動時間:三月下旬——四月底
四、主辦單位:
湖北經濟學院管理技術學院學生會
承辦單位:
管理技術學院金融與貿易系學生會
五、活動流程:
(一)、活動前期準備階段:
1、招商引資:即聯系貨源(貨源商家的洽談應考慮到學校消費群體,以及相應的活動贊助等)
2、宣傳方式:
①海報制作、宣傳板、宣傳單等各類宣傳方式;
、趯I(yè)制作資料(主要包括活動品牌、時間、選手報名申請表、比賽進程具體安排、報名方式等)。
③學生會在班級進行宣傳
3、宣傳地點:
、俑鞔笫程瞄T口(九華廳、七品居),
、诮虒W區(qū)必經之地
、燮渌肆髁枯^大的地區(qū),例如圖書館門前。
4、組織報名:
①食堂門口擺點
、谥谱鲌竺戆嗉壗M織報名
(二)、活動具體進行階段:營銷策劃+商業(yè)實戰(zhàn)
1、營銷策劃——無限量技能挑戰(zhàn)
(1)比賽流程
、賲①愡x手通過ppt對營銷策劃方案進行現場演示;(計時五分鐘)
、诨卮鹪u委提出的問題。(計時兩分鐘)
(2)比賽要求:
、俑鲄①悎F隊人數為3至5人,性別不限;
、谝园嗉墳閱挝,各單位推選1—2支隊伍參賽;
、奂堎|版作品為營銷策劃方案,結合銷售產品特點制定具有可行性的營銷策劃方案,方案包括市場調研分
析報告,產品營銷計劃兩個部分:
a。市場分析報告要求:市場調查分析嚴密、科學;詳細闡明市場容量與趨勢;對市場競爭狀況及各自優(yōu)
勢認識清楚,分析透徹;對市場份額及市場走勢預測合理;市場定位準確。
b。產品營銷計劃要求:成本及定價合理;營銷渠道通暢;促銷方式有效,具有吸引力;有一定創(chuàng)新。
。ㄗⅲ杭堎|版材料一式三份。)
④比賽中參賽團隊用ppt演示文稿形式對營銷策劃方案進行現場演示,并就評委提問進行現場答辯;
a。團隊要求:團隊成員具能力互補且分工合理;組織結構嚴謹。
b。營銷策劃方案ppt演示表述要求:語言運用準確;表述簡潔清晰、少有冗余。
c。答辯要求思路清晰,邏輯縝密,回答準確。
(3)評分細則
。1)營銷策劃方案 滿分100分
、偈袌龇治鰣蟾妫50分)
市場調查分析嚴密、科學;(10分)
詳細闡明市場容量與趨勢;(10分)
對市場競爭狀況及各自優(yōu)勢認識清楚,分析透徹;(10分)
對市場份額及市場走勢預測合理;(10分)
市場定位準確(10分)。
②營銷策略(50分)
成本及定價合理;(10分)
營銷渠道通暢;(10分)
促銷方式有效,具有吸引力;(20分)
有一定創(chuàng)新。(10分)
。2)現場比賽 滿分100分
、賱(chuàng)業(yè)團隊 (25分)
能力互補且分工合理;(15分)
組織結構嚴謹。(10分)
②營銷策劃方案ppt演示(30分)
ppt演示效果;(10分)
專業(yè)語言運用;(10分)
表述簡潔清晰、少有冗余。(10分)
③答辯(45分)
思路清晰;(10分)
邏輯縝密;(15分)
回答精準;(20分)
(4)最終成績
最終成績=營銷策劃方案成績×40%+現場比賽成績×60%
另:賽前將有專業(yè)老師對選手進行相關培訓
2、商業(yè)實戰(zhàn)——無限量營銷挑戰(zhàn)
①實戰(zhàn)要以團隊為單位進行比賽,綜合的考察團隊以及團隊各個成員的表現;
、谠跔I銷策劃決出的選手中,對其進行甲乙等分組;分別在東西區(qū)進行為期兩天的銷售實戰(zhàn);抽簽決定pk組,勝利的隊伍晉級,進入決賽。
、蹐F隊按照要求,在規(guī)定的.時間內制定出此次比賽的團隊名稱、口號、戰(zhàn)略、具體的策劃等。
、茉u委將通過現場觀看團隊表現,然后對整個過程將進行評判;
、菰谶M入正式的實戰(zhàn)環(huán)節(jié)時,團隊會有2至5天的準備時間,這個時間為宣傳期,而團隊要按照比賽的要求對產品進行宣傳,宣傳的方式、效果也是考核的一個重要的方面,它更關系到正式的產品銷售環(huán)節(jié);
⑥比賽維持一天,在比賽開始之前,各個團隊在指定的時間到指定的地點領取比賽的相關材料以及商品;
、咛魬(zhàn)團隊在接到任務后,充分發(fā)揮團隊的主觀能動性,利用現有的材料結合所劃撥的比賽經費,進行產品的宣傳以及銷售促銷方面的策劃。
、鄥①愱犖橹荒茉诒荣愐(guī)定時間類銷售商品,超過比賽時間的銷售不計入成績,但銷售額需上交;銷售地點以規(guī)定地點為主銷售點。
、嵋允盏截浛羁顬殇N售成立的條件。
、徇x手須知:
a、先由主辦方宣布挑戰(zhàn)的任務、規(guī)則和要求;
b、在接到停止命令之后相關的比賽單據收回(以最后一筆交易靠近比賽截止時間為準);
c、銷售結果以銷售的收據和最終財務報表的依據;
d、比賽全過程跟蹤進行攝影、記錄等。
(2)此環(huán)節(jié)評比標準:(以銷售產品獲得的收益為主)
、黉N售的產品數量
②銷售產品價格
、垆N售產品獲得的收益
、茕N售同等量上的商品的效率問題
、莞鱾選手的表現
(3)活動后期安排:
、僬、分析選手整體比賽表現及銷售紀錄;
②評比出銷售冠、亞軍團隊各一隊、優(yōu)秀選手一名、優(yōu)秀策劃一份等;
、垲C獎(管理技術學院分團委統(tǒng)一頒發(fā))
六、經費預算(單位:元):
宣傳海報: 10*5=50
商業(yè)實戰(zhàn)每隊活動資金: 50*4=200
dv攝像: 120*2=240
榮譽證書: 12*4=48
獎 品: 2g u盤 40*6=240
書籍 20*6=120
應急小臺燈 25*6=150
讀卡器 5*6=30
其 他:50
總計:1128
七、活動主辦方人員安排見附件
金融與貿易系團總支學生會
二0XX年三月十日
商業(yè)策劃 篇4
現在市場競爭越來越厲害了,我前幾年開的影樓面臨著巨大的競爭壓力,為了應對這些壓力,我也想出了很多的辦法,其中網絡營銷是一種很不錯的選擇。網絡營銷也就是在網站上做廣告,這就需要我對各種網站的了解了,我只有聯系谷歌,讓他們給我投放廣告,這是一種省時省力而且有效的策略,是一種被證明很好的廣告投放方式。
一、市場分析
我們主要是采用網絡為主要渠道進行客戶的開發(fā),以實體店作為輔助開展網絡營銷。所以我們的目標客戶就分為兩種,一種是網民,具有上網習慣,習慣通過網絡來獲得信息進行網上購物,具備這一特征的結婚人群是我們的主要目標客戶,一種是直接通過門店上門的客戶,通過網絡來進行維護和開發(fā)。通過他們進行網上平臺的推廣活動,通過口碑的形式實現網上的預約和訂單。這也符合網絡營銷口碑營銷的特點,更具有針對性。
主要目標客戶的特征:
地域:主要是以xx及周邊縣市為主,輻射整個xx省。
學歷:大專和本科
性別:男性和女性區(qū)分開。
辦公位置:寫字樓。
消費類型:感性消費為主,混合時尚消費。
二、宗旨及商業(yè)模式
宗 旨: 實施全面的網絡營銷進行服務開發(fā)和獲得獲得更多的客戶;我們提供的不僅僅是一張張照片,更是一種珍藏和時尚;一種積極樂觀的現代生活方式;
商業(yè)模式: btoc的商業(yè)模式、網絡品牌的推廣、潛在客戶的開發(fā);網站和實體店面相結合。
三、產品概述
婚紗攝影服務、服裝租賃、婚紗銷售、相關產品銷售,服裝定做。
四、營銷性的網站建設
精確設定網站目標:明確網站想讓瀏覽者在網站上面做什么。由于影樓產品大概有婚紗攝影服務、婚紗租賃、婚紗出售。我們設定的目標有實現網上在線租賃、在線銷售婚紗、在線拍照預約、客戶在線注冊、客戶在線的咨詢、在線下載優(yōu)惠券、客戶在線評論、網上試穿婚紗、客戶直接來門店咨詢、客戶電話咨詢。
五、營銷組合策略
新產品開發(fā)策略:針對網絡目標客戶的特點,在現有產品基礎之上進行新的服務的開發(fā)。主要主要針對競爭對手的優(yōu)劣勢分析,有針對性的進行短期產品開發(fā)。
產品的定價策略:針對網絡目標客戶的特點結合門面店價格制定不同方式的定價策略。主要分為門面店價格、會員價格、網上預約價格、節(jié)日促銷價格
1、 根據不同時間和節(jié)日進行促銷價格的制定,限定人數的價格優(yōu)惠活動。通過不同價格的制定,吸引不用客戶的關注,增加網站流量,通過網站增加客戶到門面店的機會。給予客戶不同多樣的選擇。
2、 借助門面店價格對到店咨詢的客戶沒有直接成交的客戶,只要客戶在特定時間內在網上進行預約的客戶給予打折的優(yōu)惠。目的是通過網站平臺提高客戶的轉化率。
3、 對客戶進行會員制營銷,在網上進行注冊成為會員享受折扣價格,以達到客戶資料的收集。積累大量的客戶資料,方便進行客戶的定期開發(fā)。對會員進行級別的分類。不同的會員給予不同的價格和增值服務。
4、 根據網上預約方式的不同進行價格的制定,直接在網上進行預訂的客戶制定相關價格優(yōu)惠,通過網上客戶咨詢后到門店的進行價格制定。對通過網站獲得信息直接到門店的客戶進行不同的價格制定。
多樣的渠道建設策略:主要通過網站為主要的平臺結合實體店面和我們的客戶三方三方共建多樣渠道。
1、體驗式營銷: 通過建立更強的體驗式網站功能,來體現公司產異化的產品和獨特的服務,在網上設計一個客戶試婚紗的功能,讓客戶既可以選擇試穿婚紗效果。又可以得到一種獨特的網上體驗,體現公司的獨特的網上服務方式,建立獨特的網站功能模式。
2、 網站本身:增強網站本身的營銷功能和客戶體驗功能,讓客戶獲得更多的管全面的信息。更完善更新穎的體驗。增加客戶駐足網站的時間和反訴瀏覽的'次數。通過網站增加客戶的信賴感,達到客戶進行口碑宣傳的作用。
3、 結合實體店達到對網站平臺的宣傳,讓實體店的員工對進店的客戶進行網站宣傳,使客戶進行網站訪問,借助現有的平面媒體,如標志,名片、宣傳冊等一些列的工具進行網站平臺的宣傳,進行線下的網站推廣。
4、 通過客戶即一種合作伙伴營銷策略:建立客戶轉介紹的一種模式,給予客戶一定的傭金。讓客戶成為我們合作伙伴,成為我們的銷售人員,通過建立這個模式達到客戶轉介紹的目的。借助網絡平臺實現對客戶的管理。
促銷策略:借助互聯的多媒體手段實現對客戶的增值促銷,給客戶提供電子相冊制作服務,結合其他產品進行組合。
六、網絡營銷工具選擇
開展網絡營銷的根本和基礎是如何提升網站的流量,如何讓我們的網站唄跟多的潛在客戶所知曉訪問。這是我們開展網絡營銷的第一步。也就是網站的推廣。當然網站的推廣網絡營銷中相當重要的份量。
搜索引擎推廣:主要以付費的網絡推廣和seo進行網絡推廣。在進行搜索引擎推廣的過程中,側重點主要放在關鍵詞的選擇上面,更精準的進行關鍵詞選擇。主要以目標客戶為主,不盲目追求網站流量。主要工作放在數據調研上,通過數據收據進行關鍵詞的投放和優(yōu)化。
網下推廣:借助線下的平面媒體:名片、標志、彩頁等一些列的傳統(tǒng)媒體進行網站的推廣。
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