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小區(qū)物業(yè)綜合管理方案(精選21篇)
為了確保事情或工作安全順利進(jìn)行,常常需要提前制定一份優(yōu)秀的方案,方案是從目的、要求、方式、方法、進(jìn)度等都部署具體、周密,并有很強(qiáng)可操作性的計(jì)劃。那么優(yōu)秀的方案是什么樣的呢?下面是小編收集整理的小區(qū)物業(yè)綜合管理方案,僅供參考,大家一起來看看吧。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 1
為規(guī)范小區(qū)管理,為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),我公司將采取一系列的管理措施,確保小區(qū)品質(zhì)。
一、管理目標(biāo)
物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針,堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理念,對小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上,不斷調(diào)整更新,導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念,使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(并高于此標(biāo)準(zhǔn)),確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。
二、管理原則
為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo),追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益,在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則:
。ㄒ唬┓⻊(wù)第一、管理從嚴(yán)的'原則
“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨,因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能,豐富服務(wù)內(nèi)涵,帶給優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ),包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻,建立嚴(yán)格、周全的管理制度,實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。
。ǘ⿲I(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則
在日常管理中,要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性,即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,通過服務(wù)中心對小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理,同時(shí)努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合,使其能正確使用和維護(hù)物業(yè),并自覺遵守業(yè)主公約,共同建立禮貌的辦公環(huán)境。
。ㄈ┪锕転橹鳌⒍喾N經(jīng)營的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí),從物業(yè)的實(shí)際出發(fā),開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營,既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求,又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能,增加經(jīng)濟(jì)積累,以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。
三、管理方法
。ㄒ唬⿲(shí)施全程物業(yè)管理,從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化推薦,構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境;
(二)成立物業(yè)服務(wù)中心,配備專業(yè)管理人員,實(shí)施專業(yè)化管理;
。ㄈ┰诠粳F(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上,充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),用心培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才,組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍;
(四)制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度,確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范,以制度促管理,寓管理于服務(wù);
(五)嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),制定切實(shí)可行的管理方案;與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議,依法約束雙方行為;
。┮勒帐袌龌、企業(yè)化的運(yùn)作方式,帶給全方位服務(wù),開展多元化經(jīng)營。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 2
為落實(shí)市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動,切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,努力提高物業(yè)管理水平,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,特制定本方案:
一、指導(dǎo)思想
以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo),以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標(biāo)和范圍
(一)目標(biāo):
1、有效解決開發(fā)遺留問題,年底前整改率到達(dá)90%;對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修,維修及時(shí)率到達(dá)90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%;20xx年新進(jìn)入市場的樓盤,在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的`培訓(xùn),物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理,年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%。
6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
。ǘ┓秶簩θ袑(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果,進(jìn)行清理整頓,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作資料
。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況,通過調(diào)研,同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
(二)全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé),按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,按照各部門職責(zé),落實(shí)到職責(zé)單位,做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),逐個(gè)建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號。個(gè)性是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修,年底前房屋維修職責(zé)要全實(shí)到單位、到個(gè)人,維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí),有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,明確住宅區(qū)的交付使用制度,杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
(三)加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
四、物業(yè)費(fèi)的成本測算
管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 3
一、綜合管理
1、依據(jù)有關(guān)規(guī)定,與業(yè)主委員會簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,各方權(quán)利義務(wù)明確。
2、從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)合格證書。
3、物業(yè)服務(wù)方案,質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
4、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志,服務(wù)主動、細(xì)致、周到,用語文明。
5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片,公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
6、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時(shí)報(bào)修電話,有服務(wù)人員接待住戶,8:30-12:00、13:00-17:00受理住戶的咨詢和投訴,水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場,由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)機(jī)構(gòu),有報(bào)修、維修記錄。
7、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項(xiàng),在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知,履行告知義務(wù)。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次安全檢查,根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計(jì)劃,并按規(guī)定組織實(shí)施。
9、對區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為,及時(shí)勸阻,報(bào)告主管部門,也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發(fā)性事件(如:消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等)的處理機(jī)制和預(yù)案,包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等,一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進(jìn)行安全檢查。
12、設(shè)置意見箱,每年集中進(jìn)行一次公開的物業(yè)服務(wù)意見征集,并將提出的意見與解決情況公示。
13、公布公共服務(wù)的`收支情況。
14、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄,配合街(鄉(xiāng))、社區(qū)進(jìn)行公益性宣傳。
二、房屋維修養(yǎng)護(hù)
1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。
2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限,適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修,屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,提出報(bào)告與建議,按規(guī)定組織實(shí)施。
3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等,發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。
5、按照有關(guān)規(guī)定,每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測,符合避雷規(guī)范要求。
6、保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元(門)、戶標(biāo)志清晰。
7、對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)告知和勸阻,對拒不改正的,要報(bào)告行政主管部門。
8、按照有關(guān)規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維修養(yǎng)護(hù)
1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),共用設(shè)施設(shè)備保持正常運(yùn)行和使用。
2、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案(設(shè)備臺帳),有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。
3、制定并執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
4、對共用設(shè)施設(shè)備適時(shí)組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,提出報(bào)告與建議,按規(guī)定組織實(shí)施。
5、屬于特種設(shè)備的,按照有關(guān)規(guī)定,進(jìn)行運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和定期檢驗(yàn)檢測。
6、設(shè)備房保持整潔,無鼠害現(xiàn)象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時(shí)修復(fù)。
8、公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次;雨水、污水井每半年檢查、清掏1次;雨水、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通;化糞池清掏每年1次,每季度檢查1次,防止外溢(由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的除外,但發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門)。
9、有可能危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有警示標(biāo)志和防范措施。
四、電梯服務(wù)
1、無人值守電梯,主梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行。
2、在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話。
3、高峰梯在高峰期6:00-8:00、17:00-19:00與主梯同時(shí)運(yùn)行。
4、電梯出現(xiàn)故障時(shí),電梯報(bào)修后維修人員應(yīng)在20分鐘到達(dá)現(xiàn)場。主梯維修時(shí),有備用梯的,用備用梯運(yùn)行。
5、電梯出現(xiàn)事故,應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案,組織救助,并報(bào)告有關(guān)部門。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù),與受托單位簽訂書面協(xié)議,明確并監(jiān)督受托單位落實(shí)責(zé)任。
五、消防服務(wù)
1、有消防管理制度。
2、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志,定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù),并有記錄。
3、消防設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行,可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。
4、每年進(jìn)行1次消防訓(xùn)練,相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。
5、發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警,并采取必要處理措施,協(xié)助配合消防人員的工作。
6、設(shè)有消防箱,備存緊急消防物資;監(jiān)控中心,24小時(shí)有專人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。
2、水箱按要求使用紫外線消毒燈(器),并按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn),取得衛(wèi)生許可證,水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),水箱蓋上鎖,鑰匙有專人保管。
3、操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協(xié)助維護(hù)秩序
1、看護(hù)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。
2、有可能危及人身安全處設(shè)有警示標(biāo)志。
3、封閉的小區(qū),主要出入口有專人24小時(shí)執(zhí)勤。
4、夜間(22:00-6:00)對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視,巡查人數(shù)為2人,做好記錄。
八、清潔服務(wù)
1、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理,設(shè)有垃圾收集箱,生活垃圾每天清運(yùn)1次。
2、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。
4、按照有關(guān)規(guī)定對公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠、殺蟲、消毒活動。
5、在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
6、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí),應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒,加強(qiáng)宣傳。
九、綠化養(yǎng)護(hù)
1、綠化基本充分,無明顯裸露土地。
2、樹木生長基本正常,無死樹和明顯枯枝死杈;在正常條件下,無嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉;被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在20%以下;有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下;樹木缺株在6%以下;樹木無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。
3、綠籬生長造型基本正常,葉色基本正常,無明顯的死株和枯死枝,有蟲株率在20%以下;草坪宿根花卉生長基本正常,草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯,基本無明顯的草荒。
4、綠地基本整潔,無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象;設(shè)施無明顯的破損,無較嚴(yán)重人為破壞;無綠化生產(chǎn)垃圾。
十、停車服務(wù)
1、有機(jī)動車、非機(jī)動車停(存)車管理制度。
2、引導(dǎo)進(jìn)出小區(qū)車輛有序通行。
3、主要道路及停車場有交通標(biāo)志。
4、小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車輛憑證出入,臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。
5、機(jī)動車停放有序,24小時(shí)有專人巡視。
6、定期存放的,應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議,明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
7、地下停車場照明、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運(yùn)行,各類指示標(biāo)識清晰。
8、交通設(shè)施(道閘、擋車器材、交通標(biāo)識)能正常使用。
注:4-8條是機(jī)動車收費(fèi)停放服務(wù)應(yīng)達(dá)到的要求。
十一、裝飾裝修服務(wù)
1、按照有關(guān)規(guī)定和《臨時(shí)管理規(guī)約》約定,建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。
2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報(bào)登記,與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議,告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。
3、裝修期間,每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場,有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設(shè)施等行為,及時(shí)勸阻,對拒不改正的應(yīng)報(bào)告主管部門。
4、裝修結(jié)束后,應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理,問題嚴(yán)重的應(yīng)報(bào)告主管部門。
5、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設(shè)有圍擋,裝修垃圾及時(shí)集中清運(yùn)、不得外溢。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 4
為落實(shí)市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動,切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,努力提高物業(yè)管理水平,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī), 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,特制定本方案:
一、指導(dǎo)思想
以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo),以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標(biāo)和范圍
。ㄒ唬┠繕(biāo):
1、有效解決開發(fā)遺留問題,年底前整改率達(dá)到90%;對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修,維修及時(shí)率達(dá)到90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%;20xx年新進(jìn)入市場的樓盤,在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理,年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。
6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
。ǘ┓秶簩θ袑(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果,進(jìn)行清理整頓,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內(nèi)容
。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況,通過調(diào)研,同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
。ǘ┤鉀Q開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任,按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,按照各部門職責(zé),落實(shí)到責(zé)任單位,做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),逐個(gè)建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修,年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人,維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí),有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,明確住宅區(qū)的交付使用制度,杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
(三)加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo),全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制,創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度,建筑面積在5萬平方米以上的(含5萬平方米)的新建住宅區(qū),必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí),鼓勵(lì)業(yè)主大會采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,及時(shí)簽訂《(前期)物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主(臨時(shí))公約》,對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),要按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級,承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí),加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定,出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,限期整改,情節(jié)嚴(yán)重的'取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況,對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理,實(shí)行實(shí)名誠信考評制度,如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象,依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度,扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù),年終進(jìn)行綜合考評,考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,報(bào)房產(chǎn)行政主管部門,并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),提高管理服務(wù)水平。同時(shí),加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn),與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合,繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理(物業(yè)管理處主任)進(jìn)行培訓(xùn),在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上,市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度,經(jīng)過實(shí)務(wù)操作培訓(xùn),考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》,不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會,積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件,結(jié)合我市實(shí)際,爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》,明確各部門職責(zé),充分調(diào)動街道、社區(qū)的積極性,依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會,使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會,在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為,促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
。ㄋ模┙⑹、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū),要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理,爭取年底前物業(yè)化率達(dá)到100%;對于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū),要確定管理單位,實(shí)行專項(xiàng)服務(wù),待具備條件后,推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會管理的責(zé)任,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
(五)采取多種形式,加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件,引起社會各界物業(yè)管理的重視,讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),引導(dǎo)全社會樹立正確的消費(fèi)觀念,促進(jìn)社會的和諧。
四、組織領(lǐng)導(dǎo)
為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處,市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長:
副組長:
成員單位:市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局,負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),抓好具體的組織實(shí)施。
五、職責(zé)分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則,市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo);市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查;各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施;各相關(guān)部門按照職責(zé)分工,密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門要明確分工,落實(shí)責(zé)任,相互配合,加強(qiáng)檢查驗(yàn)收,切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督,并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作,如:物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí),要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施,以方便后期的物業(yè)管理工作;二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收,不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū),不能予以驗(yàn)收,并限期整改;三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題,要制定整改工作方案,積極組織整改,達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。
市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作,使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體,要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,制定具體的整改工作方案,積極配合市政府相關(guān)部門,加大管理力度,認(rèn)真組織整改,使問題得到及時(shí)有效的解決。
六、實(shí)施步驟
依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長期工作,為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容,今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
。ㄒ唬┡挪殡A段(20xx年5月10日至5月31日)
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合,各區(qū)政府組織實(shí)施,對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查,并進(jìn)行登記造冊,建立管理檔案。
。ǘ┱耐晟齐A段(20xx年6月1日至10月31日)
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析,查找根源,制定相應(yīng)的整改措施,報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查,審查合格后,方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。
(三)驗(yàn)收階段(20xx年11月1日至11月15日)
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),集中時(shí)間,認(rèn)真組織,對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核,確保達(dá)標(biāo)。
七、保障措施
。ㄒ唬┨岣哒J(rèn)識,明確責(zé)任。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓,實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制,層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任,切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。
。ǘ┟芮信浜,抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動,密切配合,針對物業(yè)管理存在的問題,制定切實(shí)可行的整改措施,認(rèn)真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的,有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處,確保全部達(dá)標(biāo)。
(三)加強(qiáng)宣傳,營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》,整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動,大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度,使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù),進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識和維權(quán)意識,樹立正確的消費(fèi)觀念,使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
(四)強(qiáng)化管理,鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,分工負(fù)責(zé),強(qiáng)化管理。特別是對存在問題進(jìn)行整改后,要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任,避免類似問題的再次發(fā)生,切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 5
為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,改善人居環(huán)境,爭創(chuàng)人民滿意城市,特制定本方案。
一、指導(dǎo)思想
以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù),在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上,按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則,和“三先三后”的工作思路,深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系,有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。
二、服務(wù)范圍
社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn),以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo),包括以下幾個(gè)方面:
。ㄒ唬┕仓刃蚬芾。加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔(dān)、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。
。ǘ┕箔h(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外)公共場所、道路的清掃保潔,空中垃圾和樓道堆物清理,居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。
。ㄈ┕舶踩婪。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí),搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。
。ㄋ模┕迷O(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。
。ㄎ澹┕簿G化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。
。┢渌。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
三、基本原則
。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分,要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》,在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上,充分聽取居民意見,通過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營,優(yōu)化整合資源配置,逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系,創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制,力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。
。ǘ┮虻刂埔说脑瓌t。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用,根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況,制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程,并按章程具體實(shí)施,不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間,可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。
。ㄈ┍忝窭竦脑瓌t。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程,通過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù),建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系,在凈化市容的同時(shí),努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè),提高服務(wù)水平,提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務(wù)
按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求,把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃。今年實(shí)施的xx個(gè)社區(qū)(小區(qū))是:xx小區(qū)。
五、工作思路
在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中,確定“三先三后”的工作思路。
。ㄒ唬┫日魏蠊芾。按照“整治在先,管理長效”的原則,對先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專項(xiàng)整治,再通過物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對其進(jìn)行長效管理。
(二)先宣傳后實(shí)施。通過廣泛深入的宣傳動員,加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解,取得居民對社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持,為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
。ㄈ┫确⻊(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多,人均收入較低的現(xiàn)狀,實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則,先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處,再收取必須的'服務(wù)費(fèi),保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
六、組織領(lǐng)導(dǎo)
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長:
副組長:
辦公室主任:
辦公室副主任:
成員單位:區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。
七、職責(zé)分工
區(qū)政府辦:負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題;
區(qū)綜治辦:負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作;
區(qū)發(fā)改局:負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
區(qū)財(cái)政局:負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作;
區(qū)城管局:負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局:負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作;
區(qū)工商分局:負(fù)責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持;
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司:在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合;
各街道辦事處:組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。
八、方法步驟
。ㄒ唬(zhǔn)備階段。
1、xx月份對全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底,確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))名單。
2、xx月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會,專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會。
。ǘ⿲(shí)施階段。
1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū),由街道統(tǒng)一組織,重點(diǎn)拆除違法建筑,改善治安,交通現(xiàn)狀,整治老舊建筑的外墻,整修圍墻,道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施,改善社區(qū)基本狀況,強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理,辦好四件實(shí)事,重點(diǎn)解決路燈不亮,下水不通,路面不平,環(huán)境不潔的問題,為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。
2、xx月上旬組織參觀,學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。
3、xx月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。
。ㄈ┛己蓑(yàn)收階段。
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項(xiàng)重要資料。
2、xx月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評。
3、xx月份由區(qū)城管局牽頭,組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收,將以社區(qū)(小區(qū))實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變,市容衛(wèi)生是否得到顯著提升,周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù),社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn),對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查,滿意度未到達(dá)xx%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”,不予驗(yàn)收,扣除政府獎勵(lì)資金和相應(yīng)的績效考核分值。
九、工作要求
。ㄒ唬└叨戎匾,充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處。
推行社區(qū)物業(yè)服務(wù),是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程,是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視,把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手。要召開班子會,專題研究和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想,充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措,是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑,是加強(qiáng)社會治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段,也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。
。ǘ┏浞譁(zhǔn)備,為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。
一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù),完成任務(wù)指標(biāo),作為今年一項(xiàng)重要工作去抓,要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn),要克服一切畏難情緒,不等不靠,充分發(fā)揮主觀能動性,把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí),抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進(jìn)行廣泛宣傳,努力爭取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作,最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案,落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案,細(xì)化工作職責(zé),要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上,要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
。ㄈ┤χС,為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障。
一是人員要落實(shí)。各街道和部門要明確專人抓此項(xiàng)工作,確定專責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))明確經(jīng)費(fèi)xx萬元,區(qū)和街道各安排xx萬元。區(qū)和街道先期各拿xx萬元,作為啟動經(jīng)費(fèi),保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行,驗(yàn)收合格后,全部經(jīng)費(fèi)到位。要動員廣大社區(qū)居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理,自覺繳納相應(yīng)費(fèi)用,并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制,牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作,給予足夠的支持。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 6
為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平,鞏固各類改善工程成果,改善人民群眾的居住生活品質(zhì),決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程,F(xiàn)制定如下實(shí)施方案:
一、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo),堅(jiān)持解放思想、敢為人先,按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求,推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”,構(gòu)建與xx經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式,著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。
二、主要目標(biāo)
總體目標(biāo):力爭到20xx年末,xx市區(qū)(包括xx區(qū),以下簡稱xx區(qū))實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)(共約xx幢房屋,建筑面積約xx萬平方米,涉及住戶約xx萬戶)基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋,未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開展物業(yè)管理改善,逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長效機(jī)制,提升物業(yè)管理服務(wù)水平。
具體目標(biāo):在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上,建立物業(yè)管理機(jī)制,爭取實(shí)現(xiàn)“八個(gè)有”,即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。
三、實(shí)施范圍
xx市區(qū)xx區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅:
1.20xx年以前建成。
2.房屋標(biāo)準(zhǔn)成套。
3.尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。
四、基本原則
1.堅(jiān)持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則,充分發(fā)揮屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)作用,因地制宜建立長效管理機(jī)制。
2.堅(jiān)持突出重點(diǎn)。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善,且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū),重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機(jī)制。
3.堅(jiān)持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時(shí),建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制,實(shí)現(xiàn)建管并舉。
4.堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū),要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求,對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善,做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè),避免重復(fù)施工影響居民生活。
5.堅(jiān)持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與,在工程中切實(shí)落實(shí)“四問四權(quán)”,確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”,明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。
五、實(shí)施步驟
1.調(diào)查計(jì)劃階段。20xx年xx月底前,完成機(jī)構(gòu)組建、xx區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作。
2.全面推進(jìn)階段。20xx年xx月-20xx年底,全面推進(jìn)xx區(qū)物業(yè)管理改善工程,主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū),按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施,其中20xx年完成xx萬平方米,20xx年完成xx萬平方米,20xx年完成xx萬平方米,累計(jì)完成xx萬平方米。
對未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅,每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。
六、改善措施
。ㄒ唬┩晟朴布渲谩
1.已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū),除完成原定改善任務(wù)外,還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū),市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺,按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下:
。1)劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻,形成相對封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域;零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū),可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>
。2)建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝,小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。
。3)配備物管用房。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房,有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置,暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過渡。
2.未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的'住宅小區(qū)和零星住宅,由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程,具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際,因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下:
。1)新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。
。2)環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚(庫)整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。
(3)房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。
。4)公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。
(二)建立物管機(jī)制。
在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上,根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理,建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制。
1.確定管理模式。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個(gè)月內(nèi)完成居民意見的征求工作,確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)(或零星住宅)因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的,經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)確認(rèn)同意后予以接收。
征求居民意見以戶為單位(一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶),采取書面形式進(jìn)行,公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)居委會在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會,指導(dǎo)業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制。
2.實(shí)施物業(yè)管理。
。1)社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展?梢苑謩e聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理,或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理,或組織居民自治管理,為小區(qū)居民提供基本服務(wù),包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù),并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照xx市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用,作為小區(qū)物業(yè)管理資金,以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。
。2)專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理,雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定,提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
七、資金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的,其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。
2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的,其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下:
。1)環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用,由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1:1配套解決。
。2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用,按照“誰家孩子誰家抱”的原則,由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān);承擔(dān)確有困難的,由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請,經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后,由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1:1配套解決。
直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1:1配套解決。
。3)弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰家孩子誰家抱”的原則,由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān);電力桿線“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān);管道煤氣的建設(shè)(改造)費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān);自來水一戶一表改造費(fèi)用,除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外,其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。
(4)物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求,按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。
3.住宅小區(qū)日常管理長效機(jī)制建立后,困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財(cái)政按1:1配套解決。
八、保障措施
1.建立工作機(jī)制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(設(shè)在市房管局),具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作,協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價(jià)格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。
2.落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政年度預(yù)算,具體使用規(guī)定另行制訂。各級財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí),并實(shí)行全程跟蹤審計(jì)。要加強(qiáng)對資金使用的管理,審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù)。
3.加大扶持力度。住宅小區(qū)實(shí)行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的,原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變,并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼;建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機(jī)制,對考核優(yōu)秀的單位(個(gè)人)進(jìn)行獎勵(lì);住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免;水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的,應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并支付管理單位專項(xiàng)委托費(fèi)用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的,補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變。
4.加強(qiáng)考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、屬地管理的原則,建立市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)四級聯(lián)動機(jī)制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書,實(shí)施年度目標(biāo)考核,具體考核辦法另行制訂。
5.加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳,引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容,理解物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求,配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 7
一、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心,按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則,強(qiáng)化屬地管理職能,理順物業(yè)管理體制,擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面,建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機(jī)制,不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果,進(jìn)一步促進(jìn)文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。
二、職責(zé)任務(wù)
(一)強(qiáng)化屬地管理,建立責(zé)權(quán)明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則,建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系,承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能,具體落實(shí)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)
(1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評,物業(yè)管理項(xiàng)目交接監(jiān)管等。
(2)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作,并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見;負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運(yùn)作。
(3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū),在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前,負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。
(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
(5)對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房,或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的,提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。
(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。
2.街道各科室職責(zé)
(1)街道城建科負(fù)責(zé)研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略,指揮協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。
(2)街道財(cái)政所負(fù)責(zé)落實(shí)配套資金,按照規(guī)定及時(shí)撥付補(bǔ)貼款,監(jiān)督資金使用,參與對社區(qū)的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛(wèi)生管理辦公室負(fù)責(zé)牽頭和督促社區(qū)及時(shí)拆除住宅區(qū)內(nèi)違建,指導(dǎo)和督促保潔員做好職責(zé)范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。
(4)街道司法所負(fù)責(zé)協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站,加強(qiáng)對調(diào)解員的政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)與工作指導(dǎo),充分發(fā)揮調(diào)解機(jī)制作用,協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛。
(5)街道社會事務(wù)科負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍,督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則,對低保戶實(shí)行先征后返。
(6)街道綜合科負(fù)責(zé)積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學(xué)校繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi),以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負(fù)責(zé)。
(7)街道紀(jì)工委負(fù)責(zé)對社區(qū)管理工作的年度考核,對物管資金使用進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)。
3.社區(qū)居委會職責(zé)
(1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組,派代表參加籌備工作;會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會,并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉;指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。
(2)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定,對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。
(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系,并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。
(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組,負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督,并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
(5)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。
4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)
(1)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作。
(2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督,廣泛聽取業(yè)主、使用人意見,提出整改措施并落實(shí);定期參加業(yè)主大會,為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜,能解決的及時(shí)解決。
(4)建立健全住戶檔案,完善老舊小區(qū)管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作,加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。
(6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備,對下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。
(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏,遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。
(8)對小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo),保持出入口暢通。
(9)按時(shí)保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。
5.物業(yè)管理應(yīng)急維修站職責(zé)
(1)按照快速反應(yīng)、及時(shí)組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則,開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主自用部位的`應(yīng)急維修工作。
(2)負(fù)責(zé)實(shí)行全天候24小時(shí)專人接聽?wèi)?yīng)急報(bào)修電話并做好記錄。
(3)負(fù)責(zé)安排維修單位,服務(wù)時(shí)限,30分鐘內(nèi)到場及時(shí)排險(xiǎn),并做到修水不過天,修電不過夜,及時(shí)提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。
(4)負(fù)責(zé)督查受理結(jié)果,反饋維修信息,建立維修服務(wù)臺帳。
(5)對于不在服務(wù)范圍內(nèi)的維修項(xiàng)目,向報(bào)修人提供相關(guān)維修咨詢,對涉及供水、供電、燃?xì)獾炔块T的報(bào)修,應(yīng)提供相關(guān)電話。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項(xiàng)目,向報(bào)修人提供專項(xiàng)維修資金政策咨詢,并協(xié)助其辦理維修資金申請手續(xù)。
6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責(zé)
(1)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關(guān)政策規(guī)定社會矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛,物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理。
(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級上訪,如越級上訪原則上不予受理。
(二)完善分類管理模式,逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化
1.已實(shí)施市場化物管的小區(qū)管理要求:建立健全業(yè)主委員會,協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo),不斷提升服務(wù)水準(zhǔn);對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評,為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動,推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式,推動物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。
2.單位自管小區(qū)的物管要求:督促自管單位切實(shí)擔(dān)負(fù)起物管責(zé)任,及時(shí)將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報(bào),形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場化運(yùn)作的老舊小區(qū)的接管要求:由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償提供基本物業(yè)服務(wù),經(jīng)過一段時(shí)期運(yùn)行,逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同,進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。
4.對經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求:經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房,原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理,實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房,其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足。
(三)加大幫扶力度,推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展
一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度,增強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi),以收費(fèi)促管理,以管理促環(huán)境,以環(huán)境再促收費(fèi),形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作,為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額,推進(jìn)物業(yè)公司規(guī);芾,降低運(yùn)營成本,提高整體水平。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)
街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,成員如下:
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,與物業(yè)管理辦公室合署辦公,負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作,辦公室主任由郭治宇同志兼任,謝洪同志任副主任,各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站,站長由社區(qū)主任擔(dān)任,聯(lián)系電話:52400834。
四、機(jī)構(gòu)設(shè)置
為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn),街道成立物業(yè)管理辦公室,下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機(jī)構(gòu),具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站
2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站
3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心
4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組
各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組,實(shí)行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管,由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實(shí)施,履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé);二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實(shí)施,由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表,社委會代表、物業(yè)公司代表組成,社委會主任任組長,負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督,并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實(shí)施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū),摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。
(2)外出調(diào)研,深入試點(diǎn)單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗(yàn)。
(3)落實(shí)辦公的場地,各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動階段(6月20日前)
(1)召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。
(2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子,進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動,提高社區(qū)居民對實(shí)行物業(yè)管理的認(rèn)識,積極協(xié)助物管公司開展工作。
3.全面實(shí)施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開展工作,切實(shí)為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。
六、工作要求
1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),提高認(rèn)識。各級領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平,促進(jìn)和諧社會建設(shè)、推進(jìn)文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義,強(qiáng)化責(zé)任意識,精心組織,周密部署,明確措施,建立問責(zé)體系,確保體制創(chuàng)新各項(xiàng)工作落到實(shí)處。
2.強(qiáng)化宣傳,營造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo),大力宣傳實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報(bào)等方式,積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,樹立物業(yè)管理是消費(fèi)、是商品的意識,營造全社會共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責(zé),落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管,相互配合,落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系,抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作,建立健全聯(lián)席會議制度,嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果,確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。
4.突出重點(diǎn),加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管,特別對老舊小區(qū)要重點(diǎn)扶持,完善各項(xiàng)公共配套設(shè)施,并延伸服務(wù)內(nèi)容。同時(shí),街道將采取爭取一點(diǎn),自籌一點(diǎn)的辦法,對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 8
為認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)“平安溫州”建設(shè)的有關(guān)要求,根據(jù)市房管局《關(guān)于在全市開展創(chuàng)建“平安物業(yè)”活動的實(shí)施意見》(溫房字〔20xx〕27號)和區(qū)平安辦、區(qū)綜治委《溫州市鹿城區(qū)行業(yè)基層平安創(chuàng)建重點(diǎn)工作責(zé)任制》、《溫州市鹿城區(qū)社會治安綜
合治理重點(diǎn)工作責(zé)任制》(溫鹿綜治辦〔20xx〕2號)文件的要求,結(jié)合溫州市鹿城區(qū)實(shí)際,制訂如下創(chuàng)建實(shí)施工作方案。
一、指導(dǎo)思想
深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀,緊緊圍繞爭創(chuàng)“平安溫州市鹿城”的目標(biāo),以開展創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)(大廈)”活動為載體,增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與創(chuàng)建的責(zé)任感、使命感,進(jìn)一步完善物業(yè)管理小區(qū)的安全防范體系,形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)密切配合、齊抓共管的創(chuàng)建工作機(jī)制,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》等物業(yè)管理法規(guī)政策,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,履行協(xié)助做好小區(qū)安全防范工作的義務(wù),筑牢思想防線,提高防范意識,落實(shí)防范措施,提高應(yīng)急處置能力,有效地預(yù)防和減少安全事故和違法犯罪活動,促進(jìn)“平安溫州市鹿城”建設(shè)深入開展。
二、創(chuàng)建目標(biāo)
通過開展創(chuàng)建活動,使溫州市鹿城區(qū)物業(yè)管理小區(qū)(大廈)安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率穩(wěn)中有降,不發(fā)生因物業(yè)管理措施不到位而導(dǎo)致的有重大影響的惡性事故、案件,力爭通過三至五年的努力,全區(qū)85%的物業(yè)管理小區(qū)(大廈)達(dá)到新一輪平安創(chuàng)建的要求。
三、創(chuàng)建范圍
溫州市鹿城區(qū)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)(大廈)
四、創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)
1、物業(yè)服務(wù)單位與街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))綜治委簽訂社會治安綜合治理責(zé)任書并抓好落實(shí);
2、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)必需的管理人員持證上崗率和到位率達(dá)100%,履行物業(yè)服務(wù)合同約定聘用的秩序維護(hù)員能滿足小區(qū)治安防范工作需要;
3、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)按照物業(yè)服務(wù)合同約定設(shè)立固定值班崗和流動巡邏崗,制訂巡邏計(jì)劃,秩序維護(hù)員按照計(jì)劃晝夜巡邏;
4、物業(yè)管理小區(qū)有制訂日常防范和應(yīng)急預(yù)案,且定期組織開展安全防范知識培訓(xùn)和處置突發(fā)事件的實(shí)戰(zhàn)演練;
5、在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)可能引發(fā)人身傷亡事故的部位、場所和公共區(qū)域安全防范的重點(diǎn)部位統(tǒng)一設(shè)置文明規(guī)范、用語簡潔的警示標(biāo)識,告示注意事項(xiàng),明確禁止事項(xiàng);
6、物業(yè)服務(wù)單位對物業(yè)裝修裝飾的登記備案率達(dá)100%,與業(yè)主簽訂室內(nèi)裝修服務(wù)協(xié)議,組織開展巡查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違法違規(guī)裝飾裝修行為并報(bào)告有關(guān)主管部門;
7、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)消防安全設(shè)施按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)維護(hù),并保證能正常使用,各類消防安全隱患及時(shí)得到整改;
8、居民樓二層以下住戶的窗戶應(yīng)當(dāng)采用防攀爬防撬功能的'防盜措施,樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置;
9、物業(yè)管理小區(qū)執(zhí)行公安機(jī)關(guān)制定的安全技術(shù)防范標(biāo)準(zhǔn)和要求,物業(yè)服務(wù)單位加強(qiáng)對樓宇對講、電視監(jiān)控等技防設(shè)施的管理并運(yùn)轉(zhuǎn)正常;
10、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)全年不發(fā)生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災(zāi)害事故,不發(fā)生居民入室、單位入室盜竊案件、機(jī)動車被盜案件;
11、業(yè)主對物業(yè)管理小區(qū)治安滿意率達(dá)到90%以上。
五、實(shí)施步驟
1、宣傳動員階段(5月)。召開全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)(大廈)活動”工作大會,學(xué)習(xí)傳達(dá)上級指示精神,部署創(chuàng)建工作任務(wù),并確定創(chuàng)建示范點(diǎn)。
2、開展創(chuàng)建階段(6月-10月)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開展“平安物業(yè)管理小區(qū)(大廈)活動”創(chuàng)建工作,各房管所聯(lián)系街道辦事處和相關(guān)部門做好指導(dǎo)工作,確定考核制度。
3、企業(yè)自查階段(11月)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)對各自一年來開展創(chuàng)建活動情況進(jìn)行自查,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),提出下步的工作思路,并將書面自查報(bào)告報(bào)房管部門。
4、考核評比階段(12月)。由溫州市鹿城房管分局在企業(yè)自查鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)初評推薦的基礎(chǔ)上,會同相關(guān)部門對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建活動情況進(jìn)行復(fù)查考評。
六、考評方式
創(chuàng)建活動每年組織一次考評。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào),各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)初評推薦,最后由區(qū)房管部門牽頭,會同相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、部門共同組織考評驗(yàn)收、表彰,被表彰的小區(qū)授予“平安物業(yè)管理小區(qū)(大廈)”稱號并授牌。對因領(lǐng)導(dǎo)不重視、措施不得力而發(fā)生重大安全事故的小區(qū),予以一票否決,依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策進(jìn)行處罰,直至注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
七、創(chuàng)建要求
。ㄒ唬┙y(tǒng)一思想,加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)(大廈)”是深入開展“平安溫州市鹿城”系列創(chuàng)建活動之一,是推進(jìn)新一輪“平安溫州市鹿城”建設(shè)的重要舉措。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要統(tǒng)一思想認(rèn)識,加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),認(rèn)真研究、制訂創(chuàng)建活動方案、措施,扎實(shí)開展創(chuàng)建活動。溫州市鹿城分局決定成立創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)(大廈)”活動領(lǐng)導(dǎo)小組,由莫光輝同志擔(dān)任組長,詹里勛同志擔(dān)任副組長,成員由劉青山、金濤、周毓雷、林凡、蔣振宇、包巨為組成,領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,辦公室設(shè)物業(yè)修建科,蔣振宇同志兼辦公室主任,負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動方案的制定、工作協(xié)調(diào)和督導(dǎo)。各房管所要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu),確定專人負(fù)責(zé),具體抓好創(chuàng)建活動各項(xiàng)任務(wù)措施的落實(shí)。
。ǘ┟鞔_責(zé)任,強(qiáng)化落實(shí)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會的溝通聯(lián)系,在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)綜治部門的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,協(xié)助相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理小區(qū)的安全防范工作;各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要全面動員,全員參與,健全平安創(chuàng)建責(zé)任機(jī)制,強(qiáng)化小區(qū)安全防范措施和全體員工的安全責(zé)任意識。要加強(qiáng)安全檢查,建立安全檢查制度。對發(fā)現(xiàn)的安全隱患要及時(shí)整改,防患于未然。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建活動的指導(dǎo),督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真落實(shí)創(chuàng)建工作。
。ㄈ┘訌(qiáng)宣傳,營造氛圍。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)創(chuàng)建活動宣傳,充分利用小區(qū)的宣傳欄、廣播等載體,教育、引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主積極參與,增強(qiáng)自我防范意識。要及時(shí)通報(bào)創(chuàng)建進(jìn)展情況,形成齊抓共管的合力。要積極與新聞單位密切配合,主動組織宣傳,及時(shí)報(bào)道好經(jīng)驗(yàn)、好做法和取得的新成效,在全社會營造良好的創(chuàng)建氛圍。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 9
為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率,在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴,同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識,也為了提高業(yè)主的滿意度,最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求,在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。
。ㄒ唬"禮賓助理"服務(wù)實(shí)施細(xì)則
1、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理",24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)
2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù),方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系,將特定專職"助理"的相片、個(gè)人特長、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi),并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛、娛樂及運(yùn)動愛好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿足各服務(wù)對象的需求。
4、"助理"定期向業(yè)戶通報(bào)社區(qū)最新訊息,向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策;企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動態(tài);社區(qū)生活諸如:天氣預(yù)報(bào)、健康信息和安全常識等最新服務(wù)信息。
5、"助理"傾情奉獻(xiàn)秘書管家服務(wù),不僅提供購物、訂餐、購票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù),更是您商務(wù)與生活的`貼心顧問。
6、禮賓助理"出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過失責(zé)任,過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎金或辭退;
(1)對自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者;
。2)自己無法解決的投訴不及時(shí)向上級匯報(bào)者;
。3)有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴,令投訴人不滿意者。
。ǘ┕ぷ鲿r(shí)間標(biāo)準(zhǔn):
1、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限:
(1)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限:情節(jié)一般的,不超過半天;情節(jié)嚴(yán)重,不超過2天;
。2)工程維修方面的投訴處理時(shí)限:
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時(shí)處理,維修人員到現(xiàn)場時(shí)間不超過10分鐘;換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項(xiàng)目,不超過半天;
其他維修,按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成,一般不能超過7個(gè)工作日;
(3)小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限
明顯影響業(yè)主生活起居,如:影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)安全的,及時(shí)處理,處理人員到現(xiàn)場時(shí)間不得超過10分鐘;
其他公共部分維修,不得超過3個(gè)工作日;
。4)對其他業(yè)主行為的投訴,如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時(shí)間鄰居活動發(fā)出過大噪音等,物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。
。5)其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定,到達(dá)處理時(shí)間不超過8小時(shí)。
2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時(shí)限:
。1)關(guān)于小區(qū)一般情況,不涉及管理中心內(nèi)部情況,不能馬上回復(fù)的,不超過30分鐘。
。2)關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),要求馬上回復(fù),無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),需要確定的,征得業(yè)主同意,在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場確定收費(fèi),回復(fù)業(yè)主。
。3)關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢,一般要求馬上回復(fù),確實(shí)無法落實(shí),不超過30分鐘回復(fù)對方。
。4)關(guān)于其它部門的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢,馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù),但原則上不得超過2個(gè)工作日。
。ㄈ┕ぷ髻|(zhì)量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意,任何人員不得超過規(guī)定的時(shí)限;
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪,回訪率不得低于50%(重大投訴回訪率達(dá)100%),每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 10
為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù),給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境,特制定如下實(shí)施方案:
一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)
本公司在物業(yè)管理中以人為本,服務(wù)至上,一切從業(yè)主的需要出發(fā),對小區(qū)的房屋建筑、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實(shí)施全面的管理、維修、服務(wù),努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標(biāo),把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)建成安全小區(qū)、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū),爭創(chuàng)市、省級優(yōu)秀示范商務(wù)、住宅小區(qū)。
二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求
1、與小區(qū)業(yè)主(使用人)簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全。
3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。
4、制訂完善的物業(yè)管理方案,質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志,行為規(guī)范,服務(wù)主動、熱情。
6、公示24小時(shí)服務(wù)熱線電話,專人接聽。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場,有報(bào)修、維修和回訪記錄。
7、根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù),并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。
8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定,及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。
9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。
10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率要求達(dá)二級標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75%以上。
三、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍
《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積xxxx平方米,總建筑面積xxxx平方米(其中住宅xxx平方米;商業(yè)用房xxx平方米)。
四、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
。1)、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
。2)、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限,適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬急修范圍的搶修不超過24小時(shí);屬于小修范圍的',及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時(shí)編
制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修。(未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報(bào)告)
(3)、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。
。4)、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時(shí)公約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時(shí)勸阻并報(bào)告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
。5)、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻,并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
(6)、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,各幢及樓層、門戶有明顯標(biāo)志。
2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
。1)、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。
。2)、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳),設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
(3)、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范,責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。
(4)、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,做好巡查記錄。需要維修,屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修或者更新改造(未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報(bào)告)。
(5)、消防設(shè)施設(shè)備完好,可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。
。6)、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
。7)、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。
(8)、路燈、樓道燈完好率不低于95%。
。9)、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;
。10)制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案。
3、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序
。1)、商貿(mào)小區(qū)(開業(yè)后)出入口24小時(shí)值勤、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次。
。2)、對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理,引導(dǎo)車輛有序通行、停放。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 11
一、保安方面
1、本周重點(diǎn)是三期車位理順,目標(biāo)為:小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負(fù)責(zé)禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi),車管崗負(fù)責(zé)門前車位與停車秩序的管理,負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用,并保證門前車輛有序停放。
2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示,增強(qiáng)業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的感受。
3、門崗崗?fù)ふ怼㈦s物清除、擺放滅火器。
4、加強(qiáng)對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管,實(shí)行絕對責(zé)任制度,使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點(diǎn)加強(qiáng)樓道衛(wèi)生,組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規(guī)范。
3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查,進(jìn)行評比考核、獎優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點(diǎn)加強(qiáng)門口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
5、整理地下車庫的雜物,防范火災(zāi)事故。
6、安排雪天保潔的工作,確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面
1、落實(shí)三期門禁故障排查,做好記錄,配合南京泛尼士公司維修,做好驗(yàn)收和技術(shù)學(xué)習(xí)。
2、落實(shí)分區(qū)設(shè)施巡查和檢修,重點(diǎn)對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進(jìn)行維修。
3、大廈加強(qiáng)對水電的控制,防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修,做好天臺門和地下室門的鎖閉。
4、重點(diǎn)設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點(diǎn)配合做好三期車管,每天跟進(jìn)保安對車輛的情況進(jìn)行客戶溝通,續(xù)收車位費(fèi)和落實(shí)車位固定,做好客戶解釋工作,防范糾紛。
2、進(jìn)行業(yè)主戶內(nèi)可視對講故障情況的調(diào)查,并做好業(yè)主登記和驗(yàn)收簽字工作。
3、分片區(qū)管理責(zé)任落實(shí),加強(qiáng)對片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護(hù)和費(fèi)用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設(shè)施裝修戶的'承諾書簽字收集,加強(qiáng)出入證管理,對材料出門實(shí)行向業(yè)主通報(bào)制度。
五、其他方面
1、完成勞動協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調(diào)試。
3、落實(shí)重要商戶的電價(jià)和物業(yè)費(fèi)的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問題。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 12
一、計(jì)劃目標(biāo)管理
按恒基綠城物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案,恒基綠城管理處各職能管理人員明確責(zé)任,授予權(quán)利,在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制,并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)控制,進(jìn)行目標(biāo)成果評價(jià),確定成果和考績,并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。
二、協(xié)調(diào)管理
運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。
——行政促動力,以行政職務(wù)權(quán)利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強(qiáng)制性促動力。
——競爭促動力,運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào),如通過競爭,以先進(jìn)帶動后進(jìn),共同完成任務(wù)。
——輿論促動力,因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的
——管理者的凝聚力,具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力,這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
三、督導(dǎo)管理
管理處擬采用恒基綠城物業(yè)管理成熟的督導(dǎo)管理模式,對各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。
——經(jīng)濟(jì)管理,通過制定員工崗位和工作成績的工資制度,調(diào)動員工積極性。 ——法規(guī)管理,制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序,以此規(guī)范員工言行,提高工作質(zhì)量和工作效率。
——宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德;加強(qiáng)員工培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。
(二)、激勵(lì)機(jī)制
激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動要素在進(jìn)行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能,其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。
——實(shí)施日常管理目標(biāo)責(zé)任制,增強(qiáng)管理層的工作主動性,按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo),嚴(yán)格作好各項(xiàng)工,作明確獎罰。
——實(shí)施獎金、破格晉級制度,調(diào)動全員工作熱情。管理處員工實(shí)施獎懲制度,獎金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤,并可根據(jù)具體情況,對先進(jìn)給予破格晉升,以形成競爭激勵(lì)機(jī)制,提高員工積極性。
——依法管理,管教結(jié)合,融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同,關(guān)心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
。ㄈ、監(jiān)督機(jī)制
監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差,保證小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。 ——管理者對機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。
——業(yè)主對管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。
——通過信息反饋等各種手段,實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制,保證恒基綠城x物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。
。ㄋ模、自我約束機(jī)制
——經(jīng)濟(jì)利益促動自我約束機(jī)制,充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動機(jī),由這種動機(jī)去對行為作自我約束。
——目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促進(jìn)機(jī)制,將管理目標(biāo)層層分解到個(gè)人以后,由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而形成的促動機(jī)制。
——權(quán)利鏈條相互制約機(jī)制,建立管理對象之間相互制約的權(quán)利鏈條,形成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的.自我約束機(jī)制。
(五)信息反饋及控制機(jī)制
信息反饋渠道:
信息反饋控制方式:
。1)中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機(jī)等現(xiàn)代工具,及時(shí)反饋?zhàn)≌瑓^(qū)每個(gè)區(qū)域發(fā)生的任何情況。
。2)通過嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度,實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。
。3)流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程,一環(huán)緊扣一環(huán),一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。
。4)管理處主任、管理員的每月(日)檢查,通過總結(jié)評比獲取反饋信息。
。5)通過反饋信息的總評比,及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn),以便改進(jìn)工作,提高服務(wù)質(zhì)量。
。┝炕芾砑皹(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作
1、量化管理
。1)每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針和總公司下達(dá)的任務(wù),確定年度質(zhì)量目標(biāo),對業(yè)主、客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。
。2)實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制,對管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化,做出具體要求。
。3)管理處對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化,確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。
。4)年度考核量化,年度崗位輪換率10%,采取末位淘汰制。
。5)財(cái)務(wù)運(yùn)作量化,制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案,對管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理,提高效益。
2、運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理
。1)貫徹公司企業(yè)文化,包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。
。2)貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系,嚴(yán)格按照管理規(guī)程和操作要求運(yùn)行。
。3)運(yùn)用公司《員工手冊》,規(guī)范管理處員工的行為,提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。
。4)發(fā)揮公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用,提高物業(yè)管理工作效率。
(5)實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。
四、人員的配備
管理處人員配備
1、項(xiàng)目經(jīng)理1人
2、辦公室主任:1人
3、客服:2人
4、樓道主管1人,樓管員3人,
5、保潔工:6人
6、綠化工:2人
7、保安隊(duì)長:1人
8、保安人員:8人
9、工程部:3人
10、靈活機(jī)動人員:2人
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 13
為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》,規(guī)范我辦物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境,現(xiàn)結(jié)合我辦實(shí)際,制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。
一、組織領(lǐng)導(dǎo)
組長:
副組長:
成員:
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在社區(qū)服務(wù)中心,幸坤權(quán)兼任辦公室主任。主要職責(zé):負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū),抓好試點(diǎn),協(xié)調(diào)幫忙社區(qū)居委會解決有關(guān)問題,各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站,作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。
二、規(guī)劃與目標(biāo)
1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則,全辦城建規(guī)劃為176個(gè)物業(yè)管理小區(qū),(其中基礎(chǔ)條件較好的居民區(qū)(一類小區(qū))個(gè);單位型居住區(qū)(二類小區(qū))個(gè);目前,各方面尚不具備條件的小區(qū)(三類小區(qū))個(gè)。
印盒石社區(qū)17個(gè),其中一類小區(qū)1個(gè),二類小區(qū)12個(gè),三類小區(qū)4個(gè)。
觀音巖社區(qū)19個(gè),其中一類小區(qū)4個(gè),二類小區(qū)5個(gè),三類小區(qū)10個(gè)。
萬安社區(qū)31個(gè),其中一類小區(qū)2個(gè),二類小區(qū)8個(gè),三類小區(qū)21個(gè)。
石峰村1個(gè),其中一類小區(qū)個(gè),二類小區(qū)個(gè),三類小區(qū)1個(gè)。
太平社區(qū)30個(gè),其中一類小區(qū)5個(gè),二類小區(qū)9個(gè),三類小區(qū)16個(gè)。
大河溝社區(qū)20個(gè),其中一類小區(qū)3個(gè),二類小區(qū)3個(gè),三類小區(qū)4個(gè)。
搭馬橋社區(qū)29個(gè),其中一類小區(qū)個(gè),二類小區(qū)8個(gè),三類小區(qū)21個(gè)。
袁家墩社區(qū)21個(gè),其中一類小區(qū)4個(gè),二類小區(qū)6個(gè),三類小區(qū)11個(gè)。
牌樓社區(qū)8個(gè),其中一類小區(qū)2個(gè),二類小區(qū)4個(gè),三類小區(qū)2個(gè)。
2、工作目標(biāo)。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎(chǔ),直接關(guān)系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展,加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境,而且對于我區(qū)建立國家衛(wèi)生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要好處。我辦物業(yè)管理工作的目標(biāo)是:加大物業(yè)管理工作的宣傳力度,讓社區(qū)居民充分認(rèn)識到物業(yè)管理工作的'重要好處,取得理解和支持;在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個(gè)召開業(yè)主大會,成立業(yè)主委員會,力爭在20xx年底,逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理,以全面提升城市管理水平。
三、實(shí)施步驟
1、制定方案(20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進(jìn)行摸底調(diào)查,研究討論,在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見的基礎(chǔ)上,劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案。
2、宣傳部署(20xx年9月1日——9月30日)。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運(yùn)用墻報(bào)、黑板報(bào)、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度,使社區(qū)居民充分認(rèn)識實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和好處,以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點(diǎn)(20xx年10月1日——10月30日)。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區(qū)。
4、總結(jié)推廣(20xx年11月1日——11月30日)。總結(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)在各社區(qū)加以推廣,試點(diǎn)中的問題和不足之處加以修正和改善,在具體實(shí)施過程中搞好分類督促指導(dǎo),推進(jìn)(重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例)在我辦的全面落實(shí)。
四、主要措施
1、物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組每月召開一次會議,學(xué)習(xí)上級有關(guān)文件和會議精神,分析進(jìn)度,查擺問題,研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標(biāo)管理職責(zé)制。街道和社區(qū)居委會主要領(lǐng)導(dǎo)是落實(shí)物業(yè)管理的第一職責(zé)人,對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署,經(jīng)常了解狀況,用心協(xié)調(diào)解決問題,確保全辦物業(yè)管理工作有計(jì)劃有步驟地推進(jìn)。
3、強(qiáng)化考評,嚴(yán)肅紀(jì)律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進(jìn)物業(yè)管理工作的狀況進(jìn)行督促檢查和評比,對物管工作落實(shí)好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個(gè)人,年終進(jìn)行表彰。對群眾反映強(qiáng)烈,不認(rèn)真宣傳條例,不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域,不用心支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關(guān)部門推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位,要及時(shí)督導(dǎo),責(zé)令限期改正,典型的要予以通報(bào)批評或組織處理。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 14
為落實(shí)市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動,切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,努力提高物業(yè)管理水平,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,特制定本方案:
一、指導(dǎo)思想
以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo),以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標(biāo)和范圍
。ㄒ唬┠繕(biāo):
1、有效解決開發(fā)遺留問題,年底前整改率到達(dá)90%;對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修,維修及時(shí)率到達(dá)90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%;20xx年新進(jìn)入市場的'樓盤,在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理,年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%。
6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
。ǘ┓秶簩θ袑(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果,進(jìn)行清理整頓,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作資料
。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況,通過調(diào)研,同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
。ǘ┤鉀Q開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé),按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,按照各部門職責(zé),落實(shí)到職責(zé)單位,做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),逐個(gè)建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號。個(gè)性是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修,年底前房屋維修職責(zé)要全實(shí)到單位、到個(gè)人,維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí),有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,明確住宅區(qū)的交付使用制度,杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場的監(jiān)督。
四、物業(yè)費(fèi)的成本測算
管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 15
一、介紹
天悅城位于光明路東,工業(yè)大街南,森源街以北,是35萬平米城市首席公園地產(chǎn)綜合體,要打造呼倫貝爾地區(qū)30年內(nèi)無法復(fù)制及超越的綜合高端社區(qū),這是一個(gè)充滿極富特色的規(guī)劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì),營造出超然出世的高尚生活社區(qū),演繹臨水而居的超然人生。
二、管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃
針對天悅城物業(yè)管理的各個(gè)要素,我公司展開了項(xiàng)目調(diào)研,通過項(xiàng)目的深入理解,深層挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上,在做銷售物業(yè)服務(wù)中對業(yè)主進(jìn)行人員消費(fèi)結(jié)構(gòu),服務(wù)需求等分析的基礎(chǔ)上,仔細(xì)剖析了小區(qū)所具備的各項(xiàng)特點(diǎn),以及物業(yè)管理服務(wù)中將面臨的難點(diǎn)、重點(diǎn),確立了此物業(yè)管理方案。
我們的整體管理方案可以概括為:“一種模式、三大重點(diǎn)、一個(gè)整體”。
1、一種模式:
1)根據(jù)本項(xiàng)目房屋建筑特征與購買人群特性(綜合素質(zhì)較高、生活私密性強(qiáng),個(gè)性服務(wù)需求突出等)全方面綜合考慮,最終將天悅城的管理模式定位為:貼心管家式服務(wù)
。玻┵N心管家式服務(wù)管理模式的5大重點(diǎn):
a)一對一專人服務(wù)
b)家居生活的全方位“助理”
c)深入到微小細(xì)節(jié)的服務(wù)方式
d)高素質(zhì)+職能多面手
e)打造便捷、舒適的貴族生活
2、三大重點(diǎn):
重點(diǎn)一:管家式服務(wù)項(xiàng)目的多樣化
天悅城所承諾提供的物業(yè)服務(wù)(管家式服務(wù))不能與單純一對一的管家服務(wù)相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認(rèn)可程度,給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務(wù)方式內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)。首先管家式服務(wù)的內(nèi)容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務(wù),具有屬于管家應(yīng)具備的服務(wù)項(xiàng)目。由于物業(yè)管理費(fèi)中包括基礎(chǔ)性、公眾性服務(wù),所以從管家服務(wù)項(xiàng)目中篩選出適用于或通過改進(jìn)轉(zhuǎn)化為公眾性服務(wù)項(xiàng)目?紤]到物業(yè)服務(wù)的成本與物業(yè)費(fèi)掛鉤、人力資源數(shù)量質(zhì)量的限制、客戶群的文化、需求、消費(fèi)意愿和對生活方式、生活理想的差異性,在次篩選出即能達(dá)到營利目的,又能滿足廣大業(yè)主需求,且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務(wù)。
重點(diǎn)二:酒店式禮儀帶來尊貴的享受
管家需要極高的自身素質(zhì),擁有豐富的生活經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)素養(yǎng):熟知各種禮儀,佳肴名菜、名酒古董的鑒賞,水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務(wù)角度看,要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去,其首要的是在基本服務(wù)(如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修)中體現(xiàn)管家服務(wù)的特點(diǎn),應(yīng)達(dá)到管家應(yīng)具備的基本素質(zhì)——禮儀。
管家式服務(wù)在全國物業(yè)管理服務(wù)中卻無規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn),尚處于摸索階段,本公司認(rèn)為:從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”,如果得到五星級酒店式的禮儀服務(wù),便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇(體現(xiàn)優(yōu)越感),更能在其親友來訪時(shí)受到的禮儀服務(wù)中滿足業(yè)主的“虛榮心”。
重點(diǎn)三:營造一種“便捷、和諧、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境。
1、管家不單單是指購物、準(zhǔn)備早點(diǎn)、送孩子上學(xué)、洗衣物、招待客人。而是體現(xiàn)了管家服務(wù)的另一特征——貼心。作為物業(yè)管理的管家“式”服務(wù),要把貼心容入到公眾服務(wù)當(dāng)中去,就能得到很大程度上業(yè)主的認(rèn)可。從最小的細(xì)節(jié)做起(例如:業(yè)主在小區(qū)中嬉戲、鍛煉累了想坐下來休息的時(shí)候,立即把附近的椅子擦干凈。);使業(yè)主在小區(qū)內(nèi),無論是戶內(nèi)還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡單,再次體現(xiàn)生活在天悅城貴賓級的享受(這個(gè)例雖有些夸張,但并非不切合實(shí)際)。
2、一個(gè)整體,多個(gè)獨(dú)體,宏觀把控管理:個(gè)體互相協(xié)作,優(yōu)勢互補(bǔ),形成小規(guī)模管理優(yōu)勢。宏觀管理把控,各小規(guī)模管理優(yōu)勢完成整體管理完善。
3、三個(gè)措施:
措施一:24小時(shí)不間斷全方位、一站式“管家”服務(wù)。
與一般項(xiàng)目不同,從物業(yè)接管期起,既要求專屬“管家”與業(yè)主建立良好的溝通,介紹物業(yè)的超前服務(wù)項(xiàng)目,使業(yè)主在入住前既感到“管家”的作用,體會到物業(yè)獨(dú)特超前“管家”服務(wù)。
利用辦理入住的良好時(shí)機(jī),充分體現(xiàn)物業(yè)特有的便捷、細(xì)致,通過準(zhǔn)時(shí)、高效的辦理入住流程;“管家”詳盡、專業(yè)的介紹;簡潔、精致的入住材料及為辦理入住業(yè)主預(yù)留車位的細(xì)致工作,將為居住天悅城業(yè)主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規(guī)范酒店式禮儀行為規(guī)范為業(yè)主提供服務(wù)。設(shè)立臨時(shí)“管家”,24小時(shí)不間斷電話,所有服務(wù)人員隨叫隨到。
所有“管家”必須能準(zhǔn)確、清晰回答業(yè)主的各類問題,所有工作都講求時(shí)效性(各類投訴回復(fù)不超過24小時(shí),生活咨詢回復(fù)不超過12小時(shí)),在業(yè)主心中樹立重承諾、講信譽(yù)的規(guī)范形象,使業(yè)主產(chǎn)生信賴感。
全方位的生活咨詢,大到房屋裝修小到生活竅門,“管家”都能指導(dǎo)業(yè)主找到正確的答案。
接受業(yè)主的各類服務(wù)委托,做業(yè)主最放心的生活幫手。幫助業(yè)主全程監(jiān)督操作過程,讓業(yè)主輕松享受100%完美效果。
措施二:高素質(zhì)+職能多面手=強(qiáng)有力的業(yè)仆隊(duì)伍。
a)利用高素質(zhì)的個(gè)體,展現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的人文環(huán)境。
b)職能多面手,形成優(yōu)勢互補(bǔ),利用有限的人力資源,100%完成管家下派的任務(wù)。
措施三:完善服務(wù)信息協(xié)調(diào)網(wǎng),提供全方位服務(wù)項(xiàng)目支撐。
a)通過各種途徑,聯(lián)絡(luò)各服務(wù)公司提供有效的服務(wù)項(xiàng)目支撐。
b)協(xié)調(diào)各服務(wù)公司,提供快速高效便捷的服務(wù)質(zhì)量,滿足業(yè)主的需求。
c)尋求廣泛有效便捷的信息來源,為業(yè)主提供全方位信息服務(wù)。
d)全方位儲備人力服務(wù)資源,第一時(shí)間滿足業(yè)主人力需求。
三、管家式服務(wù)內(nèi)部管理模式設(shè)想
把天悅城分為2種管理形式,由物業(yè)經(jīng)理宏觀把控。2種管理形式,把整個(gè)小區(qū)的管理分為2個(gè)區(qū)域,第一區(qū)域?yàn)閯e墅、花園洋房的管家式服務(wù)管理,第二區(qū)域?yàn)樾^(qū)的高層住宅的普通管家式服務(wù)管理。第三區(qū)域?yàn)樾^(qū)的整體公共服務(wù)前臺接待檔案管理信息協(xié)調(diào)中心等。
第一、二區(qū)域:
由管家進(jìn)行服務(wù)管理,并配有一定數(shù)量的業(yè)仆(保安保潔維修個(gè)性化服務(wù)人員外務(wù)總管司機(jī)等)由管家負(fù)責(zé)管理調(diào)度。由于管家在管理協(xié)調(diào)所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性,對管家要求的'素質(zhì)和生活嘗試,知識的廣泛性和對物業(yè)服務(wù)觀念的深刻認(rèn)知度要相對管理員甚至項(xiàng)目經(jīng)理有質(zhì)的飛躍。同時(shí)管家在為業(yè)主服務(wù)能做到想業(yè)主所想,先業(yè)主所想,急劇貼心的服務(wù)觀念。
業(yè)仆由管家直接管理調(diào)度,鑒于每個(gè)服務(wù)區(qū)域基礎(chǔ)服務(wù)工作量具有伸縮性,和成本的考慮,為了使人力資源職能互補(bǔ),便于管家調(diào)度,和及時(shí)滿足業(yè)主的需求,我們將把專職的服務(wù)人員變更為可承擔(dān)多種服務(wù)項(xiàng)目的“高素質(zhì)+職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費(fèi)和人力不足等狀況的發(fā)生。
第三區(qū)域:天悅城雖分為3個(gè)區(qū)域,但物業(yè)工作的開展需以一個(gè)整體規(guī)劃為導(dǎo)向。小區(qū)整體的安全防范,消防,工程維修和辦公性的工作,由管理處統(tǒng)一安排管理,為各個(gè)區(qū)的管家式服務(wù)打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),為管家式服務(wù)提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境和支撐。由管理處直接負(fù)責(zé)小區(qū)保安保潔綠化,檔案管理,前臺接待,信息協(xié)調(diào)處的管理。
四、物業(yè)管理方案的實(shí)施天悅城物業(yè)處籌備
。ㄒ唬⑻鞇偝侨藛T素質(zhì)及要求:
物業(yè)經(jīng)理:1人,?埔陨蠈W(xué)歷,年齡35歲以下,有親和力及應(yīng)變能力,有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力,有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。
管家:2人,?埔陨蠈W(xué)歷,年齡24——30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn),具有一定生活經(jīng)驗(yàn),善于溝通,協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識,和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想。
財(cái)務(wù)人員:2人,?埔陨蠈W(xué)歷,年齡35歲以下,有物業(yè)或房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)操作經(jīng)驗(yàn),有會計(jì)師職稱。
公共保安主管:1人,中專以上學(xué)歷,年齡35歲以下,二年以上實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),退伍軍人,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。
公共保安員:6人,男性,年齡30歲以下,退伍軍人,具備游泳技能,身體健康,有較強(qiáng)的工作責(zé)任心,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。維修員(水、電、智能化):4人,具有強(qiáng)弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 16
一、xx物業(yè)管理前期籌備工作
(一)簽訂合同后,管理人員、水電工、保安人員,應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局,智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng),加強(qiáng)培訓(xùn),為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ),為業(yè)主解決后顧之憂。
。ǘ┙⒄順怯畹脑敿(xì)資料,組織整理設(shè)備檔案,資料檔案及業(yè)主資料,做到檔案齊全,有序管理。
(三)依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《巴黎花園業(yè)主公約》,《管理處崗位職責(zé)》,以及員工的規(guī)章制度。
。ㄋ模┲朴喸敿(xì)的設(shè)備,設(shè)施維修,房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度,《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃》,《公共照明維護(hù)計(jì)劃》,《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃》等。
。ㄎ澹┮(guī)范各部門的日常管理工作,做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn),一個(gè)月內(nèi)所有員工務(wù)必全部到位,并針對項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場培訓(xùn),提高實(shí)用素質(zhì)。
二、接管后的日常管理服務(wù)工作
(一)、設(shè)接待處,白天有專職人員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù),受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"(即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等)。
(二)安防工作:
1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊,待人要禮貌禮貌、熱情。
2、保安倒班制:實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。
3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格,來訪車輛要登記,搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。
4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖,搞好社區(qū)智能化管理。
5、做好消防工作,建立防火、防盜職責(zé)制,定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度,開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備,能隨時(shí)啟用。
8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志,各組團(tuán)、棟及單元(門)、戶有明顯標(biāo)志,訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。
9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系,建立聯(lián)防,共同維護(hù)樓區(qū)安全,以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。
10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場,外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū),自行車、摩托車和電動車派專人管理。
。ㄈ榱吮U闲^(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全,根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》,特制定本規(guī)定:
1、各業(yè)主(住戶)應(yīng)將全部常住人員狀況如實(shí)填寫在《巴黎花園業(yè)主入住登記表》中,并留下緊急聯(lián)系辦法;
2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé),管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正;屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé);
3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法,管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班,業(yè)主(住戶)應(yīng)主動配合管理公司工作,防止各業(yè)治安事件的發(fā)生;
4、各業(yè)主(住戶)不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口,不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動;
5、為了保障業(yè)主利益,凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū),需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意(房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意)方可離開;
6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司,并填寫《物品搬遷登記表》,經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開小區(qū);
7、各業(yè)主(住戶)有職責(zé)關(guān)好自家的門窗,并保障治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用;
8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和角犯法律的活動。
。ㄋ模、環(huán)衛(wèi)綠化工作:
1、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū),管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清,樓道每3天清掃1次,樓梯扶手每3天擦洗1次;共用部位玻璃每季清潔1次;路燈、樓道燈每半年清潔1次,及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。
2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱,垃圾實(shí)行袋裝,定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。
3、二次裝修房屋共用部位持續(xù)清潔,對亂貼、亂畫,擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。
4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌現(xiàn)象。
5、做好二次供水衛(wèi)生檢查,定期清洗,并做好水質(zhì)檢報(bào)告書;公共雨、污水管道每年疏通1次;每季度檢查1次,及時(shí)清掏;化糞池每半年檢查1次,每年要清理一次。
6、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整,按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期,適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn),制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,為小區(qū)帶給一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。
。ㄎ澹┉h(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定
為了持續(xù)小區(qū)的`干凈整潔,為全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、禮貌、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境,特制定以下規(guī)定:
一、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理,各業(yè)主(住戶)傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口,投放到樓前垃圾箱內(nèi)。
二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰,不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi),如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時(shí),業(yè)主(住戶)應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方,均不得亂涂亂畫亂貼,違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用,如屬兒童所為,應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語、傳單者,除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場、恢復(fù)原狀外,還將視狀況追究相關(guān)當(dāng)事人的職責(zé)。
六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主(住戶)應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定,并妥善管理好自己的寵物,不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、持續(xù)小區(qū)的安靜,不得在休息時(shí)間(12。00-14。00,19。00-8。00)制造噪音。
八、愛護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木,不在公共場所晾曬衣物。
。、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理:
1、房屋質(zhì)量,設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)反饋給建設(shè)單位,協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通,便于做好保修工作。
2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。
3、建立設(shè)備臺帳,并設(shè)置標(biāo)志,以示區(qū)別和了解。
4、公共照明及線路,水電維修,安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò),每一天完成巡查養(yǎng)護(hù),所有設(shè)備均按《維保計(jì)劃》進(jìn)行維保。
5、公司每一天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次,對于存在問題,及時(shí)提出整改。
6、做到小修,業(yè)主隨叫隨到,30分鐘完成;中修但是夜,大修不超過二天;急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,及時(shí)回訪。
。ㄆ撸、加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理,業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議,每一天檢查一次,協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系,引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修,共同護(hù)房屋質(zhì)量。
。ò耍、用心開展便民服務(wù),建立熱線電話,方便業(yè)主,為業(yè)主代辦中介,代購機(jī)船票、代請保姆、代請鐘點(diǎn)工等。
。ň牛、根據(jù)本小區(qū)狀況,做到微笑相迎,熱情周到,禮貌服務(wù),竭盡努力讓業(yè)主滿意。
三、小區(qū)車輛管理規(guī)定
1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定,愛護(hù)道路,公用設(shè)施,不亂停亂放;
2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離;
3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門,調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走;
4、機(jī)動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛,時(shí)速不得超過5公里,嚴(yán)禁超車,機(jī)動車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號;
5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場所試車、修車、練習(xí);
6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類標(biāo)識,如有損壞應(yīng)照價(jià)賠償;
7、不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛(機(jī)動車輛只能在停車場指定車位內(nèi)停放,非機(jī)動車務(wù)必停放在專用場地內(nèi)(消防車、警車、救護(hù)車除外);
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施;
9、持續(xù)停車位清潔,不得將車上的雜物和垃圾丟在地上,有漏油、漏水時(shí),車主應(yīng)即行處理。
四、管理模式
。ㄒ唬⿺M采取的管理方式
服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本,管理處務(wù)必貫徹以下標(biāo)準(zhǔn):管理無空擋,服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn),投訴有反饋,辦事有時(shí)限,考核不遷就,獎懲有力度,滿意見真情。物業(yè)管理要上水平,就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫,構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、省軍區(qū)各級官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機(jī)制。
。ǘ┕芾硖幗M織機(jī)構(gòu)
1、辦公室:
。1)負(fù)責(zé)日常事物,代收代發(fā)報(bào)紙信件
。2)二次裝修管理
(3)檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔
。4)協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系
2、工程部:
。1)負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查
。2)建立設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃
。3)做好日常維修保養(yǎng)工作
3、財(cái)務(wù)部:
。1)管好用好財(cái)務(wù)
(2)負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi)、代收水電費(fèi)
。3)統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材
4、保安部:
。1)選好保安員搞好培訓(xùn),管好保安
。2)加強(qiáng)消防檢查,做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序
。3)與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安,加強(qiáng)周邊環(huán)境安全
。ㄈ┕芾砣藛T的配備
1、管理處主任1人,全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。
2、樓管員1人,負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費(fèi)等。
3、水電工2人,負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。
4、保潔工8人,負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生,全日制保潔。
5、綠化工2人,負(fù)責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)。
6、保安10人(2出口),24小時(shí)值班。
7、車管員1人,負(fù)責(zé)汽車、自行車、摩托車、電動車管理。
如上共計(jì)25名。
五、人員的選拔和培訓(xùn)管理
。ㄒ唬┤藛T選拔
根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求,適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平,所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配適宜的工作崗位,逐步向社會公開招聘具有專業(yè)水平的,實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的,善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。
(二)培訓(xùn)目標(biāo)及方式
為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢,我公司將嚴(yán)格選聘人員,所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配適宜的工作崗位,除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的,實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的,善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系,高素質(zhì)、高效、精干的人員外,還務(wù)必定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn),管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練,務(wù)求使其能日常管理事物的工作。
公司會采取集中與分工種培訓(xùn),將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合,造就房屋管理,電腦與檔案管理,治安管理,消防管理,水電管理,財(cái)務(wù)管理,與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才,建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍,有人才能出好成果。我公司將同時(shí)負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級別管理員工的專業(yè)管理知識,使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。
。ㄈ┡嘤(xùn)計(jì)劃及資料
。ㄋ模┡嘤(xùn)考核
為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗(yàn)的落實(shí)公司于員工培訓(xùn)期間通過不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。
六、維修基金的管理與使用
。ㄒ唬┌磭矣嘘P(guān)規(guī)定收取并建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。
。ǘ┚S修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計(jì)劃,經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。
。ㄈ┚S修基金不敷使用時(shí),經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn),按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。
(四)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
七、物業(yè)管理服務(wù)承諾
我公司將以"以人為本,科學(xué)管理,依法辦事,真誠服務(wù)"為宗旨,在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗(yàn)以外,將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試:我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù),提高一體化管理水平,采取計(jì)劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法。根據(jù)ISO9001:2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求,探索并逐步走上物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)化之路;始終強(qiáng)調(diào)把服務(wù)業(yè)主(住戶)作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體系,提高服務(wù)層次,改善服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措,瞄準(zhǔn)物業(yè)管理先進(jìn)水平,全面接管小區(qū)后,按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關(guān)條款,在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)到達(dá)沭陽縣標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 17
一、xx佳園物業(yè)概況
“xx佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處,總建筑面積約2萬平方米,小區(qū)以多層住宅為主,配有較高價(jià)值的店面,其中A區(qū)、B區(qū)占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”,交通便捷,銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全,是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū),更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。
二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)xx佳園的實(shí)況,我司確定xx佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下:
(一)建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,及時(shí)處理并有回訪記錄。
(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對合理建議及時(shí)整改。滿意率達(dá)95%以上。
。ㄈ┙⒙鋵(shí)維修制,零修急修及時(shí)率100%,返修率不高于1%。
。ㄋ模┟堪肽旯_一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。
。ㄎ澹┪飿I(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。
。┏R(guī)性公共服務(wù)
1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)
。1)棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯,設(shè)立引路方向平面圖。
(2)物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落,無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
。3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。
2、共用設(shè)備管理,保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔,設(shè)備良好,定期保養(yǎng)無事故隱患。
。1)供電系統(tǒng)。保證正常供電,停電提前1天通知用戶,備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測1次。
(2)弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除。
。3)消防系統(tǒng)。24小時(shí)值班;設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損,可隨時(shí)起用;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人;消防疏散通道暢通;保證無火災(zāi)安全隱患。
。4)給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次,保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn);水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生,無二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進(jìn)行1次操作,每年進(jìn)行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生;遇有事故,維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修,并無長時(shí)間停水;制有應(yīng)急處理方案。
3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好,道路、樓道等公共照明完好,道路通暢,路面平坦。
4、保安及車輛管理。
。1)專業(yè)保安隊(duì)伍,24小時(shí)值班及巡邏,保安文明執(zhí)勤,言語規(guī)范,處理突發(fā)事件。
。2)出入車輛有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行。
。3)車輛出入管理嚴(yán)格,有登記。
。4)停車場停放整齊,場地整潔。
。5)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。
(6)聯(lián)系群眾,搞好群防群治。
。7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。
5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
(1)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。
。2)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。
。3)垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。
。4)共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫現(xiàn)象,大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈,共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。
。5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作,提高人的清潔衛(wèi)生意識。
6、綠化管理
(1)綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。
。2)花草樹木修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損。
。3)綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。
。4)綠化完好率達(dá)到95%以上。
7、室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。全過程監(jiān)控,保證房屋的整體性,抗震性和結(jié)構(gòu)安全。
。1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。
。2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、房屋租售管理。
。1)督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。
。2)配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查,并登記在冊,確保小區(qū)的生活安全。
9、社區(qū)文化
。1)設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地,開展健康向上的活動。
(2)制有居民精神文明建設(shè)公約。
。3)配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項(xiàng)工作。
。4)業(yè)主滿意率95%以上。
。ㄆ撸┽槍π缘膶m(xiàng)服務(wù)(代理業(yè)務(wù))
1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。
3、代定報(bào)刊、郵件報(bào)刊的代收代發(fā)。
4、提供維修服務(wù)并做到小修不過夜,中修三天完成。
5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。
三、公司擬采取的管理方式
“對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理,為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念,規(guī)范化管理,貼心服務(wù),鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。
。ㄒ唬(biāo)準(zhǔn)化管理
物業(yè)管理涉及面廣,一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解,業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù),均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理,使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏,在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新,以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo),使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。
(二)溝通服務(wù)至上
組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì),具備這項(xiàng)素質(zhì),工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無;反之,則誤會重重,隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此,本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處,通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求)、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式,發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí),鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù),公司要求管理人員親力親為,實(shí)行走動式管理,親臨服務(wù)一線,直接了解業(yè)主需求,認(rèn)真負(fù)責(zé),講道德,重誠實(shí),對業(yè)主有求必應(yīng),保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時(shí)提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題,我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰,有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴,并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來,書面呈報(bào)開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。
。ㄈ┚喸煊H善的社區(qū)文化
創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此,本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化,與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任,主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外,業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人,都要熱心助人、溫善相待,主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系,為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。
四、為開展xx佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源
。ㄒ唬┤藛T設(shè)置。
根據(jù)所確定的管理檔次及實(shí)地考察,按物業(yè)管理面積2萬平方米計(jì)算,本公司“xx佳園”管理處擬設(shè)置工作人員11人。
職位人數(shù)負(fù)責(zé)內(nèi)容
管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任1人負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通
工程人員1人負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)
車管員/收銀員2人停車場管理、出納、收費(fèi)
保潔綠化人員1人負(fù)責(zé)保潔綠化
保安人員6人負(fù)責(zé)崗?fù)、車輛出入、巡邏
注:財(cái)務(wù)人員由總公司兼任。
。ǘ┚C合效益簡要分析
xx佳園綜合管理費(fèi)及維修金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可為(以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考,最后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)):
管理費(fèi)維修金
多層住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月
商場1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月
地上車位40元/位·月
地下車位60元/位·月
五、xx佳園物業(yè)管理的具體操作
公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念,從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù),均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。
。ㄒ唬┣捌跍(zhǔn)備
公司派出專業(yè)人員對待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究,了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況,結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案;進(jìn)駐前二個(gè)月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍,進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn),針對項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程,擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備;物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評估,妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。
1、內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制
2、物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)
開展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為:專業(yè)管理概念,緊急應(yīng)變的處置,業(yè)主及用戶投訴的處理,特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。
3、規(guī)章制度制定
1)、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體,編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時(shí)發(fā)放。
2)、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件(各項(xiàng)守則、管理規(guī)定,各級員工崗位職責(zé)及工作程序)并在入伙前完成。
。ǘ┪飿I(yè)管理的啟動
1、物業(yè)的接管驗(yàn)收
1)、產(chǎn)權(quán)資料(項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照)。
2)、技術(shù)資料(竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等)
2、入伙管理
1)、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊,明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),簽署“業(yè)主公約”,禮貌、熱忱接待業(yè)主,主動解釋有關(guān)疑問;簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約;通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》;配合用戶搬遷,應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作,合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏,適當(dāng)增加保安力量。
2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中,系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料,建立顧客檔案,界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例,建立產(chǎn)權(quán)備案制度,為今后順利管理打好基礎(chǔ)。
3、二次裝修施工全過程監(jiān)控
二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì),因此,為了保證樓房長期正常使用,公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。
作業(yè)現(xiàn)場管理時(shí),管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施,保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全,控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害,減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定,接受管理處管理,留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保,防范治安事件發(fā)生;進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理,消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間,加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳,有針對性地采取措施,確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放,嚴(yán)禁投入下水道,確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔;加強(qiáng)噪聲控制,限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離,限度降低對周邊居民正常生活及工作的.影響,控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。
共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞,嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施,使其正常運(yùn)行。
外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀,不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè);公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物,尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工,以防止破壞樓板結(jié)構(gòu);不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設(shè)管線,須進(jìn)行防水處理,以防止外墻滲水;不得在無梁板上砌筑檣體。
水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口,以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管;動員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。
裝修工程完工后,由裝修戶通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗(yàn)收,出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。
。ㄈ┩晟频娜粘N飿I(yè)管理服務(wù)
A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)
1、總體安全環(huán)境管理
在社區(qū)四周、車床進(jìn)出口、社區(qū)出入口,電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng),建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料;結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng),對突發(fā)安全事件及時(shí)解決,依法辦事。
培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍,保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志,文明值勤,言語規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé),對社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏,制定詳盡巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。
在出入口處對來訪客人進(jìn)行登記,控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量,防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng),遇有突發(fā)事態(tài),可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援;制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施,如防臺風(fēng)、防地震方案等。
2、對出租戶管理
租戶的社區(qū)角色不同,人員流動性大,社會背景、身份也極為復(fù)雜,因此,出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手,對租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注;配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。
3、車輛交通及道路管理
樓宇停車場有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊,機(jī)動車輛出入有登記;非機(jī)動車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內(nèi)道路,確保道路通暢,路面平整;井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學(xué)管理
記錄全面的事件日志,針對事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控,消滅安全隱患。
B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)
1、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)
主出入口設(shè)樓宇平面示意圖,幢、單元(門)、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯;定期檢查外墻,發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ),確保房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集;設(shè)立小告示板,開展與業(yè)主交流,及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。
2、共用設(shè)備管理
本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修,一是以預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重,使設(shè)備始終處于良好狀態(tài);二是對房屋設(shè)備做到“三好”,“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備!八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障!拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì);三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主,同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃。
1)給排水設(shè)備管理
管理目標(biāo):細(xì)心保養(yǎng),確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑冒滴漏,方便住用戶生活。
供水設(shè)備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等)。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng),確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染;每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施,無污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次,無二次污染,保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單;停水提前一天通知住用戶。
排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施,確保排水、排污管理通暢,無堵塞、外溢現(xiàn)象;汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池、污水井;遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水、長時(shí)間停水現(xiàn)象。
2)供電設(shè)備管理
供電設(shè)備(變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動開關(guān)、避雷針等)。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度,及時(shí)排除故障;每天檢查供電線路,確保正常供電,道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次,每月細(xì)查一次,半年大檢修一次),并做好運(yùn)行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時(shí)施工及。ㄓ)戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施;發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源;備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。
配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班,無關(guān)人員禁止入內(nèi);建立配電運(yùn)行記錄,每班巡查1次,每月細(xì)查1次,半年大檢修1次,查出問題及時(shí)處理,并做好記錄;室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好;操作開頭的標(biāo)志明顯,停電拉閘要掛標(biāo)志牌,檢修停電,更應(yīng)掛牌;操作及檢驗(yàn)時(shí),必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常,使用電流的變化情況,高峰用電時(shí)的電流數(shù)值,三相電流是否平衡,對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異;核對各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固,箱內(nèi)器件是否完好無損,各閘具的接頭有無松動,操作是否靈活,刀刃及接點(diǎn)有無燒傷,導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕;導(dǎo)線絕緣是否良好,各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化,各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效,接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好,有無虛脫或腐蝕,各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象,管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。
3)弱電設(shè)備管理
每天對門禁對講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng),確保故障能及時(shí)排除。
4)消防管理
消防控制中心24小時(shí)值班,消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全,完好無損,可隨時(shí)起用;制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案;消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。
建立日常防火檢查制度,每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備,每月全部檢查一次,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患,確保消防設(shè)施齊全、完好,標(biāo)識完整,可隨時(shí)起用;在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人;建立義務(wù)x,制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案;每年舉行一次消防演習(xí),增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識。
C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)
環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境,給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理,即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
管理標(biāo)準(zhǔn):垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備;標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制);垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
范圍工作內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)備注
樓道
1、收垃圾,洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味
2、掃地板及樓梯1次/天無雜物,無積水
3、沖洗樓梯1次/周無雜物,無積水
4、擦公寓口信報(bào)箱1次/天無灰塵,無手印
5、擦電梯2次/天無灰塵,無手印
6、擦公共防盜門1次/周無灰塵
7、擦樓梯扶手1次/周無灰塵
8、擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲
9、擦消火栓1次/月無灰塵
10、擦窗戶2次/月無灰塵
道路
1、路面循環(huán)清掃無雜物
2、路邊綠地2次/天無雜物
3、水泵結(jié)合器1次/周無灰塵
4、路燈柱1次/周無灰塵
綠地清理2次/天無灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域,每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂,二次消滅蚊子、蒼蠅,配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>
D、綠化維護(hù)系統(tǒng)
制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn),定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種;綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損、無斑禿;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項(xiàng)目措施標(biāo)準(zhǔn)
綠化澆水澆水(依氣候變化)澆足澆透
草皮修剪(按季節(jié)進(jìn)行)草皮美觀平整
雜草清除(每周一次)確保基本無雜草
防蟲病蟲害防治(一年2次)無病蟲害
養(yǎng)護(hù)施肥(一年4次)綠化生長旺盛
喬灌木修剪造型一年4次
E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)
制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn),對業(yè)主的共用設(shè)施:籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應(yīng)的管理辦法,定期對共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng);開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目,借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進(jìn)行有效管理,并引入良好的運(yùn)營機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值,為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。
F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)
1、社區(qū)文化建設(shè)
創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里,特別是節(jié)日,如春節(jié)、中秋節(jié)等,管理處騰出活動空間,與社區(qū)居委員會一道,組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動,使住用戶擁有一份歸屬感;各項(xiàng)活動事先計(jì)劃,爭取政府有關(guān)部門支持,并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地;配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè),提倡高雅的社區(qū)文化。
2、便民服務(wù)
“不出社區(qū)門,照樣過日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo),當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對時(shí),全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù),主動為住戶排憂解難,積極開展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。
1)、日常服務(wù)
設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線,開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所,不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報(bào)修,還要求公司員工必須熱情相待,及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求;建立回訪制度并記錄,定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對合理化建議及時(shí)整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況;代定報(bào)刊,郵件報(bào)刊代收代發(fā)。
2)、特約服務(wù)
提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù),小修不過夜,中修三天完成;空房代管,房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理;信息咨詢服務(wù)等
六、物業(yè)接管事項(xiàng)說明
(一)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理,保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展,各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成,以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。
。ǘ)為了高效完成接管工作,公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組(具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn))。成員包括2名工程師、1名會計(jì)師。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 18
一、工程概況
1、地理位置
該工程位于xxx區(qū)與xx區(qū)的結(jié)合部,面臨武德路,北挨江津西路,南靠北湖路。
2、工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
二、物業(yè)管理資料
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理與效勞之中,建立社區(qū)效勞體系。為住戶帶給全方位管理,效勞工程呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢,總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類效勞〞,即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理〞;常規(guī)性公共效勞〔合同效勞〕委托性特約效勞〔非合同零星效勞〕和經(jīng)營性多種效勞〔全方位、多層次的綜合效勞〕。
1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一〞主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面:
A、工作的主動性
管理職責(zé)人與效勞中心相結(jié)合,落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù),執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕效勞,季節(jié)修繕效勞、重點(diǎn)修繕效勞和特殊修繕效勞等形式,并做到制度化、標(biāo)準(zhǔn)化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的效勞措施。
1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大局部組成,進(jìn)行統(tǒng)一管理,對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理,執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項(xiàng)類別,如:車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo),根本完好。
1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括:樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng),周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況,建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度,從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位效勞,充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求〞的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度〞的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作,即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,垃圾日清,按方案消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,區(qū)域管理的過程控制,確保向住戶帶給高檔次的效勞水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)根底設(shè)施健全、生活舒適便捷,構(gòu)成環(huán)保意識,日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合,提高住戶的生活質(zhì)量。
3、綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員,將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合,科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治〔消〕結(jié)合〞的`方針,對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內(nèi)各類車輛〔汽車、摩托車、自行車等〕進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作,確保車輛平安、交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里,對業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理,隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求,并平安使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)平安及小區(qū)的整體美觀,使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲藏金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會管理,如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、方案生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共效勞
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性效勞,是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如:清潔衛(wèi)生效勞、治安保衛(wèi)效勞、維修居住區(qū)環(huán)境效勞等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的效勞帶給給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約效勞
是為某些住戶群體帶給的效勞,如:為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營性多種效勞
即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民效勞。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考,以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事,表達(dá)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主效勞的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心,有步驟地開展各種無償與有償效勞,并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,開辟新的效勞工程。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 19
為規(guī)范小區(qū)管理,為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),我公司將采取一系列的管理措施,確保小區(qū)品質(zhì)。
一、管理目標(biāo)
物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針,堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理念,對小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上,不斷調(diào)整更新,導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念,使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(并高于此標(biāo)準(zhǔn)),確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。
二、管理原則
為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo),追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益,在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則:
。ㄒ唬┓⻊(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則
“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨,因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能,豐富服務(wù)內(nèi)涵,帶給優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ),包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻,建立嚴(yán)格、周全的管理制度,實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的.成效。
。ǘ⿲I(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則
在日常管理中,要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性,即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,通過服務(wù)中心對小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理,同時(shí)努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合,使其能正確使用和維護(hù)物業(yè),并自覺遵守業(yè)主公約,共同建立禮貌的辦公環(huán)境。
。ㄈ┪锕転橹、多種經(jīng)營的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí),從物業(yè)的實(shí)際出發(fā),開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營,既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求,又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能,增加經(jīng)濟(jì)積累,以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。
三、管理方法
。ㄒ唬⿲(shí)施全程物業(yè)管理,從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化推薦,構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境;
。ǘ┏闪⑽飿I(yè)服務(wù)中心,配備專業(yè)管理人員,實(shí)施專業(yè)化管理;
。ㄈ┰诠粳F(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上,充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),用心培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才,組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍;
。ㄋ模┲贫ㄒ惶浊泻蠈(shí)際的規(guī)章制度,確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范,以制度促管理,寓管理于服務(wù);
。ㄎ澹﹪(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),制定切實(shí)可行的管理方案;與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議,依法約束雙方行為;
。┮勒帐袌龌、企業(yè)化的運(yùn)作方式,帶給全方位服務(wù),開展多元化經(jīng)營。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 20
一、管理目標(biāo):
1、業(yè)主委員會成立后12個(gè)月至18個(gè)月,到達(dá)深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);
2、業(yè)主委員會成立后24個(gè)月至30個(gè)月,到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);
3、業(yè)主委員會成立后36個(gè)月至42個(gè)月,到達(dá)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);
4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理,護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)值班,確保業(yè)主和住戶生合財(cái)產(chǎn)安全;
5、小區(qū)清潔實(shí)行專職保潔員職責(zé)制,保證小區(qū)內(nèi)24小時(shí)全天候干凈、衛(wèi)生、整潔;
6、小區(qū)車輛實(shí)行智能化ic卡管理,車輛憑卡進(jìn)出,無卡無證車輛禁止駛出小區(qū),所有外來車輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū);
8、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度,業(yè)主遇到問題隨叫隨到,公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常,設(shè)備完好率100%;
9、綠化按時(shí)修剪、維護(hù)、持續(xù)花草樹木茂盛美觀,綠化完好率99%以上;
10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍,每年社區(qū)文化活動不得少于12次,每次參與人員不得少于300人;
11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù),把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項(xiàng)指標(biāo):
房屋完好率:100%
房屋零修、急修及時(shí)率:99%
維修工程質(zhì)量合格率:100%
管理費(fèi)收繳率:≥98%
綠化完好率:99%
清潔、保潔率:≥99%
道路完好率及使用率:100%
化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率:100%
排水管、明暗溝完好率:100%
路燈完好率:100%
汽車場完好率:100%
公共文體設(shè)施、建筑小品完好率:100%
小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率:0
小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率:≤1/年
消防設(shè)施、設(shè)備完好率:100%
火警發(fā)生率:≤1%
火災(zāi)發(fā)生率:0%
違章發(fā)生率:2%
違章處理率:100%
用戶有效投訴率:≤2%
有效投訴處理率:100%
管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率:100%
特種作業(yè)員工持證上崗率:100%
維修服務(wù)回訪率:≥30%
業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理綜合滿意率:≥98%服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)
一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式
即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外,還帶給了多種多樣的特約服務(wù),將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中,并明碼標(biāo)價(jià),除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外,客戶可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù),并支付相應(yīng)的費(fèi)用。
二、快速、完善的服務(wù)形式:首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾
1、首按職責(zé)制
每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的推薦,任何一位員工接到推薦后,統(tǒng)一傳遞到辦公室,并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶滿意為止。
接待服務(wù)推薦時(shí)應(yīng)對處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z,盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢,因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對方,爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時(shí)間最好控制在1~2天,一般不超過一周,特殊狀況除外。處理完畢后,由處理人與對方交代清楚,需要讓對方簽字確認(rèn)的就應(yīng)留簽字記錄,并告知第一接待人。
2、三分鐘服務(wù)承諾
第一接待人接到客戶的推薦時(shí),應(yīng)及時(shí)將客戶的推薦反饋到辦公室,由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方,為客戶帶給相應(yīng)的服務(wù),這一過程不能超過三分鐘。若有特殊狀況,無法在三分鐘趕到客戶指定的地方,應(yīng)在事先跟客戶解釋,取得客戶的諒解,在客戶同意的同提下,在最短的時(shí)間內(nèi),趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。
三、突出、貼心的禮貌禮貌:三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)
1、三米微笑服務(wù)
管理處人員見到客戶務(wù)必微笑示意,具體做法是:在距離客戶三米時(shí),務(wù)必自然微笑示意,微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn),等客戶到身邊時(shí),輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時(shí),也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。
2、站立式服務(wù)
站立式服務(wù)表此刻:
(1)各固定崗(道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不同,應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù),早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓,時(shí)間為:7:30~9:00,11:30~12:00,13:45~14:30,17:30~18:30。
(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí),在客戶進(jìn)門時(shí),也務(wù)必站立并微笑致意,客戶離開時(shí),也務(wù)必站立微笑送別,并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務(wù)時(shí)間
1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù),客戶有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。
2、維修班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù),客戶普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的服務(wù),有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專人服務(wù),并在無專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話,以便客戶在無水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后,若不能在電話中處理了客戶的問題,應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場,給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū),隨時(shí)待命,以便為客戶帶給服務(wù)。
五、豐富的社區(qū)文化活動
豐富的社區(qū)文化活動不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動,還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來,變客戶被動理解管理處帶給的文化活動,為客戶主動參與各種活動,并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍,一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)
常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng),對公共場所進(jìn)行管理,對全體客戶帶給共同的服務(wù),而沒辦法滲透到客戶個(gè)人的衣、食、住、行中,因此開展多種多樣的特約服務(wù),不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入,也大大方便了客戶的生活,同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)資料。
七、實(shí)行完全的封閉式管理
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理,并沒有對外來送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理,而我們實(shí)行的完全封閉式管理,是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外,其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū),而由我們的人來完成這些服務(wù),進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí),把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個(gè)好處。
社區(qū)文化:
一、社區(qū)文化宗旨
提高社區(qū)文化工作質(zhì)量,增強(qiáng)社區(qū)居民綜合素質(zhì)!
二、社區(qū)文化理念
增強(qiáng)鄰里交流,復(fù)古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁!
三、社區(qū)文化最終成果展望:
1、當(dāng)人們走進(jìn)小區(qū)的時(shí)候,就能聽到從空中傳來悠揚(yáng)的背景音樂、看到優(yōu)雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣,仿佛置身于世外桃園之中,心神為之一振;
2、小區(qū)的每一個(gè)成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動中來,讓小區(qū)每個(gè)成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好,并樂在其中,樂此不疲。
3、不管走到那里,都能夠欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫,仿佛置身于美術(shù)館中。
4、生活在那里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容,憂愁與那里絕緣。
四、社區(qū)文化的硬件建設(shè):
社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分,是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素,從所周知,現(xiàn)代禮貌的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來完成的,而良好的居住環(huán)境,能夠促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對于一個(gè)人的心理影響是相當(dāng)重要的,當(dāng)一個(gè)人長期處在良好的環(huán)境當(dāng)中,便會不知不覺地提高自身的素質(zhì),而如果每個(gè)人的素質(zhì)都得到了提高,那么整個(gè)社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了。總的來說,社區(qū)文化的硬件部分就應(yīng)包括:
1、會所,包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等;
2、公共場地,包括公共綠地、道路、大堂、走廊等;
3、室外健身場所,包括室外健身器材、健身路、室外操場等;
4、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺,這樣能夠提高管理處社區(qū)文化活動的專業(yè)性。
對于會所就應(yīng)盡可能利用其功能,并加強(qiáng)現(xiàn)代化管理;對于公共場地則宜掛一些名人名畫,營造一種濃郁的文化氛圍;對于室外健身場所,則就應(yīng)加以適當(dāng)引導(dǎo),構(gòu)成正確的、自發(fā)性的健身氛圍。總之,對于社區(qū)文化的硬件,就應(yīng)重在利用,我們的工作重點(diǎn)就應(yīng)放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。
五、社區(qū)文化的軟件建設(shè):
軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分,它包括一系列的活動計(jì)劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項(xiàng)活動籌備人員的組織協(xié)調(diào)潛力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。
根據(jù)社區(qū)文化的活動形式、活動風(fēng)格,社區(qū)文化軟件的資料可概括為以下五大部分:
(一)體育類
體育類社區(qū)文化目的在于通過倡導(dǎo)體育健身的精神,利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉,進(jìn)而構(gòu)成各種自發(fā)性組織,從而構(gòu)成用心、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類的`社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū),而且效果明顯,影響面廣。具體的體育類社區(qū)文化活動,包括:
1、成立各種體育俱樂部,定期組織訓(xùn)練、比賽
(1)球類:籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等;
(2)棋類:圍棋、象棋、跳棋、軍棋等;
(3)牌類:橋牌、撲克牌;
(4)游泳:游泳培訓(xùn)班,游泳比賽;
(5)拳類:太極拳、太極劍等。
2、每年一次,以小區(qū)為單位,由公司組織大型體育活動比賽
3、在社區(qū)公共場所設(shè)置室外健身器材
4、利用國內(nèi)國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳,如組織群眾觀看重要比賽,掛宣傳標(biāo)語等,增強(qiáng)民眾體育健身意識。
(二)文學(xué)類
文學(xué)類社區(qū)文化的定位比較高,主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來組織一些興趣小組,在這些興趣小組的帶動下,不定期舉辦一些文學(xué)活動,從而吸引更多的住戶前來參加活動,通過舉辦各種文學(xué)活動,提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣,最后構(gòu)成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類社區(qū)文化操作比較困難,而且效果很難預(yù)測,所以只適合那些住戶文化素質(zhì)較高的小區(qū)。具體的文學(xué)類社區(qū)文化活動,包括:
1、組織互換藏書活動;
2、文學(xué)寫作興趣小組;
3、各種興趣小組:紅學(xué)會、水學(xué)會、西學(xué)會、三學(xué)會等。
(三)藝術(shù)類
藝術(shù)類社區(qū)文化是資料最廣泛,也是實(shí)際工作中運(yùn)用最多的形式,主要通過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區(qū)文化活動中來,并構(gòu)成若干自發(fā)性組織。這類社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū),其主要活動包括:
1、成立各種興趣小組,定期組織訓(xùn)練、匯演、競賽,可先以各小區(qū)為單位,成熟后可加以聯(lián)合,組成精英團(tuán)體:
(1)聲樂:民樂團(tuán)、合唱團(tuán)、獨(dú)唱團(tuán)、各地戲曲團(tuán)
(2)舞蹈:民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等,并定期舉行訓(xùn)練、比賽
(3)書法、繪畫:成立書法、繪畫興趣小組,并將其作品在小區(qū)各處展覽,年底還可舉辦免費(fèi)寫春聯(lián)、畫年畫活動
(4)攝影:以公司已成立的攝影俱樂部為基礎(chǔ),定期組織成員進(jìn)行外拍、作品交流展示活動
(5)外語興趣組:引進(jìn)外語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū),定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓(xùn)等
2、營造社區(qū)藝術(shù)氛圍
(1)將小區(qū)各藝術(shù)團(tuán)體成員的優(yōu)秀作品(書法、山水畫等)加以裝飾后,在社區(qū)公共場所(大堂、會所等)展示,一方面可增加各團(tuán)體成員的積極性,另一方面可增加小區(qū)公共場的藝術(shù)氛圍;
(2)定期組織社區(qū)家庭讀書活動;
(3)周末露天舞會、音樂會、歌會;
3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。
(四)康體類
從好處上說,康體類社區(qū)文化是最具有社會效應(yīng)的活動,不僅僅能夠帶動小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動,進(jìn)而構(gòu)成一種生活模式,還能夠?qū)π^(qū)的周邊帶來一些服務(wù),正因?yàn)橛辛己玫纳鐣?yīng),康體類活動猶如異軍突起,在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動個(gè)體包括:
1、帶給健身、娛樂場所(室內(nèi)室外),為小區(qū)成員長期開放,并加以必要的輔導(dǎo);
2、定期組織爬山、游園、自駕游活動;
3、定期組織美容、健身講座;
5、定期組織群眾體檢(最好是免費(fèi)體檢);
6、暑假組織少年夏令營活動;
6、籌建社區(qū)健康站,請專家定期或長期帶給健康咨詢、急救等。
(五)經(jīng)濟(jì)類
經(jīng)濟(jì)類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶相互幫忙,構(gòu)成一些商會,定期組織活動,在小區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)成一種濃郁的商業(yè)氣息,并使小區(qū)中的每一個(gè)住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強(qiáng),比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類活動具體包括:
1、定期邀請成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報(bào)告;
2、成立各種商會;
3、定期邀請房地產(chǎn)專家做房地產(chǎn)租售交易介紹,并帶給現(xiàn)場咨詢;
4、定期邀請證券專家做投資、理財(cái)報(bào)告,并帶給現(xiàn)場咨詢;
5、根據(jù)住戶的具體需要,舉辦汽車、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動。
小區(qū)物業(yè)綜合管理方案 21
為規(guī)范小區(qū)管理,為業(yè)主供給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),我公司將采取一系列的管理措施,確保小區(qū)品質(zhì)。
一、管理目標(biāo)
物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針,堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理念,對小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、供給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上,不斷調(diào)整更新,導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念,使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(并高于此標(biāo)準(zhǔn)),確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。
二、管理原則
為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo),追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益,在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則:
。ㄒ唬┓⻊(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則
“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨,所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能,豐富服務(wù)內(nèi)涵,供給優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)!肮芾韽膰(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ),包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻,建立嚴(yán)格、周全的管理制度,實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。
。ǘ⿲I(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則
在日常管理中,要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性,即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,經(jīng)過服務(wù)中心對小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理,同時(shí)努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合,使其能正確使用和維護(hù)物業(yè),并自覺遵守業(yè)主公約,共同創(chuàng)立禮貌的辦公環(huán)境。
(三)物管為主、多種經(jīng)營的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí),從物業(yè)的實(shí)際出發(fā),開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營,既滿足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求,又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能,增加經(jīng)濟(jì)積累,以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。
四管理方法
。ㄒ唬⿲(shí)施全程物業(yè)管理,從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化提議,構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境;
(二)成立物業(yè)服務(wù)中心,配備專業(yè)管理人員,實(shí)施專業(yè)化管理;
。ㄈ┰诠粳F(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上,充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才,組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍;
。ㄋ模┲贫ㄒ惶浊泻蠈(shí)際的規(guī)章制度,確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范,以制度促管理,寓管理于服務(wù);
。ㄎ澹﹪(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),制定切實(shí)可行的管理方案;與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議,依法約束雙方行為;
。┮勒帐袌龌⑵髽I(yè)化的運(yùn)作方式,供給全方位服務(wù),開展多元化經(jīng)營。
。ǘ┪飿I(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目
1、公共服務(wù)項(xiàng)目(全體業(yè)主能夠享受的服務(wù),費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)):
。1)房屋公共部位的日常維修與保養(yǎng);
。2)公共設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng);
。3)小區(qū)內(nèi)清潔管理,垃圾收集與清運(yùn);
。4)公共綠化的養(yǎng)護(hù);
(5)公共秩序維護(hù);
(6)消防管理;
2、有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目
(1)有償維修類;
。2)代辦性服務(wù);
。3)中介類服務(wù);
。ㄈ┦召M(fèi)管理
物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成
1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、社會保險(xiǎn)費(fèi)等;
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、物業(yè)企業(yè)辦公費(fèi)用;
7、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi);
8、法定稅金;
9、企業(yè)利潤。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不含二次加壓供水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)和樓內(nèi)公共照明費(fèi),此部分費(fèi)用將另行收取。收費(fèi)資料和標(biāo)準(zhǔn)依照《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》、《唐山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》(唐價(jià)經(jīng)費(fèi)字〖20xx〗14號)執(zhí)行。
。ㄋ模┤胱」芾
在辦理業(yè)主及使用人入住手續(xù)時(shí),供給方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù),給業(yè)主留下良好的第一印象,為后續(xù)管理打下基礎(chǔ)。
1、管理資料:
(1)準(zhǔn)備業(yè)主及使用人收房所需資料;
。2)為收房手續(xù)供給一條龍服務(wù);
。3)按收房流程辦理領(lǐng)房手續(xù):
1)根據(jù)業(yè)主及使用人持入住通知單和各類必備,發(fā)放交房資料;
2)收回業(yè)主及使用人按規(guī)定填寫的各類表格,收取應(yīng)繳納的費(fèi)用;
3)陪同業(yè)主驗(yàn)房;
4)對驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題,經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后,填寫《業(yè)主驗(yàn)房表》,將所有問題提交開發(fā)商,并督促解決。
2、管理措施:
。1)制定入住方案,準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料;
(2)按照收房程序,安排工作流程;
。3)策劃業(yè)主及使用人入住現(xiàn)場布置方案;
。4)按規(guī)定辦理業(yè)主及使用人的入住手續(xù)。
。ㄎ澹n案資料管理
加強(qiáng)檔案資料管理,有助于保存物業(yè)的歷史資料,維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化,便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。
1、管理資料:
。1)工程檔案:從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等;
。2)業(yè)主檔案:所有業(yè)主及使用人的租房合同(復(fù)印件),業(yè)主及使用人的基本情景登記表、裝修表等有關(guān)的登記表等;
。3)財(cái)務(wù)檔案:逐年構(gòu)成的財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等;
。4)文件檔案:有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等;
。5)管理資料:綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄,車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。
2、管理措施:
(1)制定檔案制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;
。2)專人管理(由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任),專室專柜,編目造冊,存放有序并且尊重業(yè)主及使用人的保密,保守秘密;
(3)科學(xué)管理,確保檔案資料完整、齊全,確保檔案完好率達(dá)100%;
。4)建立各類資料的電腦管理,計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息,提高管理水平。
。┓课菁肮苍O(shè)施設(shè)備管理
房屋管理,尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理,直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全,是物業(yè)管理的重中之重。
1、管理資料:
。1)房屋公共部位管理:根據(jù)現(xiàn)狀,分別制定不一樣管理計(jì)劃,確保房屋保值增值。
A、已交付房:
1)房屋交付時(shí),及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約,書面告知房屋裝修管理規(guī)定,并建立業(yè)主檔案;
2)加強(qiáng)裝修管理,對違章裝修行為及時(shí)予以制止,情節(jié)嚴(yán)重者,提請有關(guān)行政管理部門依法處理;
3)裝修期間,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù),確保房屋的安全、美觀。
B、空置房(含業(yè)主托管房):
1)定期到空置房查看、通風(fēng);
2)對房屋和設(shè)施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,或及時(shí)通知業(yè)主。
C、公共用房
做好公共用房(公共設(shè)施用房等)的維護(hù)、保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)破損,及時(shí)維修,確保房屋的安全、美觀。
(2)設(shè)備設(shè)施維護(hù):
1)公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時(shí)維修;
2)水泵、風(fēng)機(jī)房、電梯機(jī)房等設(shè)備定期巡查;
3)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;
4)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案;
2、管理措施:
(1)加強(qiáng)裝修戶管理,督促業(yè)主及使用人做好裝修前期申報(bào)工作,并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止,緊急情景時(shí)可采取停水停電等措施防止危害擴(kuò)大;
。2)對所有的維修人員進(jìn)行全面培訓(xùn),清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù);
。3)對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài);
。4)對所有的.設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代;
。5)建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí),且有回訪制度和記錄;
。6)采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法,確保房屋及配套設(shè)施完好。
。ㄆ撸┚G化保潔管理
綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形象及業(yè)主生活環(huán)境,也是評定物業(yè)管理質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。
1、管理資料:
(1)綠化養(yǎng)護(hù):綠化工應(yīng)做到管理日;、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。
1)根據(jù)氣候,給花木適量澆水;
2)根據(jù)花木長勢,給花木適量施肥,適當(dāng)松土;
3)制定預(yù)防措施,防治病蟲害;
4)及時(shí)清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時(shí)扶正,整修或補(bǔ)種適宜的苗木、花草;
。2)清潔衛(wèi)生:經(jīng)過日常保潔工作,使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔,公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。
1)樓層公共區(qū)域每一天清掃;
2)小區(qū)道路、小品、綠化帶等公共部位每一天清潔。
3)每一天定時(shí)收集垃圾,確保垃圾袋裝化,定期對垃圾桶清潔、對垃圾房消毒;
4)對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。
2、管理措施:
。1)建立綠化保潔制度,按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,按操作規(guī)程規(guī)范操作;
。2)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),增強(qiáng)專業(yè)技能,聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù);
。3)落實(shí)“三查”(綠化清潔工自查、管理人員巡查、服務(wù)中心經(jīng)理抽查),加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查;
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運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性,維護(hù)物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全,這是物業(yè)管理工作的重要資料,我們采取常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。
1、管理資料:
。1)常規(guī)防范:采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式,協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序,防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主及使用人安全的行為。
A、門崗的任務(wù):
1)維護(hù)出入口的交通秩序,車輛按有關(guān)規(guī)定的停車制度執(zhí)行,加強(qiáng)機(jī)動車、非機(jī)動車管理,做到停放有序;
2)對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記;
3)嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入小區(qū);
4)為業(yè)主供給便利性服務(wù)。
B、巡邏崗的任務(wù):
1)按規(guī)定路線巡視檢查,不留死角;
2)巡查車輛停放情景,維護(hù)道路暢通、車輛安全,做好安全防范工作;
3)對小區(qū)內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范;
4)對小區(qū)及樓宇安全、防火檢查;
5)對裝修戶的安全檢查;
6)防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件;
。2)技術(shù)防范:
應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng),對小區(qū)內(nèi)的治安情景實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控,以確保安全。
1)對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施,并及時(shí)通知值班秩序維護(hù)員,進(jìn)行現(xiàn)場處理。
2)值班秩序維護(hù)員配合公安機(jī)關(guān)處理治安案件。
2、管理措施:
。1)實(shí)行半軍事化管理,制定管理和獎懲制度,嚴(yán)格付諸實(shí)施,以增強(qiáng)秩序維護(hù)人員的工作職責(zé)心;
。2)強(qiáng)化內(nèi)務(wù)管理,開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn),提高秩序維護(hù)人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能;
。3)加強(qiáng)秩序維護(hù)人員的行為規(guī)范教育,服裝統(tǒng)一,佩證上崗,語言禮貌,舉止得當(dāng);
。4)嚴(yán)格執(zhí)行巡更點(diǎn)到制度,確保巡邏質(zhì)量;
。5)監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng),確保監(jiān)控設(shè)備完好;
。6)保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備,建立安全管理檔案。
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消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn),所以要根據(jù)消防法規(guī)的要求,結(jié)合實(shí)際,切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作,確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。
1、管理資料:
。1)建立消防工作站,有健全的消防管理制度及組織;
(2)做好消防監(jiān)控中心的管理;
(3)做好消防設(shè)施、器材的管理;
。4)堅(jiān)持消防通道的暢通;
。5)加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理;
(6)嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹;
。7)嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;
(8)防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。
2、管理措施:
。1)制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全職責(zé)制,做到職責(zé)落實(shí),器材落實(shí),檢查落實(shí);
(2)制訂消防事故處理預(yù)案,防患于未然;
。3)建立義務(wù)消防隊(duì),定期組織消防安全學(xué)習(xí)及消防演習(xí);
(4)定期進(jìn)行消防檢查,預(yù)防為主,防消結(jié)合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時(shí)消除;
。5)做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng),使之始終處于完好狀態(tài);
。6)制止任何違反消防安全的行為;
。7)積極開展防火安全宣傳教育,定期向業(yè)主講解消防知識;
(8)發(fā)生火災(zāi),及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。
以上是我公司擬對xx項(xiàng)目的實(shí)施的物業(yè)管理方案,我公司將嚴(yán)格按照國家及唐山市有關(guān)法律法規(guī)實(shí)施管理服務(wù)。其中難免有不足之處,請房管局物業(yè)處領(lǐng)導(dǎo)多提寶貴意見,我們愿為豐南物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)應(yīng)有的力量!
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